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#1 22/12/2017 21h11

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Bonjour, la présentation de mes projets ne suit pas le modèle préconisé, mais rassurez-vous, je ne vous demanderai pas de corriger des calculs de rendements truffés d’erreurs…

Je me lance sur un premier projet locatif : un terrain à bâtir à viabiliser et construction d’une maison T4. Coût total estimé 183 000€, valeur locative 900€.

J’ai trouvé le financement : à 110%, sur 20 ans incluant un différé de 12 mois (le temps de la construction).

Deuxième projet : achat d’un appartement T3 ancien 78 000€, valeur locative 500€.

Je souhaite louer la maison au régime réel, et l’appartement en Cosse Social.

Cet appartement a été déniché suite à la lecture du livre Amazon.fr : L’investissement : Livres immobilier locatif intelligent&tag=devenir-rentier-21 que je recommande vivement.

L’appartement lui-même sera loué 435€ (plafond du régime Cosse), et le parking 60€ avec un bail séparé (au même locataire).

Maintenant les questions :
-    Les revenus fonciers brut dépasseront 15 000€, je devrai donc louer la place de parking sous le régime réel. Je ne vois pas comment je pourrai déduire des intérêts d’emprunt puisque le crédit englobe l’appartement et la place de parking. Puis-je faire un prorata ? Si oui comment ? Puis-je faire de même pour les charges de copropriété ? Les assurances ?
-    Pour la maison, que puis-je faire passer en déficit foncier ? Si je m’en tiens aux textes, je pense pouvoir déduire les honoraires du maître d’œuvre, les frais de viabilisation et de géomètre, les taxes de raccordement, les peintures, terrasse, cuisine équipée, création et aménagement de placards, motorisation de la porte du garage, clôtures, allées et parking… vous confirmez ?

D’avance merci pour vos réponses.

Mots-clés : cosse, déficit, foncier, immobilier

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#2 25/12/2017 11h09

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c3nains a écrit :

Maintenant les questions :
-    Les revenus fonciers brut dépasseront 15 000€, je devrai donc louer la place de parking sous le régime réel. Je ne vois pas comment je pourrai déduire des intérêts d’emprunt puisque le crédit englobe l’appartement et la place de parking. Puis-je faire un prorata ? Si oui comment ?

Solution la plus simple : faire deux crédits différents.
Sinon : assurez-vous que le notaire distingue dans l’acte authentique un prix pour l’appartement et un pour le parking. Vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt, au pro-rata de la valeur de chaque bien.

Puis-je faire de même pour les charges de copropriété ? Les assurances ?

Les charges de copropriété sont individualisées par lot, donc vous aurez un appel de charges qui détaillera clairement celles relatives à l’appartement et celles relatives au parking. N’avez-vous pas obtenu communication des derniers appels de charges ? Vous auriez dû le faire, et vous auriez pu constater que cet appel est détaillé.
Pour l’assurance PNO, faites de même, assurez séparément l’appartement et le parking.
Notez que vous pouvez très bien tomber sur un locataire qui ne prend pas le parking ; ou qui le prend initialement puis résilie le bail du parking en gardant l’appartement. Peut-on louer facilement un parking seul dans cette résidence ? C’est ce qu’il vous faut vérifier.

Pour la maison, que puis-je faire passer en déficit foncier ? Si je m’en tiens aux textes, je pense pouvoir déduire les honoraires du maître d’œuvre, les frais de viabilisation et de géomètre, les taxes de raccordement, les peintures, terrasse, cuisine équipée, création et aménagement de placards, motorisation de la porte du garage, clôtures, allées et parking… vous confirmez ?

Pour ma part, si je m’en tiens aux textes, s’agissant d’une opération de construction, vous ne pouvez absolument rien déduire des revenus fonciers. En effet, les opérations de construction sont clairement exclues. Toutes vos dépenses concourent à la production d’un immeuble neuf. Vouloir en faire passer certaines me semble un excellent moyen de se prendre un contrôle fiscal.

Deux pistes pour obtenir un avantage fiscal sur la construction de la maison :
- en location nue, dispositif Pinel (encore faut-il être dans une zone éligible, puis respecter les conditions techniques, le délai de construction, etc.)
- location meublée en LMNP au réel. Dans ce cas c’est une compta d’entreprise et votre coût de construction rentre dans les charges. Par contre une maison T4 n’est pas bien adaptée à la location meublée (c’est une offre très atypique donc la demande locative peut être faible ou nulle). Est-il envisageable de la diviser en 2 à 3 appartements loués meublés ?

Dernière modification par Bernard2K (25/12/2017 11h23)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 26/12/2017 14h14

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Merci pour votre réponse.

Bernard2K a écrit :

Solution la plus simple : faire deux crédits différents.
Sinon : assurez-vous que le notaire distingue dans l’acte authentique un prix pour l’appartement et un pour le parking. Vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt, au pro-rata de la valeur de chaque bien.

