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#1 11/02/2018 23h12 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Bonjour  à tous !

voici mon nouveau projet :

achat d’un immeuble de 9 appartements de 18 à 30 m2 ( F1 et studios) en plein centre vile de mon agglomération .
proche des bus, du cinéma, des bars, du bowling, dans une rue calme bref emplacement idéal …

C’est un immeuble à 2 étages avec façade nickel et toiture révisée il y a 1 an.
les appartements et les parties communes ont été refait il y a un an et demi. Le vendeur ne voulait pas vendre à ce moment là mais il en a eu assez il y a quelques mois …

prix d’achat : 320000 euros
frais de notaires : 23000 euros
travaux : 12000 euros

total : 355000 euros sur 20 ans au taux de 1,4 %.
J’espère avoir un prêt sur 20 ans, c’est de plus en plus dur sinon je partirai sur 15 avec un taux de 1,2 %.

Tous les appartements seront loués meublés. Le budget travaux permettra de refaire quelques peintures, kitchenettes et de meubler les appartements.

Au final cela ferait environ 3200-3300 € de loyer / mois, 1700 de prêt sur 20 ans ou 2200 sur 15 ans, 200 de taxe foncière.

Pour les impôts, en fonction de l’amortissement 2018 ou non

cf mon post Report d’amortissement LMNP en 2018 ?

Je paierai des impôts en 2020 au pire ou 2022 au mieux.

Le cash flow (sur l’ensemble de mes biens) de ces premières années sera aussi fonction de la durée du prêt : 1600 environ si prêt sur 20 ans et 500 € de moins si 15 ans.

Au final, cela va me faire 17 biens : 2 immeubles de 6 et 9 lots plus 2 appartements en copro.

Cela commence à faire beaucoup de loyers sur un an : 51000 en LMNP et 30000 en revenus fonciers.

une fois les amortissements et déficits déduits, je paierai 1300 € d’impôts par mois ce qui limitera beaucoup le cash flow mais chaque mois je rembourserai aux alentours de 3500 € de capital ce qui me console…

Dans l’attente de vos retours et/ou questions

Dernière modification par mrdupont (12/02/2018 09h15)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp

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#2 12/02/2018 07h36 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Bonjour,

Quelques remarques :
- le vendeur en a eu marre de quoi ? Pensez-vous que vous n’aurez aucun des soucis qui l’ont poussé à jeter l’éponge ?
- les appartements sont-ils occupés ? Pensez-vous pouvoir les passer rapidement en meublé ? Si vous vous retrouvez avec un immeuble comprenant pour partie des appartements loués nus et pour partie d’autres loués meublés, ça oblige à faire des calculs d’apothicaires, notamment sur les dépenses communes qui doivent être réparties au pro-rata et intégrées dans deux compta différentes (celles des revenus fonciers pour partie, et celle du LMNP au réel pour l’autre partie)
- le budget travaux prévu me semble très faible : 1300 €/appartement pour travaux ET meubles.
- "2200 de prêt sur 20 ans ou 1700 sur 15 ans" : logiquement c’est l’inverse, on paie davantage de mensualité sur un prêt plus court, à même somme empruntée.
- y a-t-il bien un compteur électrique par appartement + 1 pour les parties communes ?

A part ça, ça semble un bon projet avec une bonne rentabilité.

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#3 12/02/2018 09h28 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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bonjour,

- le vendeur est âgé et n’est pas sur place. Il préfère désormais récupérer son argent en vendant et ne plus se soucier de trouver des locataires, rentrer des loyers …

- 4 appartements sur 9 sont occupés. un des 4 devraient partir d’ici la signature.
Pour les autres je voudrais leur proposer un contrat de location meublé en gardant leur loyer actuel même s’il est bas par rapport à ce que l’on pourrait demandé. Je pourrais leur fournir le mobilier dont ils ont besoin et ensuite je mettrais sur l’état des lieux qu’ils ont refusé le mobilier restant…

L’idée est d’avoir le plus d’appartements en meublés dès le début afin de pouvoir déduire le plus possible de frais d’agence et de notaire (43000 euros au total quand même)
J’ai déjà un immeuble où il y a du nu et du LMNP, j’ai l’habitude de ce genre de calculs.

- pour les travaux, il y a vraiment très peu de choses : en peinture, un appartement plus la pièce à vivre d’un autre. Ensuite 4 ou 5 coin cuisine avec meubles bas et haut, plaque de cuisson, hotte parfois.
Pour le mobilier, un canapé qui fait lit avec un bon matelas, une table + chaises, vaisselles, mini four, meuble tv + tv … ça devrait aller je pense. Sinon je financerai le reste par mes propres moyens.

