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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/12/2017 08h38 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour, je suis actuellement en recherche active d’un investissement locatif, qui serait mon second car déjà propriétaire d’un F4, que je loue à 3 colocataires en meublé. Voici le bien que j’ai visité hier, en compagnie d’un artisan.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 42, 30%, 2500net/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables =>aucune
- Fiscales=> suffisamment je pense
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) => je me débrouille
- Sociales
- Temps disponible=> un peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel ( appartement)
- Année de construction 1970
- Étage (sRDC), luminosité ( moyen), surface (96m2), ascenseur
- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage collectif , gaz
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels , manuels
- Études de la copropriété : nsp
- Concierge  ? non
- Décoration : à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- 60, Compiègne
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 103.000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : colocation 4 chambres
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) => 25 %
- Frais de gestion locative envisagé si délégation=> je gère

- Travaux immédiats : 50.000
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.=> nsp
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) => nsp
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) => nsp
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 8.16 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 15.000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,50 %
- Durée du crédit 18 ans
- Frais de tenue de compte (gestion directe)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)=> oui suffisamment
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : +25
- Cash flow positif

========================================================

le but de ce post n’est pas forcément sur l’attractivité ou non de ce bien, car je n’ai pas encore toutes les infos, et ma questions peut porter sur un autre bien.
Les chiffres que j’ai mis ci dessus peuvent changer, notamment sur le financement, ou le prix d’achat.

Je vis avec ma compagne , non marié, non pacsé et 2 enfants.

Pour ce bien, j’ai besoin d’emprunter un peu plus de 150.000euros, ce qui n’est pas un problème car j’ai l’accord de ma banque. Voici les question qui me turlupinent :

1- j’envisage encore de la colocation, sur 4 locataires ( ce serait donc mon second). Dans le devis, il y a la séparation du double séjour en un séjour de 25m2+ 1 chambre, et l’ajout d’une salle d’eau ( il y a déjà une sdb).

Est -il possible de le meubler ( partiellement), pour attirer le locataire, mais le louer en tant que vide ? ( déficit foncier)

2- madame paye pas mal d’impôts, de plus en plus, et la coupe déborde. Elle veut se lancer elle aussi dans le projet, c’est à dire qu’elle entrerait dans le projet à 50 % .
Nous avons actuellement chacun notre banque, aucun compte bancaire en commun, 2 déclarations fiscales distinctes.

Comment faire pour remplir nos déclarations vis à vis du fisc ? Est ce qu’il faut tout diviser par 2 sur chacune ?
Le prix d’achat, les travaux, les loyers, les charges et considérer qu’on a fait chacun l’achat d’un « petit » appartement et chacun notre déficit foncier ?

3- concernant l’emprunt : Seul, j’avais prévu un prêt sur 18 ou 15 ans. Par contre, vu que madame entre dans la danse,la capacité d’emprunt est doublée.
Est ce qu’il vaudrait mieux faire un prêt plus court ? Genre 7 à 10 ans avec des mensualités doublées, ce qui implique un compte commun ( pourquoi pas),ou alors avoir chacun un prêt sur la moitié de la somme du bien, et rembourser tranquillement sur la durée.

Merci d’avance pour vos avis et remarques, et peut être certains d’entre vous ont-ils déjà été dans ce cas.

Bonne journée

Mots-clés : colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier

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#2 04/12/2017 14h03 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour Fantomas,

Je suis passé très rapidement sur les caractéristiques du cas pour m’intéresser plus particulièrement à vos questions. Je vais tenter d’y répondre avec mon expérience personnelle :

1- Oui, il est tout à fait possible de déclarer un logement vide alors que vous le louez meublé partiellement ou totalement. Vous allez au-delà de vos obligations de loueur, cela ne peut donc pas vous être préjudiciable.
Toutefois, pourquoi préférer le déficit foncier au LMNP qui est dans l’écrasante majorité des cas, bien plus intéressant fiscalement ?

2- Personnellement, je suis dans le même cas sur un de mes biens où j’ai investi avec un ami. Dans mon cas, je rassemble la comptabilité du bien et lors de la comptabilisation de l’ensemble des opérations, j’affecte la quote-part des opérations à chacun des propriétaires (en l’occurrence mon ami et moi-même). Un peu galère mais ca se fait quand même, cela revient à une mise en équivalence dans une consolidation d’entreprise. Je pense que c’est largement à la portée d’un CGA si vous avez déjà adhéré.