En effet c’est logique. Par contre si au contraire je ne fais qu’un seul crédit pour appartement + parking, et que je déduis les intérêts sur les revenus de l’appartement seul, financièrement ça reviendrait au même (et ça m’évite deux crédits, deux frais de dossier…). Fiscalement pensez-vous que ce soit risqué ?

Bernard2K a écrit :

Les charges de copropriété sont individualisées par lot, donc vous aurez un appel de charges qui détaillera clairement celles relatives à l’appartement et celles relatives au parking. N’avez-vous pas obtenu communication des derniers appels de charges ? Vous auriez dû le faire, et vous auriez pu constater que cet appel est détaillé.

Je vais me renseigner en ce sens, je vais demander au vendeur le document concernant les charges du parking car il ne me l’a pas fourni.

Bernard2K a écrit :

Notez que vous pouvez très bien tomber sur un locataire qui ne prend pas le parking ; ou qui le prend initialement puis résilie le bail du parking en gardant l’appartement. Peut-on louer facilement un parking seul dans cette résidence ? C’est ce qu’il vous faut vérifier.

Je pensais procéder ainsi :
1/ mettre en location l’ensemble appartement + parking à 495€
2/ un fois le locataire trouvé,  lui expliquer que, par contrainte administrative, le parking doit être sur un bail séparé (ça ne change rien pour lui), donc appartement 435€ et parking 60€.
3/ insérer une clause dans chaque bail comme quoi la résiliation de l’un entraînerait de plein droit la résiliation de l’autre

Bernard2K a écrit :

Pour ma part, si je m’en tiens aux textes, s’agissant d’une opération de construction, vous ne pouvez absolument rien déduire des revenus fonciers. En effet, les opérations de construction sont clairement exclues. Toutes vos dépenses concourent à la production d’un immeuble neuf. Vouloir en faire passer certaines me semble un excellent moyen de se prendre un contrôle fiscal.

Après une réflexion plus approfondie, je suis à moitié d’accord avec vous. Il faut distinguer la construction pure (en gros ce que me livrera le maître d’œuvre c’est à dire une maison hors d’eau hors d’air avec sols, cloisons, système de chauffage, plomberie…) des aménagements supplémentaires qui peuvent rentrer dans les cases "Dépenses d’amélioration" du Bofip.
L’exemple de l’installation d’une cuisine équipée y est cité comme recevable, je pense ensuite aux peintures, l’aménagement des placards, motorisation de la porte du garage, clôtures, allées et parking. Après tout je pourrais tout à fait mettre le bien en location sans apporter ces derniers éléments de confort. Ils figureront bien sûr sur des factures séparées.

Bernard2K a écrit :

Deux pistes pour obtenir un avantage fiscal sur la construction de la maison :
- en location nue, dispositif Pinel (encore faut-il être dans une zone éligible, puis respecter les conditions techniques, le délai de construction, etc.)
- location meublée en LMNP au réel. Dans ce cas c’est une compta d’entreprise et votre coût de construction rentre dans les charges. Par contre une maison T4 n’est pas bien adaptée à la location meublée (c’est une offre très atypique donc la demande locative peut être faible ou nulle). Est-il envisageable de la diviser en 2 à 3 appartements loués meublés ?

Ces pistes ont été étudiées, mais je ne suis pas en Zone Pinel, ni dans une zone où il existe une forte demande en meublé. Le moyen d’optimisation que je vise est basé sur le déficit foncier de l’appartement qui compensera -un peu- les revenus de la maison. Le déficit de l’appartement sera vite atteint car l’abattement Cosse est déjà de 70%, en retirant les charges il ne restera plus grand chose à déclarer. En y faisant des travaux petit à petit chaque année, je pense optimiser la fiscalité globale.

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#4 26/12/2017 16h32

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c3nains a écrit :

Les revenus fonciers brut dépasseront 15 000€, je devrai donc louer la place de parking sous le régime réel.

Tout vos biens locatifs passeront au réel.

Quand vous dépassez 15000€ de revenu locatif annuel, vous êtes obligé de tout passer au réel et non juste la partie au dessus de 15000€.

Avec vos deux bien vous serez forcement au dessus de 15000€ de revenu locatif donc vous ne pourrez pas bénéficier du micro-foncier.

Impotgouv a écrit :

Vous ne pouvez pas déclarer un de vos biens selon le régime micro foncier et l’autre selon le régime réel.

Les deux régimes d’imposition des revenus fonciers (régime micro-foncier et régime réel) sont exclusifs l’un de l’autre.

Si pour l’un de vos biens, vous optez pour une imposition selon le régime réel d’imposition, cette option s’applique aux revenus de l’ensemble de vos biens immobiliers.

Dernière modification par Rick (26/12/2017 16h34)

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#5 27/12/2017 10h27

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Rick, je déclarerai deux biens sous le régime réel, et un sous le régime Cosse. On est d’accord je n’aurai pas droit au micro-foncier.

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