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#101 22/05/2019 10h20

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Le notaire va juste traiter (et collecter pour le compte du fisc) la fiscalité sur la plus-value si le vendeur est une personne physique (ou, si c’est une société fiscalement transparente (par ex une SCPI), sur la quote-part de plus-values concernant des personnes physiques).

Le comptable établira les comptes de l’activité (en fin d’exercice, et si l’exercice ne correspond pas à l’année civile ca se complique !). Ces comptes comporteront, le cas échéant, des plus-values à court et long terme. Ces comptes seront (télé)transmis au fisc, et éventuellement déposés au RCS.

La personne physique concernée (LMP par exemple) déclarera ses revenus d’indépendant (dont son BIC) )pour une année civile) à la SSI avant le (environ) 7 juin de l’année suivante (cette déclaration sociale est en sus de la déclaration de revenus faite pour l’IRPP, les salariés n’ont pas à la faire car leur employeur s’en occupe déjà), et ceci servira à déterminer l’assiette de ses cotisations à la SSI (payées sur la base d’une estimation sur l’assiette de l’année passée - ou forfaitaire la 1ère annee- tant que l’assiette nest pas connue, puis régularisé une fois l’assiette connue). Il faudra bien sûr au préalable s’être immatriculé à la SSI (une complication de plus pour le LMNP qui devient LMP, et des soucis en cas d’oubli, car la SSI finira par se réveiller un jour).


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#102 22/05/2019 10h59

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OK pour le calcul comptable CT et LT et la transmission au SSI

Là où ça reste flou dans mon esprit c’est la partie soumise à l’IR ; le notaire s’occupe de quelle plus value ? A ma connaissance uniquement la LT pour les particuliers ; qui elle, est soumise à des abattements et au taux de 19% ;

du coup comme ça se passe pour la CT soumise à l’IR (là pas d’abattements au delà de 126 k€) et la LT (soumise au taux de 16%) ?

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[+1]    #103 22/05/2019 11h36

Membre
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Bonjour,

du coup comme ça se passe pour la CT soumise à l’IR (là pas d’abattements au delà de 126 k€) et la LT (soumise au taux de 16%) ?

AMHA le notaire ne s’occupe pas des PV quand il s’agit d’entreprises? Ca sera plutôt votre EC puisque tout est à déclarer sur la liasse fiscale de l’entreprise BIC et à reporter sur votre déclaration de revenus.

Sans entrer dans le détail, la PV CT est dans le résultat fiscal de l’entreprise donc vous le déclarez dans vos revenus BIC, la PV LT est retraitée extra comptablement sur un feuillet de la liasse pour être sorties du résultat fiscal et elle est à reporter sur la 2042-C-PRO.

Egalement petite précision il me semble que le taux unifié des PV LT est passé à 12.8% non ?

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#104 22/05/2019 12h01

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ok ; donc finalement en LMP, le notaire ne s’occuperait que des transferts de propriété  et pas du fisc… ce serait alors une différence avec le LMNP même au réel, donc avec une compta entreprise et BIC (d’après les post d’autres membres sur ce sujet, le notaire aurait des calculs à faire en LMNP…. ils se seraient donc trompés ) ?

et oui L’article 29 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 abaisse le taux unifié de 16 % à 12,8 % en BIC

Dernière modification par vieausoleil (22/05/2019 19h57)

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#105 23/05/2019 09h24

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Afin de mettre en avant le PDF très intéressant fourni par Bernard2K le 17 mai 2019 sur ce file, et dans la mesure où, depuis le BOFIP du 20 mars 2019 supprimant la condition d’inscription au RCS pour être requalifié LMP, beaucoup d’entre nous risquent de basculer obligatoirement vers ce statut (la mise à jour des textes SSI ne saurait tarder), ne devrions nous pas compléter la synthèse ci dessous du 5 avril 2018 (sur le file LMP vs LMNP) de

François136 a écrit :

Peut-on dire que si l’on nous oblige à passer en LMP, les principaux inconvénients seraient :

- Cotisations sociales RSI sur les résultats de l’activité (ne seraient pas concernées les activités déficitaires)
- En cas de vente d’un bien : cotisations sociales RSI sur les plus-value en tenant compte des amortissements

de la manière suivante :

- Cotisations sociales SSI (remplacant le RSI) sur les résultats de l’activité (ne seraient pas concernées les activités déficitaires qui ne payent que le minimum forfaitaire SSI) ;