3- Je vous soumets une troisième option pour votre prêt : Empruntez tant que vous pouvez avec vos capacités d’emprunt à 2 sur une durée de 10 ans si vous pouvez vous le permettre. Vous bénéficierez d’un taux encore plus faible.
Au bout d’un ou deux ans, vous pourrez faire jouer la clause de modularité des échéances pour porter la durée de l’emprunt sur 15 ans tout en bénéficiant du taux d’emprunt initialement souscrit.
Il faudra vérifier au préalable que vous pouvez exercer cette option et fouiller un peu les modalités.
En général, je préfère tout le temps lever un maximum de dettes puisque votre taux de rentabilité est supérieur à votre taux d’emprunt (sinon ca ne sert à rien d’investir…). Vous pourrez ensuite bénéficier d’un effet de levier vous permettant de bonifier l’emprunt réalisé.

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#3 04/12/2017 14h10 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour,

Vous devez en profiter pour réfléchir à votre situation , vous n’êtes ni marié ni pacsé mais vous avez des enfants. Et des biens.
C’est le pire cas en cas de…Décès.

Voyez surtout votre notaire, en distinguant ce qui est dans la "communauté" ou qui devrait l’être et en distinguant une éventuelle succession si besoin (les 2 cas ne sont pas toujours forcément identiques contrairement aux idées pré conçues). Et au passage pour un coût modique voir gratuit suivant vos relations avec le notaire, vous aurez la bonne réponse pour les impôts.

Dernière modification par Iqce (04/12/2017 14h11)

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#4 04/12/2017 14h41 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour,

En ce qui concerne votre 3eme question, sur la durée de pret, il reste a savoir si vous voulez faire d’autres investissements.
Dans ce cas, empruntez sur la période la plus longue, afin de baisser au maximum votre taux d’emprunt.

Dans votre cas spécifique, le fait de n’être ni marié, ni pacsé, pose un réel problème de succession, au delà de tout investissements…

Si vous ne souhaitez pas changer cet état de fait, il y a probablement la possibilité de passer par une SCI, et de faire un don des parts en NP par la suite.

Mais il me semble que ce soit un point a prendre en compte rapidement avant tout nouvel investissement.

A+

Ohe

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#5 04/12/2017 19h44 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Il est certes possible de louer nu un appartement meublé. Vu la liste des meubles obligatoires en meublé, il suffit de ne pas en fournir un pour pouvoir dire en toute bonne foi "je n’ai pas déclaré en meublé car je ne respectais pas la liste des meubles obligatoires". Du point de vue fiscal, aucun problème.

Par contre, une colocation en bail de location nue, c’est un problème à cause de l’ampleur de la protection du locataire du bail type de location nue (durée du bail, obligation de proposer l’achat au locataire si vous lui donnez congé pour vendre, etc). A mon avis, en nu, la colocation en baux multiples est carrément exclue, et même la colocation à bail unique peut être source de problème.
Ensuite, le passage en meublé peut s’avérer difficile si les locataires n’ont pas la bonne idée de partir tous en même temps.
C’est pourquoi je vous recommande fortement de partir directement sur la location meublée en LMNP au réel.

Acheter à deux sans être sous un régime de communautés de biens, c’est forcément faire une indivision devant le notaire. Il y a quelques inconvénients (lourdeur de l’indivision ; en meublé on ne peut pas bénéficier de la ristourne pour adhésion à un CGA ; et j’en oublie sans doute).
L’alternative pour acheter à deux (en louant meublé et en étant en LMNP au réel) est la SNC. Pas très simple non plus.
Le plus simple, et de loin, est que chaque conjoint fasse ses propres investissements. Achetez un bien chacun. Ça ne vous empêche pas de faire comme s’ils étaient commun (chacun apporte ses compétences respectives sur chacun des deux projets), mais du point de vue fonctionnement et fiscalité, c’est tellement plus simple !

Concernant la succession pour un bien en indivision : ni marié ni pacsé mais avec enfants n’est pas le pire ; le pire, c’est sans enfants.
- sans enfants, les biens du conjoint décédé vont à ses héritiers, les parents s’ils sont encore vivants. Le conjoint survivant se retrouve donc en indivision avec ses beaux-parents. Pas toujours facile, surtout si les beaux-parents ont quelque chose à reprocher au survivant (la façon dont il ne s’est pas assez occupé du conjoint mourant, la façon d’élever les enfants, ou encore avoir un nouveau conjoint  : la liste des griefs possibles est longue).
- avec enfants, les biens du conjoint décédé vont à ses enfants. Le conjoint survivant se retrouve donc en indivision avec ses propres enfants. S’ils sont mineurs, il devra demander l’autorisation du juge des enfants pour tout acte de disposition (notamment vendre le logement), mais pour le gérer au quotidien et notamment continuer à le louer, ça ne pose pas trop de problème.

Dernière modification par Bernard2K (04/12/2017 19h53)

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#6 04/12/2017 20h08 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Tout votre raisonnement est d’utiliser le déficit foncier pour réduire vos impôts.

C’est le bon raisonnement mais uniquement pour votre compagne.

Si vous voulez investir pour réduire sa fiscalité, qu’elle achete un petit bien avec beaucoup de travaux, ce sera plus efficace.

Si vous voulez investir à deux dans une collocation, lisez les différents cas sur le forum. Ils finissent tous en lmnp avec un emprunt sur 15/20 ans.

Comme cela a été remarqué au dessus, investir à deux sans lien de type pacs/mariage peut devenir un gros souci en cas de décès.


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[+1]    #7 22/08/2018 17h20 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour à tous

Un retour sur ce beau projet:

1ère partie, trouver le bien:
Alors après ces conseils, je me suis décidé à faire une offre un peu en dessous, mais malheureusement, le bien était déjà vendu entre temps.

On ne se laisse pas abattre, et on commence à écumer les agences immobilières pour trouver un autre bien, mais même s’ils sont gentils, rien ne convient: Nous voulons un grand appartement avec des travaux, et surtout bien situé.

Nous faisons quelques visites et finalement, nous nous positionnons sur un F4 de 64 m2, visité de nuit, 3 chambres, nous faisons une offre à 89.000 au lieu de 96.000. C’est accepté. Ce n’est pas l’affaire du siècle, pas très bien situé, mais juste à coté d’une école d’infirmière.

Nous avions toujours contact avec le jeune agent immobilier qui nous appelle un jour pour un autre bien qui n’est pas encore sur le marché. Il est situé tout simplement au même endroit que le premier, sauf qu’il est  au 3ème étage au lieu de Rez de Chaussée. Il fait visiter ma femme. L’appartement appartient à une vieille femme, sous tutelle, qui vient de partir en maison de retraite, et son neveu doit vendre l’appartement. Mise à prix 103.000 pour 97 m2. Nous signons tout de suite au prix et annulons l’achat du 64m2.

deuxième partie : financement
Nous allons donc emprunter moi et ma femme, nous estimons les travaux à 26.000euros : peintures, sols, deuxième salle de bain, fenêtre, électricité.
Ma banque, le LCL accueille ma femme les bras grand ouverts et nous propose 1.2% sur 15 ans pour 129.000 euros. ayant été refroidis par la délégation d’assurance sur mon premier achat, qui avait pris un temps fou, je décide de passer par l’assurance maison LCL, un peu plus cher, mais bon…
Et bien rebelote, et des échanges à ne plus finir, j’ai signé chez le notaire 2 semaines plus tard que prévu.

troisième partie : les travaux
Que de stress ! des devis hallucinant pour le décollage de papier peints et faire enduit+peinture murs et plafond pour 97 m2. Le plus cher : près de 20.000euros avec au moins 2 semaines rien que pour enlever le papier peint actuel, et les finitions "au phare" pour le plafond. J’ai eu un devis à 14.000 euros au noir et enfin… 3.400 (déclaré) par un artisan. En désespoir de cause, je prends le dernier en me disant on verra bien. Et bien, les gars ont tout enlevé en 2 jours, puis on mis en 10 jours 2 couches d’enduit, et 2 couches de peinture au pistolet, le résultat est très bon.
Pour la plomberie , mon oncle s’en est chargé.
pour le carrelage, c’est un gars qui travaille parfois avec à mon oncle qui l’a fait avec lui, puis il m’a proposé de poser le parquet, et de faire une cloison qui permet de faire une 4ème chambre. Je dis OK

…et début août, le collègue pose 7 lames de parquet le soir, pour voir ce que ça donne, puis j’apprends qu’il part en vacance 15 jours en me laissant en plan, avec le parquet en paquet, et des salles de bains sans faïence, la cuisine sans plinthe, aucune cloison. Selon lui tout sera fini pour début Septembre comme prévu…Mais moi, je fais visiter quoi ? je meuble quand? J’installe ma cuisine quand?  et la cloison?  il faut quand même l’enduire, et la peindre. Et les quarts de rond?

