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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/04/2017 14h24 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Bonjour à toutes et à tous,

Voici mon premier investissement locatif (compromis de vente signé dans quelques jours).

MON PROFIL

- 25, loup solitaire, SMIC de compétition
- TMI: 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : je vais faire gérer par une personne compétente
- Fiscales : +/- google est mon coéquipié
- Artisanales : pour gagner quelques pièces Toujours !
- Sociales : Oui
- Temps disponible : 4 jours/semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T1 de 36m2
- Année de construction : 1900
- Étage : 1er sans ascenseur
- Anciennement loué 415 Euros HC | 20 Euros de charges/mois en location vide
- appartement : Syndic bénévole copro en cour de création
- Chauffage : individuel électrique avec ballon d’eau chaude
- Compteurs d’eau et d’électricité : Individuel

LOCALISATION DU BIEN

- Localité : Toulon centre Ville très bon placement rue piétonne très propre pas de squat, a deux pas de la base militaire et lycée, 20m de l’opéra de Toulon.
- Bassin d’emploi bon.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 72 000€ (TOTAL 82 000€)
- Travaux immédiats :+/- 7000 Euros ( je suis en train de faire chiffrer les travaux premier devis 8000E )
- Toiture, facade refait, commun + que correct.

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
    *Anciennement loué 415 Euros HC | 20 Euros de charges/mois en location vide
    *avec un régime meublé je vise les 510 Euros HC minimum, avec rafraichissement du bien.
- Charges de copro: 200€/an.
- Taxe fonciere : 380€/an.
- Charges non prévus estimées : 150€/an.
- Assurance PNO prévus : 150€/an.

=> Rentabilité brute : 7.64%

Travaux a prévoir :
_revetement sol pvc linoleum GRIS immitation parquet gris
_DOUBLE fenetre pvc
_peinture blanche dans tout l’appartement
_remise en l’état vierge de la cuisine(voir possibilité de casser mur porteur pour bar)
_terrase de 6m2 a amménager
_important (cauffrage du balon d’eau et de toutes tuauterie)
_salle de bain ajout d’une porte de doush

_ j’ai envi de faire sauter la cheminé imposante qui ce trouve dans le séjour (je pourrais gagner 2m2, votre avis ?)

FINANCEMENT DU BIEN a 110%

- Montant de l’apport : 0€
- Taux du crédit : 1,9
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution : +/-10000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMPNP au réel.

CASH FLOW

- Négatif avec -4Euros/mois.

Question :

Je souhaite faire un financement a 110% mais j’ai cela dit une épargne de 7600 Euros sur un PEL,
serait il intéressant de l’utilisé pour ce bien(afin d’augmenter mon cash flow) ? ou alors l’utilisé pour le prochain ?
Je souhaiterais avoir l’avis d’investisseur expérimenter pour rentabiliser au mieux cette acquisition car il s’agit de mon premier !

Ci dessous voila l’état actuel de la terrasse et la cuisine (avec comme projet de vous partager l’évolution des travaux)

http://img15.hostingpics.net/thumbs/mini_371507IMG20170405114123.jpg
http://img15.hostingpics.net/thumbs/mini_603876IMG20170405114105.jpg

Dernière modification par pikah (23/04/2017 14h35)

Mots-clés : immobilier, investir, location

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#2 23/04/2017 19h49 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Sur les travaux :
- c’est très vieux, attention à l’ensemble des travaux nécessaires pour moderniser et mettre aux normes (notamment l’électricité).
- terrasse : manifestement, il y a une étanchéité, qui doit servir à protéger le local situé en dessous. Cette étanchéité est vieille et abîmée. Pour refaire la terrasse vous aurez besoin de refaire d’abord l’étanchéité, ce qui est la fois coûteux et délicat (quid des responsabilités si le local en-dessous prend l’eau après vos travaux ?).

Sur le projet global : cahsflow négatif malgré un prêt sur 25 ans et un régime LMNP au réel, c’est très bof.

Si vous voulez approfondir le projet, affinez vos charges, et notamment :
- LMNP au réel, vous aurez la CFE à payer or elle n’apparaît pas.
- charges de copro : est-ce la totalité ? 200 €/an, c’est peu. Par contre, si c’est la totalité, une partie des charges est récupérable sur le locataire. Il faudrait donc distinguer entre les charges récupérables et les autres qui restent à charge du bailleur.
- l’assurance PNO semble très élevée. Pour 36 m² je pense qu’on peut trouver nettement moins.

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#3 23/04/2017 21h37 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Bonsoir,

la rentabilité n’est pas extraordinaire comme le dis bernard2k, visez plus.
Pour bien connaître le marché sur Toulon et les prix au m2 actuels, vous avez possiblité (je dirai même, vous vous devez) de négocier et de vous faire une idée sur la position du vendeur pour faire baisser le prix de vente (sur proposition d’arguments: travaux, prix actuels sur la zone etc) pour vous permettre d’augmenter la rentabilité.

Croyez moi, avec ma petite expèrience, le 1er investssement est souvent le plus important malgré la faible experience que nous avons à ce moment là. C’est un paradoxe. Pourtant c’est le 1er qui conditionne vos investissments futurs car si vous devez y mettre de votre poche chaque mois et que par conséquent vous n’êtes pas en capacité de montrer au banquier que vous avez réalisé une belle affaire, vous vous compliquez la tâche pour les prochains investissements.

Dernière modification par 83julien (23/04/2017 21h41)


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#4 23/04/2017 21h59 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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_Bonsoir merci a vous 83julien et Bernard2K pour ces petits points au quelle je vous avoue, je n’avais pas pensé.
Au sujet du prix, j’ai négocié, la valeur du bien est de 70 000 Euros, je n’es malheureusement tiré que 6 000 Euros de "réduction", comme vous le dite, mon cash flow reste plutôt faible et c’est pour cela que j’envisage de mettre un apport pour cette achat, je suis conscient que cette opération peut être a peine rentable pour un première achat, mais cela dit j’ai comme ligne de conduite l’emplacement et ce bien est très bien placé pour ma clientèle (La base navale, premier site industriel du Var.) j’ai pour cela l’objectif de redonner du caché a cette appartement donner le tout pour le tout au "coup de cœur" la petite terrasse de 6m2 est un gros plus (surtout dans le sud) et la rue piétonne est vraiment très accueillante (a noté que la terrasse et de l’autre coté que la rue piétonne sans vis a vis), j’ai effectué beaucoup de visite et niveau emplacement je vous avoue que je n’es pas trouvé mieux !

_pour les charges de copro, actuellement l’immeuble est gérer par une "famille" les travaux toiture façade ont été fait récemment d’où les faibles charges annuel (création d’une copro en cour).

_Au sujet de l’étanchéité de la terrasse merci pour ce conseil je vais me renseigné pour faire chiffrer cela.

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#5 23/04/2017 22h51 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Je ne veux pas vous couper dans votre élan mais croyez moi il y a 4 ans j’étais comme vous, impatient et me disant que l’affaire (tout est relatif quand on débute) allait me passer sous le nez. Par un concours de circonstances je n’avais pas donné suite et j’ai bien fait. Un an après je me.lançais sur un autre projet avec une rentabilité de 3% de plus. Croyez moi en ce moment sur Toulon, des biens équivalant au votre en terme de rentabilité  et de descriptif il y en a et ce sans negociation au départ . Donc prenez le temps, apprenez,  restez à l’affût  et vous vous en féliciterez pendant longtemps. Aucun secret magique.


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#6 23/04/2017 23h17 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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La copropriété est en création, le syndic qui va la gérer sera certainement professionnel, donc avec des coûts plus élevés.

Je vous déconseille de casser votre PEL pour investir en locatif.
Et du 25 ans avec un CF négatif, cela ne me parait pas bon non plus.

Comme dit au dessus, pour le premier bien on peut se montrer impatient, mais il faut prendre son temps. Et un jour l’affaire arrive. Mais c’est comme tout, il faut être patient, à l’affût et actif.

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#7 23/04/2017 23h31 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Je vous remercie pour ces précieux conseils, je vais continuer avec mes calcules et magouilleS pour voir si cela peut être intéressant, je pence toujours qu’il pourrait être intelligent d’utilisé mon PEL, je pence que, plutôt que de le faire travailler a un taux a 2.5, en l’utilisant en apport je le ferais travailler sur la rentabilité de l’appartement soit 8%. mon raisonnement est correcte ?

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#8 23/04/2017 23h46 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Votre PEL a été ouvert quand ?
N’oubliez pas que le conserver vous permettra de le débloquer lors de l’acquisition de votre RP avec un taux préférentiel, surtout si ces derniers remontent smile

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#9 24/04/2017 00h11 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Le PEL a été ouvert en 2009 à 2,50 % c’est plus élevé que ceux proposé a l’heure d’aujourd’hui, mais si ont compare a un placement immobilier, ont peux avoir 3x plus.

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#10 24/04/2017 07h57 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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pikah a écrit :

je pence que, plutôt que de le faire travailler a un taux a 2.5, en l’utilisant en apport je le ferais travailler sur la rentabilité de l’appartement soit 8%. mon raisonnement est correcte ?

Votre raisonnement n’est pas correct car il faut raisonner en rendement net de charges et d’impôt.

Peu importe qu’un placement fasse un rendement de 20 % bruts, si 95 % du rendement s’envole en charges et en impôts.

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#11 24/04/2017 09h35 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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pikah a écrit :

_ j’ai envi de faire sauter la cheminé imposante qui ce trouve dans le séjour (je pourrais gagner 2m2, votre avis ?)

Bonjour,
juste sur ce point,
Faite attention à comment est monté la structure de la cheminée.
Car enlevé une cheminée peux entrainer des tensions si la structure supérieur de la cheminée est appuyé sur chaque élément jusqu’au sol.
Sans vu d’ensemble, ça reste une supposition, mais c’est à analyser voir faire analyser de manière sérieuse!

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#12 24/04/2017 09h45 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

pour rebondir sur ce qui est dit, selon comment est la chéminée et le potentiel déco/cachet que vous pouvez en retirer, cela vaut peut être le coup de la garder (2 m2 de perte en surface n’est pas énorme si cela vous apporte un plus)

Vous semblez vouloir partir sur ce projet mais je vous réitère ce que j’ai dit plus haut smile, reflechissez long terme  et investissements futurs


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#13 24/04/2017 13h52 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Bernard2K a écrit :

pikah a écrit :

je pence que, plutôt que de le faire travailler a un taux a 2.5, en l’utilisant en apport je le ferais travailler sur la rentabilité de l’appartement soit 8%. mon raisonnement est correcte ?

Votre raisonnement n’est pas correct car il faut raisonner en rendement net de charges et d’impôt.

Peu importe qu’un placement fasse un rendement de 20 % bruts, si 95 % du rendement s’envole en charges et en impôts.

en effet je n’avais pas vu les choses de cette manière !

avec l’aide du calculateur de rendement-locatif, je tombe sur 2 choix (j’ai fait quelques modif notamment au niveau des travaux je pence que je vais garder la cheminé et simplement repeindre le marbre qui donne un aspect viello ) je pourrais vous détailler plus précisément les trv jeudi je fais un nouveau devis :

apport 10k -> CF positif 53 Euros par mois

sans apport -> CF positif de 1 Euros par mois

(sachant que j’ai pour objectif de placer toutes primes ou argent non prévus dans un remboursement anticipé)

a noté que je souhaite le faire gérer entièrement par une agence pour 6% du loyer (c’est contraignant pour le cash flow mais je n’es pas trop le choix a cause de mon job)

Merci encore sur les points que vous avez soulevé cela m’aide beaucoup a optimiser cette achat.
Cordialement,
Pikah

Dernière modification par pikah (24/04/2017 13h53)

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#14 24/04/2017 14h34 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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(sachant que j’ai pour objectif de placer toutes primes ou argent non prévus dans un remboursement anticipé)

voyez ce qu ’est votre objectif ( degager le plus vite votre credit  ou multiplier les operations )

pour de l’investissement; le remboursement anticipe n’est pas forcement une bonne idee tant que la partie interet est importante et donne du deficit.

Vous pouvez peut etre garder le cash pour l’operation suivante

Cdt

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#15 24/04/2017 23h37 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Plus je vous lis et vous suis, plus j’ai l’impression que vous passez à l’acte sans avoir pensé à tout.
Je pense sincèrement que vous devriez reformuler votre objectif principal : constituez un patrimoine pour plus tard ? Faire du CF positif au plus vite ?

Concernant le financement vous semblez perdu et cela risque de se voir lorsque vous aller faire les démarches auprès des divers établissement financiers.
Vu les taux, il est intéressant de s’endetter aujourd’hui, sur 20 ans et non 25 ans et idéalement à hauteur de 110% pour conserver votre épargne.

Enfin, il est vraiment dommage que vous passiez par une délégation pour la gestion locative, mais si vous n’avez pas le choix…

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#16 25/04/2017 08h08 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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pikah a écrit :

apport 10k -> CF positif 53 Euros par mois

sans apport -> CF positif de 1 Euros par mois

Mettez 40 k€ d’apport et vous aurez un super cashflow ! mad

sachant que j’ai pour objectif de placer toutes primes ou argent non prévus dans un remboursement anticipé

Et faire des réserves pour le financement des 4 autres opérations en 5 ans ? mad

a noté que je souhaite le faire gérer entièrement par une agence pour 6% du loyer (c’est contraignant pour le cash flow mais je n’es pas trop le choix a cause de mon job)

Job payé au SMIC mais tellement prenant que vous ne pouvez pas gérer un appartement en direct ? mad
Ce n’est pas normal. Soit votre patron vous exploite, soit vous gérez mal votre temps, mais en tout cas ce n’est pas normal.

Par ailleurs, vous savez que pour le LMNP au réel simplifié, il faut tenir une comptabilité de type entreprise. Vous écriviez "gérer par une personne compétente". Avez-vous vraiment un comptable ou expert-comptable sous la main ? Si oui, ne va-t-il pas se faire payer, et dans ce cas, n’avez-vous pas oublié de compter ce coût annuel ?

Il y a vraiment un gros problème dans votre approche. Cf. ce que j’ai écrit dans votre présentation.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2017 08h12)

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#17 25/04/2017 09h56 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Tout à fait d’accord avec Bernard.

Et fait attention avec l’expert comptable, ce n’est pas toujours donné même si on peut les déduire de votre imposition.

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#18 25/04/2017 13h52 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Jissay a écrit :

Plus je vous lis et vous suis, plus j’ai l’impression que vous passez à l’acte sans avoir pensé à tout.
Je pense sincèrement que vous devriez reformuler votre objectif principal : constituez un patrimoine pour plus tard ? Faire du CF positif au plus vite ?

Concernant le financement vous semblez perdu et cela risque de se voir lorsque vous aller faire les démarches auprès des divers établissement financiers.
Vu les taux, il est intéressant de s’endetter aujourd’hui, sur 20 ans et non 25 ans et idéalement à hauteur de 110% pour conserver votre épargne.

Enfin, il est vraiment dommage que vous passiez par une délégation pour la gestion locative, mais si vous n’avez pas le choix…

Question objectif, je vous avoue que je suis partagé entre les deux.
Je souhaite bien sûr avoir un cf positif mais dans le long terme (10 ans) je souhaite "vivre" de mes loyers c’est la raison pour laquelle j’envisage des remboursement anticipé.

Au niveau des données que j’ai inclu dans le calcule sur rendement-locatif, j’ai inséré 100€ de frais de comptable (cela dit à l’heure actuelle et pour encore quelques années je ne le paye pas) j’ai inséré ces données comme "assurance", de même pour le taux de vacance estimé à 1mois/ans, bail de 9 mois avec juillet août en location courte durée via Airbnb je pense m’en sortir sachant que la demande est très forte dans le sud à cette période, avec donc possibilité d’augmenter​ mon cf durant ces 2 mois.

Pour mon premier devis travaux je tourné à 7000 euro mais je vais optimiser ça jeudi avec une autre entreprise.
La cuisine et comprise, pour le mobilier je vais sortir 2000 euro de ma poche.

Cordialement,

Dernière modification par pikah (25/04/2017 16h27)

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#19 25/04/2017 18h14 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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pikah a écrit :

Au niveau des données que j’ai inclu dans le calcule sur rendement-locatif, j’ai inséré 100€ de frais de comptable (cela dit à l’heure actuelle et pour encore quelques années je ne le paye pas) j’ai inséré ces données comme "assurance", de même pour le taux de vacance estimé à 1mois/ans, bail de 9 mois avec juillet août en location courte durée via Airbnb je pense m’en sortir sachant que la demande est très forte dans le sud à cette période, avec donc possibilité d’augmenter​ mon cf durant ces 2 mois.

Ce qui m’étonne dans vos propos, c’est que vous souhaitez délégué la gestion locative à une agence, alors que vous voulez faire des baux de 9 mois (donc obligatoirement trouver des étudiants locataire) et ensuite gérer de la location saisonnière qui est extrêmement chronophage.

Je pense qu’il vous faut véritablement déjà fixer vos objectifs, en être sur, et ensuite passer à l’action.

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#20 25/04/2017 18h43 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Oui en effet c’est complexe, j’ai trouvé une agence qui pratique déjà cette activité, c’est d’ailleurs eux qui m’ont insufflé l’idée,  certe le fait est qu’il gère me fera perdre du cf à chaque rentré-sortit mais sachant que je suis souvent en déplacement (hors France) je n’est pas d’autre choix. Advienne que pourra

Dernière modification par pikah (25/04/2017 18h44)

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#21 25/04/2017 18h46 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Jissay a écrit :

Ce qui m’étonne dans vos propos, c’est que vous souhaitez délégué la gestion locative à une agence, alors que vous voulez faire des baux de 9 mois (donc obligatoirement trouver des étudiants locataire) et ensuite gérer de la location saisonnière qui est extrêmement chronophage.

Très bonne remarque.

