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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/02/2018 14h34

Membre
Réputation :   52  

Bonjour,
je continue a guetter régulièrement les annonces pour grossir mon patrimoine immobilier via ma SCI à l’IS.
J’ai trouvé la perle rare que je cherchais: immeuble dans une ville sinistré économiquement, il ne faudra donc pas faire la fine bouche sur le choix des locataires. (mais bien souvent le loyer est payé à 80%, voire plus par la CAF)

Cet immeuble est composé de 3 appartements: 1 F2 de 50m² , un F2 en duplex de 55m² ainsi qu’un F3 duplex de 60m².

Il y a également 2 garages loué.

L’ensemble est entièrement loué pour 994 euros de loyer mensuel hors charge et la taxe foncière est de 1550 euros.

De plus cet immeuble est à 200m de mon premier immeuble acheté l’an passé, donc pratique quand je fais le trajet pour faire le tour des 2 immeubles.
Les appartements sont en bon état général, sol et mur repeint régulièrement par la proprietaire actuelle qui souhaite vendre ses 2 immeubles (dont celui ci) car separé de son conjoint/associé de sa SCI à l’IR et souhaitant plus tard s’installer dans un DOM/TOM.

L’ensemble est vendu à 73 000 euros et encore ce prix etant négociable (d’après la prorio elle même!) car une chaudiere gaz HS à changer sur les 3 chaudieres des appartements.

Sur le papier, pas de soucis c’est une très belle affaire, clé en main avec une rentabilité de plus de 16%.
Là où il y a un hic c’est qu’un des appartements est conventionné ANAH, donc avec un loyer minoré contre un avantage fiscal sur l’imposition des revenus locatifs.
Le problème étant que j’achète via ma SCI à l’IS, or cette structure est incompatible avec le conventionnement à l’ANAH.
Donc quid de cette situation?
Est ce que celà peut bloquer l’achat de l’immeuble? Ou alors ça ne gène pas mais le conventionnement continue jusqu’à la fin des 6 ans d’engagement initial (donc loyer minoré contre rien en échange)? Ou alors la vente casse le conventionnement?

Merci d’avance de vos retours.

Mots-clés : anah, immeuble, immobilier

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#2 04/02/2018 14h50

Membre
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Je ne pense pas. Car de toute façon l’avantage fiscale n’est pas transférable. Mais les obligations elles oui.
Vous n’aurez de toutes facon pas l’avantage fiscal, mais l’obligation de respecter les engagements du vailleur précédent.

Par contre c’est un bon point pour négocier (avec la TF exorbitante)!
Vous n’avez pas à préciser qu’en IS vous n’y aurez de toute facon pas le droit…


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#3 04/02/2018 15h33

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Licha a écrit :

… immeuble dans une ville sinistré économiquement, il ne faudra donc pas faire la fine bouche sur le choix des locataires. (mais bien souvent le loyer est payé à 80%, voire plus par la CAF)

Il ne vous a sans doute pas échappé que la CAF cesse ses paiements au bout de quelques mois si le locataire cesse de payer (principe d’aide aux loyer et non pas substitution)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#4 04/02/2018 16h00

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Bonjour,

Licha a écrit :

via ma SCI à l’IS.

je connait superficiellemen,t ce type de montage
mais préfère SCI IR ou direct et donc va influer mes propos

Licha a écrit :

immeuble dans une ville sinistré économiquement

sur ce type de bien, a priori aspect négatif ….
toutefois, le rendement étant lier au risque, si votre rendement est TRES bon,
je dirait: pourquoi pas ………..

Licha a écrit :

pas faire la fine bouche sur le choix des locataires. ( loyer est payé à 80%, voire plus par la CAF)

immeuble est composé de 3 appartements: 1 F2 de 50m² , un F2 en duplex de 55m² ainsi qu’un F3 duplex de 60m². également 2 garages loué.

Voyez, si:
- locataires solvables (revenus suffisants en cas d’impayer, procédure, ….)
- Garant, ou FSL, ou autre
- demande locative sur le secteur

Licha a écrit :

un des appartements est conventionné ANAH

Pour avoir étudier l’ANAH dans son ensemble, je vous suggère de voir

si 1 seul sur 3,
voyez la zone (A, B1, B2, C) ainsi que la date de départ du conventionnement (avec ou sans travaux) et si le renouvellement a été renouveller

vous devrez vous conformer à l’ANAH jusqu’a la fin du conventionnement (=moindre loyer pour votre pomme jusqu’a expiration de la convention) mais ensuite libre à vous

Demandez l’ensemble du dossier ANAH (convention LI, Social ou social++)
la date de convention,
si la convention est AVEC ou SANS travaux, etc ….

selon le cas de figure vous verrez si vous devez suivre les obligation MAIS également la situation du vendeur (recherche de PV, prise de bénéfice, difficultés financières, trésorerie, etc ….)
et cela vous donnera des arguments pout négocier le prix.

bloquer l’achat de l’immeuble? Ou alors ça ne gène pas mais le conventionnement continue jusqu’à la fin des 6 ans d’engagement initial (donc loyer minoré contre rien en échange)? Ou alors la vente casse le conventionnement?