Discussion active avec mon oncle pour lui dire tout le bien que je pense de son collègue.
J’appelle mon peintre pas cher qui accepte de poser mon parquet, les seuils, les quarts de rond et poser la cloison ( + enduit + peinture) pour 2.000 euros.

aujourd’hui, ou plutôt hier, il reste :
- Les  barres de seuil ( mon peintre)
- les quarts de rond dans une chambre ( peintre)
- des plinthes dans la première salle de bains ( collègue de mon oncle)
- les joints de faïence de la (nouvelle) salle de douche ( collègue de mon oncle)
- un peu de plomberie ( mon oncle)
- finit de meubler 2 des 4 chambres et la pièce à vivre ( moi)
- les WC

Ce qui est terminé :
- électricité
- cuisine (95%)
- une salle de bain ( 95%)
- 2 chambres
- double vitrage

quatrième partie : les locataires
Un peu stressant aussi, car il y a une semaine, ce n’était pas visitable.
Vendredi 17 aout, je me décide enfin à poster mes annonces sur le bon coin, et 2 autres sites de colocation: pour cet appartement, et l’autre que je possède déjà. Soit 7 chambres au total.
J’avais un contact qui était amie avec une colocatrice de mon F4 l’année dernière. Elle a visité samedi 18 et pris tout de suite une chambre. Plus que 6. Elle me propose de mettre l’annonce sur le site de l’université. Le dimanche, elle me trouve 2 personnes intéressées, et je fais aussi une visite concluante.
Depuis lundi, j’ai 7 contacts de plus, donc une visite hier concluante.
Il faut savoir, que j’ai adapté mon tarif de sorte d’être en cash flow un peu >0 avec une estimation de vacance de près de 30%… soit des chambres à 340 euros, et à ce prix, pour des appartements complètement refaits, avec du mobilier flambant neuf, c’est introuvable à moins de 450 euros.
Personne n’est sortie d’une visite de mes chambres sans conclure.
Je pense qu’après les visites de samedi je serai complet:

En septembre, je rembourserai 1440 euros pour mes 2 emprunts, et je devrais toucher 2380 de loyer ( 340*7), pourvu que ça dure !

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#8 22/08/2018 18h24 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bravo pour ce retour d’expérience réjouissant !

Le coup de la peinture qui varie de 3400 à 20000 €, c’est hallucinant !

Pourquoi bradez-vous à 340 € si vous pensez que ça vaut 450 € ? Etre sous le prix de marché pour remplir rapidement, ok, mais est-ce que ça ne se serait pas loué aussi bien à 390 € (par exemple) ?

A propos de la vacance locative : les étudiants partent en été, mais vous pourriez tout à fait envisager de faire du saisonnier. Il y a des gens qui ont besoin de se loger, entre quelques jours et quelques semaines. Ah, si vous êtes en bail unique, c’est sûr que c’est un peu compliqué !

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#9 22/08/2018 18h35 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Sympa votre post : très complet. On attend donc la suite avec intérêt smile
Une question, par curiosité : c’était quoi le problème avec la délégation d’assurance sur votre premier achat (qui avait pris un temps fou)?
Parce que mon vécu = en délégation, ça peut aller infiniment plus vite que les assurances maison parce que de plus en plus d’assurances font tout le process sur Internet. Si vous répondez NON à toutes les questions du QS, vous signez le contrat d’adhésion directement. Si besoin de pièces médicales, ça se gère en ligne, sur un espace sécurisé.

Dernière modification par carignan99 (22/08/2018 18h37)

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#10 23/08/2018 15h24 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour,

merci pour votre intérêt et voici mes réponses aux interrogations :

Pourquoi je loue à 340 ? tout simplement car l’an dernier je louais à 330 de peur de ne pas remplir mes chambres. Comme tout s’est bien rempli, j’ai augmenté la mise, et l’an prochain, j’augmenterai encore à 350 euros.
Mais même à 330 euros, je rentre dans mes frais. Ce sont 2 appartements que j’ai eu opportunément, surtout le F5 de 97m2 à 103.000 euros, 1.060 euros /m2, même à la  campagne on ne trouve pas ça facilement.
Ma voisine d’en dessous a payé le sien 250.000 euros il y a 10 ans pour la même superficie, elle s’est fait avoir, mais quand même!