- pour les prêts c’est une erreur, j’ai rectifié, merci

- tous les compteurs sont individualisés parties communes incluses, chaque appartement a son compteur divisionnaire. Rien à signaler.

Ce qui m’ennuie dans cette histoire mais à un moment donné c’est difficilement évitable, c’est la somme énorme que je verserai aux impôts …achetant seul il me semble que je ne peux passer par une SCI de plus ne sachant pas exactement si je revendrai ce nouveau bien dans 5, 10 , 15 ans ou jamais cela ne me paraissait pas judicieux …

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#4 12/02/2018 10h06 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Cela a déjà été abordé maintes fois ici, "proposer un contrat meublé" à des locataires en nu en place, ça n’est pas si facile. D’abord ils n’ont aucune raison d’accepter (surtout qu’ils ont déjà leurs meubles !), et ça vous met en position de faiblesse à la fois juridiquement (il faudra qu’ils vous remettent leur préavis etc.) et humainement ("le nouveau proprio est magouilleur").
Donc n’y comptez pas, à moins de payer vos locataires pour faire ce changement.

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#5 12/02/2018 10h15 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Bon projet!

N’oubliez pas les petits frais qui rognent le rendement (pno, petits travaux).

On ne peut pas avoir les recettes sans payer d’impôts tôt ou tard. Il existe 2 stratégies A mon sens :
- faire le strict minimum de travaux et maintenir de bien dans un état passable. Ca vous posera quelques soucis pour trouver des locataires
- faire des travaux pour mieux valoriser le bien et viser une plus value.

Pour le changement de bail des locataires, j’attendrai de rénover un ou 2 appartements et leur proposer. Vous ferez d’une pierre 2 coups (vous passez un bail nu et meublé et vous pouvez renover et revaloriser un autre appartement).

Je suis dans une situation similaire à la votre et s’il faut savoir acheter, il faut aussi savoir vendre pour limiter la fiscalité et transférer une partie des gains immobiliers vers d’autres placements moins risqués (av pour ma part).


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#6 12/02/2018 11h10 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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J’y ai pensé mais ne les ai pas mis pour simplifier les chiffres…

Pour les changements de baux, je ne peux pas attendre car si je ne me trompes pas il faut louer meublé dès le début pour pouvoir déduire les frais de notaire et d’agence …Si je loue nu pendant 3 mois puis que je passe en meublé après, ça ne marchera pas …

Après ce que je peux faire, et peut être est ce ce que vous vouliez dire, c’est de préparer les appartements sans locataires même avant la signature si possible, et de proposer au locataires actuels de "déménager" sur le palier d’à côté dans un appartement de même taille mais meublé et quelque peu amélioré …

Pour la fiscalité, j’ai un local commercial qui tourne très bien et 3 appartements conventionnés ANAH pour lesquels je déduis 60 % des loyers pour ma déclaration d’impôts. pas d’intérêts de me séparer de ceux là.

pas d’intérêt de me séparer d’un de mes 9 nouveaux appartements sauf si j’ai envie de créer une copropriété à 2 ce qui est très souvent source de problème…

Par contre j’ai un appartement meublé dans une copropriété qui a été une erreur d’investissement…
acheté 38500 euros, et depuis 6000 euros de travaux prévus par moi même mais surtout une rénovation de tout l’immeuble que j’avais sous estimé et qui m’a coûté 22000 euros. Alors oui il est top maintenant mais à quel prix ! je pense m’en séparer lorsque j’aurai épuisé mon déficit / amortissement reporté dans 2-3 ans. Le loyer est de 380 euros charges comprises / mois. je récupérerai un peu d’argent grâce à ce que j’aurai remboursé à la banque et je gagnerai environ 80 euros d’impôts par mois…

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#7 12/02/2018 13h10 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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"Proposer au locataire de déménager", OK, mais pourquoi accepterait-il ?
Mettez vous à sa place. Ça sent la magouille à plein nez (parce ça en est une), et ça ne lui apporte rien (sauf si vous pouvez mettre en évidence que le nouvel appartement est beaucoup mieux).

Rien n’interdit de proposer, bien sûr, mais ne comptez pas sur la réussite de cette démarche !

