Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#1 20/05/2021 13h08

Membre (2018)
Réputation :   37  

Bonjour à tous,

Je saute le pas d’ouvrir un fil de discussion afin de de laisser une trace de mon parcours : joies, doutes, progression (je l’espère!) pour aboutir à l’achat puis à la location d’un bien immobilier rentable.

Cela fait longtemps que je pense à l’investissement locatif et je n’ai pas encore sauté le pas. Entre temps j’ai quand même investi dans ma résidence principale. L’investissement locatif est générateur d’un type d’engagement très différent que d’un DCA sur un ETF world (ce que je fais!)

Ma zone de recherche se situe à Troyes (10) en direction d’un T1 meublé qui sera loué à un étudiant. L’étude théorique a déjà été faite : prix moyen d’achat, de location, demande locative etc..

Pour le moment je vais donc renseigner les éléments que je peux compléter :

VOTRE PROFIL

- Fonctionnaire, 32 ans, TMI : 11%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles (pour faire tous les calculs j’utilise Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net)
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : vacances scolaires et week end.

Pour le moment j’ai fait 3 visites.

La première, un T1 de 22m2 vendu par une particulière dans le centre ville de Troyes à proximité des Halles. L’emplacement était idéal mais l’appartement proposé à  49000e avec un bon rafraîchissement à l’intérieur était bien trop cher. En entamant la négo elle me fait part qu’elle a vendu d’autres apparts à 2000e le m2 ; donc elle en voudrait 44000e ; je lui en propose entre 33000 et 37000e ( la marge haute ne permettait déjà plus de déboucher sur un bon investissement mais il fallait m’entrainer!) à l’oral puis refus. Des personnes avant moi ont déjà fait une offre plus importante. Ce T1 de 22m2 aurait pu se louer 390e C.C soit 360e H.C

Deuxième visite, appartement de 34 m2 à 54000e ; pareil des travaux à faire à l’intérieur (c’est très bien!) mais plus excentré. Je ne fais pas de propositions car le quartier me parait trop éloigné pour des étudiants.

Troisième visite, T2 proposé à 44900e avec beaucoup de travaux à l’intérieur (salle de bain à refaire, cuisine, sols et murs à restaurer, isolation à faire, mettre une VMC et une fenêtre à réparer, séparation avec un autre lot). L’AI me dit que l’on est 16 à le visiter dans la journée (j’étais le 12e). On entame la négo et il me dit que quelqu’un est prêt à mettre 40000e en cash. Je lui dis à l’oral que je pourrais y mettre 23000 euros face à l’ampleur des travaux. Je rappelle, le lendemain : l’offre de 40000e a été acceptée par le proprio. L’agent immo en discutant avec moi me disait d’ailleurs qu’à ce prix, le vendeur faisait une excellente affaire .. on était bien d’accord …

Lundi 24 mai, j’ai une visite qui doit se dérouler pour un T1 de 24m2 où des travaux sont encore à faire. Sur la photographie de l’annonce on voit qu’il faut au moins refaire la cuisine, (l’AI m’a dit que la salle de bain est toute à refaire), il faut refaire le parquet, la peinture des murs, peut-être isoler au plafond (à voir lors de la visite) car le diag est en F, changer les radiateurs etc..

D’après vous peut-on partir sur une réno à 600e le m2 ? Soit 15000e de travaux ? (budget que je pense nécessaire) Mon plus grand problème venant du fait qu’il m’est compliqué d’estimer les travaux alors que l’on est actuellement dans un marché tendu au niveau de l’immo et qu’il faut que des offres soient faites rapidement lorsqu’il y a intérêt afin d’emporter le lot. Faire venir tous les artisans entre la proposition d’achat et le compromis me semble très ardu. Lors du compromis, une clause suspensive proposant d’annuler la vente si le budget travaux est dépassé n’est elle pas effrayante pour le proprio ? Mais protectrice pour l’acquéreur ?

Mon deuxième axe de questions est le suivant : d’après vous est-ce rédhibitoire ce genre de configuration ? Le locataire n’entend il pas le passage des voitures qui vont et viennent du parking ? L’appartement est encadré en noir.



Qu’en dites vous ?

Merci !

Mots-clés : avis, immobilier, premier investissement

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 20/05/2021 13h37

Membre (2011)
Réputation :   88  

Bonjour,

Perso, je ne louerai pas un bien dans lequel je ne m’imaginerai pas habiter.

Avant même de voir l’intérieur, par rapport à la photo extérieure, deux points me chiffonnent:
1-comme vous l’avez souligné, c’est le passage des véhicules sous le logement, avec les vibrations, bruits et fumées qui peuvent en émaner pour les occupants.
2- Les poubelles sous les fenêtres avec les désagréments qui peuvent en découler: odeurs, nuisible incendie, …

Le rendement sur papier est une chose, mais le choix des locataires et problèmes qui peuvent aller avec dépend aussi de ce qu’on leur propose.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 20/05/2021 15h12

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   504  

Bonjour,

Si  un véhicule avec un échappement un peu "libéré" passe même au ralenti , les murs vont trembler ; les poubelles, outre les nuisances olfactives, attirent les rats ; des gens peuvent faire leurs besoins dans le passage. Le traitement urbain (si j’ose dire) des espaces publics est nul (cela ne peut guère que progresser, c’est positif)…Tout se vends et surtout à des prix ahurissants en ce moment, ce n’est pas pour vous décourager, mais il faut passer au suivant ou envisager de placer vos espoirs ailleurs que dans ce type d’immobilier physique en direct (le forum est bourré de pistes de réflexions : SCPI, foncières…). Bon courage wink
Edit : perso je me dit que quand il y a doute c’est qu’il n’y a pas de doute !

