Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 17/11/2016 19h35 → Wawa [Calvados] : étude de cas immobilier (immeuble locatif et bail commercial) (immeuble, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

VOTRE PROFIL
27 ans CDI 24k net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
temps libre (je travail de nuit)
bricoleur

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : immeuble
- Année de construction : 1950
- Étage : 0+2
- Déjà occupé
- Chauffage / individuel électrique

LOCALISATION DU BIEN
- périphérie
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui
- zone pavillonnaire recherche entre 2000/2500 euros le m²

RENTABILITÉ DU BIEN
Le vendeur est un bailleur (250 logements) qui travaille avec la préfecture pour les relogements d’urgence (115) il souhaite vendre pour passe de société à association (demande de la préfecture)

Il veut vendre mais en restant locataire du bien en bail commercial 3.6.9 l’association s’occupe de tous les travaux (même la vétuste)
donc 2535 euros mensuels pas de taxe foncière prix du bien avec négociation : 399.000 frais agence et notaire compris
J’ai fait une proposition : 2935 euros avec un bail commercial ou 2535 euros avec un bail commercial ferme de 9 ans
rentabilité a 2535 euros 7.2% net avant impôts

FINANCEMENT DU BIEN
110% PPD 1.7% + 0.12%
SCI IS : 4100 euro de cash flow positive

Message édité par l’équipe de modération (17/11/2016 20h01) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, immobilier, location

Hors ligne

 

#2 17/11/2016 20h33 → Wawa [Calvados] : étude de cas immobilier (immeuble locatif et bail commercial) (immeuble, immobilier, location)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   786 

Immeuble de quelle surface ?

Sinon, le bail ferme de 9 ans n’existe plus. Le preneur a toujours la faculté de résilier à 3 et 6 ans, même si le contrat dit le contraire. Votre preneur aura beau jeu d’accepter votre proposition de bail ferme pour 9 ans à 400 € de moins par mois, sachant que cette durée "ferme" ne l’engage pas !

La fin des baux commerciaux de 9 ans d’une durée ferme et anté loi PINEL - Cabinet Neu-Janicki

Sinon, comme dans tout bail commercial, attention à mettre le maximum de charges à la charge du preneur, y compris les réparations, y compris la TF.

Globalement, c’est la deuxième étude de cas que vous postez, sans poser aucune question. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les exprimer clairement. Si on voit juste un exposé de cas sans aucune question, on n’a pas vraiment de raison de répondre.

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 20h37)

Hors ligne

 

#3 18/11/2016 15h17 → Wawa [Calvados] : étude de cas immobilier (immeuble locatif et bail commercial) (immeuble, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

merci pour l’info sur le bail ferme

Immeuble de quelle surface ?

- num 1 = 14m²
- num 2 = 13m²
- num 3 = 13m²
- num 4 = 13m²
- num 5 = 14m²
- num 6 = 17m²
- num 7 = 14m²
- num 8 = 12m²
- num 9 = 15m²
- num 10 = 15m²
- num 11 = 23m²
- num 12 = 23m²

l’immeuble est en très bonne état

sinon je demande juste un avis extérieur a savoir c’est une bonne transaction ou non?
a 3km de l’immeuble  il y’a des DUT, CNRS des logement étudiant crous 
donc si il y’a résiliation du contrat commercial je peux toujours faire de la location meuble

Hors ligne

 

#4 18/11/2016 15h42 → Wawa [Calvados] : étude de cas immobilier (immeuble locatif et bail commercial) (immeuble, immobilier, location)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   786 

2100 €/m² et 399 000 € total, je trouve que c’est un peu cher.

Bon état, c’est quand même relatif, avec un immeuble de 1950 (rénové ? isolé ?) destiné de plus à accueillir des locataires potentiellement peu soigneux.

Rentabilité brute 7,6 % ce n’est pas énorme et ça confirme un peu ce que je disais sur le prix. Ca confirme aussi l’intérêt de bien mettre toutes les charges au preneur dans le bail, pour ne pas réduire cette rentabilité.

A votre place je serais tenté de négocier encore le prix, sachant qu’il y a toujours le risque de rater l’affaire si on négocie trop… A vous de juger.

Regardez bien la question de l’assurance aussi. Sans faire de politique, "certains types" d’hébergements d’urgence ont une fâcheuse tendance à être incendiés, ça serait dommage que vous découvriez à ce moment-là que le preneur n’avait pas payé son assurance.

Concernant le financement : vous avez l’accord d’une banque qui prête 400 k€ à la SCI, alors que vos revenus ne sont pas énormes ? Si c’est le cas, tant mieux pour vous… mais ça pourrait coincer sur ce point.

Concernant la fiscalité : par similitude avec les Ehpad et résidences pour étudiants, je pense que vos loyers pourraient être comptabilisés en LMNP. En effet, quand l’exploitant fait de l’hébergement, les loyers du bail commercial sont imposables en LMNP.
Evidemment, ça ne serait possible qu’en nom propre, pas en SCI. Les deux sont à peu près aussi avantageux à l’exploitation (on peut déduire toutes les charges), l’avantage du LMNP étant qu’à la revente, s’applique la plus-value du particulier, alors qu’en SCI IS, la plus-value va être comptabilisée par rapport à la valeur d’achat déduction faite des amortissements, d’où une méga plus-value imposable.

Mais… 30 k€ de recettes par an et recettes > autres revenus : vous risquez d’être LMP et non pas LMNP. Dans ce cas, le LMNP est peut-être à oublier. Si vous vouliez approfondir, il faudrait bien affiner les critères LMP/LMNP appliqués à votre cas… mais j’ai l’impression que vous avez déjà choisi l’option SCI.

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2016 16h39)

Hors ligne

 

#5 18/11/2016 16h49 → Wawa [Calvados] : étude de cas immobilier (immeuble locatif et bail commercial) (immeuble, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

la nego   se fera au niveau du loyer au minimum 2953 euro mensuel on est a 8.8 net avant impo
sans aucune charge 

l’immeuble a étais rénove , VMC  , isolation ravalement et l’ameublement  sont très récent

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech