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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/05/2017 08h24 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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bonjour,
après un premier investissement locatif plutot fructueux il y a de celà 6 mois (voir le fil suivant: https://www.devenir-rentier.fr/t12867 ) ; je suis repartis en quête d’un nouvel immeuble de rapport "clé en main".
Quand je dis "clé en main" c’est à dire un immeuble en bon état avec peu ou pas de travaux, avec des locataires dejà en place pour rassurer ma banquière et avec evidemment la meilleur rentabilité possible.
Après avoir trouvé du 17% pour mon premier immeuble, je dois me contenter d’un peu moins pour le 2ème:
Celui ci est composé de 4 logements (F2 de 40m2, F2 de 70m2 avec petite cour extérieur de 40m2, F3 de 70 m2 et F5 duplex de 113 m2) et d’un petit local commercial en RDC de 50m2.
L’ensemble est proposé au prix de 160 000 euros. Les appartements sont très propres, ont été renové il y a 8 ans par l’ancien proprio qui a fait du deficit foncier. Seul la façade et les communs mérite un bon petit coup de jeune. Après une première offre un peu gourmande de ma part à 155 000 euros et quelques nuits agités, j’ai préféré m’aligner et faire une offre au prix pour ne pas laisser passer l’affaire.
La taxe foncière est de 2600 euros.
L’inconvénient de ce bien est que celui ci est situé à 2h30 de chez moi (et oui, il faut faire des km pour trouver de forte rentabilité). En revanche étant acheté en SCI à l’IS, le cout des trajets me seront en gros remboursé au quintuple grâce aux indemnités kilométriques. Et comme mon but est de me mettre à mi temps de mon travail de salarié, j’aurai alors plus de temps pour gerer les biens eloignés de chez moi.

Le tout est loué pour 1890 euros par mois. Soit 14.17% de rendement brut.

J’ai dejà l’accord de ma banque pour un prêt de 170 000 euros sur 245 mois à 1.5% avec 0.18% d’assurance sur les 2 têtes, soit un remboursement de 820 euros par mois.

Voilà pour ce nouveau projet, qu’en pensez vous?

Dernière modification par Licha (16/05/2017 08h26)

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport, sci is

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#2 16/05/2017 08h52 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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Bonjour et félicitations.
Difficile de juger sans connaître l’emplacement mais la rentabilité est très correcte tant que les loyers tombent. Avez-vous vérifié que les locataires payaient bien régulièrement et depuis combien de temps? C’est là l’essentiel pour savoir si la rentabilité brute que vous calculez est pérenne.
N’aurez-vous pas de travaux à faire? Comment se répartissent les charges et notamment le chauffage?

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#3 16/05/2017 09h00 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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L’immeuble est situé en centre ville d’une petite ville de 5000-6000 habitants en bourgogne avec petit parking municipal à 100m.

L’ancien proprio est très rigoureux et m’a donné tous les baux depuis qu’il en était le proprio il y a 8 ans et tout a toujours été loué avec très peu voir pas de vacance locative.
Tout les loyers sont à jour par virement et chaque locataire à un garant.
2 appartements ont des chaudières au gaz (une acheté neuve il y a 8 ans quand il a rénové l’appartement, l’autre plus de 10 ans car chaudière déjà en place et fonctionnelle).
Les 2 autres appartements et le local commercial sont à l’électrique.
Comme je l’ai dis, très peu de travaux, en tout cas rien d’urgent. Pour les appartements, il y en a qu’un qui a 2 fenêtres simple vitrage qui meriterait de passer en double vitrage. Tous les autres appartements sont en double vitrage. Le seul point negatif comme je l’ai mentionné c’est que de l’exterieur il ne fait pas "jolie" car la façade est pas terrible du tout ainsi que les communs qui meriteraient un bon coup de peinture blanche. Mais rien de pressé dans l’absolue, ça fait 8 ans que l’ensemble est loué ainsi.

voilà pour les petites précisions.

Dernière modification par Licha (16/05/2017 09h11)

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#4 16/05/2017 12h58 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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Avec un bon cahsflow positif au niveau de la SCI IS, cela vous fera de la tréso dans la SCI pour faire tranquillement des travaux d’amélioration qui pourront être répartis dans le temps (double vitrage là où il y a du simple, peinture des communs, et un ravalement de façade quand ça deviendra indispensable).