Dernière modification par Iqce (20/05/2021 15h13)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#4 20/05/2021 16h00

Membre (2018)
Réputation :   37  

salaze a écrit :

Bonjour,

Perso, je ne louerai pas un bien dans lequel je ne m’imaginerai pas habiter.

Avant même de voir l’intérieur, par rapport à la photo extérieure, deux points me chiffonnent:
1-comme vous l’avez souligné, c’est le passage des véhicules sous le logement, avec les vibrations, bruits et fumées qui peuvent en émaner pour les occupants.
2- Les poubelles sous les fenêtres avec les désagréments qui peuvent en découler: odeurs, nuisible incendie, …

Le rendement sur papier est une chose, mais le choix des locataires et problèmes qui peuvent aller avec dépend aussi de ce qu’on leur propose.

Bonjour salaze,
Oui vous avez raison sur les deux points :
- Concernant les poubelles, je les avais à moitié vues mais je m’étais voilé la face, tout comme ce passage !
- Concernant les bonnes aménités que l’on doit aux locataires.

Iqce a écrit :

Bonjour,

Si  un véhicule avec un échappement un peu "libéré" passe même au ralenti , les murs vont trembler ; les poubelles, outre les nuisances olfactives, attirent les rats ; des gens peuvent faire leurs besoins dans le passage. Le traitement urbain (si j’ose dire) des espaces publics est nul (cela ne peut guère que progresser, c’est positif)…Tout se vends et surtout à des prix ahurissants en ce moment, ce n’est pas pour vous décourager, mais il faut passer au suivant ou envisager de placer vos espoirs ailleurs que dans ce type d’immobilier physique en direct (le forum est bourré de pistes de réflexions : SCPI, foncières…). Bon courage wink
Edit : perso je me dit que quand il y a doute c’est qu’il n’y a pas de doute !

Bonjour Iqce,

Vous confirmez aussi ce que dit salaze, donc effectivement, mieux vaut passer à autre chose ! smile En ce moment, effectivement, tout se vend haut et très vite pour en avoir discuté avec les agents immobiliers et pour avoir été obligé de renouveler mon étude de la ville car les chiffres d’il y a 2-3 ans étaient complètement dépassés.
Je vais donc passer au suivant tout en restant pour le moment sur l’immobilier locatif smile Mais je ne me ferme à rien pour l’avenir ! (notamment les SCPI)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 20/05/2021 21h58

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

@ooryl, on est dans le même département pour le locatif (mais pas sur le même secteur).

Des échos que j’ai eut de Troyes, y a beaucoup de bien à louer ou vendre, mais peu qui sont habitables.
J’ai eut 2 fois cette écho de locataire que j’ai eut ces dernières années.

Donc il y a probablement quelque chose à faire en louant un bien de qualité.

Par contre côté négatif, c’est vraiment une mauvaise période pour investir en immobilier.
Tout les prix sont tirés vers le haut par l’effet covid (recherche de verdure, de placement pour les liquidités, etc).

Et Troyes étant à 1h30 de Paris en train, il y a fort à parier que vous ayez une concurrence parisienne pour qui 2500€/m² c’est pas cher!

Hors ligne Hors ligne

 

#6 21/05/2021 12h17

Membre (2018)
Réputation :   37  

@gunday, êtes vous originaire du département ? Car investir hors de Troyes sans être né dans la région (ce qui est mon cas) est un autre paire de manche ! J’avais essayé de regarder dans tout le département mais je pense qu’il faut aller beaucoup sur le terrain (notamment bassin Bar sur Seine ou peut-être Romilly) ; Bar sur Aube ne me mettait pas en confiance. smile

Oui les biens en location sont dans la majorité en piteux état ; avec quelque chose de propre et bien fait ça devrait attirer les locataires !

Concernant la hausse des prix, je ne peux encore qu’acquiescer, si vous voulez auparavant, on pouvait voir sur les annonces avant négo un T1 en état moyen à 1600e/m2 mnt on est à 2000e/m2  en moyenne (Des prix peuvent aller jusqu’à 2600e/m2 pour un T1 à Troyes et dans un état pas terrible !)
Mais bizarrement les loyers n’ont pas pour autant augmenté ce qui se traduit par un rentabilité en baisse. 

A côté de ça, on a effectivement des investisseurs parisiens qui cherchaient avant la crise Covid une renta de 6% brut et qui pouvaient acheter directement par téléphone sans visiter étant donné le différentiel entre le prix en région parisienne et la ville de Troyes ! Maintenant les rentabilités demandées sont encore plus faibles.  Mais comme vous le savez certainement, la ligne qui devait être électrifiée déjà depuis au moins 2 décennies entre Troyes et Paris (créant ainsi une légende urbaine !) ne l’est toujours pas ; son électrification prochaine supposée, et toujours repoussée en réalité, aiguise aussi l’appétit des parisiens.

J’ai appelé aujourd’hui l’agent immo qui devait me faire visiter le bien lundi pour lui mentionner que je ne m’y positionnerai pas dessus pour les raisons que vous connaissez : il m’a dit qu’il n’y avait pas de problème car le bien a été vendu au prix soit 45000e pour 24m2. Pourtant, il y avait beaucoup de travaux à faire certainement autour de 15k e. On pouvait attendre comme loyer 370e HC : voyez la renta et les aménités proposées au locataire smile

Mais bon on ne lâche pas, c’est formateur ! smile

Dernière modification par ooryl (21/05/2021 12h49)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 21/05/2021 15h03

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

Je ne suis pas de l’Aube, mais de pas très loin!

Niveau locatif, j’avais 2 immeubles sur Romilly.
Je suis en position vendeur, donc j’ai pas trop le ressenti direct du prix (juste les échos AI)
J’en ai revendu 1 avant le confinement, et le 2nd devrait pas tarder à être mise en vente (j’attend que les locataires ait un peu d’historique, car beaucoup de changement récemment).

Pour l’électrification, vous êtes un peu négatif, car elle a commencé!
En vrac, je peux parler des poteaux sur le pont de Longueville, sur la ligne Longueville Nogent, le pont de Romilly qui a été refait pour permettre de mettre les lignes électrique, etc.
Un site qui suit l’actualité du sujet.
Par contre, c’est clair que c’est un vieux projet, on en parlais déjà longtemps avant la commande des trains diesel/électrique.
Au point qu’un AI me conseillais même de repousser la vente à après l’électrification pour profiter d’une sorte d’effet gentrification de la ligne électrique.

Après, Troyes même je ne connais que par on-dit.
je suis trop loin pour m’intéresser à cette ville pour du locatif.
Mais l’augmentation des prix est général, encore plus là où Paris est facilement acessible!

Dernière modification par gunday (21/05/2021 15h03)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #8 22/05/2021 10h45

Membre (2020)
Réputation :   19  

Bonjour @Ooryl,

Une très belle ville qu’est Troyes! Avec son centre ville historique magnifique!

Concernant l’arrivée massive des capitaux parisiens, je le vois au jour le jour dans mes fréquentations (jeunes cadres dans la trentaine) et j’ai ma petite théorie. Dites moi ce que vous en pensez!

La crise ayant généré pas mal d’économies vu qu’on est pas allé au bar pendant un an, beaucoup se demandent quoi faire de leur argent. Ils regardent un peu sur internet, puis se font appeler par des CGP et se découvrent une âme d’investisseur. Malgré les conseils qu’ils écoutent ce ceux qui ont commencer avant la crise, beaucoup succombent aux sirènes de l’argent facile avec des investissements en SCPI mal étudiés et des investissements en locatif pour du LMNP avec grosse rentabilité fort bien présenté par les vendeurs. Ma petite victoire est d’avoir réussi à leur faire part de ma phobie du Pinel smile !

Le problème dans tout ça, c’est qu’il ne prennent pas le temps d’étudier la rentabilité de chaque ville. Il ne prennent pas le temps de comprendre que les rentabilités élevés sont souvent accompagnés de risques élevés, surtout quand on habite pas à côté de son investissement. Avec ces discours qu’ils entendent à longueur de journée sur la rentabilité à 2 chiffres et le cash flow positif sans apport, beaucoup se demandent à quoi m’a servi l’année que j’ai passé a dire que je « me forme sur l’immobilier ». J’investis à Ivry sur Seine dans un bel immeuble dans un beau quartier (avec une rentabilité élevée pour mon quartier mais très faible en France) => je leur réponds donc que je vise le fond euro de l’immobilier, c’est un choix éclairé.

Où est ce que je veux en venir? Vous avez en face de vous :

- des gens qui ont de l’argent à placer, pas mal d’argent au vu des budgets nécessaires pour investir à Troyes.

- des gens qui ont découvert l’investissement immobilier il y a quelques semaines, a qui on montre des graphes très jolis avec des rentabilité faibles pour Troyes mais qui comparée à Paris sont énormes

- des gens qui n’ont jamais mits les pieds à Troyes, donc ne savent même pas où ils achètent.

Si vous voulez bien, je vous propose ma vision pour le cadre d’un investissement à Troyes avec les biais suivants (1- j’ai une surreprésentations de profils jeunes cadres prêts à tout dans mon entourage - ils se contentent facilement d’un investissement moins rentable que vous parce qu’ils sont baissés par ce qu’ils voient à Paris, 2- j’ai quitté Troyes il y a 5 ans et n’y vais que 2/3 fois par ans donc je ne suis peut être pas à jour, 3 - je suis un investisseur long terme / très long terme avec des préférences pour des investissements sûrs; je dors mieux si je peux expliquer très clairement à ma conjointe ce que je fais de notre argent smile )!

Il y a de quoi se loger à Troyes pour quasi tout les budgets ! Je me suis logé pour 90€ (ADPS) , 160€ (Crouss) et Rue Émile Zola (360€). J’avais un dossier vraiment « éclaté » à l’époque donc si je trouvais facilement, c’est qu’il n’y a pas une tension locative de dingue. J’ai remarqué par contre après toutes mes visites que les propriétaires ne faisaient absolument aucun effort pour proposer des appartements coup de cœur.

Certaines sociétés d’investissement locatif clé en main propose aujourd’hui ce genre d’investissement coup de cœur mais pour le moment (pour avoir essayé  de faire un projet avec l’un d’eux), j’ai l’impression qu’ils ne visent pas les plus beaux quartiers mais se contentent de présenter des « distance à la gare et au centre ville acceptables ». Ça doit marcher parce que leurs clients ne connaissent pas la ville.

Je partirais donc sur :

1) Le net plus ultra en terme d’emplacement. Centre ville historique, en face de l’ESC (leurs parents sont blindés), à 2 pas de l’UTT mais avec un arrêt du bus 6 au pied de l’immeuble. En tant qu’étudiant, c’était ma vision d’un emplacement de qualité à Troyes. J’ai le plus aimé ma vie troyenne quand j’habitais rue Émile Zola. Ciné/bowling/Bar et je rentrais chez moi à pied. Vu que tout les bars branchés sont dans le même quartier, tout ceux qui ont les moyens veulent y habiter.