Pour ma part,
je vous dirait de faire une étude de cas, selon les données que vous avez:
secteur, que vous semblez pouvoir connaitre
vacance, travaux
TF et frais
financement
rendement brut et net après impots
si vous arriver à un CF positif, vous devrez attendre 6 ans pour améliorer votre CF, mais peut etre que le jeu en vaut la chandelle ………… sinon baissez le prix d’achat pour arriver à un CF positif!

à étudier dans les détails avant de vous donnez un avis concret

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#5 17/02/2018 15h07

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Bonjour,
Voici les dernières nouvelles de mon projet.
Après la visite de l’immeuble, les appartements sont vraiment en très bon état tout comme les communs.
En revanche une moitié de la toiture sera à refaire à moyen ou court terme, il y a déjà un devis de fait d’environ 8000 €.
Il y a toutefois un point qui a refroidit ma femme, c’est au niveau des caves il y a une infiltration d’eau provenant sûrement des évacuations des eaux de pluie.  Il y a eu jusqu’à 1m d’eau dans cette cave qui a depuis été vidé avec une pompe vide cave installé en fixe. Pas de risque toutefois pour les fondations, l’immeuble est construit sur de la roche-mère.
Cette petite surprise a fait peur à ma femme et j’ai donc laissé cette affaire au profit d’un de mes amis qui est très intéressé.

Du coup de mon côté j’ai trouvé un autre immeuble mis à prix à 105 000 (toujours dans la même ville) composé de 3 F4 de 95m2 chacun avec une petite cours de 100m et 2 petites dependances pour ranger du matos de jardinage, des meubles d’exterieur ou autre jeux d’enfant. Une façade a été refaite entièrement (grillagé, enduit et peinture) par des amis du propriétaire qui est lui meme du batiment. Les communs sont très propres, la toiture a été suivi par un autre ami couvreur du proprio. Cet immeuble respire donc le travail bien fait avec un proprietaire qui est plutot tatillon sur les travaux qui ont été réalisé dans son immeuble.

Le F4 du premier étage est loué 500 euros hors charge (la caf verse même 565 euros d’allocation logement!), celui du 2eme etage est loué 450 euros hors charge. Ils sont tous 2 en bon état avec jolie parquet bois brut d’origine et mur et plafond propre peint en blanc avec une jolie cheminée de decoration en pierre dans chaque pièce.
Enfin  le F4 du 3eme étage est en train d’être fini d’être rénové: tout repeint en blanc avec parquet flottant gris anthracite, un très jolie puit de lumière dans le couloir. Il y a deja des couples intéressés qui attendent la fin de de la rénovation pour le louer 450 € hors charges.
L’ensemble des loyers est donc de 1400 € hors charges, la taxe foncière est de 1800 euro.
Comme j’ai visité juste après un autre investisseur, j’étais à deux doigts de proposer une offre au prix. J’ai finalement tenté une offre avec un prix ronds à 100 000 € qui a été accepté dans la foulée par le propriétaire.
Ce qui fait donc une rentabilité brut de 16,8%.
Je sors de chez mon banquier qui a validé mon projet et me propose un pret de 104 000 euros (la sci apportera les fonds complémentaire pour payer les frais de notaires) sur 245 mois à 1,5% soit des mensualités de 511 euros par mois.
Voilà la nouvelle affaire de ce debut d’année. A suivre…

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#6 19/02/2018 14h44

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Bonjour Licha,

Je viens de découvrir vos différents investissements.

Je partage votre attrait pour les rendements offerts par les petites villes décotées. Ceux-ci sont évidemment proportionnels au risque que l’on prend à mettre des billes dans une ville "sinistrée" économiquement parlant.
Du coup, je m’interroge quant à la surenchère de risque que vous prenez en investissant plusieurs fois dans la même ville.

Qu’en pensez-vous ?

Je me permet de vous questionner car je suis en train de finaliser mon premier achat et je me pose la question pour le suivant.

Merci,

Malloc.

