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#76 12/12/2021 13h12

Membre (2020)
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ESFP

ooryl a écrit :

Bon, l’agent immobilier ne m’a rien envoyé alors que j’ai rappelé la chose par sms

A moins d’avoir une relation privilégiée car vous connaissez l’agent, considérez que nous sommes plutôt de la chair à canon pour eux. Le seul moyen c’est donc de les harceler, un sms ce n’est même pas sûr qu’il l’ait vu

ooryl a écrit :

Monsieur ne sachant pas comment se servir d’un scanner, tout ça va m’être envoyé par la poste

Je commence également dans mes démarches d’immobilier (je suis sous compromis), toutes cette paperasse me fatigue déjà

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#77 12/12/2021 13h42

Membre (2018)
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ISFJ

L’agent m’a répondu par sms pour me dire qu’elle cherchait j’attends toujours. Mais vu le problème qu’il pouvait y avoir, je n’ai pas poussé ! Je pousse, là, avec ces particuliers là pour tout avoir en main smile

Courage pour les papelards !

Vous êtes sous compromis avec un particulier ? La négo a été faite ?

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[+1]    #78 12/12/2021 14h37

Membre (2011)
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Pour l’agent immobilier, vous avez sûrement été catalogué en "casse-pied".
Donc dans un marché où tout à tendance à se vendre, on passe à l’acheteur suivant, qui sera probablement moins regardant.

Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment, vous passez d’un bien à un autre. wink

Ceci dit, un point qui me chiffonne, c’est que pas mal des biens que vous présentez on des défauts assez lourd et des imprécisions dans le discours du vendeur.
J’ai la sensation que vous vous retrouvez avec tout les tacots immobiliers, avec systématiquement un loup.

Est ce que vos critères de recherche sont bons ?
De ce que je comprends, vous visez un bien idéalement situé, et pas cher.
Est ce que ce n’est pas incompatible ?

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#79 12/12/2021 15h10

Membre (2018)
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ISFJ

gunday a écrit :

Pour l’agent immobilier, vous avez sûrement été catalogué en "casse-pied".
Donc dans un marché où tout à tendance à se vendre, on passe à l’acheteur suivant, qui sera probablement moins regardant.

Vous confirmez quelque chose que je ressens oui. Sur ce marché où des acheteurs se bousculent au portillon et sortent de l’argent rapidement, un acheteur qui veut avoir toutes les cartes en main n’est pas intéressant car un autre vendeur moins regardant ne va pas casser les pieds avec ces formalités pour se positionner et acheter au prix. J’ai appelé d’ailleurs deux agences cette semaine concernant des biens qui étaient dans mes critères et ils ont été vendus à la première visite au prix.
Dans la plupart de mes contacts, je remarque que je ne parviens pas à accéder à ces documents qui sont primordiaux pour se positionner. Et j’ai la sensation que beaucoup achètent sans se préoccuper de ceci et sans demander de rabais.

gunday a écrit :

Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment, vous passez d’un bien à un autre. wink

Pardonnez moi, je n’ai pas saisi smile

gunday a écrit :

Ceci dit, un point qui me chiffonne, c’est que pas mal des biens que vous présentez on des défauts assez lourd et des imprécisions dans le discours du vendeur.
J’ai la sensation que vous vous retrouvez avec tout les tacots immobiliers, avec systématiquement un loup.

Est ce que vos critères de recherche sont bons ?
De ce que je comprends, vous visez un bien idéalement situé, et pas cher.
Est ce que ce n’est pas incompatible ?

Je recherche des biens (T1 ou T2) qui peuvent s’autofinancer (donc avec la quasi nécessite d’une décote importante), avec des travaux et avec une proximité plus ou moins importante avec le centre ville.
Pour être honnête je ne pense que ce n’est pas incompatible mais très difficile durant cette période. smile

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[+1]    #80 12/12/2021 15h40

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ooryl a écrit :

Dans la plupart de mes contacts, je remarque que je ne parviens pas à accéder à ces documents qui sont primordiaux pour se positionner.

@gunday a parfaitement raison, c’est une époque pour être l’acheteur idéal auprès de l’AI et certainement pas pinailler même pour des demandes très légitimes. Autrement vous ne serez plus considéré et écarté par les AI (faut pas passer pour un pigeon non plus hein).

L’attitude actuelle débile à adopter est simple, il faut se porter acquéreur et demander tous les pinaillages avant le compromis (chez notaire et non à l’agence) en usant le cas échéant du délai de rétractation ou de clauses résolutoires si les réponses sont trop tardives.
A faire avec un minimum de discernement tout de même, évitez les trop gros loups dont la réponse est certaine…

ooryl a écrit :

Et j’ai la sensation que beaucoup achètent sans se préoccuper de ceci et sans demander de rabais.

Pour avoir été récemment vendeur, la réalité dépasse toutes les fictions.
Nos acheteurs pensaient que le DPE concernait un défaut électrique dans les diags. Puis nous ont demandé de faire tous les travaux d’isolation préconisés à nos frais avant le passage chez le notaire (10 jours après). Devant notre refus et l’explication des notaires que c’était vendu en l’état " ok, d’accord alors, c’est bon".


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#81 12/12/2021 15h50

Membre (2020)
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Bonjour,

Si je peux me permettre une petite remarque, il faudrait éviter de se retrouver dans 5 ans sans un seul bien à votre actif à force de chercher la perle plus que rare!

Est ce qu’il ne vaut pas mieux faire aujourd’hui un investissement correct (donc ouvrir un peu plus vos critères) plutôt que de faire la perle rare dans 5 ans?

Moi j’opte pour la première solution mais je pense que c’est très personnel ce genre de réponse!

Je laisse les pros partager leurs points de vu!

Manille


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

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#82 12/12/2021 16h23

Membre (2016)
Réputation :   6  

Moyennement d’accord avec vous manille

Certes, il faudrait se lancer une fois les critères réétablis en ouvrant éventuellement d’autres secteurs mais j’ai toujours pensé qu’il vaut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise

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[+1]    #83 12/12/2021 16h54

Membre (2013)
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Sur un marché détendu, il faut être réactif++ notamment pour les biens en bon état ou à bon potentiel.
Apprenez à comprendre les objectifs de vos interlocuteurs pour mieux argumenter. La plupart du temps, l’agent et le vendeur veulent une vente rapide au meilleur prix possible - point qui souffre des exceptions amusantes- mais une vente sûre. Il est prêt à quelques compromis sur le prix notamment si le risque de renonciation est proche de zéro sinon zéro. Il faut absolument éviter de se griller et passer pour un promeneur désoeuvré ou quelqu’un qui jouerait à "la marchande" en mode amateur du dimanche.

Pour être réactif, mieux vaut éviter chipotages et pinaillages lors de la visite pour aller droit au but.
Vous analyserez au calme plus tard les documents annexes qui vous seront immanquablement transmis.

Ce que vous devez fixer dès la visite : emplacement intéressant (quartier, rue, immeuble, au sein de l’immeuble), parties communes OK, structure saine, budget travaux si besoin tenable, charges, renta.
Avec un peu d’expérience/compétences (ça s’acquiert avec le temps ou en se formant) et ou un accompagnement technique, ça devient presque fastoche, on réduit le risque de surprises. Sans ses compétences, comment ne pas être hésitant ?

En fin de visite, vous décidez, c’est oui ou c’est non ; si oui, vous faîtes votre offre et vous vous assurez que l’agent croit en votre sérieux et la relaiera. L’offre doit être argumentée et juste en évitant de mépriser le vendeur. À la limite, tenter de jouer sur la carte sensible du primo accédant au budget réel mais restreint.

C’est donc le moment de vous assurer que vous vous êtes bien vendu et paressez solvables.  Si chipotages : bof. Si fauché : bof ; si stressé : bof etc etc, sauf pour un vendeur d’un truc pourri qui est fatalement moins regardant.
J’utilise aujourd’hui les arguments de solvabilité et sérieux  en amont de la visite, manifestement avec efficacité puisque je ne paie jamais au prix et mes offres sont acceptées y compris en début de commercialisation.

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#84 12/12/2021 18h53

Membre (2018)
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ISFJ

DDtee a écrit :

Pour avoir été récemment vendeur, la réalité dépasse toutes les fictions.
Nos acheteurs pensaient que le DPE concernait un défaut électrique dans les diags. Puis nous ont demandé de faire tous les travaux d’isolation préconisés à nos frais avant le passage chez le notaire (10 jours après). Devant notre refus et l’explication des notaires que c’était vendu en l’état " ok, d’accord alors, c’est bon".

Eh bien écoutez ça fait vos affaires tout ça ! Mais effectivement, c’est incroyable.

Manille a écrit :

Si je peux me permettre une petite remarque, il faudrait éviter de se retrouver dans 5 ans sans un seul bien à votre actif à force de chercher la perle plus que rare!

Enzo a écrit :

Certes, il faudrait se lancer une fois les critères préétablis en ouvrant éventuellement d’autres secteurs mais j’ai toujours pensé qu’il vaut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise

Vos deux points de vue sont valables, cela dépend de la profondeur de votre patrimoine et de vos objectifs oui !

Range19 a écrit :

Sur un marché détendu, il faut être réactif++ notamment pour les biens en bon état ou à bon potentiel. Apprenez à comprendre […] C’est donc le moment de vous assurer que vous vous êtes bien vendu et paressez solvables.  Si chipotages : bof. Si fauché : bof ; si stressé : bof etc etc, sauf pour un vendeur d’un truc pourri qui est fatalement moins regardant.
J’utilise aujourd’hui les arguments de solvabilité et sérieux  en amont de la visite, manifestement avec efficacité puisque je ne paie jamais au prix et mes offres sont acceptées y compris en début de commercialisation.

Merci pour vos retours ,ainsi qu’à tous les participants. Tout ce que vous dites est vraiment pertinent. A moi, de me bouger et de mettre au clair tout ceci dans mon esprit par rapport à la situation.
Merci encore !

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#85 12/12/2021 19h30

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ESFP

ooryl a écrit :

Vous êtes sous compromis avec un particulier ? La négo a été faite ?

Je passe par un clé en main, que j’ai sourcé depuis le forum où l’on se parle. Je lui préfère le terme de consultant plutôt qu’agent immo, car je le mandate également pour piloter les travaux et l’ameublement.
J’ai pu négocier 1k sur le prix du bien, rien de bien folichon.

Un studio kitchenette mezzanine dans le Sud, région que je connais le mieux. On parle d’un projet ~ 80k TTC, c’est vraiment pour mettre un pied à l’étrier et voir  si ce type d’investissement me plaît.

J’ai pour le moment une proposition de financement intéressante, à 110%++ (FDN, dossiers, garantie et travaux tous inclus) sur 20 ans, depuis ma chaise sans démarcher de banque, grâce à Fortuneo (Crédit Mutuel Arkéa).

Dernière modification par Rodin (12/12/2021 19h34)

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[+1]    #86 13/12/2021 11h18

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ooryl, le 12/12/2021 a écrit :

gunday a écrit :

Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment, vous passez d’un bien à un autre. wink

Pardonnez moi, je n’ai pas saisi smile

J’ai raté un mot.
je voulais dire : Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment avancé, vous passez d’un bien à un autre.

Je rejoins un peu Manille : trop chercher la perle rare, c’est un risque de ne rien trouver.

Là, ça fait environ 6 mois que vous cherchez, et à lire l’historique de cette discussion, je vois à chaque fois 2 situations :
- vous faites une négo importante qui clos la discussion
- vous avez des biens avec des gros sujets (genre en surplomb d’une route, avec une déclivité intérieure, etc)
J’ai tendance à dire que les prix bas amènent des biens avec des défauts, et en ce moment c’est pas les petits défauts qui freinent l’acheteur.

Ceci dit, après 6 mois de recherche sur votre secteur, vous devriez commencé à le connaitre, et donc à anticiper le prix de vente de ce que vous visitez.


Je rebondis sur les propos de Range19, lors d’une visite, en temps que vendeur, vous voyez rapidement qui vous avez en phase.
Vu vos négociations, vous êtes probablement considéré comme les adeptes des formations youtube qui martèlent qu’il faut casser les prix pour acheter;
Personnellement, j’ai eut le cas lorsque je vendais, et généralement, ce genre de propos à -20% (j’ai même eut jusqu’à -33%), ça clôturait la discussion.