2) Le net plus ultra en terme d’ameublement. Ça a un coût d’entrée mais dite vous que tous ces appartements se refilent entre étudiants en fin d’année et c’est la guerre entre copains pour les avoirs. A mon époque, ils connaissaient moins la vacance locative en été.

Je me dis qu’en partant sur ça, vous allez vous positionner sur des biens haut de gammes qui sont déjà très chers par rapport au prix au m2 moyen de Troyes. Les nouveaux investisseurs savent faire des calculs rapides donc ils se sentent bernés par les agents lorsqu’ils ont ce genre de proposition. Et lorsque les prix vont rebaisser (s’ils rebaissent), vous serez positionné sur des zones plus résilientes (selon moi) et qui se louerons toujours bien.

Dites moi ce que vous en pensez!

Très bon courage dans vos recherches, tenez nous au courant smile !

Manille !


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 22/05/2021 12h37

Membre (2018)
Réputation :   37  

@gunday

Normalement, vous allez avoir un belle surprise à la revente avec la hausse des prix !
Vous voyez, de mon côté Romilly me fait peur concernant l’investissement locatif, ce que j’entends de la ville (par mes collègues et amis aubois) ainsi que son étude théorique (INSEE etc..) ne m’engage pas dans ce sens. Après, je confesse que la seule fois où j’y suis allé était pour visiter le lycée Denis Diderot donc ma connaissance pratique du terrain est minimissime !
Effectivement, j’ai trop été catégorique concernant l’électrification de la fameuse ligne 4 (espérons qu’elle soit vite terminée big_smile)

@Manille

Merci pour votre retour du terrain !
Je vous suis concernant les économies qui ont été faites et dont le flux est désormais dirigé vers l’immobilier. Par contre, je ne connaissais pas les tenants et les aboutissants très concrets pour un parisien qui désire investir à Troyes mis à part le prix et l’appât d’une renta plus importante proportionnellement à celle observée dans la région parisienne.

Après, ce que je peux rajouter c’est que des appartements, dont je ne connais pas la proportion, achetés il y a déjà quelques années par des parisiens se retrouvent dans des états lamentables et à des loyers vraiment très bas pour le marché. D’autres n’ont plus été mis en location depuis plusieurs années et végètent ! Plusieurs agents immobiliers me disant le peu d’intérêt porté par certains parisiens pour leurs biens à Troyes. Un m’a confié récemment qu’il conseillait à l’un de ses clients parisien d’augmenter le prix du loyer mais impossible de se faire entendre ! (On parle de 280e H.C à 330e H.C)

Après, ce sont des remontées factuelles du terrain et je n’ai rien contre les parisiens hein !

Concernant la demande locative je vous rejoins aussi, la tension locative est plutôt en faveur des locataires concernant les T1 ( ce qui est le contraire concernant les T4 par exemple) mais vu le peu de logements "coup de cœur" en s’y prenant bien il est possible de renverser le rapport de force. smile

Hors ligne Hors ligne

 

#10 31/05/2021 14h15

Membre (2018)
Réputation :   37  

Ca continue !

Visite d’un T1 dans une commune jouxtant Troyes.

Après avoir fait le tour du quartier la veille de la visite et interpellé plusieurs personnes habitants dans la résidence afin d’avoir le retour le plus objectif possible, je vois que cette résidence est surtout habitée par des personnes âgées. Le quartier bien qu’ayant un paysage caractéristique des résidences type années 70 est cependant calme et les personnes interrogées aiment y vivre.

Des stations de bus sont à proximité et je me pose la question à savoir si des étudiants pourraient y habiter.

Le jour j, en rencontrant le propriétaire, je me rends compte que la résidence photographiée sur l’annonce n’est pas exactement celle où le bien se situe. En effet, elle est plus encadrée par des bâtiments. Le bien se situe de plus en rez de chaussée.

Le propriétaire est artisan et un investisseur aguerri, ce fut d’ailleurs un plaisir de discuter avec lui.
Il me dit avoir eu une proposition au prix mais que j’acheteur qui avait 80 ans avait laissé tomber. En effet,pas mal de travaux doivent être faits. D’autres investisseurs ont fait aussi des propositions ; le bien est en vente depuis 2 semaines.

Voici les chiffres :
T1 : 28m2
Prix de vente affiché : 42000e
TF : 575e dont 90 O.M
Charges : 695e / an

On peut estimer les travaux entre 10000 et 15000 euros.

Après qu’il ait parlé de l’offre de l’octogénaire, je lui dis qu’il faut que je réfléchisse mais que je serais plutôt autour des 30000 euros. Il me dit que c’est trop bas qu’il a une proposition à 35000 euros. 
Je lui dis que ce chiffre est fonction des travaux et que pour que je sois rentable ça serait par là notamment à cause des charges élevées. (on pourrait estimer une location à 342e H.C pour 400e C.C)

Là, il me sort qu’il parle avec pas mal d’agents immobiliers, que tous les jeunes qui se présentent à eux veulent des rentas de 10% et que c’est impossible à avoir. Il me dit ceci alors qu’il me disait avoir des possessions immobilières avec 11% à 12% de renta…
Je lui dis que je fais mes calculs et que je lui fait une proposition.

De retour à la maison, je calcule et effectivement il faudrait une proposition à 29500 euros pour être juste à l’équilibre avec toutes les dépenses et avec une enveloppe de 14000 euros de travaux etc. (et ce avec un apport de ma part des frais de notaire)
Avant toute chose, je lui demande s’il peut m’envoyer les 3 derniers PV de l’AG ainsi que le décompte des charges annuelles. Aucune réponse.

