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[+2]    #26 31/08/2021 19h01

Membre (2017)
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Vous voulez faire du déficit foncier en meublé ? le déficit foncier, c’est pour le nu.
Vous pourriez demander à un agent immobilier, s’il n’a pas un bien à louer qui ne se loue pas car le propriétaire ne veut pas faire les travaux nécessaires.Le propriétaire n’a peut être pas envie de vendre tout de suite mais il peut être tenté de se débarrasser du bien en y réfléchissant.
Après, vous cherchez ce qui est le plus couru par les gens qui ont peu de moyens donc la concurrence est rude. Est-ce que le PLU autorise la division d’appartements plus grands ? Ne pourriez vous pas trouver un associé pour viser plus grand ?

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#27 31/08/2021 19h26

Membre (2013)
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toufou a écrit :

Vous pourriez demander à un agent immobilier, s’il n’a pas un bien à louer qui ne se loue pas car le propriétaire ne veut pas faire les travaux nécessaires.Le propriétaire n’a peut être pas envie de vendre tout de suite mais il peut être tenté de se débarrasser du bien en y réfléchissant.

Excellente suggestion de @toufou qui ne l’est pas tant que ça wink

Quand je prospectais activement, je contactais sur LeBeauCoin les propriétaires des biens mis en location qui ne partaient pas (au bout de 6/7 semaines et parfois relançais un peu plus tard).
Des biens généralement très ringards, à rafraichir au minimum et des propriétaires qui avaient le plus souvent le même discours "quand j’ai commencé à travailler (il y a 40 ou 50 ans) un appartement comme ça m’aurait bien plu".

Le taux de retour positif n’était évidemment pas très élevé d’autant plus que je refusais de me déplacer sans entendre une attente approximative et pas trop délirante de prix (je faisais exprimer une attente de prix au m2 dans la ville, un peu moins impliquante que pour le bien en question).
Soit un travail de fond, c’est ainsi que l’on trouve les bonnes affaires.

J’ai raté un immeuble de 4 lots qui avec le recul était vraiment très intéressant (je pensais que le banquier ne me suivrait pas après avoir déjà financé un petit immeuble dans l’année) et coup sur coup une petite maison de ville et un T2 alors que j’étais engagé sur d’autres achats nécessitants des travaux et du suivi.

Incontestablement cette méthode marche très bien même si j’ai personnellement eu un mauvais tempo en l’expérimentant.


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#28 31/08/2021 20h05

Membre (2018)
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ISFJ

toufou a écrit :

Vous voulez faire du déficit foncier en meublé ? le déficit foncier, c’est pour le nu.

Ah oui effectivement, je croyais qu’on pouvait utiliser ce terme aussi pour du meublé, mea culpa!

toufou a écrit :

Vous pourriez demander à un agent immobilier, s’il n’a pas un bien à louer qui ne se loue pas car le propriétaire ne veut pas faire les travaux nécessaires.Le propriétaire n’a peut être pas envie de vendre tout de suite mais il peut être tenté de se débarrasser du bien en y réfléchissant.

Comme je vous l’ai dit dans le remerciement, je n’y aurais jamais pensé, je vais alors aussi aller vers les annonces de locations !

toufou a écrit :

Après, vous cherchez ce qui est le plus couru par les gens qui ont peu de moyens donc la concurrence est rude. Est-ce que le PLU autorise la division d’appartements plus grands ? Ne pourriez vous pas trouver un associé pour viser plus grand ?

C’est mon premier investissement immobilier locatif, donc j’aimerais qu’il soit à une taille "humaine" pour les débuts. Après, non je ne pense pas pouvoir avoir d’associés (mais je n’y avais jamais pensé non plus!)

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#29 02/10/2021 10h34

Membre (2018)
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ISFJ

Bonjour à tous,

Retour encore sur une visite aujourd’hui !
Visite proposée par un agent immobilier avec qui le courant passe bien et avec qui je peux être transparent et ça va dans l’autre sens aussi !