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#8 12/02/2018 13h34 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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sven337 a écrit :

"Proposer au locataire de déménager", OK, mais pourquoi accepterait-il ?
Mettez vous à sa place. Ça sent la magouille à plein nez (parce ça en est une), et ça ne lui apporte rien (sauf si vous pouvez mettre en évidence que le nouvel appartement est beaucoup mieux).

Rien n’interdit de proposer, bien sûr, mais ne comptez pas sur la réussite de cette démarche !

Il n’y a aucune magouille. Je le fais régulièrement avec mes locataires lorsque je termine de rénover un appartement. Je m’arrange pour le proposer à ceux dont l’appartement a grand besoin d’être rafraîchi. Le moins évident est de "vendre" l’augmentation de loyer, mais si la rénovation est correcte, ça passe. Je l’ai fait 2 fois en 2016 et ça permet de revaloriser les loyers.

Dernière modification par lachignolecorse (12/02/2018 13h35)


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#9 12/02/2018 13h53 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Je confirme ce que dit lachinolecorse: 90% du temps, tout le monde est content. La seule exception, c’est avec les retraités : c’est au cas par cas…

Par contre, pour ce qui est des frais de notaire et d’agence: c’est mort… Voyez si le propriétaire actuel peut pas faire les changements de baux avant l’acte.

Dernière modification par Pierrot31 (12/02/2018 13h56)

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#10 12/02/2018 14h05 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Bonne remarque. En effet, c’est valable pour les baux/états des lieux non payants. Idem pour l’augmentation de loyer, il ne faut pas être trop gourmand.


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#11 12/02/2018 23h01 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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@ Pierrot 31 : je ne vois pas pourquoi ce serait mort comme vous dites. Si je signe les baux meublés le jour de la signature chez le notaire, ça ne pose pas de soucis …

Je suis en plein calcul pour voir si la SCI IS ne serait pas plus intéressante qu’un achat en nom propre et ce soir, un ami bailleur me dit que son notaire lui expliqué il y a quelques temps, qu’en SCI IS on déclare les loyers que le bien soit occupé ou non. Si l’appartement est libre 6 mois, on doit tout de même déclarer un an de loyer … Cela m’a fortement étonné mais je ne suis pas spécialiste de SCI IS.

Quelqu’un peut il confirmer ou infirmer ?

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#12 12/02/2018 23h22 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Au temps pour moi, j’avais mal compris! Pas de souci si ce sont des baux en meublé au moment de la signature!

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#13 13/02/2018 01h34 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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mrdupont a écrit :

Je suis en plein calcul pour voir si la SCI IS ne serait pas plus intéressante qu’un achat en nom propre et ce soir, un ami bailleur me dit que son notaire lui expliqué il y a quelques temps, qu’en SCI IS on déclare les loyers que le bien soit occupé ou non. Si l’appartement est libre 6 mois, on doit tout de même déclarer un an de loyer … Cela m’a fortement étonné mais je ne suis pas spécialiste de SCI IS.

Quelqu’un peut il confirmer ou infirmer ?

Infirmer, je peux.


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#14 13/02/2018 11h43 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Bonjour,

Je confirme l’infirmation: c’est un non sens ce que dis votre "ami".
Vous déclarez que ce que vous touchez effectivement, et vous payez des impôts que sur ce que vous déclarez.

A+

Ohe

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#15 13/02/2018 12h31 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Pour préciser l’infirmation :
- si l’appartement est mis à la location (gardez la preuve : annonces publiées, le cas échéant mandat de gestion à une agence) et reste néamoins vide, vous n’avez bien sûr pas de loyer fictif à rentrer en comptabilité.
- si l’appartement est réservé à la jouissance personnelle de l’un des associés, la SCI doit comptabiliser le loyer fictif tandis que l’associé doit déclarer l’avantage perçu dans sa déclaration d’IR.

Donc voilà, ne faites pas exprès de laisser vide un appartement pour y habiter ; en dehors de ce cas, il n’y a pas de loyer fictif à comptabiliser.

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#16 13/02/2018 15h36 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Pour compléter les propos de Bernard2k, l’administration n’aime pas trop les biens inoccupés. Sur la métropole lilloise, un logement sans locataire durant 1 an > taxe logement vacant.