- En cas de vente d’un bien :

a) si recettes < 90 k€ et au moins 5 ans d’activité même non consécutive de LMP, cotisations sociales SSI (à priori taux de 40 à 44,2% ) sur les plus-values court terme (correspondant au maximum au total des amortissements déduits précédemment pour le bien vendu si détention >2 ans) ; pas d’imposition sur les plus values CT ; pas d’imposition ni de SSI pour les plus values long terme

Dans le cas des LMNP basculant obligatoirement en LMP il ne faut pas se tromper en continuant par négligence à faire sa déclaration annuelle en tant que LMNP ; sinon le compteur des 5 années ne tourne peut-être pas ; même si d’après le texte nous le sommes obligatoirement…, afin de nous taxer plus, le fisc pour argumenter que nous avions mal déclaré… du coup litige… et imposition sur plus value CT/LT

b) si les recettes >90 k€ et < 126 k€  idem ci dessus pour SSI et application du barème IR pour les plus values court terme (correspondant au maximum au total des amortissements déduits précédemment pour le bien vendu si détention >2 ans)
SSI et IR sur plus value long terme calculée aorès un abattement de 10% par an ( donc une exonération totale si détention > 15 ans du bien vendu) ; nota : seuil porté de 90 et 126 k€ à 250 et 350 k€ pour les chambres d’hôtes

c) si les recettes > 126 k€ (350 k€ pour chambres d’hôtes) : plus value CT soumise à barème IR + SSI ; et plus value LT soumise à IR fixe de 12,8 % + SSI

On lit parfois sur le forum qu’en LMP on ne paie pas d’impots sur la plus value ; ceci n’est vrai que pour ceux ayant des recettes < 90 k€

Ce serait l’expert comptable qui établirait le calcul de la plus value et sa ventilation CT/LT ; et transmettrait les montants au fisc (le notaire ne s’occupant que des documents de transfert de propriété et taxes de mutation)

J’attend les remarques de ceux ayant déjà réellement une expérience de la vente de biens en LMP (ne l’ayant pas moi même, mais tentant d’anticiper les choses)

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#106 23/05/2019 09h51

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Comme déjà dit par ailleurs :
1) le régime LMNP est considéré par les Impôts comme moins favorable que le LMP, notamment parce qu’il ne permet pas l’imputation des déficits sur le revenu global, mais seulement sur les activités de même nature. Une requalification vers LMP, donc vers un régime moins favorable, apparaît hautement improbable.
2) L’article 155 du CGI dit toujours qu’il faut cumuler 3 conditions, dont l’inscription au RCS, pour être considéré LMP. C’est la LOI en vigueur. Si vous vous déclarez en LMNP alors que vous dépassez les deux plafonds et n’êtes pas inscrit au RCS, vous appliquez la loi en vigueur. Je ne vois pas comment ça serait attaquable.
3) au total, dans la situation actuelle, un contribuable qui dépasse les deux plafonds et n’est pas inscrit au RCS a le choix. S’il se déclare LMP, il applique ce qui est écrit au Bofip, on ne peut pas le lui reprocher. S’il se déclare LMNP, il applique la LOI, on ne peut pas le lui reprocher non plus.

C’est en tout cas mon interprétation. Après, à chacun de faire sa propre compréhension, de prendre ses responsabilités lorsqu’il signe sa déclaration, et aussi d’écrire à son député pour demander que soit enfin clarifiée cette situation kafkaïenne !


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#107 23/05/2019 10h18

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Selon vous le BOFIP ne suffirait pas au fisc pour cela ?
C’est possible ; après recherche sur le site de la Direction générale des finances publiques, on trouve ceci :
"Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), quant à lui, est une base documentaire unique à la disposition des usagers.
Depuis le 12 septembre 2012, cette base est le support de diffusion dématérialisé de l’ensemble de la doctrine fiscale opposable par le contribuable à l’administration"

Donc il semblerait que ce soit en effet un outil pour le contribuable pour se défendre vis à vis du fisc ; et le CGI étant la base du fisc opposable au contribuable ; je cite :
"Le Code Général des Impôts (CGI) est la base légale opposable à tous".

Et je viens de trouver ceci : www.riviereavocats.com/publications/la- … pas-la-loi
qui dit cependant qu’il est fréquent que le fisc utilise le BOFIP pour pratiquer des redressements et qu’il faudra aller se défendre devant le juge….