Le lendemain j’y réfléchis et je décide de ne pas me positionner sur l’appartement car se situe en rez de chaussée avec la vision directement vers la route interne à la résidence en forme de U et juste à côté de l’ouverture de l’immeuble (bruits etc..). De plus avec 35000 euros je ne suis pas à l’équilibre.

Un truc qui me chiffonne : à chaque visite que je fais, aucune personne que ça soit l’agence ou les proprios n’ont les PV des A.G. et le détail des charges : ça me semble bizarre car il faut faire une offre sans les voir… Certains n’ont pas non plus le DPE.

Dans tous les cas, c’est intéressant ! Au prochain, on avance !

Dernière modification par ooryl (31/05/2021 20h06)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 31/05/2021 15h10

Membre (2011)
Réputation :   88  

Ce sont pourtant des documents très utiles, tout comme les diagnostics.

S’engager sans les voir peut vous amener de mauvaises surprises que vous auriez pu éviter: Ravalement de façade ou gros travaux à venir, mauvaise ambiance dans la copropriété, copropriétaires qui ne paient pas leurs charges avec les procédures qui vont avec, syndic peu impliqué….

C’est une obligation pour le vendeur. Si vous devez "courir" après ces documents, comme les diagnostics, peut-être y a t-il anguille sous roche et il vaut mieux passer votre chemin sans regrets.

La frénésie d’achats qui frappent actuellement certains nouveaux investisseurs sur diverses zones permet à l’acheteur de trouver un "pigeon" pour des biens sur lesquels l’investisseur averti aura vite fait de laisser tomber.

Déjà, à travers vos visites, même si elles ne sont pas fructueuses, vous aurez une idée des prix et de l’état des biens qui vont avec. En plus de prendre la "température" des quartiers où vous aimeriez investir, l’état des différents bâtiments proposés, le type de locataire que vous pourriez avoir, les retours des vendeurs et agences sollicités…

Ce qui avec le temps vous aidera à identifier un bien qui en vaille réellement la peine. Mais les rendements risquent de ne pas être au niveau de vos attentes, tant que les vendeurs auront des "pigeons" peu / pas exigeants. Prêts à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix parce qu’ils ont vu des émissions immobilières à la TV de rénovation, de recherche d’appart, d’investissement… et pensent qu’investir s’improvise et se contentent de calculer le rendement en faisant le rapport entre le prix de location estimé et le prix d’achat (je ne suis même pas sûr que certains y incluent les frais de notaire).

Dernière modification par salaze (31/05/2021 15h12)


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #12 31/05/2021 15h41

Membre (2021)
Réputation :   13  

Tout d’abord bienvenue dans le monde merveilleux de l’investissement locatif.

En ayant lu vos posts, j’ai quelques remarques.

Tout d’abord pour l’absence de PV et de diagnostics. Ils sont obligatoires pour signer le compromis.
Si un bien vous plait, vous pouvez faire une offre et changer d’avis soit avant la signature du compromis soit après dans le délai légal de rétractation des 10 jours (sans faire d’auto promotion, si ça vous intéresse j’ai fait un podcast sur le sujet wink ).

Ensuite vous en êtes à 4 visites, il faut persévérer. Surtout pour votre premier achat.
Concernant votre budget travaux, j’ai l’impression qu’il est souvent un peu élevé.
Pour info, j’ai refait (fait refaire) quasi totalement un studio de 17m2 pour 7000€. Essayez d’en tenir compte dans vos calculs lorsque vous faites vos offres.
Vous semblez privilégier des rentabilités assez élevées >10%, sans connaitre la ville de Troyes à vous de vérifier que cela existe vraiment et surtout que cela se trouve de façon régulière.
On peut tous faire un coup, mais lorsque l’on constitue son patrimoine, l’idéal est d’enchainer. Mieux vaut avoir dix appartements à 9% de rentabilité que 2 à 12%.

Enfin, si vous vous rendez compte que vous ratez des appartements à quelques milliers d’euros près, pensez à revoir peut-être votre apport. Par exemple j’ai raté un appartement en février pour une négociation de 5000€. J’en ai trouvé d’autres depuis, mais en admettant que j’aie acquis celui-ci à la fin de cette année j’aurais déjà encaissé les 5000€ d’écart.

S’il y a trop de concurrence sur les T1, essayez peut-être de jeter un oeil aux appartements légèrement plus grands.

Dans l’immobilier il y a principalement 3 sources d’enrichissement, le cash flow, l’amortissement de l’emprunt et la plus value. Au début on se focalise sur le premier, ensuite on se rend compte de la puissance des deux autres.
Essayer de trouver une bonne renta aux alentours de 9-10% mais pour un bien de bonne qualité et vous serez bien plus serein pour la suite des opérations.

Bonne continuation.

Dernière modification par byebyepatron (31/05/2021 15h43)


Mon podcast "byebyepatron" sur l'investissement immo, crypto, bourse  => www.byebyepatron.net

Hors ligne Hors ligne

 

#13 31/05/2021 21h18

Membre (2018)
Réputation :   37  

@salaze

Oui ces papiers sont primordiaux mais j’ai l’impression que les proprios en direct ou les agences attendent d’avoir une offre d’achat papier avant de montrer quoi que ce soit. Pourtant ce sont des papiers qui peuvent entrer en compte dans la réflexion !

C’est clair qu’en ce moment les apparts partent très rapidement et un peu n’importe comment mais en restant actif ça va le faire ! (j’espère!)