T2 de 44m2 pas encore sur le marché 77k dans une ville collée à Troyes. Il y a des travaux à faire.
Comme d’hab je propose un prix bien décôté (je lui ai dit autour de 50k). Elle est étonnée car les négos en ce moment, ce n’est pas ce qui court les chemins, me dit elle. Puis refuse poliment en me disant qu’elle ne peut pas proposer ceci à son client car elle sait que l’appart vaut plus.

On discute et elle comprend mieux ce que je voudrais.

Il faut donc vraiment se concentrer sur des anomalies de marché. Mais ma question est la suivante : certains d’entre vous ont ils réussi à trouver le bien qu’ils cherchaient dans les conditions actuelles ?

Dernière modification par ooryl (02/10/2021 10h35)

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#30 02/10/2021 11h47

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Est ce le bon moment pour acheter?

Pression acheteuse très élevée, prix au plus haut, intérêts au plus bas…

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#31 02/10/2021 14h27

Membre (2018)
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ISFJ

Le fait que les taux soient bas incite à acheter et l’inflation qui arrive aussi sinon les autres éléments que vous avez cité non !

Je pense qu’il faut y aller fort en ce moment pour trouver un bien rentable.

A voir donc ! 

Mais bon, je comprends que les agents immobiliers qui me voient arriver proposer de grosses décotes sont étonnés puisque le lambda achete au prix ou pas loin sans casser les bonbons..

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[+1]    #32 02/10/2021 19h10

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Bonsoir Ooryl,
Dans un marché favorable aux vendeurs, proposer -35% alors que le bien n’est pas encore sur le marché est impossible pour le vendeur qui va prendre l’agent immo pour un nul et finira par vous griller.

Allez voir des biens dont le prix est cohérent avec les qualités ou, mieux, avec effectivement une anomalie de marché. ça existe.
Le reste, c’est du poker et vous allez user vos interlocuteurs sauf à vous orienter vers des biens décotés à juste titre sur lesquels vous apporterez une valeur : gros travaux, complications diverses exigeant une compétence particulière.

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[+1]    #33 02/10/2021 19h43

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Et ne vous grillez pas non plus avec les agents immobiliers.
Si vous proposez toujours sous le prix du marché, ils vont considérer qu’ils perdent leur temps avec vous.
Le marché est pour le moment pro vendeur. C’est: take it or leave it.

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Favoris 1   [+1]    #34 02/10/2021 20h01

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ooryl a écrit :

Elle est étonnée car les négos en ce moment, ce n’est pas ce qui court les chemins, me dit elle. Puis refuse poliment en me disant qu’elle ne peut pas proposer ceci à son client car elle sait que l’appart vaut plus.

On peut discuter avec largesse les négos (c’est même une bonne idée) mais il faut des arguments en face à la hauteur de ces largesses (surtout en ce moment).
- un bien en vente depuis un peu trop longtemps
- un défaut qui fait peur à tout le monde (mais qui s’avère corrigeable)
- une occupation du logement problématique (dont on a solution)

Ces solutions ont sans doute plus de chances d’exister dans une vente en directe que par agence, tout comme l’anomalie de marché.

Le bien pas encore sur le marché de la vente (mise en location sans succès, bouche à oreille, succession, inoccupation..) est une situation favorable à rechercher.

L’esprit n’est pas de discuter d’un prix mais d’apporter une solution à une situation figée ou difficile pour le vendeur.


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[+1]    #35 03/10/2021 00h55

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Donc vous proposez une décote importante alors que :
Raisons globales
- le bien n’est pas encore en annonce, donc n’a pas été confronté au marché.
A 77k€, il pourrait peut être se vendre dans la journée, une fois publié officiellement, c’est d’ailleurs probablement ce que pensera le vendeur quand l’AI parlera de votre proposition.
- le marché immo, en particulier accessible depuis une métropole est acheteur depuis plus d’un an.
Raisons locales, hors COVID, la zone est déjà haussière :
- l’électrification (déjà évoqué) en cours de la ligne Paris-Troyes, provoque un rapprochement de la ville par rapport à Paris, donc fait monter les prix.
Certes ce ne sera fini que dans une dizaine d’année, mais le marché à tendance à anticiper.
Surtout que les agents immos ont tendance à le vendre à tout investisseur parisien!
- Troyes est la ville d’arrivée de pas mal d’investisseur parisien : la seine et marne reste cher, Nogent est très cher, Romilly est mal considéré, donc on arrive à Troyes.
Ville pas cher, et accessible depuis la capitale : on y va un week end, le cadre est joli, on enquille 10 visites et on choisi un bien pour mettre en location dans l’agence qui le vend.

