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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/06/2020 20h58

Membre
Réputation :   14  

Bonjour à tous !
Voici mon premier sujet, après plusieurs visites infructueuses, cela commence à mordre à l’hameçon. J’ai besoin de vos lumières pour m’aider à y voir plus clair.

PRE-REQUIS

La lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne a été faite, et bien m’en a pris, car c’est très intéressant. J’ai même commandé le tome 2, avec les exercices pratiques, et c’est toujours aussi instructif.

VOTRE PROFIL

- Statut : cadre dans le social
age 31 ans
TMI : 11%
revenus après PAS: 3600/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : débutant
- Fiscales : débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : correctes
- Sociales : correctes
- Temps disponible : 10 heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel : appartement
- Année de construction : 1930
- Étage 3 sur 3, lumineux et traversant (orienté est-ouest), surface carrez de 51m², escalier
- Inhabité
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage individuel au gaz, chaudière Chaffoteaux et Maury de 15 ans
- Store sur Velux uniquement dans chambre
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau commun avec sous-compteur, et compteur d’électricité individuel Télé-relevés à venir sur l’électricité (linky) et manuel pour l’eau.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? oui, ils possèdent (ou possédaient) 6 lots sur 8 et les vendent tous. Propriétaires débiteurs : non. Ventes aux enchères forcées : non.
- Concierge  ? non
- Décoration : classique, sauf sdb correcte et cuisine à poser, sinon peinture et sols bien (lino en très bon état aspect parquet).

LOCALISATION DU BIEN

- 54, ville d’environ 10 000 habitants, à 20-25 min de Nancy
- tout proche du centre ville mais avec des possibilités de stationnement à moins de 100m de l’immeuble.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? bassin relativement sinistré (la Lorraine, en somme)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? ni en perdre, ni en gagner.

RENTABILITÉ DU BIEN
J’ai utilisé rendement locatif (abonnement payant)

- Coût du bien avec frais de notaire (et travaux) : 63 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 310 € HC pratiqué, étant donné qu’on tourne entre 7 et 10€/m² sur le secteur et qu’il faut compter 50€ de provisions sur charges, je compte le louer à 51*9=460€ prix locataire, soit 410€ HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation de gestion

- Travaux immédiats : tableau électrique à rénover, cuisine à poser, meuble de sdb à poser, paroi de douche à installer, quelques coups de peinture et enduits à faire, placard à monter dans la chambre pour donner envie.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 11000€ pour refaire la façade mais pas votés (soit 1600€ au pro rata pour cet appart)
- Coût des travaux à 5 ans : remplacement de la chaudière
- Coût des travaux à 10 ans : RAS

- Taxe foncière hors TEOM : 500€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : à définir, je prévois 100 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas prévu d’en prendre

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé :
410*12/63000=7,8%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
((410*12*0,96)-0-100-600)/63000=6,38%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire uniquement, soit 6000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,6%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier réel, ou micro foncier, à voir.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? -113€/mois d’après rendement locatif en réel, et entre -102 et -150/mois en micro foncier suivant la vacance locative d’après rendement locatif.

Mon ressenti :
La base est saine, belle facilité d’accès pour les travaux et pour les locataires, il ne me semble pas y avoir de loup. Je pense qu’il y a peu de risques, à part la facilité à louer dans le secteur (marché moins profond qu’à Nancy), et encore. Mais du coup, compte tenu du loyer que je pense pouvoir en tirer, la rentabilité (7,8% brut) ne permet pas d’avoir un CF positif. Après, c’est peut-être un bon investissement pour démarrer, mais je ne voudrais pas qu’il vienne diminuer ma capacité d’emprunt pour les (éventuels) prochains investissements.
Je vous mets le plan pour vous donner une idée.https://www.devenir-rentier.fr/uploads/21043_20200606_185503.jpg

J’attends vos avis !

Dernière modification par letsinvest (06/06/2020 21h49)

Mots-clés : immobilier, investissement, locatif

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[+1]    #2 06/06/2020 22h28

Membre
Réputation :   5  

Bonsoir letsinvest,

Les chiffres parlent d’eux-même en dehors d’un bien dit patrimoniale je pense que vous pouvez avec encore un peu de recherches trouver mieux.

Si toutefois vous pensez continuez sur ce bien j’envisagerai une négociation de 15k (coût du bien + travaux à 48000).

