Enagem [59] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble mixte déjà loué)

Enagem · #26

Je suis à 35% d’endettement avec ce nouveau projet en prenant en compte 80% des loyers, 60% d’endettement sans les loyers.
Le dernier banquier consulté s’est contenté de me dire "Mademoiselle, il faut que vous ayez un salaire plus élevé." Comme si c’était facile à faire.

Timinel, mon épargne n’a pas augmenté, puisque j’ai acheté ma résidence principale entre temps dans lequel j’ai mis de l’apport, puis je me suis fait plaisir en m’offrant une nouvelle voiture.
Mon crédit étant demandé depuis janvier, j’imaginais que si il y avait un problème, le banquier me l’aurait dit depuis longtemps.

DDtee, je vais tenter CMutuel et CIC, mais il est difficile de minorer le rendement, le bien que j’achète est déjà loué.

Macaxeira, lors de mon dernier refus, j’ai demandé combien je devais mettre d’apport pour que mon dossier passe, le banquier a été incapable de me répondre clairement.

DDtee · #27

Enagem a écrit :
DDtee, je vais tenter CMutuel et CIC, mais il est difficile de minorer le rendement, le bien que j’achète est déjà loué.

Si le rendement est effectif, c’est encore mieux ! Le doute n’est plus permis pour le banquier, il faut juste lui faire l’article sur la solidité du locataire.

Franchement, 35% de taux d’endettement ce n’est pas un soucis pour la banque (j’ai fais bien plus avec des revenus peu élevés et variables)… si d’autres éléments viennent compenser ; capacité de persuasion, gestion des revenus et de l’épargne, épargne de sécurité, votre potentiel à devenir cliente d’intérêt… il faut à la fois je pense la jouer très humble et très au fait de l’environnement éconofiancimmo.

Evidemment si vous avez des crédits à la consommation, un niveau de vie trop élevé par rapports à vos revenus, aucune capacité d’épargne ou des découverts chroniques, cela va être bien difficile.
Était-ce le bon moment de "vous faire plaisir en changeant de voiture" à vous d’en juger selon l’équilibre que cela à modifié dans votre profil…

Macaxeira · #28

Si vous tenez vraiment à acheter cet immeuble, vous pouvez toujours revendre votre voiture et en acheter une moins chère et mettre la différence en apport.
Mais c’est un peu étonnant d’ailleurs qu’il n’ait pas encore été vendu depuis tout ce temps. Vous êtes toujours sous compromis?

Enagem · #29

L’achat de la voiture n’a rien changé à mon équilibre financier, car l’argent proviennait d’une donation.
Cependant, il est vrai, que si j’avais su que le crédit serait refusé, j’aurai gardé l’argent pour investir dans la pierre…
Quant à la revendre, j’y pense, mais je vais y laisser des plumes et maintenant que je me suis habituée à une voiture assez luxueuse, je n’ai pas forcement envie de repartir dans du bas de gamme.

Il y a déjà eu 3 avenants, toujours réclamés par la banque (pour finalement me dire non!). J’attends une nouvelle signature…

Enagem · #30

Me revoilà pour donner des nouvelles, car j’en ai eu des péripéties dans l’achat de ce bien… A me dégouter de l’investissement…
J’ai finalement obtenu un crédit en passant par un courtier, qui lui même a eu bien du mal à trouver une banque qui me suivait!
Signature prévue pour octobre 2019, mais mon notaire découvre 2 jours avant la signature, qu’il y a un conflit entre le propriétaire et le voisin. Le propriétaire a été mis en demeure de faire des travaux, qu’il n’a évidemment pas fait et qu’il n’a pas trouvé judicieux de m’informer.
La vente s’en est alors retrouvée repoussée en novembre. Cependant le prêt ayant été débloqué, je me retrouve à payer la première mensualité pour un bien que je n’ai pas encore.

