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Forums des investisseurs heureux

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[+4]    #1 13/04/2017 17h37 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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A la demande d’un membre du forum, je reviens ici pour donner des nouvelles de ma colocation étudiante initiée en 2013.

Tout d’abord, j’en suis ravie car le rendement est excellent (environ 13% brut), mais bien sûr cela demande un peu plus de travail car il y a 4 locataires et plus de changements que dans un appartement nu où les gens restent plus longtemps. Un peu plus d’histoires de robinets ou autres lave-vaisselle bouché, mais cela reste correct si l’on sélectionne bien les personnes, et c’est quand même mieux que 4 studios, 4 lieux, etc…

Il est intéressant d’avoir, comme moi, les 2 types de biens, colocation générant plus d’argent, et biens nus en foncier générant moins de travail.

Donc, pour la colocation, je suis sur les (mauvais) conseils de mon notaire, en foncier, nu "avec prêt de meubles", je fais des baux individuels de 3 ans en mentionnant expressément que le délai de sortie est ramené à 1 mois, car les étudiants ont besoin de souplesse.
Ayant passé les 3 ans, je profite que l’appart se vide cet été pour basculer en contrat meublé, au BIC, probablement au forfait car je n’ai pas de prêt et en plus je privilégie le moins de compta possible
(bien plus avantageux fiscalement que le foncier)

Pour l’état des lieux, je ne passe en revue que la chambre, visite rapide des communs et signature d’une liste détaillée de l’ensemble des biens communs, plus sa chambre. l’appartement doit être meublée jusqu’aux petites cuillères, et je recommande un lave vaisselle, c’est le critère majeur de sélection smile)

Caution obligatoire des parents. Je ne gère pas l’assurance qui reste individuelle.

Je paye toutes les charges y compris l’internet, et me rembourse dans les charges.
Problème du foncier : en passant en meublé je vais pouvoir aussi gérer l’électricité ce qui est interdit en foncier, c’est plus compliqué quand ce genre de choses est géré par des locataires qui changent tout le temps.
Pour que l’appartement en colocation reste propre, j’ai mis en place une réunion entre eux en début d’année où ils décident des règles de vie commune (tours de ménages, bruit, etc…)

Je pratique des prix un poil en dessous du marché, donc peu de trous l’été, et s’il y en a j’essaye de combler avec des stagiaires. J’ai appris aussi à trier en fonction de la durée des études, attention aux personnes en fin d’études qui ne restent qu’un an et vous plante en avril où il est plus difficile de relouer, l’idéal étant sortie en juin et rentrée au 1er juillet.

C’est un grand immeuble donc pas de problèmes avec les voisins car c’est assez anonyme, mais oui, dans un petit immeuble, cela peut être un problème. A vous de bien choisir vos étudiants.

Voilà, j’espère avoir répondu à vos interrogations, sinon n’hésitez pas à demander.

Dernière modification par GoodbyLenine (01/05/2017 13h08)

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé

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#2 01/05/2017 02h59 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Bonjour Marina, merci pour ce partage.

J’étudie actuellement l’opportunité de créer une colocation de 4 chambres et j’ai quelques interrogations qui ne trouvent pas de réponse malgré des heures de recherche et de visionnage de vidéo :

- Comment gerez-vous le règlement de la taxe d’habitation ? Est-elle au nom d’un des colocataires ou chaque colocataire reçoit-il sa côte part?

- Comment gérer le courrier de la colocation ? Les 4 noms sur la boîte à lettre ou bien un destinataire unique avec la mention "chez untel" pour les autres?

- Quelles démarches entreprendre pour que les colocataires soient éligibles aux APL ?

- Peut-on légalement exiger que les colocataires soient non fumeurs (à tout le moins qu’ils ne fument pas à l’intérieur ?

- L’électricité est un point noir pour moi. Il me paraît en effet très risqué de la mettre au nom du propriétaire et de l’inclure dans un loyer intégrant les charges pour faire du "tout inclus". J’ai peur que cela deresponsabilise les colocataires dans la gestion de la consommation de chauffage notamment et me retrouver avec des factures EDF exorbitantes qui m’obligeraient à une régularisation qui serait contraire à mon postulat de base de "tout inclus".
EDF propose une solution dédiée Colocation : gérer ses contrats gaz et électricité - ENGIE

Dans ce cas, annoncer du tout inclus hors électricité au nom des colocataires est-il gênant pour l’attractivité de la colocation ?