Courage dans vos recherches si je peux me permettre également selon la proximité du bien pensez à inclure dans vos calculs les frais de gestions.

Cordialement

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[+1]    #3 06/06/2020 23h05

Membre
Réputation :   18  

Bonjour letsinvest,

Globalement en phase avec trustout.

Je ressens de la motivation et un travail d’analyse sur ce projet de votre part qui est une excellente chose. Vous souhaitez vous servir de votre premier investissement comme base pour la suite, et il est important de ne pas se bloquer.

Quelques conseils:

-En investissant dans un secteur non patrimonial, il faut à minima un cash flow positif (mais vraiment!). Ayez à l’esprit la règle des 70%. Il faut que 70% du loyer suffise pour couvrir l’emprunt. Sinon vous vous bloquez pour la suite auprès de la banque.

- Ne pas hésitez à négocier, sans même regarder le secteur que je ne connais pas, j’ai l’impression que c’est trop cher. Une renta à 8% brut dans une ville de 10 000 habitant..
c’est faible, très faible.

Ensuite il y a des formations gratuite sur l’immobilier, par exemple Sébastien Morin sur le net et plein d’autres. Venir sur ce forum est déjà une excellente chose!
Dans ce domaine on en apprends tous les jours et en se lançant comme vous le faites c’est la meilleure manière d’atteindre vos objectifs d’investisseur donc bravo!

Dernière modification par Croustibate29 (06/06/2020 23h10)

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[+1]    #4 07/06/2020 08h05

Membre
Réputation :   72  

Bonjour,

Si la ville est bien celle à laquelle je pense, vous avez une légère marge à prendre sur le loyer. Ne serait-ce que sur les charges, 30€ sont selon moi largement suffisant.

Pour la PNO, votre estimation me semble également au moins deux fois trop grosse.

Le bien est vendu en direct ?

En tout cas, si c’est bien de la ville au plaque d’égout qu’il s’agit, le marché locatif y est plus dynamique qu’on ne le pense !

Votre offre bancaire est une vraie offre ou une estimation ? Toutes les banques ne proposent pas des durées de 20 ans pour du locatif.

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#5 07/06/2020 08h41

Membre
Réputation :   79  

Ne connaissant pas le prix des loyers, la demande ni le prix du foncier dans votre secteur, il est difficile de dire si c’est une bonne affaire ou pas.
Sur le fond :
- le gaz en location, je ne suis pas fan.
- vous ne détaillez pas assez le montant des travaux. C’est pourtant primordial pour la rentabilité en nu. Vous trouvez 6.38 % de rentabilité nette, après impôt avec un TMI de 30 et une CSG de 17.2, vous arrivez a un net net de 6.38 x 0.528 =3.37 %, c’est peu.
A la louche, le même bien avec 30 k€ de travaux, vous permet de ne pas payer  d’impôt foncier pendant 5 ans ( en plus de l’abattement de 10700 euros la 1ere année).
Je trouve que c’est ce qui permet de bien démarrer.

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[+1]    #6 07/06/2020 09h37

Membre
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Bonjour,

Votre projet m’inspire les réflexions suivantes :

1 - Le plan
Le plan me semble un peu problématique : perte de place avec le couloir de 7m2, cuisine de 6m2, petite salle de douche/WC… Il serait tentant de faire tomber les cloisons cuisine/séjour et cuisine/couloir pour créer une grande pièce à vivre, mais cela implique une remise à neuf… Par ailleurs, que des velux et pas une fenêtre, ce qui me semble clivant en terme de cible locative. Hauteur sous la ferme qui traverse le salon ? Aération de la salle de douche ?

2 - L’état de l’immeuble : quid des diagnostics pour l’immeuble et le lot : amiante, plomb, performance énergétique… Isolation du toit ?
De quand date l’aménagement du dernier étage ? Si c’est après 1948, pas de peinture au plomb dans le lot…

3 - Les travaux prévus : le montant de 11000 euros pour le ravalement me semble très faible… Qui vous a fourni cette évaluation ? combien de m2 à traiter ? Reprise ou pas des colonnes de chute des eaux pluviales prévue ? Traitement des volets ? Isolation de la façade prévue ou pas ?

