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#1 11/09/2017 23h35 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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Bonjour,

Voici maintenant plusieurs mois que je cherche sans succès un investissement locatif qui dégage un cashflow positif.

Vous l’aurez compris, quoi que je sélectionne comme annonce tous mes calculs me donnent toujours perdant. Je me doute que si certains y arrivent c’est qu’ils s’y prennent autrement. Seulement je suis lassé de ne pas comprendre où se trouvent mes erreurs.

C’est pourquoi je me tourne vers vous. Ci-joint vous trouverez le tableau excel que j’ai créé.

Le prix du bien apparaît comme déjà négocié, car le bien est à un prix de départ de 75K€.

Voyez-vous une incohérence ou ai-je effectivement sélectionné un bien non rentable ?

classeur1.xls

Mots-clés : cashflow, immobilier, recherche

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#2 12/09/2017 07h52 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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ai-je effectivement sélectionné un bien non rentable ?

Plusieurs remarques :
1) vous confondez rendement et cashflow positif. Un rendement net de 4 % (si vous calculs sont exacts) est déjà un très bon rendement par les temps qui courent.
2) quel est votre TMI ? C’est bien de la location nue ? Vous appliquez le micro-foncier ou le foncier au réel ? Je trouve vos chiffres d’impôt et PS très bas.
3) On ne sait pas comment sont faits vos calculs vu que la plupart des cases sont des entrées manuelles au lieu d’être des formules. Vous reprenez les chiffres d’un site comme rendement locatif point com ? Si c’est le cas, ce n’est pas vraiment un calculateur excel !
4) je trouve vos calculs un peu brouillons. Vous ne distinguez pas les intérêts dans la mensualité, ce qui fait qu’on ne sait pas si vous les déduisez en charges. De même on trouve 0,36 % d’assurance sans savoir si c’est celle de l’emprunt ; si c’est le cas vous oubliez l’assurance PNO. 160 € de charges copro sont énormes, s’agit-il seulement de la part bailleur ?
Pour moi, un calcul propre et détaillé se présente de cette façon : Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d’appartements en location, beaucoup à la vente)
5) dernier conseil : faites deux colonnes : une mensuelle, une annuelle. C’est x12 ou /12 entre les deux donc c’est vite fait ; certains chiffres sont connus en annuel (par exemple TF), d’autres en mensuel ; avoir les deux en parallèle permet de mieux analyser le projet.

Un de ces jours je vais mettre au propre mon calculateur excel et le poster ; au total, ça me prendra monis de temps que de corriger des centaines d’études de cas qui ont des calculs approximatifs !

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2017 07h56)

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#3 12/09/2017 08h26 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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Bonjour Jeromea,

Vous ne parlez pas du bien en lui même, je vois 68 dans l’étude de cas.

Mais certains quartiers a Mulhouse c’est plutôt moyen comme rendement si il s’agit de Mulhouse.

Pour des grands appartement il y a souvent moins de turn over donc 10% de vacances locative, me semble beaucoup.

Les charges me paraissent aussi relativement élevé.

La partie impôt me parait un peu sous estimé dans votre calcul. Avec les années vous avez moins d’intérêts d’emprunt et donc moins de charges déductibles et donc plus d’impôts


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#4 12/09/2017 19h18 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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Bonjour Bernar2K,

Il semble après lecture de vos remarques que je manque encore de pratique et de connaissances.
J’aimerais les reprendre unes par unes pour être certain de bien tout comprendre :

"Bernar2K" a écrit :

1) vous confondez rendement et cashflow positif. Un rendement net de 4 % (si vous calculs sont exacts) est déjà un très bon rendement par les temps qui courent.

Que voulez-vous dire par confondre rendement et cashflow ? Je pense avoir compris la différence entre les deux, simplement je ne souhaite pas avoir à mettre de ma poche puisque cela baisse mon reste à vivre et je recherche l’inverse.

"Bernard2K" a écrit :

2) quel est votre TMI ? C’est bien de la location nue ? Vous appliquez le micro-foncier ou le foncier au réel ? Je trouve vos chiffres d’impôt et PS très bas.

Oui ce serait pour de la location nue. De ce fait je pensais être automatique au micro-foncier compte tenu des recettes annuelles.
Effectivement, les calculs d’impôt et de PS on été négligés… Je viens de les corriger.

"Bernard2K" a écrit :

3) On ne sait pas comment sont faits vos calculs vu que la plupart des cases sont des entrées manuelles au lieu d’être des formules. Vous reprenez les chiffres d’un site comme rendement locatif point com ? Si c’est le cas, ce n’est pas vraiment un calculateur excel !

Pour ce qui est des coûts de réparation, étant donné que je n’ai pas toujours d’idée précise du coût j’ai consulté plusieurs fournisseurs pour avoir des tarifs et établir un ordre de prix. Enfin, je rajoute une somme pour couvrir mes arrières et en cas d’estimation trop basse ou d’imprévus.

"Bernard2K" a écrit :

4) je trouve vos calculs un peu brouillons. Vous ne distinguez pas les intérêts dans la mensualité, ce qui fait qu’on ne sait pas si vous les déduisez en charges. De même on trouve 0,36 % d’assurance sans savoir si c’est celle de l’emprunt ; si c’est le cas vous oubliez l’assurance PNO. 160 € de charges copro sont énormes, s’agit-il seulement de la part bailleur ?

Effectivement les 0.36% sont l’assurance du crédit. J’ai rajouté l’assurance PNO maintenant.
Les charges sont effectivement importantes (1920€/an). Je n’ai pas fait la différenciation entre les récupérables et la part bailleur si j’attends de déduire mes charges bailleur des impôts cela va être intéressant au début mais pas à la fin. Il vaut mieux qu’elles soient couvertes par le loyer dès le début. Non ? De plus, dans les calculs IR et PR j’ai omis la déduction des intérêts pour être certain de ne pas être en difficulté la dernière année.

Je m’excuse de vous avoir fourni des calculs approximatifs. Je débute totalement c’est pourquoi je consulte le forum histoire d’éviter de mettre en pratique ces erreurs…

Bonjour JR,

"JR" a écrit :

Vous ne parlez pas du bien en lui même, je vois 68 dans l’étude de cas.
Mais certains quartiers a Mulhouse c’est plutôt moyen comme rendement si il s’agit de Mulhouse.

Oui je suis d’accord. C’est pourquoi j’ai préféré me concentrer sur des villes comme rixheim, riedisheim, kingersheim et illzach. Celui-ci se trouve à kingersheim.

"JR" a écrit :

Pour des grands appartement il y a souvent moins de turn over donc 10% de vacances locative, me semble beaucoup.

Ok. Du coup que me conseillez-vous d’appliquer comme taux de vacances ?

Je vous remets le nouveau fichier : analyse.xls

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#5 13/09/2017 08h25 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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Bonjour Jeroma vous avez raison de viser la périphérie.

kingersheim c’est bien même si je trouve que certains quartiers ce dégrade.

Je pense vous devriez appliquer 5% en considérant que vos locataires partent tout les deux ans.

C’est plutôt au niveau des charges que je trouve votre projet plus risqué.
Les charges de copro ont souvent tendance a augmenter.
C’est plus compliqué de louer un bien avec beaucoup de charges ou alors vous devez compenser le montant des charges avec une baisse des loyers pour être dans le prix du marché.
Et a la revente c’est aussi plus compliqué.


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#6 13/09/2017 11h14 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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Bonjour JR,

D’accord. Du coup, vous privilégiez quelles villes en général ?

Oui je pense aussi qu’il y a trop de charges… Je trouve régulièrement des annonces avec des biens ayant ce niveau de charges.

De toute façon à la vue des résultats je ne vais faire d’offre sur cet appartement car même "bien" négocier il me coûtera de l’argent. Je l’utilise surtout pour voir avec vous si j’utilise la bonne méthode.

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#7 13/09/2017 22h50 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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Si vous faites une recherche sur le forum vous verrez que vauban a fait une section spécifique sur les quartiers et villes intéressante autour de Mulhouse.

Pour ma part la ville est un critère très important par exemple Illzach, kingersheim, Wittenheim, bourtzwiller j’évite a moins que ça soit un prix dérisoire mais c’est pas souvent le cas.

Je préfère les villes du côté Est de Mulhouse: Rixheim, Riedisheim, brunstatt, Habsheim… Ou Pfastatt, Lutterbach(voir la présentation de mon immeuble).

Il y a des opportunités mais il faut être a l’affut les bonnes offres partent très vite.


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#8 13/09/2017 23h34 → Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (cashflow, immobilier, recherche)

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D’accord. Je vais suivre vos conseils !

Ok ça m’arrange puisque j’habite à côté de cette zone.

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