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#17 14/02/2018 15h09 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Mon ami s’était trompé effectivement, il confondait avec la CRL… bref

Après moult calculs, je vais faire l’achat à travers une SCI IS.
Avec mon patrimoine locatif actuel ( 4 appartements conventionnés Borloo ancien social , 1 local commercial, 3 LMNP) et en ajoutant ce nouvel immeuble de 9 appartements LMNP et si je fais des simulations de revente à 5, 10 et 15 ans et en prenant tout en compte (cash flow mensuel, baisse des intérêts à terme et de l’amortissement, impôt sur la plus value en SCI, hypothèse réaliste de revente à 360000 euros). L’achat en nom propre se révèle à chaque fois plus intéressant. 10000 euros d’écarts en gros à chaque fois mais la SCI a quand même de nombreux avantages :

- il est possible que je ne revende pas et dans ce cas la SCI sera beaucoup plus intéressante financièrement parlant.

- il n’est pas certain que je puisse passer tous les appartements occupés en LMNP à la signature de l’immeuble. Pas de soucis avec la SCI, je peux tout de même déduire tous les frais d’agence et de notaire.

- Sur mes 3 premiers biens LMNP, les frais de notaire étaient mis en immobilisation pour le calcul de l’amortissement donc impossible de les faire passer en charge cette fois-ci. Avec la SCI, j’aurai une nouvelle comptabilité donc pourrai tout passer en charges.

- la SCI sera plus avantageuse dans une optique de transmission aux enfants. Je pense leur donner à chacun une part de SCI dans ce sens.

- Si je revends, je préfère payer beaucoup à la fin et dégager plus de cash flow pendant la durée de détention plutôt que de payer beaucoup d’impôts dès 2021.

J’ai rendez vous la semaine prochaine avec mon notaire pour parler des statuts de la SCI mais j’ai lu qu’un  avocat spécialiste était plus compétent (et aussi plus cher). à voir …

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#18 15/02/2018 08h59 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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J’ai tout de même une question pour l’imposition de la plus-value si je vends à travers la SCI :

Voici les chiffres, cela peut servir :

prix d’achat : 300000 hors frais d’agence
revente à 5 ans : prix de vente 360000  avec un Capital restant du de 260000 euros
somme amortie en 5 ans : 60000
Plus-value imposable : 120000

Cette plus-value est imposée à 15% jusqu’à 38000 euros puis à 33 % pour le reste.
Si je distribue la somme restante de cette plus-value en dividende, après abattement de 40 %, elle sera imposée à l’impôt sur le revenu  (14 % pour moi) plus 17,2 % de CSG.

ça normalement ça va…

Ma question est : que devient  la somme récupérée lors de la vente hors plus-value imposée si je la sors de la SCI après avoir remboursé le prêt ? Ici cela représente 100000 euros. Je dirais que vu que le Capital restant du est plus important, je peux la sortir sans imposition ?

Sur 10 ans, j’amortirai 120000 donc plus-value imposable de 160000.
J’aurai 210000 à sortir de la société civile immobilière . Et là le Capital restant dû sera de 150000.
Hors plus-value imposable, il reste 50000 euros. Y a-t-il l’IS à payer dessus ? plus l’IR et la CSG en sortie ?

Si oui je n’ose faire le calcul d’une revente à 20 ou 30 ans …

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#19 15/02/2018 10h23 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Bonjour,

L’amortissement est complexe, mais on peut estimer qu’il se fait sur 30 ans, soit au bout de 5 ans 50.000€.

Ensuite, la plus value est imposable a l’IS. En fait, elle se rajoute a vos bénéfices annuels.
Donc 15% jusqu’a 38.120€ oui, mais en prenant compte du résultat existant déjà, ce qui entame la part de 38.120€.

Ensuite, le taux est de 28% actuellement, et il pourrait baisser a 25% prochainement (a valider ce que fera l’état).

En revendant a 5 ans, entre une augmentation du bien de 60K et l’amortissement de 50K la plus value a intégrer serait de 110K.

Sur votre compte il y aurait 360K (prix de vente) - 260K (capital restant du) soit 100K.

Attention, les impôts sont a payer en début d’année suivante, donc a bien estimer (ici je dirais entre 25 et 30K).

Il vous est donc possible de retirer 70 a 75K des comptes, soit en remboursant vos comptes courant d’associés (les CCA) soit en versement de dividendes.

Ce qui est versé en dividendes est soit taxé tel que vous l’avez decrit, soit au PFU a 30%. A vous de faire le calcul de ce qui serait le mieux pour vous.

Au bout de 30 ans par exemple, la plus value sera du prix de vente, soit 400K par exemple.

