Berlin [57] : étude de cas immobilier (investissement locatif Thionville)

Bonjour,

Je suis également a 670 euros charges comprises de loyer avec un crédit à 345 euros par mois, j’arrive à 100 euros de cashflow net en total délégation par agence, pouvez vous nous indiquer vos chiffres prévisionnels avec plus de précision?

Berlin a écrit :

Pourquoi une décote si importante? Tout d’abord  pour me laisser une marge de négociation et prendre la température en face.
Le bien est en vente depuis 3mois.
Deuxièmement les biens similaires dans un état semblable sont en moyenne à 70-75K.
Il’y a des biens a 90 voir 96K mais  d’après le site Castorus, ils sont en ventes depuis 6mois…

A mon opinion, faire une offre basse ne sert pas à prendre la température, mais à entrer en négociation d’achat. Si elle est ressentie comme trop basse et injustifiée vous risquez d’être définitivement écarté par le vendeur.
Il faut impérativement justifier cette offre en présentant des coûts de travaux important, des incertitudes (à vous de les trouver) ou des biens similaires vendus au prix de votre offre. Sans s’appuyer sur des faits concrets et chiffrables (en concordance avec la demande) les vendeurs ne veulent généralement rien entendre, d’autant plus que 3 mois de mise en vente, ce n’est pas beaucoup (tout au plus de quoi se dire je vais devoir lâcher 3 ou 4 K€).

Poser toujours au vendeur les questions :
"combien a t-il eu de visites et d’offres ?"
"Les offres étaient-elles financées avec certitudes ?"
"A combien étaient les offres et pourquoi les avoir refusées ?"

La plupart du temps il n’y a pas "encore" eu d’offre et le vendeur est ramené à la réalité de sa situation.

J’ai plusieurs fois emmené des vendeurs (particuliers ou agents immobiliers) devant d’autres biens du quartier, en leur montrant de l’extérieur, en leur décrivant l’intérieur, l’état et en faisant l’historique de vente (prix de mise en vente, temps pour arriver au prix final, refus de prêts, commissions d’agences…)
Cela les mets concrètement devant une réalité et témoigne de votre connaissance du marché.

Une offre "dans le vent" sans solides arguments est à mon opinion possible pour obtenir 3 ou 5 K€ soit la remise prévue dès le départ, mais pas une vraie décote…

Bon succès à vous !

Une remarque : vous qualifiez Thionville de "Ville dynamique"

Si l’on regarde le nombre d’habitants sur période longue - il est en légère baisse (43020 en 1975 - 40586 en 2016).

Si l’on regarde les prix de l’immobilier sur 10 ans, la baisse est de 17.6%. (Source : meilleursagents.com) 

Donc, on ne peut pas dire que ce soit une ville dynamique.

Meilleursagents se base - surtout pour des durées longues - sur les données des notaires. Il est clair que j’aurais plus confiance aux dires d’un notaire qu’à ceux d’un agent immobilier.

Thionville est plus cher que la moyenne de la région (regardez les prix à Joeuf ou Homécourt !) - mais c’est une donnée historique et déjà intégrée dans les prix depuis le boom luxembourgeois (qui existe depuis au moins 30 ans)

Donc je doute que les prix vont augmenter sensiblement à moyen terme. (Il l’aurait déjà fait) Par contre, avec un appartement correct, vous trouverez un locataire

Kundera a écrit :

Meilleursagents se base - surtout pour des durées longues - sur les données des notaires. Il est clair que j’aurais plus confiance aux dires d’un notaire qu’à ceux d’un agent immobilier.

Thionville est plus cher que la moyenne de la région (regardez les prix à Joeuf ou Homécourt !) - mais c’est une donnée historique et déjà intégrée dans les prix depuis le boom luxembourgeois (qui existe depuis au moins 30 ans)

Donc je doute que les prix vont augmenter sensiblement à moyen terme. (Il l’aurait déjà fait) Par contre, avec un appartement correct, vous trouverez un locataire

Je connais aussi Homecourt et Joeuf .. en effet rien avoir avec THIONVILLE, on peut avoir un immeuble au prix d’un T2 sur Thionville lol

Concernant l’accroissement de valeur du bien, ce n’est pas ce que je recherche en priorité. Je veux un bien à retaper pour le mettre au goût du jour avec un bon niveau de standing afin de limiter la vacance locative et de pouvoir louer rapidement. Certes ce n’est pas avec 100balles de cash flow net que je vais devenir rentier mais tant que l’investissement s’autofinance c’est pour moi ce qui compte.