4 - Les charges :
Qui est le syndic bénévole ? S’il s’agit du propriétaire majoritaire, il vous faudra trouver une autre solution une fois tous les lots vendus…et éventuellement hausse des charges si recours à un syndic professionnel.
Les 60 euros/mois représentent-ils l’ensemble des charges ? Dans ce cas, une partie n’est pas récupérable sur le locataire et vient impacter la rentabilité…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/06/2020 09h43)

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#7 13/06/2020 15h00

Membre
Réputation :   14  

Bonjour à tous,

Merci à tous pour vos réponses ! Je mets du temps à répondre car j’ai fait cela en plusieurs fois et ai du aller chercher quelques infos entre temps.

A mon tour de vous répondre.

Pas de suspense, j’abandonne ce projet à la rentabilité trop faible. Je réponds à vos questions pour aller au bout, et continuer à faire avancer ma réflexion, et aiguiser mon regard pour les prochaines visites. N’hésitez pas à faire de même.

Trustout :
Qu’est-ce qu’un bien patrimonial ?
Habitant à proximité, je gérerai en direct.

Croustibate29 :
Qu’est-ce qu’un secteur non patrimonial ? Je crois qu’il me manque encore des notions…
Oui je suis d’accord, sans CF>0, ce n’est pas la peine d’investir.
J’avais entendu parler sur le forum de cette règle des 70%, mais je ne comprends pas comment il se fait qu’alors que c’est presque le cas (loyer de 410€ HC et mensualité de 305 soit 74,4%), je sois à ce point en CF<0 (100€ au moins)
Dans ce cas précis je n’ai pas osé négocier, car l’agent immo m’a dit que la propriétaire n’était pas prêt à descendre en dessous d’une négo de 3-4k€, puisque les biens étaient dans la moyenne du marché (moyenne de meilleurs agents, donc moyenne des annonces je pense et non des ventes, ce qui n’est pas pareil).

Smad :
Raté, il ne s’agit pas de cette ville, je peux vous envoyer un MP si vous voulez pour vous en dire plus. Mais je veux bien croire qu’en étant presque à mi-chemin entre deux grandes villes, le marché locatif soit plus dynamique qu’on ne l’imagine !
Pour la PNO, je vais faire une demande à ma banque, afin d’avoir une base pour les prochaines visites, car j’ai mis cette valeur je dois l’avouer sans avoir pris le temps de demander à un assureur.
Le bien est vendu par une agence immo.
L’offre bancaire était une estimation de meilleur taux, mais j’arrive à la même chose avec l’estimation de ma courtière, qui m’a effectivement parlé de mensualité sur 17-18 ans par exemple (ce qui augmente encore plus le CF dans le négatif)

toufou :
C’est étrange, je trouve ça bien au contraire, car cela coûte moins cher que l’élec et que le bâtiment n’est pas isolé.
Vous avez raison pour les travaux. Il faut que je trouve un bien avec plus de travaux. Ma TMI n’est pas du tout à 30, c’est beaucoup moins.

Canyopnneur75 :
1 - Le plan : Tout à fait, rien à redire sur vos constats. Pour la hauteur sous ferme, on était à 2,30m, ça ne me choquait pas (je mesure 1,83m). Je crois qu’il n’y a pas d’aération de la salle de douche, je ne me souviens pas.

2 - L’état de l’immeuble : pas d’amiante ni de plomb, il faut refaire le tableau élec. Il y a aussi un point gênant mais que je n’ai pas pu vérifier : les prises élec ne comportaient pas de terre, sauf dans la cuisine. L’agent immo m’a dit qu’il y avait peut-être un fil de terre mais qu’ils avaient acheté des prises sans prise de terre car aujourd’hui, beaucoup d’appareils n’ont pas de terre. C’est vrai, mais je trouve l’argumentation légère, car le résultat est que l’élec n’est pas aux normes.
L’isolation du toit, le point noir : il est isolé au minimum, quelque chose du style 6-7cm entre les chevrons, mais pas plus (c’est-à-dire rien à mon sens), car pour avoir installé des velux et isolé mon toit chez moi, je sais quelle épaisseur de placo on doit avoir pour une isolation de "seulement" 22 cm.
Je ne sais pas de quand date l’aménagement de l’étage.