Et c’était avant la phase covid, donc maintenant, que le marché est propice au vendeur, la situation est encore pire!
Surtout si le bien est dans les prix du marché!
Et j’ajouterais, que vu que vous cherchez des appartements, vous êtes aussi en concurrence avec les achats pour y habiter, qui n’ont pas les mêmes logiques de rentabilité que vous!

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#87 13/12/2021 16h42

Membre (2018)
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ISFJ

Rodin a écrit :

Je passe par un clé en main, que j’ai sourcé depuis le forum où l’on se parle. Je lui préfère le terme de consultant plutôt qu’agent immo, car je le mandate également pour piloter les travaux et l’ameublement.
J’ai pu négocier 1k sur le prix du bien, rien de bien folichon.

Au moins vous n’êtes pas catalogué comme "casse bonbon - pinailleur" qui veut baisser de 25% un bien complètement neuf. big_smile

@gunday

Oui, vous avez raison gunday.

Ecoutez, oui, je connais le prix du secteur et il est vrai que je suis attiré par les biens où il y a des travaux à faire (et pas mal où il y a un gros défaut).

Peut-être que la période actuelle, où les acheteurs veulent tout acheter au prix de vente même les biens problématiques, n’est-elle pas propice pour acquérir des T1/T2 (où le marché est en plus très concurrentiel à l’origine) qui s’auto financent.

Il va certainement falloir que je lâche du leste sur la rentabilité (accepter d’avoir un faible déficit ou mettre plus d’apport) si je veux être crédible sur ce marché… car je pense que malgré tout sur du long terme, comme sur le marché action, le meilleur moment pour acheter est mnt.

Il faut aussi être vigilant par rapport aux DPE pour l’avenir.

Dernière modification par ooryl (13/12/2021 16h51)

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[+1]    #88 13/12/2021 18h25

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Bonjour Ooryl !

J’ai lu votre fil avec attention et je me retrouve un peu dans votre situation : première investissement locatif qui tarde à se concrétiser…

Dans mon secteur idem, les biens partent vite et souvent au prix ! J’ai l’impression que les gens achètent sans vraiment regarder…

Je m’étais aussi mis en tête de gonfler mon apport (apport pour les travaux et FDN) afin de diminuer ma mensualité et augmenter par conséquent le "cashflow" du projet. Mais après coup je m’interroge car OK les mensualités seront plus faibles mais le capital engagé sera plus conséquent et cela ne va en rien changer la rentabilité du projet.

Pour être clair, mettre plus d’apport ne va pas changer la rentabilité du projet. A partir de combien d’années votre apport sera remboursé ?.   

Qu’en pensez-vous ?

En tout cas, persévérez ! C’est dans ces moments là qu’il ne faut pas abandonner !

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#89 13/12/2021 18h36

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ooryl a écrit :

Peut-être que la période actuelle, où les acheteurs veulent tout acheter au prix de vente même les biens problématiques, n’est-elle pas propice pour acquérir des T1/T2 (où le marché est en plus très concurrentiel à l’origine) qui s’auto financent.

Et si vous changez de type de bien ?
En arrêtant de vous confrontez au marché immobilier globale et en vous concentrant sur le marché immobilier d’investisseur ?
En visant les biens loué voir les immeubles ?

L’impact du covid est certes présent, mais de ce que je ressent, moins fou que sur un bien d’habitation.

Zouzou007 a écrit :

Pour être clair, mettre plus d’apport ne va pas changer la rentabilité du projet. A partir de combien d’années votre apport sera remboursé ?.   

Qu’en pensez-vous ?

Il n’y a pas grand chose à en penser.
Disons que c’est un projet moins rentable, à voir tout de même si la rentabilité n’est pas similaire aux scpi, dans ce cas, l’intérêt d’acheter du physique se pose.

Mais mettre de l’apport ou non, c’est un grand débat.
Et il y a autant de réponse que de situation.
Même si fiscalement, le fait de déduire les intérêts d’emprunts favorise l’achat à crédit.

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#90 13/12/2021 20h21

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Zouzou007 a écrit :

Pour être clair, mettre plus d’apport ne va pas changer la rentabilité du projet. A partir de combien d’années votre apport sera remboursé ?.   

Qu’en pensez-vous ?

En tout cas, persévérez ! C’est dans ces moments là qu’il ne faut pas abandonner !

Merci pour votre message et pour vos encouragements ça fait toujours chaud au cœur !

Ecoutez, je n’essaye pas de réfléchir en terme d’années mais de marché et de réalité. En tant que débutant, j’essaye de voir ce qui ne va pas dans ma façon de faire, d’appréhender et de le changer.

gunday a écrit :

Et si vous changez de type de bien ?
En arrêtant de vous confrontez au marché immobilier globale et en vous concentrant sur le marché immobilier d’investisseur ?
En visant les biens loué voir les immeubles ?

L’impact du covid est certes présent, mais de ce que je ressent, moins fou que sur un bien d’habitation.

Ecoutez, oui, je suis aussi bien sur ouvert aux biens vendus loués ! Les immeubles, je n’ai pas la capacité d’emprunt nécessaire sauf avec la méthode du calcul différentiel qui va être interdite en 2022 et je serais vraiment au dessus des 35%.  Je dois avouer que pour un premier achat immobilier l’immeuble c’est assez costaud aussi !

Vous aviez commencé avec quoi vous ?

Pour répondre à votre propos : la notaire m’appelle cet après midi à 15h30 pour un rdv à 16h30 concernant cet appart : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 468012.htm
16h20, je rentre dans ma voiture et je vois que j’ai deux appels de la notaire. Avant de démarrer ma voiture, j’appelle et elle me confie que l’appart a été acheté au prix. Nous en avons bien ri tous les deux !

Le marché sur Troyes est encore très vivace.

Dernière modification par ooryl (13/12/2021 20h24)

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#91 13/12/2021 22h27

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Bonsoir,

J’ai lu avec attention votre fil .
J’ai regardé le bien question, moi aussi je n’aurai pas négocié…
la première annonce similaire dans leboncoin c’est celle là :

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 306096.htm

A première vu sans connaître Troyes. Ce bien à de très bonne chances d’être rentable en petite colocation de 2 personnes à côté de la fac non ?

Cordialement
Edgar

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#92 13/12/2021 23h48

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ooryl a écrit :

Vous aviez commencé avec quoi vous ?

J’ai acheté un immeuble à 130k€ environ.
Mais à Romilly, c’est bien moins cher qu’à Troyes.

Après, par curiosité, je viens de regarder les immeubles en vente, et c’est vrai qu’il y a plus grand chose.
Autant, il y a 2/3 ans, y avait masse d’immeuble à vendre, autant là, sur Troyes comme sur Romilly, y a pas foule!
Je crains que vous arriviez effectivement à un moment pas idéal!

Donc à voir ce que vous faites : ou vous investissez sur un bien qui vous coute tout les mois.
Ou vous attendez le bien idéal, en sachant que l’attente peut être longue.
Ou vous visez un bien différent : moins bien situé par exemple.
C’est un choix et un calcul à faire.

Mais le risque est que si vous choisissez d’attendre, à un moment vous vous lassiez, et soit vous abandonnez l’idée, soit vous prenez le 1er truc qui passe pour ne pas rester hors du marché.
Donc l’un comme l’autre pas hyper optimisé!

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#93 14/12/2021 12h13

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Savoir investir c’est aussi savoir attendre, surtout si on est jeune.
Il y a en ce moment une certaine " exubérance irrationnelle" sur le marché immobilier. Attendez quelques mois / années que tous les bailleurs prennent conscience des implications des nouvelles règles sur les DPE par exemple…

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#94 14/12/2021 12h35

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@toufou, attention tout de même à savoir si c’est bien un marché en "exubérance irrationnelle", ou si c’est un nouveau paradigme avec lequel il faut composer.

De ce point de vue, on rappelle souvent l’exemple de l’investisseur parisien qui en 1980 trouvait les prix trop élevés et attends le retour à des prix plus raisonnables pour investir.

Quand aux nouveaux DPE, ils risquent d’accentuer encore le mouvement, avec les biens louables qui vont se raréfier et être encore plus couteux.
Quand aux autres, les bailleurs, surtout débutant, ne voudront pas les acheter.