La question que je me pose, c’est comment font les autre bailleurs pour tenir?

En ce qui concerne la première délégation, j’ai non à toutes les questions, mais problème de transmission. J’étais passé par un courtier , très sympathique au demeurant, mais je me suis mis à devoir renvoyer plusieurs fois les mêmes papiers, c’était vraiment pénible car ce n’était pas complet. Alors effectivement, ce n’était pas qu’un problème d’assurance , mais un problème sur le crédit lui même.

C’est pour ça que je suis passé par ma banque cette fois-ci, le LCL avec leur assurance CACI, mais c’est exactement la même chose. Mauvaise transmission, il manque une feuille. On ne le sait qu’une semaine après, et le banquier ( ou plutôt conseiller commercial ) me fait remplir la feuille qui manque. une semaine après, on me dit qu’il faut en fait renvoyer tout le dossier et non qu’une seule feuille…ça n’en finit plus.

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#11 03/09/2018 20h29 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour A tous

Quelques infos sur ce deuxième  investissement qui m’use vraiment avant même de me rapporter quelque chose.
Il ne restait plus grand chose à faire, mais moins il y a de chose, plus ça prend de temps.
- Mon oncle qui a fait le plomberie a mangé le midi chez un chinois, et il s’est choppé un truc. En plus , il est tombé par terre et s’est fait un bleu aux fesses immense. Je suis son neveu, il a quand même fait ce qu’il pouvait pour venir en aide à son neveu ( moi)
- Son pote, carreleur de métier, mais je le pose mieux que lui j’en suis sur maintenant, pareil à lui même, vient quand il veut…Pourquoi j’ai payé d’avance?
- le peintre,  je ne sais jamais quand il vient, mais quand il est là…ça dépote ! vraiment exceptionnel. La cloison qu’il a fait, jamais on pourrais penser qu’il y avait une ouverture.

Mercredi soir 29 août , je vais a l’appartement pour bricoler et….pas de courant ! la tuile, c’est de ma faute, j’ai complètement oublié de changer le contrat d’EDF.
Jeudi matin, je prend un contrat à Total Spring pour avoir le rétablissement le jour même du courant, moyennant 153 euros.
J’ai pris 2 jours de congés pour finalement avoir le courant…aujourd’hui 3 septembre à 15h. j’ai pas arrêté d’appeler total spring, des incompétents! j’ai seulement eu ENEDIS samedi vendredi matin pour une intervention aujourd’hui en me disant que total spring m’avait pipoté.
Sauf que j’avais 2 locataires qui arrivaient dimanche soir, et sans courant…

Bref, alors mon week-end :
- Tout ce qui traîne au niveau outils, pot de peinture…ça a prend plusieurs m2, la moitié de ma pièce à vire, direction chez moi, les gars ils se débrouilleront pour récupérer leurs outils, peinture, ciment,…
- montage des meubles et gros nettoyage ( sans courant)

une des colocatrice qui devait venir a accepté de ne venir que le we prochain..ouf !
le second…bah je lui ai pris une chambre d’hôtel ( 68p euros à mes frais) pour la nuit de dimanche à lundi à l’hôtel IBIS.

Cet après midi, 1/2 journée de RTT pour être présent pour ENEDIS, le gars est venu et oh miracle, le courant est revenu.. J’ai pu en profiter pour finir mes travaux, c’est à dire poser les verrous sur les portes ( j’avais besoin de ma perceuse électrique pour percer le métal), avec passage chez leroy merlin pour acheter des forets qui pétaient .
j’ai pu tester le lave linge=> OK pour le lavage rapide 15’

j’ai pu tester la freebox => OK

il faut savoir que j’ai eu un étudiant qui a refusé ma chambre…Mon premier échec ! Je mets ça sur les travaux en cours. J’avais 4 contacts en attente dont une institutrice mutée qui a pris la chambre après avoir visité une première qui ne lui convenait pas, et sans visiter  un autre appartement alors qu’elle avait rendez vous.