3 - Les travaux prévus : c’est l’agent qui m’a donné le tarif. Je n’ai pas vu le devis. En comptant les fenêtres, il y a 11x10,7=120m² à traiter, en enlevant les fenêtres je ne sais pas, les fenêtres sont hautes et au RDC il y a une auto-école donc pas tant de surface vitrée que cela. Peut-être 80m² (à la grosse louche). Bonne question concernant les colonnes de chute des eaux pluviales, je ne sais pas. Traitement des volets je ne pense pas car ce sont des volets roulants avec caisson à l’intérieur, des monoblocs. Isolation de la façade à mon avis pas prévue, surtout que l’immeuble n’étant pas mitoyen, il resterait 3 murs à isoler (dont deux sans fenêtres).

4 - Les charges : bien vu ! Le syndic bénévole est celui qui vend, vous avez raison à propos du recours à un syndic professionnel. Non, les 60€ ne représentent pas l’ensemble des charges. Vous avez raison et je tacherai de mieux chiffrer les charges récupérables et les non récupérables.

Dernière modification par letsinvest (13/06/2020 22h47)

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[+1]    #8 17/06/2020 17h18

Membre
Réputation :   18  

Bonjour,

Pour répondre à votre message, à mon sens un secteur patrimonial est un secteur très attractif dans lequel votre bien prendra de la valeur au fil du temps. Il s’agit d’un secteur dans lequel votre bien immobilier est vraiment sécurisé, et dans lequel il se revendra facilement et rapidement à bon prix (meilleur que le prix d’achat).
Par exemple, la ville de Paris est un secteur hautement patrimonial, la contre partie est d’avoir un rendement moyen, voire mauvais.

Il n’y a pas que Paris mais aussi de nombreuses villes en France ayant un fort potentiel patrimonial, c’est quand même souvent de grosses villes (Lyon, Bordeaux, Nantes etc…).

La règle des 70% est un prérequis, mais pas suffisant pour faire un bon investissement. Les 70% correspondent en réalité à un calcul bancaire. Seulement 70% du loyer sera pris en compte dans le calcul de votre projet par la banque. Ensuite, ça rentre dans la case "Autofinancement Bancaire" ou "Excédent de trésorerie" (=CF si positif).
Cette règle des 70% est donc à prendre en compte si vous souhaitez pouvoir bénéficier plusieurs fois de l’effet de levier.

Il faut savoir que le vendeur baissera son prix jusqu’à être au prix du marché, c’est le prix qu’un acquéreur sera près à mettre. Les vendeurs surestiment tout le temps la valeur de leurs biens, puis finissent par baisser pour être au bon prix. C’est normal de négocier et il ne faut pas avoir honte de faire des négociation de 25-40% ou plus quand des éléments le justifie. Le prix du vendeur lui appartient, ce n’est pas votre problème, votre problème est d’être rentable, a vous de proposer votre prix avec vos arguments.

Vous achetez un m², pas un loyer mais un m². Tout élément menant à baisser la valeur du m² est une arme de négociation (soucis d’urbanisme/travaux/etc…).
Ensuite libre à vous d’optimiser au mieux l’exploitation (coloc/meublé/etc…) ainsi que la fiscalité (LMNP/Société IR ou IS/etc…) --> Devenir rentable

Si vous souhaitez être rentable dans immobilier, il y a énormément à apprendre. Mais plus nombreux sont ceux qui préfèrent ne pas se prendre la tête et accepter un CF négatif dans un secteur moyen. Je n’ai pas l’impression que ce soit votre choix (déjà du fait de votre présence sur ce forum), mais encore une fois la décision vous appartient.

Bonne continuation!

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#9 21/06/2020 16h45

Membre
Réputation :   1  

Bon après il ne faut pas non plus se focaliser sur le cashflow uniquement et sur la règle des 70% hein. Car il est quand même relativement difficile de trouver des biens immobiliers avec rénovation et financés à 110% sur 20ans qui généreront un excédent bancaire positif.
Ne pas oublier que les 30% de haircut appliqués par les banques ne tiennent pas compte l’optimisation fiscale. C’est 30% prennent en compte l’impôt foncier et l’impôt sur le revenue, mais sur une optimisation fiscale (travaux, LMNP etc) vous ne paierez aucun impôt sur le revenu.
Il faut aussi prendre en compte le capital remboursé pour vous par le locataire et qui sera dans votre poche une fois le bien revendu;)

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