Bonjour,

Pour rester factuel et saisir effectivement un rebond que les chiffres bruts lissés sur plusieurs années ne peuvent par définition pas mettre en exergue, je vous conseille de consulter en ligne la politique de la ville, d’interroger les services de la mairie sur les effets et l’éventuel changement de tendance et de vous rendre sur place dans les quartiers rénovés cf actions liées ANRA PNRQAD pour apprécier la réalité.

https://www.anru.fr/fre/Programmes/Prog … rs-Anciens

https://www.agglo-thionville.fr/vivre/p … -la-ville/

https://www.thionville.fr/fr/contrat-de-ville

Attention, ce n’est pas parce que la collectivité mobilise des fonds que le résultat est gagné d’avance, cf cas évoqués sur le forum (de mémoire Annonay St Etienne pour partie…).

Dernière modification par Iqce (23/08/2019 11h10)

Bonjour Chambertin

Je rebondis sur votre message (que je partage entièrement) pour vous demander comment vous faites pour le telecommuting une ou deux fois par semaine alors que le fisc français accorde une tolérance de 29 jours par an maximum sous peine d’être également imposé en France ?

(pour Berlin l’idée que "beaucoup de Luxembourgeois décident de venir s’installer sur Thionville" du fait des prix élevés au Luxembourg est à mon sens une légende urbaine. Personnellement je n’en connais aucun, et ils préféreront toujours soit rester locataire, soit s’éloigner de Luxembourg-ville pour aller un peu plus au nord, au sud ou à l’ouest du pays, plutôt que de subir la "vie de frontalier" avec des temps de trajet qui deviennent démentiels).

Sauf que vous parlez d’investissement locatif et pas de résidence principale à la base.

Berlin a écrit :

Préférez-vous mettre entre 700K et 2mio dans votre RP au Lux qui en vaudra entre 1 et 3mio dans 10 ans ou acheter 300k pour 100m2 à Thionville qui en vaudront 250k dans 10 ans et se taper le traffic. Moi le choix fut vite fait.

Pour moi aussi

frontalier57 a écrit :

Bonjour Chambertin

Je rebondis sur votre message (que je partage entièrement) pour vous demander comment vous faites pour le telecommuting une ou deux fois par semaine alors que le fisc français accorde une tolérance de 29 jours par an maximum sous peine d’être également imposé en France ?
.

et bien, je fais mes 29 jours, puis je stoppe. a 1 jour par semaine, ça couvre 29 semaine moins les congés, ça permet de passer sous le cut. Sinon en effet c’est taxé. Après c’est un calcul à faire mais en termes de qualité de vie, en tant que frontalier aujourd’hui, je ne m’y retrouve pas, donc je travaille pour sortir de ce cercle vicieux

Il faut toujours négocier, mais je trouve qu’en ce moment c’est difficile. Apres, c’est au feeling, et c’est aussi du cas par cas.
N’hésitez pas si vous avez une question.

C’est une ville où il y a de la demande, même en meublé.

a+

chambertin a écrit :

frontalier57 a écrit :

Bonjour Chambertin

Je rebondis sur votre message (que je partage entièrement) pour vous demander comment vous faites pour le telecommuting une ou deux fois par semaine alors que le fisc français accorde une tolérance de 29 jours par an maximum sous peine d’être également imposé en France ?
.

et bien, je fais mes 29 jours, puis je stoppe. a 1 jour par semaine, ça couvre 29 semaine moins les congés, ça permet de passer sous le cut. Sinon en effet c’est taxé. Après c’est un calcul à faire mais en termes de qualité de vie, en tant que frontalier aujourd’hui, je ne m’y retrouve pas, donc je travaille pour sortir de ce cercle vicieux

Ah oui c’est plus clair, donc ce n’est pas 1 à 2 jours par semaine mais plutôt 2 à 3 jours par mois car même si l’on ajoute les congés légaux (29+7 (e.g. en bancaire)) on arrive à 36 semaines sur les 52 où l’on peut s’octroyer un jour de télétravail dans la semaine. C’est ce qu’on a mis en place pour nos secrétaires habitant en France.

Je vous rejoins sur le côté cercle vicieux, cela fait 15 années que je fais le trajet et je ne pense pas continuer bien longtemps (de 35 minutes en moyenne en 2003, il faut à présent 1h15 en partant de la banlieue de Thionville (Yutz) si tout va bien). Et ce n’est pas près de s’arranger.

Pour revenir au sujet de Berlin, je trouve Thionville dans l’ensemble assez chère pour un investissement locatif, et la récente augmentation de 20% des deux taxes n’a rien arrangé. Je privilègerais les environs d’Amnéville comme suggéré ci-avant, ou bien les villes de l’ouest de l’autoroute avec travaux à faire côté Fensch (Marspich, Hayange, Knutange, Algrange), enfin pour Fameck ou Uckange on s’adresse à un autre genre de locataires donc à voir selon vos convictions. Les villes bordant la frontière sont hors de prix.

Bonne chance dans vos recherches !

Dernière modification par frontalier57 (27/08/2019 14h26)