Donc IS a 25% (mais quelle sera sa vrai valeur d’ici la…?) soit 100K, il resterait sur le compte 300K.

A sortir par versement de dividendes, donc taxé via le PFU a 30%, il vous resterait donc 210K en poche.

Mais il faudrait prendre en compte aussi tout ce que rapporterait l’immeuble pendant les 20 ans de crédit, puis les 10 ans sans crédit.
Ce qui représenterait la aussi une somme non négligeable, probablement équivalente a la valeur de l’immeuble.

A+

Ohe

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#20 15/02/2018 10h34 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Je ne comprend pas bien la distinction que vous faites entre "la somme restante de cette
plus-value en dividende" et " la somme récupérée lors de la vente hors plus-value imposée".

Une fois l’immeuble vendue, le cash récupéré après remboursement du prêt est fongible.
Il n’y a pas une partie qui correspond à la de plus value et le reste.
C’est du cash qui appartient à la SCI, et si vous voulez le sortir en dividende ce sera la même chose.

Concernant votre TMI à 14%, si vous vous versez 100k€, ce ne sera surement plus 14%.
Dans vos simulations vous pouvez prendre en compte le PFU qui sera surement plus favorable (que TMI avec 40% d’abattement).


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#21 15/02/2018 11h24 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Très intéressant projet ! J’ai une question peut-être de béotien, mais avez-vous prévu le temps pour gérer ces 9 studios ? Car au quotidien ça fait plus de boulot que des apparts plus grands : petits travaux, emménagements réguliers, états des lieux, travaux de rafraîchissement…

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#22 15/02/2018 12h45 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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@ ohennequin :

merci pour votre réponse. effectivement en faisant une revente à 5 ans, j’encaisse 360 K et rembourse 260K donc reste 100K.

la plus-value imposable est de 115K ce qui fait en gros 27K d’IS (j’aurai environ 18K de loyers imposables cette année là après déduction des charges).

Il me reste donc 100-27= 73K sur le compte.

Si je les sors en dividende, le PFU à 30 % est plus intéressant je pense donc je retire 30 %. Il me reste au final 51,1 K alors qu’avant impôts IS, j’avais 100 K …c’est moche .

Que voulez vous dire par remboursement des CCA ? comment cela fonctionne-t-il ?

Pour info dans mes calculs avec comparaison achat nom propre et vente au bout de 5 ans :
Je précise que cela englobe les nouveaux biens et les anciens
CF SCI IS : 69K
CF Nom propre : 59K

à la revente :
en nom propre, reste 100K car quasiment pas d’impôt sur la plus value (grâce aux 15 % de travaux tolérés sur 5 ans et 7,5 % pur je ne sais plus quoi)

en SCI, reste 51 K

L’achat nom propre est beaucoup plus intéressant si je revends au bout de 5 ans… Il faut que je recalcule pour 10, 15 ans et aussi 25 ans par exemple (le prêt est sur 15 ans)

@Nek

mon calcul ci-dessus est il plus clair ?

@Marvolo : Je gère déjà parmi mes 8 lots 3 appartements LMNP et cela se passe bien. Pour info j’habite à 5 min et suis enseignant, je peux donc passer dans les 24h si besoin. Les 9 nouveaux appartements seront quasi neuf donc il ne dervait pas y avoir trop d’intervention à faire mais il y a toujours des inconnus…

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#23 15/02/2018 14h56 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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mrdupont a écrit :

@ ohennequin :

merci pour votre réponse. effectivement en faisant une revente à 5 ans, j’encaisse 360 K et rembourse 260K donc reste 100K.

la plus-value imposable est de 115K ce qui fait en gros 27K d’IS (j’aurai environ 18K de loyers imposables cette année là après déduction des charges).

Pourquoi 115K? je trouve 110K.

mrdupont a écrit :

Il me reste donc 100-27= 73K sur le compte.

Si je les sors en dividende, le PFU à 30 % est plus intéressant je pense donc je retire 30 %. Il me reste au final 51,1 K alors qu’avant impôts IS, j’avais 100 K …c’est moche .

Certes, mais si vous détenez en direct, vous payez des impôts années après années.
Ces sommes doivent être équivalentes au 49K prélevés ici.

La grande différence est que vous payez ces impôts a la revente, donc lorsque vous touchez le fruit de votre vente, et non tout au long de la vie de l’immeuble, en plus du crédit par exemple.

mrdupont a écrit :

Que voulez vous dire par remboursement des CCA ? comment cela fonctionne-t-il ?