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#95 14/12/2021 14h19

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Simplement, il faut faire la différence entre l’achat d’une résidence pour y vivre et l’achat pour un investisseur-bailleur.
Un bien "louable" n’est valable que si le loyer est en rapport et il faut reconnaitre que ça devient de moins en moins vrai.

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#96 14/12/2021 19h06

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Non par louable, j’entends la nouvelle réglementation sur le DPE.
Où vous pourrez avoir un bien locatif sans avoir le droit de le louer.
Quelque soit le loyer proposé.

Faire la distinction entre un bien peu rentable et un bien interdit à la location me semble important!

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[+4]    #97 14/12/2021 19h28

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Une passoire thermique, on peut l’acheter pour y vivre, pas pour la louer.

Les investissseurs immobiliers qui vont faire d’excellentes affaires sont ceux qui vont récupérer les logements F et G non louables dans quelques années, mis en vente avec très forte decote et qui auront les capacités d’améliorer le DPE pour les relouer.

Ceux qui vont faire de très mauvaises affaires sont ceux qui ont acheté il y a quelque temps des ruines pour les retaper (et les louer) mais qui malgré cela ne pourront obtenir un DPE convenable pour louer et qui ne pensaient pas qu’en 2028 leur logement ne serait plus louable.


Primum non nocere

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#98 14/12/2021 20h48

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edgarM a écrit :

J’ai regardé le bien question, moi aussi je n’aurai pas négocié…

A première vu sans connaître Troyes. Ce bien à de très bonne chances d’être rentable en petite colocation de 2 personnes à côté de la fac non ?

Franchement, le bien était intéressant oui. Bonne localisation pour un étudiant, faibles charges, une T.F abordable pour la surface et un prix assez bien calibré pour le marché. On pourrait le louer à 450 C.C soit 400 H.C en meublé.

Vu son état il aurait fallu faire des travaux pour le moderniser.  Son D.P.E laissait penser qu’il fallait aussi allouer des travaux d’isolation pour le monter en D afin d’être tranquille avec la nouvelle législation.

Après je n’ai pas pu le visiter donc je ne sais pas si les pièces étaient disposées d’une telle manière où on aurait pu créer une deuxième chambre afin de proposer une coloc avec deux chambres et ainsi augmenter la rentabilité.

gunday" a écrit :

Mais le risque est que si vous choisissez d’attendre, à un moment vous vous lassiez, et soit vous abandonnez l’idée, soit vous prenez le 1er truc qui passe pour ne pas rester hors du marché.
Donc l’un comme l’autre pas hyper optimisé!

Le choix est cornélien en effet ! Je réfléchis potentiellement aussi aux SCPI. Peut-être devrais je m’intéresser aussi à la campagne auboise ! C’est à réfléchir oui.

RadioInvest a écrit :

Les investissseurs immobiliers qui vont faire d’excellentes affaires sont ceux qui vont récupérer les logements F et G non louables dans quelques années, mis en vente avec très forte decote et qui auront les capacités d’améliorer le DPE pour les relouer.

Effectivement, et comme je l’ai mis dans votre point de réputation, il n’est pas aisé aujourd’hui de savoir quel G pourra devenir un D-C d’un G qui ne pourra pas aller péniblement qu’à un F !
Le semi-neuf pourrait aussi devenir rentable !

Dernière modification par ooryl (14/12/2021 20h54)

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#99 22/09/2022 09h45

Membre (2019)
Réputation :   5  

ooryl, le 14/12/2021 a écrit :

Le choix est cornélien en effet ! Je réfléchis potentiellement aussi aux SCPI. Peut-être devrais je m’intéresser aussi à la campagne auboise ! C’est à réfléchir oui.

Des news depuis décembre 2021 ? Avez-vous pu finalement concrétiser un achat à Troyes ?


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#100 22/09/2022 15h42

Membre (2018)
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ISFJ

Bonjour Plutarque,

Malheureusement je n’ai pas pu concrétiser un achat à Troyes.
Je n’ai pas réussi à trouver quelque chose qui était rentable et avec le recul, j’ai lâché car le marché était compliqué et que je n’ai pas réussi à m’adapter face à lui.
Projetteriez vous d’acheter à Troyes ?

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