@byebyepatron

Dans la pratique j’ai l’impression qu’on fait effectivement une proposition d’achat et ensuite on peut consulter les différents papiers ! (j’irai écouter votre podcast wink )

Concernant le budget travaux, je sais que c’est mon point faible, vous avez raison.
Pour vous donner une idée, pour le dernier appartement qui faisait 28m2, il fallait refaire tout le sol, détapisser et peindre tous les murs, (possiblement abattre certaines cloisons car la pièce de vie était bien petite par rapport à la salle de bain et à la cuisine)
- refaire toute la cuisine à neuf où il y avait le papier peint qui se décollait, les meubles qui étaient ultra vieux, changer sa fenêtre en mettant du double vitrage à la place du simple,
- la salle de bain la refaire complètement à neuf (nouveau sol, murs, wc, douche et vasque) changer son plafond qui ressemblait à du polystyrène
- La pièce de vie était jaunie par la nicotine de l’ancienne locataire (une vieille dame) qui fumait et qui est restée durant 10 ans. Il fallait dans cette pièce changer 4 portes fenêtres (qui étaient en simple vitrage) pour y mettre du double vitrage.
- Mettre un différentiel 30ma, moderniser toutes les prises, les interrupteurs et les plafonniers.
Et certainement d’autres trucs car si l’achat de ma résidence principale m’a permis d’avoir un œil plus avertis sur de potentiels travaux, je suis très loin d’avoir l’expérience d’un artisan ! smile
Lorsqu’il y a des rénovations de ce style je pars sur du 500e ou 600e /m2 pour ne pas avoir de surprises mais il y a moyen d’affiner bien plus avec de l’expérience !

Pour la renta, pour le moment je ne pars plus sur la renta brute mais je regarde si mon projet est en équilibre sur le net en terme de charges et de fiscalité avec un LMNP en réel en y intégrant tout (l’outil rendementlocatif.com est très bien fait et m’aide beaucoup). Un 9% brut peut donner un projet à l’équilibre. Je ne suis pas à la recherche du cash flow positif pour mon premier investissement mais d’un bien qui s’auto finance, dans l’idéal sans apport, et avec plus de réalisme avec les frais de notaire en apport.

Pour viser plus grand vous avez raison, j’ai déjà le théorique de prêt pour un T2 meublé (prix d’achat, loyer théorique etc.) mais le T1, bien qu’il soit plus concurrentiel, me semble pour un début plus sécurisant. Après si je vois que ça ne veut pas, j’y inclurai les T2 !

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #14 01/06/2021 06h35

Membre (2011)
Réputation :   88  

Pour en revenir à vos travaux et qui serait susceptible d’améliorer votre rentabilité:

Sauf changement, n’oubliez pas qu’à compter du 1er septembre prochain, les bailleurs pourront à leur tour accéder à MaPrimeRénov’:
MaPrimeRénov’ : la nouvelle prime pour la rénovation énergétique | economie.gouv.fr
Ma Prime Rénov le nouveau Crédit d’impôt CITE 2020  |  PrimesRenov.fr
FAIRE | Le service public de la rénovation énergétique

Selon votre revenu fiscal de référence, vous rentrerez dans une des 4 couleurs ayant chacune une aide au financement des travaux plus ou moins élevée.

Ce qui vous permettrait de bénéficier d’aides sur un certain nombre de prestations (isolations, fenêtres, chauffages, ventilation…) et donc de réduire votre poste de dépenses pour les rénovations concernées, en plus de valoriser votre logement et le loyer que vous pourriez en retirer.

Par contre, attendez vous à remplir beaucoup de papiers avant d’avoir les subsides. En espérant que cela soit moins problématique qu’avec l’aide EFFY après laquelle je bataille depuis bientôt un an, suite à des travaux d’isolation des combles et que je n’ai toujours pas touchée car il y a toujours quelque chose qui ne convient pas. Un jour vous avez un interlocuteur qui vous dit que ça va être versé, le lendemain vous recevez un mail pour vous indiquer que c’est refusé, après réclamation, on vous redemande des papiers que vous aviez déjà transmis…


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 15/06/2021 13h43

Membre (2018)
Réputation :   37  

Du nouveau !

Visite aujourd’hui concernant un T1 à Troyes dans un quartier à 5-10 mins à pied du centre ville de Troyes. Le quartier n’est pas le plus premium mais mon enquête auprès des habitants permet de penser qu’il est calme.
22m2 proposé à 42000 euros et exploitable à 360e C.C. soit 323e H.C.

Discussion avec l’agent immobilier devis de 3000e pour rénover selon lui. Après avoir fait le tour je lui dis que 3000e c’est trop léger car il faut changer la salle de bain, reprendre la cuisine repeindre les murs et refaire les sols, changer les interrupteurs et prises. Il me dit qu’effectivement il n’avait pas compté la salle de bain car "heureusement que tous les investisseurs ne veulent pas tout mettre nickel comme vous".

Une offre avait été faite sur ce bien à 40000e mais la personne n’a pas pu être financée par la banque. Je pars sur un budget de 10000 euros de travaux préférant voir plus large que trop petit.
Je lui propose à l’oral pour le moment 33500 euros en lui disant qu’il faut que je réfléchisse pour les travaux. Il me dit qu’auparavant ça aurait été possible mais plus mnt en me sortant la litanie du marché qui est en faveur du vendeur ect.. Donc on ne signe rien et je lui dis que je lui envoie ma proposition par mél.

Rentré chez moi et avec les 10000 euros de travaux il faudrait le bien à 30000 euros. La proposition est donc envoyée par mél avec abandon de la clause concernant le prêt (j’ai monté le dossier avec ma banquière auparavant) à 30000 euros.