Plus concrètement, côté vendeur, je ne vois guère de raison d’accepter votre offre.
Si vraiment il a le couteau sous la gorge, il va vous tenir en haleine quelques semaines le temps de tester réellement le marché, en vous utilisant en roue de secours.
De mon point de vue, vous perdez votre temps avec cette offre.

Sauf si bien entendu, vous rentrez dans une des caractéristiques précisés avec des travaux lourd à gérer par exemple.
Et encore, en ce moment de marché tendu, ça ne refroidit pas tant de monde que cela.

Dernière modification par gunday (03/10/2021 00h56)

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#36 03/10/2021 12h34

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Cela n’est possible que dans des cas extrêmement particuliers à mon avis.
Dans mon secteur (semi rural à 15 km d’une ville de 55000 habitants), le mois dernier, 4 biens ont été achetés au prix et deux avec une rallonge des acheteurs !
C’est bien sûr un cas particulier mais il n’y a strictement "rien à vendre" si vous regardez les annonces  locales : actuellement, c’est un désert d’affichettes en vitrine , car c’est pré-reservé pour une liste d’acheteurs potentiels et fiables.
Les agents immobiliers du secteur sont ravis. Alors celui qui arrive en voulant casser les prix …

Dernière modification par jctrader (03/10/2021 12h35)


Think Happy, Dream Big, Do your Best !

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#37 03/10/2021 14h05

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je confirme l’avis de jctrader, avec un bien du village qui s’est vendu, alors que l’agent réputé localement ne pensais pas le vendre avant une baisse drastique des prix.

Et pourtant le bien est vieillot, la toiture commence à glisser à plusieurs endroits, bref, y a du boulot, c’était très cher, mais c’est vendu, et rapidement!
(bon, y a probablement eut une négociation, mais connaissant le vendeur, ça a du être limité)

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#38 22/10/2021 17h16

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ISFJ

Petit retour !

Avant hier visite d’un appartement qui était pour une fois à peu près dans quelque chose qui parait intéressant. Appartement de 2 pièces vendu 59000 euros avec 500e de T.F et 500e charges à l’année.
Proposition à 53000 euros et refusée car proposition de 59000 euros qui a été finalement faite.

Demain, je vais visiter un appartement mis en ligne par un particulier, on verra smile

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#39 23/10/2021 12h21

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ISFJ

Visite particulière, j’en ressors avec beaucoup plus d’interrogations que de certitudes pour le coup …

Appartement de 78000 euros de 54 m2. Il m’a été impossible de connaitre le montant des charges, de la T.F, pas de constitution de syndic, DPE vierge car pas de factures…

Bon, une jeune femme me reçoit et me dit faire l’intermédiaire entre le proprio et le client. Je lui demande si elle est de la famille, elle me répond : "c’est tout comme" et passe à un autre sujet rapidement. A chaque fois que j’essayais d’en savoir plus (lui demandant si elle n’est pas agent immobilier, on ne sait jamais), elle me répondait d’une façon lapidaire. J’ai réussi à savoir qu’elle a fait de l’e-commerce mais que ça n’a pas marché et qu’elle est aide soignante , 2 enfants, 1 mari. 

Un acheteur prévoit de faire à ses frais toute la façade du complexe et les boiseries. Cela m’étonne, je lui demande pourquoi, elle me répond que c’est un arrangement, je n’en saurai pas plus.

Le propriétaire est un marchand de biens, je lui demande depuis combien de temps il a les apparts, elle me dit qu’elle ne sait pas. Plus tard, elle me dira que ça fait un an qu’il a acheté le complexe et il revend.