Ce qui a, à ma connaissance, été dit sur le site, c’est que l’avis du CC en 2017 n’était pas suffisant ; mais là il s’agit du BOFIP d’il y a 2 mois
Et pensez-vous sincèrement que le SSI va tarder avant de nous tomber dessus même s’il doit auparavant modifier ses textes (ce qui ne tardera peut-être pas)

Et même si c’est le cas, dans le doute et par précaution, j’aimerais avoir votre validation du seul texte que j’ai écrit sur les différents cas qui se présentent à un "LMP" en fonction de ses seuils de recettes

PS : Et n’a-t-il pas été dit également très souvent sur le forum que l’avantage "LMP" de déduction fiscale d’un déficit BIC sur le revenu général était quelque peu illusoire en pratique, car ce déficit étant calculé hors amortissements (stockés en "ARD"), l’activité est rarement déficitaire… sinon cela voudrait dire que les simples charges hors amortissements sont > aux loyers ce qui serait inquiétant…
Et être "LMP" est défavorable dès que l’on dépasse 90 000 € de recettes si l’on n’a pas de gros déficits hors amortissements

Dernière modification par vieausoleil (23/05/2019 20h46)

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#108 27/05/2019 08h42

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Et voici ce que vous indiquiez sur un autre file le 17 avril…. :

BERNARD2K a écrit :

Au stade actuel, personnellement, si j’avais plus de 23 k€ de recettes et plus de 50 % de mes revenus et que je ne sois pas inscrit au RCS, je resterais LMNP. En cas de vente, j’appliquerais la PV du particulier, et si l’administration conteste, je dirais "j’applique l’article 155 du CGI qui dit qu’il faut 3 conditions ; ce que dit le bofip me semble aberrant dès lors qu’il contredit une loi en vigueur. Si vous persistez à vouloir me requalifier en LMP, on ira devant le juge, qui appliquera bien évidemment l’article 155 du CGI".

Après, c’est facile à dire derrière son clavier. Je ne recommande à personne de faire cela, du moins pas sans avoir estimé le temps et l’argent qui seront engloutis dans une procédure au tribunal, si l’administration n’en démord pas !

Donc en effet on commence à entrer dans une zone de risques non négligeables… à chacun de choisir ses risques en attendant que ce soit plus clair

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#109 27/05/2019 08h55

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Je vous remercie de me citer à un mois d’écart et de montrer ainsi que je tiens un discours parfaitement cohérent : je pense qu’il suffit toujours de ne pas remplir l’une des trois conditions de l’article 155 du CGI pour rester LMNP. Je pense pour autant que c’est à chacun de prendre ses responsabilités, vu que c’est lui qui signe en bas. Ce qui est valable pas seulement sur ce point précis, mais d’une manière générale.

Je ne vois pas ce que vous pourriez espérer de mieux sur un forum d’entraide gratuit. Ca fait plusieurs jours que vous "harcelez" le forum pour obtenir des réponses hyper pointues et "garanties", en saupoudrant vos questions sur plusieurs fils.

Si vous cherchez un professionnel qui ait envers vous un devoir d’information et de conseil, duquel vous pouvez obtenir une véritable co-responsabilité dans les déclarations fiscales et sociales, au point d’espérer en obtenir un dédommagement financier en cas de redressement suite à son travail, allez donc voir votre expert-comptable ! Nous, les foreumeurs, n’en avons ni le diplôme, ni les assurances professionnelles, ni la rémunération !

Il ne faut pas pousser mémé dans les orties !

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2019 09h00)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#110 27/05/2019 09h54

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Apparemment je vous ai énervé ; j’en suis désolé sincèrement et je ne vois vraiment pas pourquoi (j’ai au contraire, en ce qui vous concerne, également cherché à mettre en avant le pdf très intéressant et complet d’Oliflam sur les plus values que vous nous avez communiqué ; en effet ce pdf est cité sur un file et répondait à des questions sur d’autres file ; ces questions de passage plus ou moins forcé de LMNP vers LMP, suscitent des questions sur de nombreux file ; du coup il me semblait utile de le citer sur ces autres file ; et il est vrai qu’une synthèse, non pas sur le caractère légal qui reste incertain, mais sur les aspects sociaux et fiscaux, serait très utile ; j’ai, de même, été dans votre sens sur la prédominance du CGI par rapport au BOFIP … ; tout en disant bien que c’était un risque important à prendre)

Je n’harcèle personne sur le forum et essaie juste, comme les autres, de faire avancer notre stratégie individuelle.
Nulle part je n’ai demandé "une garantie" à qui que ce soit sur le point légal (je n’ai pas attendu d’être sur un forum pour prendre mes responsabilités) ; et, comme nous le savons, même un professionnel aujourd’hui ne peut rien garantir sur ce sujet (l’Urssaf comme les impôts, les comptables ou les avocats auront tous des versions différentes…) ; il s’agit bien, entre nous, de tenter d’arriver par notre entraide mutuelle, à cerner les risques de chaque situation.

Pour autant, il s’agit sur certains points d’être, non pas "pointus", mais précis (ce qui est votre cas) lorsque c’est possible (exemple du SSI en saisonnier pour plus de 23 k€ de recettes ; ou plus values LT imposables en LMP au delà de 90 k€ de recettes ; sur ces deux points les textes sont clairs et il est intéressant de lister tous les cas de figure afin d’éviter les erreurs de stratégie et/ou d’interprétation).
En conclusion : si le législateur n’est en effet pas clair actuellement, et que nous devons tous prendre individuellement nos responsabilités sur ce point (je ne faisais qu’aller dans votre sens sur cet aspect), les conséquences sociales et fiscales de ce choix peuvent, elles, être synthétisées très précisément.

Dernière modification par vieausoleil (27/05/2019 10h03)

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#111 03/10/2019 23h08

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Bonsoir à tous,

Je m’excuse par avance si cette question à déjà été posée, et surtout si la réponse à déjà été donnée, mais après quelques heures de recherches sur le net et sur le forum je ne suis pas parvenu à trouver.

Ma question est la suivante:

Est-on obligé de cotiser au SSI si on est LMP?

D’après ce que j’ai compris, on peut être LMP en étant inscrit au RCS, de ce fait les cotisations au SSI semblent être obligatoires.

Mais on peut également, depuis les modifications de mars 2018, être LMP sans être inscrit au RCS, et il semble qu’il ne soit alors pas obligatoire (voir pas possible?) de cotiser au SSI?

Qu’en pensez-vous?

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[+1]    #112 04/10/2019 10h12

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Tout le monde est un peu dans le flou en ce moment :

Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?

Il convient donc d’attendre que tout soit clarifié !

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#113 05/10/2019 17h17

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@François136 : c’est ce que j’avais lu également.

Pour formuler la question différemment, y a t-il parmi vous, à ce jour, des LMP qui ne cotisent pas au SSI?

Si oui, comment faites-vous?

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#114 17/01/2020 13h13

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Je me réveille un peu tard mais pour mon SIE je deviens LMP de manière OBLIGATOIRE si j’ai CA> 23 000€ et revenus salariés < CA. Je viens de recevoir une réponse claire par lettre recommandée de mon SIE suite à ma demande de rescrit fiscal. Je  n’ai pas trop envie de me battre contre mon SIE… Donc OK je dois me déclarer en LMP.
Il me reste à m’inscrire à la SSI, j’ai posé la question par mail pour le comment faire, je pense que dans mon cas c’est aux greffe du tribunal de commerce pour l’inscription au RCS en tant que LMP mais il y a peut-être d’autres moyens qui ont plus de chance de succès. En effet sur le site de l’urssaf je n’ai pas vu le cas de la location meublée à l’année (habitation principale) mais seulement la location touristique ou de courte durée ou chambres d’hôte. J’espère que la situation va se clarifier avant 2021 car je devrai choisir un moyen d’avoir au moins l’assurance maladie. Je rappelle que je n’ai plus d’activité salariée ni autre que LMP et j’espère rester comme ça pour ne pas avoir à "faire semblant".

Dernière modification par Medium (17/01/2020 13h26)

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#115 17/01/2020 20h11

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Je ne pense pas que ce soit au RCS qu’il faille aller pour s’inscrire à la SSI, surtout que vous ne serez pas immatriculé au RCS.

C’est plutôt ….. auprès du SSI, même si je ne saurais trop vous dire comment procéder (surtout à la lecture de Comment s’affilier à la Sécu des indépendants (ex RSI) ?). Peut-être au CFE (si j’en crois Centre de Formalités des Entreprises), sachant qu’un LMP est assimilé à un commerçant. Pour ma part, c’est mon expoert-comptable qui s’était chargé des démarches (sans doute différentes de celles d’aujourd’hui), il y a plus de 15 ans.


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#116 18/01/2020 17h12

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Bonne idée je vais demander à mes comptables pour les démarches.

Voici une très bonne vidéo sur le traitement fiscal et social du LMP, pour les débutants surtout.

video LMP

L’assiette de l’imposition est diminuée par les cotisations sociales, et il n’y a pas de CSG.
Les taux actuels sont 45% pour le SSI et la première tranche d’imposition est à 11% (ça a baissé)

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#117 18/01/2020 21h16

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Les cotisations SSI, c’est "pas mal" plus compliqué qu’un simple pourcentage, et ça comporte aussi de la CSG. Lire Cotisations et contributions  (LMP = assimilé commerçant).


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#118 19/01/2020 13h03

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@Medium, je ne suis pas sur que ça soit votre question, mais il me semble que vous n’êtes pas obligé de vous inscrire au SSI pour de la location meublée à usage d’habitation même si vous êtes LMP. D’après le site du gouvernement, l’inscription au SSI est obligatoire uniquement pour les LMP faisant de la location courte durée type RBNB.

Si c’est juste pour la sécurité sociale, je crois que vous pouvez regarder le dispositif PUMA.

Après rien ne vous empêche de vous inscrire au SSI en tant que LMP faisant du meublé d’habitation, mais rien ne vous y oblige non plus.

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#119 27/01/2020 22h41

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J’ai une question sur la condition de passage du LMNP au LMP.

service-public.fr a écrit :

ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Donc les salaires ici c’est du net imposable ou bien après la déduction 10% ou frais réel?
Je me souviens avoir lu une explication très détaillée sur les revenus pris en compte par quelqu’un sur le forum mais je n’arrive plus à retrouver malgré une heure de recherche…
Je me pose cette question car je suis un peu à la limite de ce passage.

Réponse trouvée sur BOFIP:

BOFIP a écrit :

Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte

Dernière modification par LeFrigo (28/01/2020 00h26)

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#120 09/02/2020 17h19

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Bonjour,

Pouvez vous me préciser une chose: l’imposition liée au ssi vient elle ensuite en déduction de l’impôt sur le revenu dans le cadre du LMP? (L’impôt ssi vient il baisser notre bénéfice de location meublée, sur lequel se base l’IR?)
Ou bien paie-t-on ssi et impôt sur le revenu sur le même bénéfice issu de la location meublée ?

Exemple: j’ai 100 de bénéfice,  je suis imposé de 43% de ssi, puis , suis je également imposé sur l’IR sur ces 100 ou bien diminue -t-on ces 100 de l’imposition ssi pour calculer pour mon IR? Soit IR sur 57.

Merci

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#121 09/02/2020 20h03

Membre
Réputation :   48  

Bonjour,

Comme déjà évoqué plus haut mais je n’ai pas retrouvé le message, les cotisations au SSI sont considérées comme des charges et donc viennent en déduction du résultat pour le calcul de l’impôt.

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#122 18/02/2020 15h26

Membre
Réputation :   5  

Bonjour,
Y a-t-il une discussion traitant du passage du LMNP vers le LMP suite à la suppression de la condition d’inscription au RCS? Je ne trouve pas et cette discussion n’est pas adaptée…
Merci smile

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#123 18/02/2020 16h07

Membre
Réputation :   48  

Bonjour ojal,

Cette file traite du sujet et devrait vous intéresser.

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#124 02/03/2020 19h18

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Pour éviter de passer en LMP, si l’occasion se présentait à vous, serait il judicieux de mettre des loyers inférieurs au marché actuel ?
Le CA serait toujours > 23 000 € mais  < revenus salaires, donc je ne serai pas en LMP.
Merci

Nota :
On parle du revenu salaire annuel imposable ?

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#125 02/03/2020 20h03

Modérateur
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Sans doute autant que demander à votre patron de diminuer votre salaire (pour payer moins d’impôts) ou faire des travaux peu utiles dans un immeuble (pour avoir plus de déficit foncier) ou …/…

En général il vaut mieux augmenter encore plus les recettes et diminuer les charges peu utiles, sans trop se focaliser sur l’impact fiscal ou similaire (souvent assez marginal).


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