Les comptes courant d’associés sont des comptes (virtuels) que vous alimentez lorsque vous prêtez a la SCI. C’est en général le cas a l’achat, ou vous apportez du cash dans la structure pour les 1er paiements.

C’est un crédit qu’a la société envers vous. Donc lorsque vous voulez sortir de l’argent de la SCI, vous pouvez soit verser des dividendes, soit rembourser vos CCA a concurrence de se que vous doit la SCI.
Comme c’est un remboursement, il n’y a évidemment pas de prélèvements dessus.
Ces comptes ne doivent pas être négatif.

mrdupont a écrit :

Pour info dans mes calculs avec comparaison achat nom propre et vente au bout de 5 ans :
Je précise que cela englobe les nouveaux biens et les anciens
CF SCI IS : 69K
CF Nom propre : 59K

à la revente :
en nom propre, reste 100K car quasiment pas d’impôt sur la plus value (grâce aux 15 % de travaux tolérés sur 5 ans et 7,5 % pur je ne sais plus quoi)

en SCI, reste 51 K

L’achat nom propre est beaucoup plus intéressant si je revends au bout de 5 ans… Il faut que je recalcule pour 10, 15 ans et aussi 25 ans par exemple (le prêt est sur 15 ans)

Faites le même calcul mais avec uniquement le bien en question.

Estimez les gains annuels ainsi que les impôts payés dans les deux cas.
En faisant un bilan a 5, 10, 20 et 30 ans, je ne suis pas sur qu’il y ait une différence si grosse au final.

mrdupont a écrit :

@Nek

mon calcul ci-dessus est il plus clair ?

@Marvolo : Je gère déjà parmi mes 8 lots 3 appartements LMNP et cela se passe bien. Pour info j’habite à 5 min et suis enseignant, je peux donc passer dans les 24h si besoin. Les 9 nouveaux appartements seront quasi neuf donc il ne dervait pas y avoir trop d’intervention à faire mais il y a toujours des inconnus…

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#24 15/02/2018 23h54 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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C’était bien 110K je m’étais trompé..

En refaisant les calculs sur 5, 10 et 15 ans soit la fin du crédit, c’est toujours à l’avantage de l’achat nom propre :

à 5 ans de 42K, à 10 ans de 60K et à 15 ans de 90K.

il faut bien voir que l’impôt sur la plus value à 15 ans me coûte 144K en SCI IS. Sur cette période, le CF est en faveur de la SCI de 54K mais au final …

Pour que la SCI IS soit plus intéressante, il faut que je garde le bien plus de 27 ans. Difficile à prévoir dès maintenant (je précise que j’ai 36 ans).
Quelque soit le choix, je serai largement gagnant au final mais j’ai du mal à me décider …

J’ai aussi du mal à saisir l’intérêt d’utiliser les CCA.
Si j’ai prêté 20K au CCA et que j’ai maintenant 30K sur mon compte(les 20K + 10K de dividendes que je me suis versé), je vais me reverser 20K sans imposition mais cela fait une opération blanche, j’ai toujours 10K sur le compte que je ne peux sortir sans imposition soit à l’IR soit au PFU … quel intérêt ??
Sachant qu’en plus je n’apporterai probablement pas de fond à la SCI au départ. Je compte demander un différé partiel de remboursement de 6 mois ou un an donc j’aurai dès le départ la trésorerie pour rembourser.

Petite question sur le calcul de l’amortissement en SCI : est ce qu’il se calcule comme en LMNP ? En retirant 10 % pour le terrain, puis en prenant un pourcentage pour le gros oeuvre … ce qui donne un pourcentage plus élevé les douze premières années puis qui diminue petit à petit ?

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#25 Hier 15h22 → Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp)

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Au final j’avais fait quelques erreurs dans mes calculs, je vais donc les reprendre …
Une nouveauté de cette année, qui est à prendre en compte, c’est que le plafond pour déclarer au micro bic les revenus LMNP est passé de 38000 à 70000 euros ce qui change la donne …

Mon calcul actuel concerne le versement des dividendes d’une SCI IS.
Sur le simulateur des impôts, il faut rentrer la somme des dividendes en case 2DC mais de ce que j’ai lu, j’ai l’impression qu’il faut aussi rentrer la même somme en case 2BH. Cela fait une différence appréciable selon qu’on le fait ou non …

Pouvez vous donc me dire s’il faut remplir ou non cette fameuse case 2BH ?
merci d’avance

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