Je n’espère rien, on verra ! On continue !

Dernière modification par ooryl (15/06/2021 13h46)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #16 15/06/2021 14h00

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   504  

Bonjour ooryl,

Je vous souhaite le plus grand succès dans vos offres ; mais je partage avec vous mon expérience. Ce qui est idéal c’est d’être dans la liste des AI. Pour eux cela évite de perdre du temps et vous avez la primeur du bien. Mais avec des offres jugées trop basses (quoique réalistes, je suis 100% OK avec vous), vous ne serez jamais sur les dites listes. Du coup, à vous de repérer les AI les plus dégourdis, ceux avec qui en prime vous avez un bon feeling et faites leur un peu de cinéma pour capter leur attention.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#17 29/08/2021 23h49

Membre (2020)
Réputation :   60  

Bonjour Ooryl,

Avez-vous eu de l’activité, des visites, du nouveau durant cet été ?

PS aparté : je vous réponds au plus vite pour la partie bourse de votre patrimoine 😉

Hors ligne Hors ligne

 

#18 30/08/2021 10h34

Membre (2018)
Réputation :   37  

Bonjour Rodin,

Eh bien écoutez mis à part 3 semaines off concernant l’immobilier, oui j’ai continué de prospecter, visiter etc. J’ai par exemple demain deux T2 à visiter !

Par rapport à la tension du marché actuel, je me dirige aussi désormais vers les T2 pour ouvrir le champ des possibles et rester sur des surfaces raisonnables pour une première expérience immobilière.

Sinon, les visites ne se sont pas soldées par un succès pour le moment. Il me semble que les prix qu’ils me faudraient pour y investir vraiment sont devenus déraisonnables par rapport au marché de l’immobilier troyen. Les visites qui étaient intéressantes jusqu’à présent se sont soldées par des propositions basses mais ça ne veut pas passer. Je pense qu’un achat avec un bon emplacement et à prix réduit se fera sur une anomalie de marché et en étant réactif.

Le marché est clairement en faveur des vendeurs actuellement : un des deux biens que je vais visiter demain a été mis sur Leboncoin vendredi 27 aout, j’appelle le samedi 28 et l’agence me dit déjà que les rendez vous sont organisés en tranches de 30 minutes sur le même jour. Je suis quasi sur qu’il sera vendu dans la journée …

Donc la frénésie sur l’immobilier ne se tarit pas pour le moment mais je reste présent et ne baisse pas mes exigences concernant le rendement  ! smile

Dernière modification par ooryl (30/08/2021 10h38)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 30/08/2021 10h45

Membre (2013)
Top 20 Année 2021
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   736  

ooryl a écrit :

Le marché est clairement en faveur des vendeurs actuellement : un des deux biens que je vais visiter demain a été mis sur Leboncoin vendredi 27 aout, j’appelle le samedi 28 et l’agence me dit déjà que les rendez vous sont organisés en tranches de 30 minutes sur le même jour. Je suis quasi sur qu’il sera vendu dans la journée …

Dans un marché de cette nature, maintenant que vous connaissez votre marché ne perdez pas de temps avec ce type de bien. Ce genre de démarche peu durer des années et être vraiment décourageante.
Cherchez des biens avec :
- des défauts corrigeables qui font peur
- des biens trop chers en faisant prédictions aux vendeurs (vous n’y arriverez pas à ce prix mais je serai là à XX€ quand vous vous déciderez)
- des biens pas encore mis sur le marché


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#20 30/08/2021 11h24

Membre (2019)
Réputation :   16  

DDtee a écrit :

- des défauts corrigeables qui font peur

DDtee,

En début d’année, j’ai visité un appartement avec le sol tordu (plancher bois), ça m’a semblé faire partie des défauts corrigeables difficilement (et cher à corriger !), et qui en tout cas me font peur. En effet, s’il faut reprendre le solivage, le prix du bien travaux compris explosait et je n’atteignait plus qu’une renta proche de 5% (10% est mon objectif).

Quels sont, d’après votre expérience, les défauts corrigeables qui font peur ?

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 2   [+2]    #21 30/08/2021 12h15

Membre (2013)
Top 20 Année 2021
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   736  

letsinvest a écrit :

Quels sont, d’après votre expérience, les défauts corrigeables qui font peur ?

Ils peuvent être de différente nature, à confronter avec ce que l’on trouve sur le terrain.

J’ai par exemple acheté une maison (devenue ensuite colocation que vous retrouverez dans ma présentation) qui avait un mur (porteur et sur la plus grande longueur) complétement vermoulu, très mal camouflé par des épaisseurs de peinture, goudrons, ciment etc. Pour arranger le tout, arrivée et tableau électrique étaient posés sur ce mur.
Cela sentait le pourri et l’urine dans toute la maison, il y avait des micro-champignons qui poussaient en périphérie de la zone jusqu’au plafond. La cave voutée en contrebas de ce mur suintait de ce côté là l’humidité et des cristaux, du salpêtre étaient en formation.
Les vendeurs venaient mettre des bâtons d’encens dans toute la maison avant chaque visite, il y avait des bombes de désodorisants dans tous les placards.

Au bout de 6 mois de visites infructueuses, l’agent immobilier a fait venir un spécialiste des remontées capillaires qui a fait un diagnostique allant bien évidemment dans ce sens.
Verdict : injection de produits bloquant les remontées capillaires du sol dans le mur pour un montant non négligeable (de mémoire 8 ou 9 k€).