Mi-novembre me voila enfin propriétaire, mais les ennuis ne sont pas terminés, puisque moins d’un mois plus tard, des personnes mal-intentionnées me cassent mes 6 portes de garages…
L’assurance refuse de prendre en charge, arguant que les portes sont vétustes! J’ai du bricoler les portes, n’ayant pas les moyens de les changer pour le moment. (Et moi qui espérais augmenter le standing de l’immeuble!)

Niveau bonne nouvelle : j’ai terminé les travaux du logement vide, la nouvelle locataire rentre dans les lieux ce samedi.

En résumé :
Prix du bien + frais d’agence + frais de notaire = 76 600€
Loyers mensuels = 1 040€
Travaux = 2 500€ (le papa dans le bâtiment, ça aide!)
Meubles = 700€

Pour l’instant, contente de mon achat, même si je sais que j’ai des dépenses à venir prochainement (ravalement de la façade, remplacement des 6 portes de garages…)

77PourCent · #31

Bonjour enagem,

je découvre le fil et je tiens a vous féliciter pour votre perseverance !

Comme quoi, vous cassez tous les préjugés que l’on voit dernièrement sur le forum en matière d’investissement immobilier.

En premier lieu sur le projet lui même qui me parait être un bon investissement malgré les retard a l’allumage ! vous êtes la preuve qu’on peu toujours trouvé des rentabilité élevé avec du travail, et de la perseverance !

Ensuite sur l’obtention d’un crédit malgré votre taux d’endettement supérieur a 33%, vous êtes la preuve que c’est toujours possible aujourd’hui de trouver un financement !

bonne continuation dans la gestion maintenant !

au plaisir d’échanger

Monceau · #32

Enagem a écrit :
Signature prévue pour octobre 2019, mais mon notaire découvre 2 jours avant la signature, qu’il y a un conflit entre le propriétaire et le voisin. Le propriétaire a été mis en demeure de faire des travaux, qu’il n’a évidemment pas fait et qu’il n’a pas trouvé judicieux de m’informer.
La vente s’en est alors retrouvée repoussée en novembre. Cependant le prêt ayant été débloqué, je me retrouve à payer la première mensualité pour un bien que je n’ai pas encore.

Mi-novembre me voila enfin propriétaire,

Bonjour, comment avez-vous géré cela alors? Pas de renégociation avec le proprio? Les travaux en question entravent-ils votre rentabilité? (est-ce le ravalement dont vous parlez?)

Nakor26 · #33

77PourCent a écrit :
Ensuite sur l’obtention d’un crédit malgré votre taux d’endettement supérieur a 33%, vous êtes la preuve que c’est toujours possible aujourd’hui de trouver un financement !

Petit bémol, prêt obtenu en novembre 2019 avant les nouvelles recommandations du HCSF. Pas sur que ce dossier passerait maintenant.

Enagem · #34

@nakor26
Effectivement, le courtier m’a dit qu’avec les durcissements actuels, mon crédit n’aurait jamais été accepté. Ce fut tout juste!

@monceau
L’ancien propriétaire a du faire tous les travaux avant que l’on signe l’acte de vente. Il avait fait installer des fenêtres donnant sur la cour des voisins, qui naturellement, n’étaient pas ravis.

@77pourcent
J’ai plusieurs fois pensé abandonner le projet… compromis signé en décembre 2018 pour un achat en novembre 2019, il y a des moment ou je n’y croyais plus!

sotigui · #35

Enagem a écrit :
… Cependant le prêt ayant été débloqué, je me retrouve à payer la première mensualité pour un bien que je n’ai pas encore.

Félicitation pour votre persévérance !
Toutefois, "payer la première mensualité pour un bien que vous n’avez pas encore" n’aurait jamais dû arriver.
En effet, j’ai eu plusieurs fois des reports de date de signature de l’acte après déblocage des fonds. A chaque fois, mon notaire les a immédiatement renvoyés à la banque en attendant de trouver une nouvelle date. Ce qui annule le déblocage et par la même occasion les prélèvements.
Je précise toutefois que mon notaire fait ses appels de fonds à la banque pour les recevoir la veille de la signature et ne retient pas les fonds plus de 24-48h.

Dernière modification par sotigui (28/02/2020 22h28)

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