Donc ce soir, je peux enfin décompresser, TOUTES mes chambres (7) sont louées, et moi et ma femme, on va pouvoir respirer, car franchement, tous les 2, on a vraiment été stressé à passer nos soirées à bosser à l’appartement sans savoir si on pourrait finir à temps.

Maintenant va falloir passer aux comptes…
- le collègue de mon oncle, 1900 euros à réclamer (  la parquet qu’il n’a pas fait, et qu’il n’aurait jamais eu le temps de faire)
- Total spring : 153 euros pour l’intervention en urgence qui a mis 5 jours + 680 euros pour la chambre d’hôtel.

Voilà je vous souhaite une bonne soirée

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#12 03/09/2018 21h51 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Il paraît que les propriétaires sont des rentiers fainéant…
Je me reconnais totalement dans vos messages, ca n’a l’air de rien mais on passe un temps fou pour tout mettre en place. Au final la recherche du bien est une partie de plaisir par rapport à tout ce qui s’ensuit.

Belle rentabilité pour vos projets tout en proposant des prix tout doux. Elle pourrait être explosive en louant dans la tranche haute du marché, ce qui serait possible vu la description que vous faites des appartements.

Louez-vous en bail unique ou individuel

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#13 30/12/2018 14h05 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour

Quelques infos de mes 2 appartements.
Alors le plus dur est passé, et effectivement maintenant…je mange mon pain blanc ( 2380 euros qui rentrent chaque mois, pour un remboursement des prêts d’un peu plus de 1400 euros…Mais attention j’ai les charges, les impôts,etc…difficile de faire un bilan là car il me faudrait une année complète, mais c’est bien parti quand même.
J’ai quand même du installer un extracteur d’air dans un cagibi où j’ai fait mettre une arrivée d’eau et une évacuation. Il y a maintenant un lave linge séchant, mais ça commençait à moisir…

J’ai au moins une fois par semaine quelqu’un intéressé par une des 7 chambre…alors clairement l’année prochaine, j’augmente le tarif pour passer à 350 ou 360. Je pense que je ferai 350 pour le F4 et 360 pour le F5.

Maintenant place à la recherche d’un 3ème bien, mais qui sera complètement différent pour me diversifier. j’écume le bon coin, et je "checke" pratiquement TOUTES les annonces

Pour répondre à la dernière question, je fais un bail pour chacun….je sais…

Bonnes fêtes à tous les investisseurs heureux et que 2019 vous offre de belles opportunités !

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#14 24/05/2019 13h23 → Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne) (colocation, déficit foncier, défiscalisation, immobilier)

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Bonjour @fantomas60

Je suis à Compiègne également et je viens tout juste de signer pour un bien. J’ai plusieurs questions:
- avez vous estimé les travaux vous-mêmes ?
- Votre conseiller au LCL s’y connait en investissement locatif ?
- quel notaire aviez vous pris ?
- pourriez vous me recommander les artisans dont vous avez été satisfait au niveau rapport qualité/prix ?
On peut aussi se contacter en message privé.
A bientôt

fantomas60 a écrit :

Bonjour à tous

Un retour sur ce beau projet:

1ère partie, trouver le bien:
Alors après ces conseils, je me suis décidé à faire une offre un peu en dessous, mais malheureusement, le bien était déjà vendu entre temps.

On ne se laisse pas abattre, et on commence à écumer les agences immobilières pour trouver un autre bien, mais même s’ils sont gentils, rien ne convient: Nous voulons un grand appartement avec des travaux, et surtout bien situé.

Nous faisons quelques visites et finalement, nous nous positionnons sur un F4 de 64 m2, visité de nuit, 3 chambres, nous faisons une offre à 89.000 au lieu de 96.000. C’est accepté. Ce n’est pas l’affaire du siècle, pas très bien situé, mais juste à coté d’une école d’infirmière.