Comme dit plus haut je demande à combien sont les charges, elle me répond que charges + TF pas plus de 800 euros. Je suis surpris car pour un appart pareil de 55m2 dans la ville concernée je suis persuadé qu’il  en a au moins pour 900e rien que de TF.

Je lui demande les derniers PV AG, elle me dit qu’elle ne sait pas ce que c’est, de demander au notaire.

A la fin, je lui demande à combien elle a vendu le reste des apparts, elle me répond au prix et qu’il n’y a pas de marge de négociation.

Franchement je me demande encore comment on peut acheter sans rien connaitre de tout cela…

Je vais appeler le notaire lundi pour en savoir plus. Rencontre lunaire !

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[+2]    #40 23/10/2021 12h48

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ooryl a écrit :

Franchement je me demande encore comment on peut acheter sans rien connaitre de tout cela…

Je peux vous confirmer, aussi bizarre que cela puisse paraitre, que de nombreux acheteurs n’y connaissent absolument rien et ne posent pas de questions (ou peu ou complètement à côté de la plaque). Je l’ai vécu à chacune des dernières ventes que j’ai réalisé.

Pour l’anecdote, on entend aussi des trucs incroyables. Mon dernier acheteur veut par exemple refaire le bail pour accorder une durée d’occupation à son choix selon le contrat de travail que l’occupant devrait lui présenter  lol

Je comprends que vous soyez dubitatif !

Avec ce genre de vendeur, difficile d’avoir des réponses et pas de scrupules à avoir.

Si l’affaire vous parait à négocier passez-votre chemin et revenez si le bien ne part pas dans un délai raisonnable (un délai raisonnable en ces temps-ci, c’est court).

Si elle vous parait intéressante, dites que vous achetez et attendez les éclaircissement du compromis/promesse pour juger des éléments. Si cela ne vous convient pas vous pourrez toujours vous retirer avant de le signer sans contrepartie ou vous mettre à négocier sur les mauvais renseignements ou mauvaises surprises.
Dans le marché actuel, l’acheteur intéressé doit très vitre bloquer le bien, il peut "partir" de nombreuses fois dans la journée de mise en vente.
Il y a toujours aussi la possibilité de mettre des conditions suspensives sur les éléments qui attirent votre attention.

Avec les marchands de bien surveiller les travaux récents pour voir si ils sont "sincères" ou pour "cacher la misère". L’engagement de responsabilité reste normalement à votre avantage.


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#41 23/10/2021 14h15

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DDtee a écrit :

Je peux vous confirmer, aussi bizarre que cela puisse paraitre, que de nombreux acheteurs n’y connaissent absolument rien et ne posent pas de questions (ou peu ou complètement à côté de la plaque). Je l’ai vécu à chacune des dernières ventes que j’ai réalisé.

Pour l’anecdote, on entend aussi des trucs incroyables. Mon dernier acheteur veut par exemple refaire le bail pour accorder une durée d’occupation à son choix selon le contrat de travail que l’occupant devrait lui présenter  lol

Aha, votre dernier acheteur risque d’avoir certaines complications dans ses relations avec les locataires et avec la loi big_smile

Ce qui est fou c’est que les appartements en question nécessitent tous de travaux. Donc ce sont des gens qui se lancent dans des travaux en plus sans aucune certitude sur rien… Et la jeune femme me disait que j’étais le premier à venir avec une liste de choses à regarder.

DDtee a écrit :

Avec les marchands de bien surveiller les travaux récents pour voir si ils sont "sincères" ou pour "cacher la misère". L’engagement de responsabilité reste normalement à votre avantage.

Effectivement, certains artisans faisaient des travaux dans certains appartements, j’y ai vu surtout des peintres.

Je pense appeler le notaire lundi pour approfondir bien tout ça et passer à autre chose si je n’ai pas plus de renseignements. J’avais l’impression que l’on ne voulait pas répondre frontalement à mes questions. Donc à voir..