Merci pour les réponses que vous pourrez partager.

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[+1]    #3 01/05/2017 10h09 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Pratiquant la colocation avec des jeunes travailleurs dans une maison de ville, voici mon retour d’expérience.

Dex94 a écrit :

- Comment gerez-vous le règlement de la taxe d’habitation ? Est-elle au nom d’un des colocataires ou chaque colocataire reçoit-il sa côte part?

Les colocataires se débrouillent avec l’administration fiscale à laquelle je donne leurs noms quand elle me le demande. C’est individuel.

Dex94 a écrit :

- Comment gérer le courrier de la colocation ? Les 4 noms sur la boîte à lettre ou bien un destinataire unique avec la mention "chez untel" pour les autres?

Il mettent leurs noms respectif sur la boite

Dex94 a écrit :

- Quelles démarches entreprendre pour que les colocataires soient éligibles aux APL ?

Ils se débrouillent avec la CAF, je rempli un formulaire qu’ils me fournissent

Dex94 a écrit :

- Peut-on légalement exiger que les colocataires soient non fumeurs (à tout le moins qu’ils ne fument pas à l’intérieur ?

J’exige des non fumeurs, sans animaux, ils me semble qu’en meublé c’est mon droit..(pour les animaux normalement c’est uniquement les animaux dangereux que l’on peut interdire)

Dex94 a écrit :

Dans ce cas, annoncer du tout inclus hors électricité au nom des colocataires est-il gênant pour l’attractivité de la colocation ?

C’est ce que je pratique, sans soucis. Je partage votre opinion, le forfait conduit forcément à des sur-consommation sur le poste énergie.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#4 01/05/2017 10h59 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Merci pour ces réponses.

Vous indiquez faire de la colocation avec de jeunes travailleurs: est-ce une volonté de votre part et vous avez configuré votre projet dans ce sens ?
Si oui quels sont les éléments qui orientent plus une colocation vers une population active ou plutôt étudiante?

J’ai pu voir que dans les colocations clairement ciblées "étudiants" certains bailleurs ne proposent pas de pièce de vie commune type salon, uniquement la cuisine qui sert de salle à manger commune, et pas de téléviseurs dans les chambres. 
D’après ces bailleurs ces 2 caractéristiques seraient un atout vis à vis des parents (plus propice à une ambiance studieuse).

Concernant les salles d’eau/WC, est-ce qu’un rapport d’1 pour 2 chambres est bon?

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#5 01/05/2017 11h49 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Dex94 a écrit :

Merci pour ces réponses.

Vous indiquez faire de la colocation avec de jeunes travailleurs: est-ce une volonté de votre part et vous avez configuré votre projet dans ce sens ?
Si oui quels sont les éléments qui orientent plus une colocation vers une population active ou plutôt étudiante?

Seul le choix des candidats fait différence. Je préfère les travailleurs, ce qui évite la vacance d’été (souvent une année sur deux avec les étudiants). Plus agés, ils sont souvent aussi plus responsables wink

Je n’installe pas de téléviseur (vous pouvez voir des photos de la coloc ici Info - Forums des investisseurs heureux message #58) l’usage semble jusqu’ici plutôt celui d’ordinateurs portables passant du salon aux chambres.

Le salon me semble être sympa pour la convivialité, indispensable, j’en sais rien…

Dex94 a écrit :

Concernant les salles d’eau/WC, est-ce qu’un rapport d’1 pour 2 chambres est bon?

Oui, pas de souci !


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#6 01/05/2017 17h57 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Le salon vous permettra d’avoir plus de choix de locataire. Pour moi, c’est indispensable. Un colocataire préfèrera toujours avoir un salon pour inviter les amis et prendre l’apéro autour d’une table basse installé confortablement sur le canapé. Les colocataires font de la colocation pour le prix mais aussi pour faire des rencontres et tisser des liens.
Sans salon, vous risquez d’avoir des personnes qui auront choisi votre colocation par défaut.