Nous avions toujours contact avec le jeune agent immobilier qui nous appelle un jour pour un autre bien qui n’est pas encore sur le marché. Il est situé tout simplement au même endroit que le premier, sauf qu’il est  au 3ème étage au lieu de Rez de Chaussée. Il fait visiter ma femme. L’appartement appartient à une vieille femme, sous tutelle, qui vient de partir en maison de retraite, et son neveu doit vendre l’appartement. Mise à prix 103.000 pour 97 m2. Nous signons tout de suite au prix et annulons l’achat du 64m2.

deuxième partie : financement
Nous allons donc emprunter moi et ma femme, nous estimons les travaux à 26.000euros : peintures, sols, deuxième salle de bain, fenêtre, électricité.
Ma banque, le LCL accueille ma femme les bras grand ouverts et nous propose 1.2% sur 15 ans pour 129.000 euros. ayant été refroidis par la délégation d’assurance sur mon premier achat, qui avait pris un temps fou, je décide de passer par l’assurance maison LCL, un peu plus cher, mais bon…
Et bien rebelote, et des échanges à ne plus finir, j’ai signé chez le notaire 2 semaines plus tard que prévu.

troisième partie : les travaux
Que de stress ! des devis hallucinant pour le décollage de papier peints et faire enduit+peinture murs et plafond pour 97 m2. Le plus cher : près de 20.000euros avec au moins 2 semaines rien que pour enlever le papier peint actuel, et les finitions "au phare" pour le plafond. J’ai eu un devis à 14.000 euros au noir et enfin… 3.400 (déclaré) par un artisan. En désespoir de cause, je prends le dernier en me disant on verra bien. Et bien, les gars ont tout enlevé en 2 jours, puis on mis en 10 jours 2 couches d’enduit, et 2 couches de peinture au pistolet, le résultat est très bon.
Pour la plomberie , mon oncle s’en est chargé.
pour le carrelage, c’est un gars qui travaille parfois avec à mon oncle qui l’a fait avec lui, puis il m’a proposé de poser le parquet, et de faire une cloison qui permet de faire une 4ème chambre. Je dis OK

…et début août, le collègue pose 7 lames de parquet le soir, pour voir ce que ça donne, puis j’apprends qu’il part en vacance 15 jours en me laissant en plan, avec le parquet en paquet, et des salles de bains sans faïence, la cuisine sans plinthe, aucune cloison. Selon lui tout sera fini pour début Septembre comme prévu…Mais moi, je fais visiter quoi ? je meuble quand? J’installe ma cuisine quand?  et la cloison?  il faut quand même l’enduire, et la peindre. Et les quarts de rond?

Discussion active avec mon oncle pour lui dire tout le bien que je pense de son collègue.
J’appelle mon peintre pas cher qui accepte de poser mon parquet, les seuils, les quarts de rond et poser la cloison ( + enduit + peinture) pour 2.000 euros.

aujourd’hui, ou plutôt hier, il reste :
- Les  barres de seuil ( mon peintre)
- les quarts de rond dans une chambre ( peintre)
- des plinthes dans la première salle de bains ( collègue de mon oncle)
- les joints de faïence de la (nouvelle) salle de douche ( collègue de mon oncle)
- un peu de plomberie ( mon oncle)
- finit de meubler 2 des 4 chambres et la pièce à vivre ( moi)
- les WC

Ce qui est terminé :
- électricité
- cuisine (95%)
- une salle de bain ( 95%)
- 2 chambres
- double vitrage

quatrième partie : les locataires
Un peu stressant aussi, car il y a une semaine, ce n’était pas visitable.
Vendredi 17 aout, je me décide enfin à poster mes annonces sur le bon coin, et 2 autres sites de colocation: pour cet appartement, et l’autre que je possède déjà. Soit 7 chambres au total.
J’avais un contact qui était amie avec une colocatrice de mon F4 l’année dernière. Elle a visité samedi 18 et pris tout de suite une chambre. Plus que 6. Elle me propose de mettre l’annonce sur le site de l’université. Le dimanche, elle me trouve 2 personnes intéressées, et je fais aussi une visite concluante.
Depuis lundi, j’ai 7 contacts de plus, donc une visite hier concluante.
Il faut savoir, que j’ai adapté mon tarif de sorte d’être en cash flow un peu >0 avec une estimation de vacance de près de 30%… soit des chambres à 340 euros, et à ce prix, pour des appartements complètement refaits, avec du mobilier flambant neuf, c’est introuvable à moins de 450 euros.
Personne n’est sortie d’une visite de mes chambres sans conclure.
Je pense qu’après les visites de samedi je serai complet:

En septembre, je rembourserai 1440 euros pour mes 2 emprunts, et je devrais toucher 2380 de loyer ( 340*7), pourvu que ça dure !

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