La gestion par agence coûte 6 à 8 % du loyer + les frais de recherche de locataire, qui sont généralement de 1 mois, payé par moitié entre le locataire et le bailleur. Sur un bail de 9 mois, ça revient très cher : 1/9 = 11 %, moitié bailleur (5,5 %) et moitié locataire. Votre coût de gestion délégué monte donc, pour vous, à 11,5 à 13,5 % des loyers.

La gestion par agence pour du saisonnier prend de l’ordre de 30 % je crois.

Si je compte bien, vous seriez à environ 20 % de coût de gestion locative en moyenne annuelle ! Certes, sur des loyers augmentés par la location saisonnière, mais quand même.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2017 18h56)

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#22 25/04/2017 19h12 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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pikah a écrit :

Advienne que pourra

Que dire de plus ?
Nous sommes plusieurs à vous mettre devant les yeux les problèmes, les aberrations que vous êtes en train de dire, de vouloir faire, on vous met en garde et vous n’en prenez pas note.

Vous allez droit dans le mur pour un premier investissement locatif.
Faire croire à la banque que c’est votre RP alors que c’est du locatif, ne pas pouvoir gérer vos biens directement en faisant de la délégation de gestion qui va vous ruiner, et ne pas écouter les autres montre la faiblesse de votre projet et de la vision que vous avez de ce genre d’investissements. Les agences doivent se frotter les mains quand ils vous voient arriver. smile

Bernard2k vous donne de bons conseils dans votre présentation, prenez les en compte.
Sinon, vous aller faire une grosse erreur, et cela va vous poursuivre longtemps et certainement vous dégouter des investissements immobiliers.
Bref, devenir rentier dans 10ans, à l’air chose compromise pour l’instant.

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#23 25/04/2017 19h27 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Les interventions de Bernard2k sont toujours très pertinentes (les votre aussi) ce que je voulais insinuer c’est que la gestion locative est pour moi une obligation à cause de mon emploi je remet en aucun cas en cause vos remarque (qui pour le coup sont très pertinentes) notamment la dernières de Bernard2k, j’avais chiffré les frais d’agence à 17%.. après je reste persuadé que les chiffres ne veulent pas tout dire et qu’ont peut très bien avoir mieux, ou pire..

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#24 26/04/2017 00h19 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Alors voyez d’autant plus la rentabilité actuelle de ce projet avec un oeil très critique et du recul si vous devez l’amputer de frais de gestion supplémentaires et non négligeables.

Vous avez eu nos retours, nos avis, vous avez les cartes en main mais je ne peux que vous conseiller grandement de relire à tête reposée cette discussion depuis le début en essayant d’oublier, pendant la relecture, les projections sur cet appartement que vous avez en tête à l’instant t.

Faites également un tour sur le mauvais coin ou autre site et regardez ce qu’il se fait actuellement à Toulon et vous verrez que votre bien n’est pas "unique"et ne sort pas du lot.

En esperant vous avoir aiguillé du mieux possible.


Soyez craintifs quand les autres sont avides et avides quand les autres sont craintifs

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#25 26/04/2017 08h58 → Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investir, location)

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Bonjour 83Julien,

Vous avez raison je vais attendre d’avoir un peu plus d’informations, notamment au niveau des travaux, suite à vos conseils et ceux des autres participants, je vais faire chiffrer plus raisonnablement la remise en état de l’appartement, par ex la terrasse (surtout l’étanchéité que je n’avais absolument pas appréhendé et qui pour le coup peux détruire tous les calculs que j’avais pris le soin d’effectué a l’avance ^^’).

Petite question,quelle type de problèmes je pourrais rencontrer si l’envi me venais de vouloir annuler l’achat de ce bien (ou de le renégocier avec travaux a l’appui, ayant déjà signé une offre d’achat pour 64 000 Euros).
(le compromis de vente devrais être signé au cours de la semaine prochaines)
avec comme modalités de la proposition d’achat je cite  :

_ instauration d’un délai de 10 jours pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation par un acquéreur non professionnel.
_Déclaration de la nullité de tout engagement unilatéral souscrit en vue d’acquérir un bien ou droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement quelles qu’en soient la cause et la forme.
Par conséquent, le but de la présente proposition d’achat est exclusivement d’inviter les propriétaire, si le prix proposé leur convient, à régulariser avec nous un avant-contrat (compromis de vente) qui fixera les modalités de la vente et engagera réciproquement les deux parties à l’issue du délai de 10 jours imposé par la loi SRU

Encore merci pour ces conseils !
Cordialement,

Dernière modification par pikah (26/04/2017 08h59)

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