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#7 01/05/2017 18h24 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Pour moi, la colocation a été un bon pied de nez au système et a permis à quasiment toute une génération de jeunes de se loger en ville plus facilement
Lieux plus vastes et prorata au m2 kif kif donc à ce prix, mieux vaut être à plusieurs dans un appartement de taille familiale avec un grand séjour (en général) plutôt qu’en individuel dans un studio.
Reste quelques détails pratiques de vie commune à régler, certains prêtant à sourire (les étagères des frigos privatisées ou presque car il y a ceux qui vident et ceux qui remplissent, le ménage lavage etc…)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#8 02/05/2017 15h38 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Je me suis laissé dire que le salon n’étant en rien indispensable, qu’une agréable (et grande) cuisine suffisait, et que l’absence de salon ne posait pas de problème pour la mise en location et la vie de la coloc. Certains investisseurs du forum peuvent ils nous formuler un retour d’expérience sur ce sujet ? Je suis en tout cas intéressé par des avis sur le sujet.

Dernière modification par dalki (02/05/2017 15h44)

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#9 04/05/2017 14h09 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Bonjour,

Suite a votre retour d’expérience très intéressant, je me posais quelques questions :

Les bail individuels respectent-ils la loi ALUR? Disposez vous de chambre de 14m² avec arrivée et évacuation d’eau? Savez vous les conséquence si on ne respecte pas ces 14m²?

Pour internet, avez vous posé des limites et une charte a respecter?

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#10 12/03/2018 00h16 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Je relance un peu ce fil de discussion pour avoir des avis des multiples membres pratiquant la colocation.
Je me renseigne beaucoup sur le sujet mais j’ai un peu de mal avec la nouvelle loi ALUR notamment ces 2 points :

-    Lorsque la colocation donne lieu à la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division de logement : la superficie doit alors être supérieure à 14m² et le volume à 33 m3.

Du coup avec des chambres qui font la plupart du temps entre 11 et 12m2 (et entre 29 et 31m3) on est obligé de faire un bail unique ou on peut très bien dire que la cave du logement a une partie privative à chaque colocataire pour entrer dans les clous?

-    Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement

Pour le second point, j’avoue être assez dubitatif : quel est l’intérêt de faire de la colocation et s’em***der à gérer plusieurs colocataires si on a pas le droit de louer + cher qu’une location classique? Concrètement, pratiquement tous les bailleurs qui louent en colocation doivent être hors la loi non?

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#11 12/03/2018 07h14 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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La 1ère question a déjà sa réponse ici : (3/4) Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

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#12 17/05/2019 20h09 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Bonjour,
Conseil et astuces pour reussir une co-location.

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#13 01/07/2019 19h49 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Bonjour,

Me lançant dans la colocation, j’ai besoin de conseils concernant l’accès à Internet.

En effet, il me semble plus simple qu’en tant que bailleur je prenne un abonnement Internet qui serait inclus dans le loyer. Partagez-vous cette analyse ?

Après quelques recherches sur le forum, ce n’est pas forcément clair…

Dans ce cadre là, comment formuler dans le contrat de bail ce qui concerne "Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication" ?

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[+2]    #14 03/07/2019 07h58 → Colocation étudiante : avantages et inconvénients de la colocation étudiante (bic (bénéfices industriels et commerciaux), colocation, foncier, meublé)

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Bonjour Nestor75,

Tout dépend ce que vous entendez par plus simple.

Du point de vue du locataire cela sera effectivement plus simple puisqu’il disposera dès son arrivée dans l’appartement du wifi. Il paie le service dans ses charges (sur lesquelles vous êtes imposés en meublé) pour en bénéficier immédiatement, sans avoir à effectuer les démarches pour une ouverture de ligne. Ce qui lui permet de gagner du temps et de ne pas avoir à payer les frais de raccordement à la fibre par exemple (que vous paierez).

En revanche cela complique la donne pour vous. Si vous incluez internet dans vos charges les colocataires sont susceptibles de vous appeler dès que la box ne fonctionne pas pour que vous fassiez le nécessaire. En cas de mauvais fonctionnement ils pourraient même vous demander une ristourne sur le loyer puisque le service n’est pas assuré.

Légalement parlant, en prenant l’abonnement à votre nom vous êtes également responsable de toutes les éventuelles dérives (hadopi, pédopornographie, etc).

Il y a également un risque, par le biais de la VOD par exemple, d’une consommation de produits payants qui vous serez directement facturés. Pas l’idéal dans le cadre d’une colocation ou, de fait, les entrées et sorties de l’appartement sont fréquentes.

Indéniablement c’est plus confortable pour les colocataires. Mais plus "risqué" pour vous.

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