Dernière modification par ooryl (23/10/2021 14h16)

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#42 23/10/2021 17h22

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ooryl a écrit :

Ce qui est fou c’est que les appartements en question nécessitent tous de travaux. Donc ce sont des gens qui se lancent dans des travaux en plus sans aucune certitude sur rien… Et la jeune femme me disait que j’étais le premier à venir avec une liste de choses à regarder.

C’est bien ça. L’essentiel des biens en nécessitent !
Pour illustrer, alors que de vrais travaux seront nécessaires l’acheteur commente : quand le locataire partira il faudra faire partir l’odeur de cigarette.

A l’image de nombreux visiteurs…


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Favoris 5   [+2]    #43 23/10/2021 19h56

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Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

Il s’agit peut-être d’un immeuble en cours de vente à la découpe… Il est important de savoir si le processus est lancé et à quel stade il se situe… La démarche totale peut prendre 1 an donc 1 année blanche coté loyers…

1 - Ayez votre propre notaire

2 - Démarches gratuites :
- obtenir la référence de la parcelle (site du cadastre)
- vérifier si la copropriété est immatriculée (site des copropriétés) - votre notaire pourra vous donner les coordonnées du syndic
- regarder sur la base patrim si des transactions sont enregistrées pour cet immeuble - vous devriez au moins avoir le prix payé par le marchand de biens…
Délai : immédiat (sauf syndic - selon diligence de votre notaire)

3 - Démarches payantes
- demander la fiche d’immeuble auprès du service de la publicité foncière compétent (il faudra communiquer la référence de la parcelle)
- La fiche indiquera si l’immeuble est divisé, les références éventuelles de l’EDD et du RC, la liste des lots et les dernières mutations
- Vous pourrez alors, le cas échéant, demander une copie du RC et de l’EDD et la copie de la fiche d’immeuble de l’appartement mis en vente…
- Le dernier acte indiquera, le cas échéant, le nom du syndic
- Vous pouvez demander également la fiche H1/les fiches H2 du bien : vous aurez ainsi la valeur locative sur laquelle est calculée la faxe foncière. Une règle de 3 (par appart / en fonction du nb de m2) vous permettra d’avoir une approximation de la TF.

Coût global : environ 100 €
Délai : 1 semaine par aller retour au niveau du service de la publicité foncière

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/10/2021 20h20)

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[+1]    #44 24/10/2021 06h43

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Il est clair que c’est un immeuble qui est en train d’être vendu à la découpe.

Ce marchand de biens :
- choisit de faire des arrangements très étranges ("acheteur prévoit de faire à ses frais toute la façade du complexe et les boiseries") plutôt que de faire les choses normalement (c’est au MDB de faire les travaux structurants avant revente ; il sera ensuite largement remboursé par la plus-value).
- choisit de faire faire les visites par une jeune aide soignante qui ne connaît rien sur l’immeuble et ne dit rien d’utile. Manifestement, son temps à lui est trop précieux, et les AI coûtent trop cher, donc il préfère exploiter des jeunes personnes incompétentes de son entourage.

Vous semblez dire que cela augmente votre incertitude. C’est tout le contraire : cela la dissipe !

Votre incertitude sur les caractéristiques du bien vient de choix conscients et volontaires du marchand de biens. Donc, vous devez faire un pas en arrière pour avoir une vue plus large. Vous devez constater que votre incertitude est en elle-même l’information pertinente. Votre incertitude vous informe que ce marchand de biens vous laisse volontairement dans l’incertitude par ses choix douteux : arrangements bizarres sur les travaux, personne incompétente pour les visites… S’il a fait ces choix, il est probable que tous ses autres choix soient à l’avenant. Sur cette opération, il est probable que tout est fait à l’économie et à la va-comme-je-vous-pousse. En ce moment tout se vend, donc pourquoi faire le moindre effort ? On revend à la découpe vite fait mal fait un immeuble plein de problèmes et on laisse les futurs copropriétaires se démerder avec (et croire qu’ils peuvent venir chercher la responsabilité du marchand de biens par la suite : les naïfs !).

Il y a des marchands de biens qui bossent correctement et s’en font une obligation morale ; et d’autres non. Vous êtes manifestement avec la seconde catégorie de personnes. Fuyez sans aucun regret. Avec tout le respect que j’ai pour Cannyonneur75, sur ce coup-là je pense qu’il n’est nul besoin de faire les démarches qu’il conseille, car on voit d’emblée qu’il faut fuir devant un tel travail de sagouin. Je pense même que faire ces démarches peut être contreproductif car cela peut vous illusionner sur le fait que le cas est peut-être normal, que peut-être à force de travail administratif de votre part vous allez rendre normal un truc fondamentalement anormal…

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2021 07h19)


Une autre voix ? Une autre voie ?

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#45 24/10/2021 07h24

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ooryl, le 23/10/2021 a écrit :

Appartement de 78000 euros de 54 m2. Il m’a été impossible de connaitre le montant des charges, de la T.F, pas de constitution de syndic, DPE vierge car pas de factures…

Rien que cette phrase indique que les diagnostics ont été faits il y a plus de 4 mois (avant la nouvelle norme qui supprime les DPE vierges début juillet). Donc à priori,  le bien est à vendre depuis longtemps et ça n’est pas normal en cette période. Ou alors ce sont les diagnostics de l’immeuble avant découpe et il faut donc les refaire puisque l’immeuble a été divisé.

Idem pour le copropriétaire qui paie à ses frais le ravalement de façade, sur un malentendu ça peut passer… demandez lui un écrit, vous verrez sa réaction.

Donc continuez à chercher et surtout ne vous accrochez pas. Soyez opportuniste et réactif.


Faire et laisser dire

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#46 24/10/2021 08h07

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Ooryl a écrit :

Appartement de 78000 euros de 54 m2. Il m’a été impossible de connaitre le montant des charges, de la T.F, pas de constitution de syndic, DPE vierge car pas de factures…

Attention à utiliser les termes corrects, sinon on va tout droit chez Monsieur et Madame de Perleminouze !

Copropriétaire, syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical ont un sens précis défini par la loi de 1965.

On constitue pas un syndic, on le nomme !
C’est le syndicat des copropriétaires que l’on constitue !

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/10/2021 08h08)

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#47 24/10/2021 11h58

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Il est souvent dit, sur ce forum, de faire attention de ne pas être dans une copro à 2. C’est un sage conseil qui évite des situations de non décisions (l’un vote oui, l’autre vote non… Et rien ne se fait).

De quoi est (et surtout sera) constituée cette copro (ou celle que vous allez montrer avec ce bien)?

J’ai visité un bien dans un immeuble qui était en train d’être vendu en morceau. 1 bien était gardé par le propriétaire, 1 bien était en cours de vente avec une clause de la part de l’acquéreur qui disait n’acheter que s’il y avait au moins un 3eme acheteur. 3 autres biens étaient en vente.

🍂🍃🍂🍃

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#48 24/10/2021 12h40

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Flower a écrit :

1 bien était en cours de vente avec une clause de la part de l’acquéreur qui disait n’acheter que s’il y avait au moins un 3eme acheteur.

J’ignorais qu’une telle clause était possible.

S’agit-il d’une clause suspensive "officielle", ou d’un arrangement officieux entre acheteur et vendeur ?

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#49 24/10/2021 12h43

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Toutes les clauses, même farfelues qui ne contredisent la loi, sont possible dans un compromis ou une promesse de vente.
Cependant, il faut que les parties acceptent de les signer wink


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#50 24/10/2021 20h38

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Mes parents ont acheté vers 1974 une résidence secondaire à Autrans.

L’acte authentique comporte une clause suspensive précisant que la vente ne serait définitive que quand une certaine proportion des lots (de mémoire 75 %) serait vendue. Un renvoi précise a quelle date la condition a été levée.

Les références de l’acte constatant la levée de la condition a donné lieu à une inscription à la conservation des hypothèques compétente dans la colonne B de la fiche d’immeuble.

Ce type de clause semble donc légal.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/10/2021 06h52)

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