D’une manière générale, les locataires sont plus sensibles à des améliorations à l’intérieur de leur logement que dans les parties communes.

PS : vous prévoyez que ces immeubles vous fassent du revenu pour diminuer votre activité salariée. Pensez quand même à provisionner de l’épargne pour faire face à une future imposition sur la plus-value, car en SCI IS, contrairement à la plus-value du particulier, plus vous gardez longtemps plus l’addition sera salée. On finit toujours par céder l’immeuble (ou les parts de la SCI) ; au plus tard, à son décès !

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2017 13h01)

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#5 03/08/2017 00h59 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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Petit up de la discussion :
Signature de la vente definitive chez le notaire aujourd’hui même.
Pas de mauvaise suprise, tout s’est déroulé comme prévue.
Je suis donc l’heureux propriétaire de 2 immeubles de 17 et 14% de rendements bruts.
Ma banquière m’a déjà annoncé que l’organisme de cautionnement (CMH) attend que je possède l’equivalent de 6 mois de loyers des 2 immeubles en epargne (soit environ 23-24k€) avant de me lancer dans l’achat d’un 3 eme immeuble.
Je vais donc devoir faire dorenavant le petit ecureuil quelques temps avant de poursuivre l’agrandissement de mon empire immobilier ;-)
A moins que mes petits ethers fassent une flambée a 400 euros, auquel cas j’en vendrais une partie pour avoir plus rapidement cette epargne de precaution…

La suite au prochain numero.

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#6 15/08/2017 18h15 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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En suivant avec intérêt vos contributions sur l’Ethereum, je découvre ici votre stratégie immobilière aussi passionnante et audacieuse.

Franchement bravo!


Code parrain Moniwan: A034EY0001

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#7 15/08/2017 19h02 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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Bonjour,

Effectivement belle réalisation ! Par contre pour quel motif le propriétaire vendait une si bonne affaire ?
(Mon 16% c’était une succession, et quelques locataires "originaux")

Merci du retour!


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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#8 15/08/2017 19h21 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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Thanks pour votre intérêt.
Pour le motif de vente et la négociation "inversé", je vous laisse relire de façon détaillé dans le message 9 de mon post originel:

Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d’un immeuble de rapport)

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#9 15/08/2017 19h46 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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Mais le post est celui de votre premier achat non?
Qu’en est il pour celui ci?


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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#10 15/08/2017 20h21 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport, sci is)

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Ah oui, en effet pardon; comme le premier immeuble à une meilleure rentabilité je pensais que vous parliez de celui ci.
Le 2eme immeuble m’a donc été vendu par un investisseur qui divorce et qui avait 3 immeubles. L’immeuble vendu lui permet d’avoir un apport conséquent pour un nouvel investissement bien plus conséquent donc il voulait aller vite. Il avait essayé de le vendre à 180 000 euros il y a 1 an sans être spécialement pressé et il n’avait eu aucune touche ( et le local commercial était vacant).
Donc dès qu’il a trouvé un nouveau repreneur du local commercial, il l’a remis en vente moins cher pour être sûr de le vendre rapidement pour pouvoir avancer son futur projet. Et donc la aussi; j’ai sauté sur l’occasion et apres investigation via photo envoyé, Google maps;  baux en cours etc; me voici faisant une proposition d’achat sans avoir visité l’immeuble. ( chose que je ne recommande pas malgré tout)
Cela était nécessaire car je n’avais pas le temps à ce moment là pour faire un AR sur place (2h20 de route aller je rappelle ) et de nombreux investisseur de Paris, Grenoble et ailleurs l’avait déjà visité et était proche de faire une proposition.
Le vendeur au départ ne me prenait pas au sérieux et était même réticent à m’envoyer toutes les infos sans me déplacer pour le visiter.
Et finalement la relation vendeur/acheteur s’est créé , amélioré et maintenant on se tutoie. Pour finir, pas de surprise particulière , tout c’est très bien passé pas de "loup" lors de la visite de l’immeuble précédent la signature chez le notaire.

Dernière modification par Licha (16/08/2017 07h52)

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