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#7 19/02/2018 15h06

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À mon humble avis, votre remarque est excellente.
Même si ce n’est pas à moi que la question s’adresse je vais donner mon point de vue:

J’investis j’ai 2 immeubles sur 4 dans des petites villes, les rendements sont excellent (mini 15). On est alors tenté de ne faire que cela… Cependant je ne pense pas que miser plusieurs fois sur la même ville soit bien.

En dehors des gains de gestion, et de reseauté les artisans locaux, le risque c’est que la situation de la ville decriée s’enfonce encore plus…

Mais c’est à notre ami Licha de vous repondre wink


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#8 19/02/2018 16h15

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Je vais donc en effet avoir 2 immeubles dans la même ville et un autre dans une toute autre région.
Je pense que je ne risque pas grand chose pour mes 2 immeubles. Je m’explique:
Le premier est très bien placé, proche de toute les commodités avec parking public au pied de l’immeuble composé de 3 petits F3 (55 à 60m2) donc pour locataire célibataire ou couple sans enfant ou monoparentale avec un seul enfant.
Le 2eme composé que de grand F4 (95m2 ) très propre à 300m du premier immeuble,  vise donc une toute autre clientèle: familiale avec de nombreux enfants; avec en plus une petite courette de 100m2 pour bbq, jeu exterieur pour les enfants.
Je ne pense donc pas me faire de concurrence au niveau des potentiels locataires et vu la taille des F4, ceux ci sont plutot recherché car rare de trouver des appartements aussi grand et en aussi bon état.
J’ai regardé sur le boncoin, il n’y en que 5 dans la ville qui sont aussi grand que les miens; il y a donc peu de concurrence sur le marché.
En tout cas ça n’a pas fait tiquer ma banquiere une seconde quand elle a fait ses calculs 😋

Je vous tiens au courant de la suite.
La question de la localisation se posera davantage pour le 4eme, mais j’ai le temps d’y reflechir car avec 3 immeubles (13 lots) en 1 an et demi, je suis un peu en avance sur les objectifs et la roadmap que je m’etais fixé  😁

Dernière modification par Licha (19/02/2018 16h17)

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#9 17/03/2018 07h33

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Compromis de vente signé avant hier, pas de surprise; tout se déroule comme prévus voire même mieux que prévu.
Le proprietaire a presque terminé la renovation de l’appartement du dernier étage.
Beau travail, tout repeint mur et plafond en blanc, un sympathique puit de lumière dans le couloir, un sobre parquet flottant gris perle. Le proprio est donc auto entrepreneur et à donc fait du beau boulot. Si on garde de bon contact, j’ai un t2, voire t3 possible à rénover entièrement au rdc dont il pourrait s’occuper.
Bref, il ne devrait pas y avoir beaucoup de problème à trouver un locataire.
D’ailleur il a mis en ligne une annonce hier pour en trouver. Deja quelques contacts dont un où je voudrais avoir votre avis: une dame est interessée , elle a l’air sérieuse mais elle possède un « petit » chien.

Est ce que cela est un facteur de refus pour vous de peur des nuisances possibles (sonores pour les autres locataire, de propreté autour de l’immeuble, degradation du bien avec ses griffes sur le parquet ou sur les murs etc…) ?

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[+1]    #10 17/03/2018 07h39

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Bonjour licha félicitation pour votre compromis signé récemment, pour répondre à votre question sur la dame et son chien, je pense que tout dépend des autres candidats que vous avez…Si vous avez le choix mieux vaut éviter à mon avis.


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#11 10/07/2018 18h12

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Petit retour sur mon 3eme investissement.
La signature definitive de la vente s’est déroulé sans accroc fin juin. Entre le compromis et la signature, une locataire a été trouvé (loyé payé à 95% par la caf) pour le 3eme appartements qui venaient d’être rénové par l’ancien propriétaire. Bref tout va bien.
J’ai juste besoin de vos lumières sur un point par rapport à la caf:
Comme les versements des aides aux logements reglé par la caf sont à terme echu, l’ancien propriétaire m’a annoncé que les paiement de la caf du 5 juillet seront donc percu encore par lui car correspondant du coup aux paiements des loyers de juin. Il m’a reversé au prorata les 3 jours de loyers correspondants aux loyers du 28 au 30 juin (signature le 27 juin). Donc de mon coté je ne percevrais mes premiers loyers plein que le 5 aout correspondant aux  loyers de juillet (tous les loyers sont payé à 95% par la caf). Est ce normal?

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#12 10/07/2018 18h41

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Bonjour

Oui ,c ’est normal .

question de curiosité. Est il possible de prendre une GLI ( ou equivalent  je ne suis plus a jour des noms ) dans ce cas ?

cdt

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