Je me suis interrogé. Il y avait un truc qui ne collait pas. Les anciens connaissaient les terrains où construire et ne faisaient pas de maison sur cave dans une zone humide, de plus en montant des murs chaux/pierre. Le diagnostique n’offrait aucune garantie d’efficacité, ce genre de procédé étant pour le moins douteux (ne résout aucun défaut structurel).

J’ai cherché le pourquoi et ai ouvert les bouches d’évacuations en fonte dans la rue. Une d’elle, sur le trottoir et à 50 cm de ce mur avait une canalisation cassée, l’évacuation des eaux grises de l’immeuble d’à côté qui se déversaient contre le mur à problème.
Il suffisait de faire venir (gratuitement) le service des eaux pour changer la canalisation, refaire l’intérieur du mur pour assainir et laisser sécher 2 mois (le temps des travaux).

J’ai rencontré de nombreux biens où un problème d’humidité venait de la volonté de cacher (recouvrir par des matériaux pas respirants comme du ciment) le problème mineur au départ (mauvaise ventilation par exemple) devient alors énorme et effrayant (moisissures partout, plâtres qui deviennent friables…)

J’ai visité un bien, autre exemple, où un chien maltraité, enfermé sur une longue période dans ce duplex avait absolument tout mangé (escalier en bois, plinthes, éléments de cuisine, moquette…) je peux vous dire que c’est terrorisant… (sans parler de l’odeur)

Un autre où un conjoint furieux avait tout cassé à la masse : cloisons, parquet, cuisine, cheminée… et fait ses besoins partout. L’immense majorité des acheteurs refuse la visite dès l’entrée…

Les biens qui ont été squattés, sont le parfait exemple de ce qui fait peur à la majorité des acheteurs même vide de tout occupant (si il y a des squatteurs nous ne sommes plus forcément dans le défaut corrigeable ou alors aléatoirement).

Edit : dans tous ces cas devant la peur des acheteurs, le temps qui passe sans offre (ce ne serait sans doute pas le cas dans une grosse ville avec de nombreux marchands de biens), faire une offre très basse n’est pas très difficile smile

Dernière modification par DDtee (30/08/2021 12h19)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#22 31/08/2021 10h36

Membre (2018)
Réputation :   37  

Des nouvelles à chaud !

Premier appartement visité il y a 30 minutes : l’appartement est à vendre avec le locataire à l’intérieur (ce qui n’était pas mentionné dans l’annonce…). Locataire qui est là depuis 10 ans et qui était en mode "revendications". Exemple : l’agent immobilier me dit qu’on peut fermer une pièce et le locataire de répondre : "en tant que locataire, je préfère que ça reste ouvert". Je ne donnerai pas suite !

Concernant l’appart avec les tranches de 30 minutes je devrais le visiter cet après midi et quelqu’un est déjà entrain de faire forcing sans l’avoir visité pour l’acheter au prix, l’agent immobilier hésitait de faire les visites prévues cet après midi … A voir donc !

On continue ! smile

Dernière modification par ooryl (31/08/2021 10h36)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #23 31/08/2021 12h01

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

@ooryl, vous ne donnerez pas suite à cause du locataire ?

Avez vous envisagé qu’un locataire en place depuis 10 ans, qui se voit annoncer un changement de proprio, et qui entends ensuite l’AI parler de refaire la moitié du logement peux être un peu tendu ?

Si c’est juste le locataire, peut être retourner le voir, sans AI pour parler en direct, sans intermédiaire ou fauteur de trouble.
Dans un sens, s’il est casse pied à toutes les visites, c’est peut être une occasion pour trouver le bien que vous cherchez (car il fera fuir beaucoup d’investisseur!)

Hors ligne Hors ligne

 

#24 31/08/2021 13h09

Membre (2018)
Réputation :   37  

Bonjour gunday,

Ecoutez, c’est l’un des éléments qui me dit de ne pas y aller. Je ne savais pas qu’il y avait un locataire dans le bien, ça n’était pas indiqué dans l’annonce. Je suis intéressé pour faire du déficit foncier en meublé et le bail est en nu. De plus, le locataire n’a pas l’air de vouloir s’en aller (et c’est son plein droit!). Le bien est aussi dans un mauvais état et mériterait de la rénovation. Pas de DPE (attente d’un acheteur solide) et suspicion amiante dans colle du sol.  Par contre point positif, ce locataire (selon l’AI) n’a jamais eu de problème pour payer …

Sinon concernant l’autre appart, j’ai reçu un appel à l’instant : il est vendu au prix sans visite !

Dernière modification par ooryl (31/08/2021 13h11)

Hors ligne Hors ligne

 

#25 31/08/2021 13h21

Membre (2014)
Réputation :   22  

De toute façon,avec un locataire en place,quel est l’intérêt de faire des travaux modifiant la répartition des pièces et même d’amélioration?
Il va falloir négocier avec le locataire,le loger pendant les travaux,sans pouvoir augmenter le loyer.
Ne faire que ce qui relève de la sécurité.

La modification pourra se faire après son départ pour mieux valoriser le bien.

L’intérêt d’avoir un locataire en place,c’est d’avoir un historique des paiements et de l’entretien.
C’est aussi de limiter les acheteurs potentiels aux seuls investisseurs,donc pas aux propriétaires occupants.Négociation plus facile sauf si le rendement est très bon.
Dans votre cas,ente l’absence de diagnostics (donc peut-être un mauvais DPE) et le locataire en place,possibilité de tenter une négociation très basse.

L’inconvenient,c’est que vous êtes coincé avec le bail déjà signé et le montant du loyer,donc pas de possibilité de passer en meublé(sauf démarche déjà précisée dans le forum,mais potentiellement source de litige).

Bonne réflexion

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur