Ooryl [10] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Bonjour @Ooryl,

Une très belle ville qu’est Troyes! Avec son centre ville historique magnifique!

Concernant l’arrivée massive des capitaux parisiens, je le vois au jour le jour dans mes fréquentations (jeunes cadres dans la trentaine) et j’ai ma petite théorie. Dites moi ce que vous en pensez!

La crise ayant généré pas mal d’économies vu qu’on est pas allé au bar pendant un an, beaucoup se demandent quoi faire de leur argent. Ils regardent un peu sur internet, puis se font appeler par des CGP et se découvrent une âme d’investisseur. Malgré les conseils qu’ils écoutent ce ceux qui ont commencer avant la crise, beaucoup succombent aux sirènes de l’argent facile avec des investissements en SCPI mal étudiés et des investissements en locatif pour du LMNP avec grosse rentabilité fort bien présenté par les vendeurs. Ma petite victoire est d’avoir réussi à leur faire part de ma phobie du Pinel  !

Le problème dans tout ça, c’est qu’il ne prennent pas le temps d’étudier la rentabilité de chaque ville. Il ne prennent pas le temps de comprendre que les rentabilités élevés sont souvent accompagnés de risques élevés, surtout quand on habite pas à côté de son investissement. Avec ces discours qu’ils entendent à longueur de journée sur la rentabilité à 2 chiffres et le cash flow positif sans apport, beaucoup se demandent à quoi m’a servi l’année que j’ai passé a dire que je « me forme sur l’immobilier ». J’investis à Ivry sur Seine dans un bel immeuble dans un beau quartier (avec une rentabilité élevée pour mon quartier mais très faible en France) => je leur réponds donc que je vise le fond euro de l’immobilier, c’est un choix éclairé.

Où est ce que je veux en venir? Vous avez en face de vous :

- des gens qui ont de l’argent à placer, pas mal d’argent au vu des budgets nécessaires pour investir à Troyes.

- des gens qui ont découvert l’investissement immobilier il y a quelques semaines, a qui on montre des graphes très jolis avec des rentabilité faibles pour Troyes mais qui comparée à Paris sont énormes

- des gens qui n’ont jamais mits les pieds à Troyes, donc ne savent même pas où ils achètent.

Si vous voulez bien, je vous propose ma vision pour le cadre d’un investissement à Troyes avec les biais suivants (1- j’ai une surreprésentations de profils jeunes cadres prêts à tout dans mon entourage - ils se contentent facilement d’un investissement moins rentable que vous parce qu’ils sont baissés par ce qu’ils voient à Paris, 2- j’ai quitté Troyes il y a 5 ans et n’y vais que 2/3 fois par ans donc je ne suis peut être pas à jour, 3 - je suis un investisseur long terme / très long terme avec des préférences pour des investissements sûrs; je dors mieux si je peux expliquer très clairement à ma conjointe ce que je fais de notre argent )!

Il y a de quoi se loger à Troyes pour quasi tout les budgets ! Je me suis logé pour 90€ (ADPS) , 160€ (Crouss) et Rue Émile Zola (360€). J’avais un dossier vraiment « éclaté » à l’époque donc si je trouvais facilement, c’est qu’il n’y a pas une tension locative de dingue. J’ai remarqué par contre après toutes mes visites que les propriétaires ne faisaient absolument aucun effort pour proposer des appartements coup de cœur.

Certaines sociétés d’investissement locatif clé en main propose aujourd’hui ce genre d’investissement coup de cœur mais pour le moment (pour avoir essayé  de faire un projet avec l’un d’eux), j’ai l’impression qu’ils ne visent pas les plus beaux quartiers mais se contentent de présenter des « distance à la gare et au centre ville acceptables ». Ça doit marcher parce que leurs clients ne connaissent pas la ville.

Je partirais donc sur :

1) Le net plus ultra en terme d’emplacement. Centre ville historique, en face de l’ESC (leurs parents sont blindés), à 2 pas de l’UTT mais avec un arrêt du bus 6 au pied de l’immeuble. En tant qu’étudiant, c’était ma vision d’un emplacement de qualité à Troyes. J’ai le plus aimé ma vie troyenne quand j’habitais rue Émile Zola. Ciné/bowling/Bar et je rentrais chez moi à pied. Vu que tout les bars branchés sont dans le même quartier, tout ceux qui ont les moyens veulent y habiter.

2) Le net plus ultra en terme d’ameublement. Ça a un coût d’entrée mais dite vous que tous ces appartements se refilent entre étudiants en fin d’année et c’est la guerre entre copains pour les avoirs. A mon époque, ils connaissaient moins la vacance locative en été.

Je me dis qu’en partant sur ça, vous allez vous positionner sur des biens haut de gammes qui sont déjà très chers par rapport au prix au m2 moyen de Troyes. Les nouveaux investisseurs savent faire des calculs rapides donc ils se sentent bernés par les agents lorsqu’ils ont ce genre de proposition. Et lorsque les prix vont rebaisser (s’ils rebaissent), vous serez positionné sur des zones plus résilientes (selon moi) et qui se louerons toujours bien.

Dites moi ce que vous en pensez!

Très bon courage dans vos recherches, tenez nous au courant  !

Manille !

Tout d’abord bienvenue dans le monde merveilleux de l’investissement locatif.

En ayant lu vos posts, j’ai quelques remarques.

Tout d’abord pour l’absence de PV et de diagnostics. Ils sont obligatoires pour signer le compromis.
Si un bien vous plait, vous pouvez faire une offre et changer d’avis soit avant la signature du compromis soit après dans le délai légal de rétractation des 10 jours (sans faire d’auto promotion, si ça vous intéresse j’ai fait un podcast sur le sujet ).

Ensuite vous en êtes à 4 visites, il faut persévérer. Surtout pour votre premier achat.
Concernant votre budget travaux, j’ai l’impression qu’il est souvent un peu élevé.
Pour info, j’ai refait (fait refaire) quasi totalement un studio de 17m2 pour 7000€. Essayez d’en tenir compte dans vos calculs lorsque vous faites vos offres.
Vous semblez privilégier des rentabilités assez élevées >10%, sans connaitre la ville de Troyes à vous de vérifier que cela existe vraiment et surtout que cela se trouve de façon régulière.
On peut tous faire un coup, mais lorsque l’on constitue son patrimoine, l’idéal est d’enchainer. Mieux vaut avoir dix appartements à 9% de rentabilité que 2 à 12%.

Enfin, si vous vous rendez compte que vous ratez des appartements à quelques milliers d’euros près, pensez à revoir peut-être votre apport. Par exemple j’ai raté un appartement en février pour une négociation de 5000€. J’en ai trouvé d’autres depuis, mais en admettant que j’aie acquis celui-ci à la fin de cette année j’aurais déjà encaissé les 5000€ d’écart.

S’il y a trop de concurrence sur les T1, essayez peut-être de jeter un oeil aux appartements légèrement plus grands.

Dans l’immobilier il y a principalement 3 sources d’enrichissement, le cash flow, l’amortissement de l’emprunt et la plus value. Au début on se focalise sur le premier, ensuite on se rend compte de la puissance des deux autres.
Essayer de trouver une bonne renta aux alentours de 9-10% mais pour un bien de bonne qualité et vous serez bien plus serein pour la suite des opérations.

Bonne continuation.

Dernière modification par byebyepatron (31/05/2021 15h43)

Bonjour ooryl,

Je vous souhaite le plus grand succès dans vos offres ; mais je partage avec vous mon expérience. Ce qui est idéal c’est d’être dans la liste des AI. Pour eux cela évite de perdre du temps et vous avez la primeur du bien. Mais avec des offres jugées trop basses (quoique réalistes, je suis 100% OK avec vous), vous ne serez jamais sur les dites listes. Du coup, à vous de repérer les AI les plus dégourdis, ceux avec qui en prime vous avez un bon feeling et faites leur un peu de cinéma pour capter leur attention.

@ooryl, vous ne donnerez pas suite à cause du locataire ?

Avez vous envisagé qu’un locataire en place depuis 10 ans, qui se voit annoncer un changement de proprio, et qui entends ensuite l’AI parler de refaire la moitié du logement peux être un peu tendu ?

Si c’est juste le locataire, peut être retourner le voir, sans AI pour parler en direct, sans intermédiaire ou fauteur de trouble.
Dans un sens, s’il est casse pied à toutes les visites, c’est peut être une occasion pour trouver le bien que vous cherchez (car il fera fuir beaucoup d’investisseur!)

Bonsoir Ooryl,
Dans un marché favorable aux vendeurs, proposer -35% alors que le bien n’est pas encore sur le marché est impossible pour le vendeur qui va prendre l’agent immo pour un nul et finira par vous griller.

Allez voir des biens dont le prix est cohérent avec les qualités ou, mieux, avec effectivement une anomalie de marché. ça existe.
Le reste, c’est du poker et vous allez user vos interlocuteurs sauf à vous orienter vers des biens décotés à juste titre sur lesquels vous apporterez une valeur : gros travaux, complications diverses exigeant une compétence particulière.

ooryl a écrit :

Elle est étonnée car les négos en ce moment, ce n’est pas ce qui court les chemins, me dit elle. Puis refuse poliment en me disant qu’elle ne peut pas proposer ceci à son client car elle sait que l’appart vaut plus.

On peut discuter avec largesse les négos (c’est même une bonne idée) mais il faut des arguments en face à la hauteur de ces largesses (surtout en ce moment).
- un bien en vente depuis un peu trop longtemps
- un défaut qui fait peur à tout le monde (mais qui s’avère corrigeable)
- une occupation du logement problématique (dont on a solution)

Ces solutions ont sans doute plus de chances d’exister dans une vente en directe que par agence, tout comme l’anomalie de marché.

Le bien pas encore sur le marché de la vente (mise en location sans succès, bouche à oreille, succession, inoccupation..) est une situation favorable à rechercher.

L’esprit n’est pas de discuter d’un prix mais d’apporter une solution à une situation figée ou difficile pour le vendeur.

ooryl a écrit :

Franchement je me demande encore comment on peut acheter sans rien connaitre de tout cela…

Je peux vous confirmer, aussi bizarre que cela puisse paraitre, que de nombreux acheteurs n’y connaissent absolument rien et ne posent pas de questions (ou peu ou complètement à côté de la plaque). Je l’ai vécu à chacune des dernières ventes que j’ai réalisé.

Pour l’anecdote, on entend aussi des trucs incroyables. Mon dernier acheteur veut par exemple refaire le bail pour accorder une durée d’occupation à son choix selon le contrat de travail que l’occupant devrait lui présenter 

Je comprends que vous soyez dubitatif !

Avec ce genre de vendeur, difficile d’avoir des réponses et pas de scrupules à avoir.

Si l’affaire vous parait à négocier passez-votre chemin et revenez si le bien ne part pas dans un délai raisonnable (un délai raisonnable en ces temps-ci, c’est court).

Si elle vous parait intéressante, dites que vous achetez et attendez les éclaircissement du compromis/promesse pour juger des éléments. Si cela ne vous convient pas vous pourrez toujours vous retirer avant de le signer sans contrepartie ou vous mettre à négocier sur les mauvais renseignements ou mauvaises surprises.
Dans le marché actuel, l’acheteur intéressé doit très vitre bloquer le bien, il peut "partir" de nombreuses fois dans la journée de mise en vente.
Il y a toujours aussi la possibilité de mettre des conditions suspensives sur les éléments qui attirent votre attention.

Avec les marchands de bien surveiller les travaux récents pour voir si ils sont "sincères" ou pour "cacher la misère". L’engagement de responsabilité reste normalement à votre avantage.

Il est clair que c’est un immeuble qui est en train d’être vendu à la découpe.

Ce marchand de biens :
- choisit de faire des arrangements très étranges ("acheteur prévoit de faire à ses frais toute la façade du complexe et les boiseries") plutôt que de faire les choses normalement (c’est au MDB de faire les travaux structurants avant revente ; il sera ensuite largement remboursé par la plus-value).
- choisit de faire faire les visites par une jeune aide soignante qui ne connaît rien sur l’immeuble et ne dit rien d’utile. Manifestement, son temps à lui est trop précieux, et les AI coûtent trop cher, donc il préfère exploiter des jeunes personnes incompétentes de son entourage.

Vous semblez dire que cela augmente votre incertitude. C’est tout le contraire : cela la dissipe !

Votre incertitude sur les caractéristiques du bien vient de choix conscients et volontaires du marchand de biens. Donc, vous devez faire un pas en arrière pour avoir une vue plus large. Vous devez constater que votre incertitude est en elle-même l’information pertinente. Votre incertitude vous informe que ce marchand de biens vous laisse volontairement dans l’incertitude par ses choix douteux : arrangements bizarres sur les travaux, personne incompétente pour les visites… S’il a fait ces choix, il est probable que tous ses autres choix soient à l’avenant. Sur cette opération, il est probable que tout est fait à l’économie et à la va-comme-je-vous-pousse. En ce moment tout se vend, donc pourquoi faire le moindre effort ? On revend à la découpe vite fait mal fait un immeuble plein de problèmes et on laisse les futurs copropriétaires se démerder avec (et croire qu’ils peuvent venir chercher la responsabilité du marchand de biens par la suite : les naïfs !).

Il y a des marchands de biens qui bossent correctement et s’en font une obligation morale ; et d’autres non. Vous êtes manifestement avec la seconde catégorie de personnes. Fuyez sans aucun regret. Avec tout le respect que j’ai pour Cannyonneur75, sur ce coup-là je pense qu’il n’est nul besoin de faire les démarches qu’il conseille, car on voit d’emblée qu’il faut fuir devant un tel travail de sagouin. Je pense même que faire ces démarches peut être contreproductif car cela peut vous illusionner sur le fait que le cas est peut-être normal, que peut-être à force de travail administratif de votre part vous allez rendre normal un truc fondamentalement anormal…

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2021 07h19)

Oui vous avez vu juste : c’est une ville où il fait bon vivre à proximité de Troyes, donc le prix est assez important !

Pour être clair, je cherche un rendement à 10% soit un bien qui s’auto finance en net-net avec la possibilité que j’apporte les frais de notaire. Pour une première transaction ça me parait raisonnable (mais pas simple dans la tendance du marché actuel!)

L’annonce sur laquelle vous m’avez envoyé est un ancien motel transformé en appartements individuels. J’avais relevé l’annonce et appelé aussi le propriétaire : ce sont des personnes vivant des minima sociaux qui sont le public cible. Il devait me rappeler pour la semaine prochaine afin de faire la visite avec la locataire.

"Intéressant" mais "sol incliné" : il y a contradiction dans les termes !

Tant que vous n’avez pas eu l’avis d’un expert, vous ne savez pas quelle est la cause, et cette cause :
- peut être très grave
- va très probablement relever de la copropriété. Donc, quelle que soit votre volonté de résoudre le problème, ce n’est pas à vous de le résoudre. Vous êtes dépendant d’abord de la bonne volonté d’un syndic puis de celle des copropriétaires dans un vote d’AG.

C’est un peu comme si vous écriviez "j’ai vu une voiture très intéressante. Le seul problème c’est que le moteur est HS, mais à part cela elle est vraiment hyper intéressante. Pour résoudre le problème du moteur, le voisin va peut-être donner un moteur qui lui convient (mais peut-être pas…)."
Non seulement l’affaire est bien moins intéressante que ce que vous dites (une voiture avec moteur HS, c’est un grave défaut, tout comme un bâtiment avec des problèmes de structure), mais de plus, la solution dépend d’un tiers sur lequel vous n’avez aucune influence (le voisin dans mon exemple, le syndic et l’AG dans votre immeuble).

Pour en avoir le coeur net, je ferais appel à un architecte, ou encore mieux un BET structure (de préférence leur ingénieur spécialisé dans l’ancien, s’ils ont). Un maçon, je ne trouverais pas cela suffisant sur un immeuble.

Tant que je n’ai pas eu l’avis de l’expert, j’appelle cela un plan pourri et potentiellement ruineux.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2021 14h53)

Bonjour ooryl,

Toujours un plaisir de voir que vous ne fléchissez pas et êtes toujours motivé !

Je trouve le prix de votre logement assez haut. D’après Prix immobilier Troyes (10000) votre bien est largement surévalué compte tenu de la surface et des défauts mentionnés. Cela m’étonne d’autant plus que vous êtes davantage positionné sur de la rentabilité plutôt que du patrimonial.

N’êtes-vous pas en train de surcoter la ville de Troyes ? Ce n’est pas parce que les franciliens en recherche de verdure achetent tout ce qui bouge à 2h de train de la capitale que vous devez faire de même !

Éventuellement, les données du site peuvent être désuètes, m’enfin ce serait très étonnant

Pour l’agent immobilier, vous avez sûrement été catalogué en "casse-pied".
Donc dans un marché où tout à tendance à se vendre, on passe à l’acheteur suivant, qui sera probablement moins regardant.

Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment, vous passez d’un bien à un autre.

Ceci dit, un point qui me chiffonne, c’est que pas mal des biens que vous présentez on des défauts assez lourd et des imprécisions dans le discours du vendeur.
J’ai la sensation que vous vous retrouvez avec tout les tacots immobiliers, avec systématiquement un loup.

Est ce que vos critères de recherche sont bons ?
De ce que je comprends, vous visez un bien idéalement situé, et pas cher.
Est ce que ce n’est pas incompatible ?