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#151 25/02/2021 17h30

Membre (2013)
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@lachignolecorse: si l’affiliation à la SSI devient définitive, avez-vous une idée  des cotisations SSI si un bien est revendu sous le statut LMNP? (Je pense à une éventuelle prise en compte de la plus-value court-terme).

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#152 25/02/2021 17h38

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Je reviendrai sur ma théorie du message précédent. Par défaut, vous êtes LMNP. Si vous vendez un bien en 2021 et que vos recettes sont inférieures à vos revenus, Vous ne passerez pas LMP, donc pas de prise en compte de la plus-value court terme car vous êtes LMNP.

Vous pouvez aussi passer le bien en location nue avec inventaire de meubles et ainsi le sortir de l’activité LMNP (à négocier avec votre locataire).

Dernière modification par lachignolecorse (25/02/2021 17h38)


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#153 06/03/2021 14h29

Membre (2020)
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Bonjour, il est souvent traité de l’incidence fiscale du passage du statut lmnp au statut lmp, mais rarement de l’incidence sociale et je ne trouve aucune réponse à mes interrogations sur la retraite.
Concernant ma situation, je suis salarié du secteur privé et LMNP jusqu’à l’an passé. Depuis cette année je suis LMP et dans l’obligation de m’inscrire au SSI (j’en déduit donc que je suis travailleur indépendant).
Dans 2 ans je compte faire valoir mes droits à la retraite du régime général et pour en bénéficier j’ai cru comprendre qu’il est nécessaire d’en faire la demande auprès de toutes les caisses auprès desquelles je suis affilié.
Me faudra t’il me séparer de mes biens et retrouver une activité lmnp pour pouvoir en bénéficier ou est il possible de benéficier de la retraite du régime général en continuant une activité LMP?

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#154 18/03/2021 15h13

Membre (2018)
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L’inscription à la SSI me semble à ce jour très compliquée, (de mon coté je n’ai pas réussi…).
Est ce que quelqu’un ici à réussi? Si ou par quel organisme etes-vous passés? Tous se renvoient la balle : Centre des impôts / Ursaff / Chambre du commerce etc. Faut-il attendre 2022 pour déclarer l’exercice 2021?

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#155 18/03/2021 16h12

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Si j’en crois ce qui figure sur Démarches : qui contacter ? , il faut faire une déclaration de début d’activité, soit directement en ligne sur guichet-entreprises.fr, soit en papier en passant par le Centre de Formalité des Entreprises (CFE). Il est aussi possible de prendre rendez-vous (en ligne) ou de transmettre un email à la SSI sur Démarches : qui contacter ?

Sinon, en général, cette tache fait partie de la mission qui est confiée à un cabinet d’expert-comptable…

Je ne l’ai pas expérimenté (étant immatriculé depuis pas mal d’années; c’est mon cabinet d’expert-comptable qui avait fait le boulot à l’époque).
Mais j’ai expérimenté par ailleurs que les formalités en lignes de certains services de l’Etat pouvaient parfois se révéler un univers kafkaïen, où on tournait en rond ou arrivait dans une impasse, par exemple sur un lien vers un site inexistant, et où le "support" ou l’aide (en ligne, ou par téléphone, ou via notice, ou mode d’emploi) n’aidait pas toujours. Il manque clairement un guichet unique d’aide pour tous ces outils en ligne des pouvoirs publics, accessible par tchat + email + téléphone + autres, qui réponde à toutes les questions (même les plus stupides), et remonte les bugs et difficultés des utilisateurs vers les équipes en charge de la mise en place et de la maintenance de ces outils.


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#156 20/03/2021 14h40

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@GBL : je vais vous citer l’exemple de ce qui m’arrive, avec mon affiliation au SSI qui n’est toujours pas active malgré la création de ma société il y a plus d’un an (gérant majoritaire de SARL ==> statut TNS) :
- le CFE dont je dépends me jure avoir télétransmis mon dossier au SSI
- le SSI me jure n’avoir rien reçu
- le CFE dit qu’ils sont dans l’incapacité de télétransmettre de nouveau le dossier au SSI
- le SSI me demande de leur renvoyer le dossier… sauf qu’il faut être affilié pour pouvoir utiliser leur formulaire de contact en ligne

Du coup me voilà obligé de renvoyer mon dossier complet en version papier via une bonne vieille LRAR… voilà qui ne fait pas très "nouveau monde" comme dirait notre Président. Et parait-il que c’était pire avec le RSI, que j’ai eu la chance de ne pas connaître !

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#157 20/03/2021 16h24

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Le jour où l’administration offrira un "bounty" de 50€ ou 100€ ou 200€ ou … à toute personne signalant ce genre de "bug" dans leurs processus, le nombre de tels dysfonctionnements kafkaiens devrait diminuer.


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#158 05/04/2021 16h48

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Bonjour,

J’ai une question sur les frais déductibles possibles en LMNP:

Mon expert-comptable me dit que la taxe d’habitation des biens que j’ai mis en location saisonnière n’est pas déductible en régime réel, alors que les impôts me l’adresse pour que je la paie.
A-t-il raison?
Je viens de voir sur une video YouTube de Marc Bluersky , que la taxe d’habitation était bien déductible  au même titre que la CFE ou la taxe foncière?!
Déduisez vous vos taxes d’habitation pour vos biens meublés ?

Cordialement

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[+1]    #159 21/04/2021 16h25

Membre (2019)
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Je réponds à ma propre question,  que vous pouvez même d’ailleurs supprimer si vous voulez.

La taxe d’habitation que l’on peut payer pour une résidence secondaire est bien déductible en LMNP/LMP, comme l’est la CFE m’a confirmé finalement mon expert-comptable.

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#160 21/04/2021 16h37

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En location saisonnière, vous n’avez pas à payer de taxe d’habitation à partir du moment où le bien est destiné à la location toute l’année. Vous pouvez demander un dégrèvement à votre centre des impôts qui vous demandera éventuellement des preuves de la mise en location toute l’année. Le dégrèvement est plus ou moins compliqué à obtenir fonction de votre interlocuteur. Si vous avez des preuves de la location toute l’année, il n’y aura pas de souci. Pour vérifier mes dires, je vous laisse regarder sur google "location saisonnière taxe habitation"

Par contre, si vous utilisez le bien parfois pour vous, vous n’aurez pas le dégrèvement bien entendu.


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Favoris 1    #161 07/10/2021 10h24

Membre (2018)
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Bonjour,

Je suis LMNP en location courte durée exclusivement.
J’ai acheté 3 studios, le dernier cet été.
Je suis au régime réel simplifié depuis l’achat du 1er studio en 2019.

Cette année mes revenus sont < à 23k€, mais l’année prochaine je vais probablement dépasser ce montant. Dans tous les cas mes recettes sont inférieurs à mes revenus professionnel, donc je resterai LMNP.

Je m’interroge sur le calcul des cotisations sociales une fois dépassé le seuil des 23k€.

En effet étant salarié je pensais m’affilier au régime générale. Mon expert comptable me disait que le calcul des cotisations se ferait sur le BIC, avec un règle du type :
* BIC = 0, alors forfait de 1135€,
* Si BIC>0 alors 40% de cotisations environ (et déductible du bénéfice par la suite..)

Cependant en allant sur le site de l’URSAFF je découvre que les cotisations sont calculées sur les recettes brutes (!) avec le calcul suivant :
* cotisations = recette x 40% (abattement) x 47,5% (source)

Ce qui fait juste pour les cotisations quasi 20% des recettes brutes !

J’ai rappelé mon expert comptable qui entre temps à changé (AMARRIS Immo) et clairement n’y connait rien, et doit "me rappeler".

Solution 1 envisagée :
Du coup j’envisage de faire classer mes logements car dans ce cas l’abattement n’est plus de 60% mais de 87%. Donc les cotisations sociales seraient autour de 6%. En revanche de ce que je comprends, ce système ne fonctionne qu’au régime "micro BIC classé". Est-il d’après vous possible du régime réel au régime micro bic ?

Solution 2 :
Ne pas s’affilier au régime général ? Quid des cotisations ? quel régime choisir ?

Merci de vos retours sur ce sujet.

Dernière modification par OnclePicsou (07/10/2021 10h26)

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[+1]    #162 07/10/2021 10h35

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Bonjour,

Pour ma part, ayant beaucoup d’amortissements et un résultat fiscal à 0 pendant encore de longues années (phase d’investissement), il était intéressant pour moi de me mettre en travailleur indépendant (TNS).

Mon résultat fiscal étant à 0, je vais payer la cotisation minimum soit 1145 euros par an.

Dans votre cas cela semble aussi être la meilleur solution si vous êtes en phase d’investissement mais vérifiez quand même avec le comptable.

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#163 07/10/2021 11h21

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Une fois en "travailleur indépendant" et votre BIC >0 quel sera votre imposition / cotisations  ?
Est ce possible de faire cela sachant que je suis salarié ?

Vous distinguez bien "Travailleur indépendant" de "Auto entrepreneur" car sur le site URSAFF les calculs ne sont pas les mêmes, mais les cotisations sont autour de 7 à 8k€ pour 40k€ de rectte

voir fichier ursaff_resume.pdf page 3

Dernière modification par OnclePicsou (07/10/2021 11h36)

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#164 07/10/2021 11h50

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Oui vous pouvez avoir des revenus BIC et être salarié en même temps.

En TNS location meublée, et si je ne dis pas de bêtises :

- Si je choisi le réel : 30% du bénéfice (à ne pas confondre avec les recettes) avec mini de 1145 euros

- Si je choisir le micro : 22% des recettes

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[+1]    #165 08/10/2021 11h34

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Après renseignement auprès d’un avocat fiscaliste, je vais m’affilier au TNS au régime réel. Les cotisations seront bien calculée sur le BIC (et non sur les recettes si régime général).

PS
Possibilté de passer au micro BIC par la suite à condition d’être en LMNP au moment du changement (sinon il y a des taxés sur la plue value latente en LMP).

Le micro BIC classé peut être intéressant s’il n’y a plus d’amortissement à faire sur les logements exploités.

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#166 11/02/2022 12h30

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INTJ

Je me fais une réflexion au sujet du fameux seuil des 23 000 € : celui-ci n’est a priori jamais revalorisé de l’inflation, contrairement par rapport aux tranches du barème de l’impôt sur le revenu.

Ainsi, la "place accordée" au statut LMNP est grignoté d’année par l’inflation.

De mon côté, j’avais par exemple visé des revenus BIC de 22 500 € pour être tranquille par rapport au seuil de 23 k€ le jour où j’arrêterais mon poste de salarié (ou éventuellement où la loi changerait et ne retiendrait plus que le seuil de 23 k€ comme seul critère).

Mais je me rends compte que la simple indexation des loyers me fait me rapprocher dangeureusement du seuil de 23 k€, en année pleine (= avec zéro vacance locative)

À se placer trop près du seuil de 23 k€, le choix risque d’être donc à un moment de franchir le seuil de 23 k€ ou de ne plus indexer les loyers.

Dernière modification par julien (11/02/2022 12h31)

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#167 01/03/2022 20h18

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Question sur les cotisations SSI du LMP: on parle souvent de la cotisation minimum qui est d’environ 1200 euros annuel si bénéfice nul mais quid si bénéfice égal à 1000 euros avec TMI à 11%? On payerait 430 euros annuel de cotisation (43% de taux de cotisations ) mais payera a-t-on 430 + 1200 ou seulement 1200 euros de cotisation SSI (la cotisation minimum)?

Dernière modification par witefree (01/03/2022 23h41)

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#168 02/03/2022 00h45

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On a déjà maintes fois expliqué comment sont calculées les cotisations d’un LMP (qui n’ont RIEN à voir avec le TMI à l’IR). A présent, c’est l’URSSAF (et non plus le SSI) qui s’en occupe, et qui en explique tout le mode de calcul ici (les cotisations d’un LMP sont celles d’un commerçant), ce qui vous permettra facilement de calculer le montant des cotisations pour différentes valeurs du BIC.


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#169 08/03/2022 22h19

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Bonjour,

Je pensais avoir esquivé le passage en LMP en ajustant mes revenus 2021 de manière à ce qu’ils soient supérieurs à mes loyers de la même année.
Or mon comptable m’indique que, ma déclaration de revenus 2021 n’étant pas encore faite, la comparaison se fait avec mes revenus 2020…
Avez vous rencontré la même problématique ou avez vous la position de l’administration sur le sujet ?

Merci

Brata

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[+1]    #170 09/03/2022 19h58

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Chaque année, parmi les documents que mon comptable (qui fait la compta de pas mal de LMNP ou LMP) me demande de remplir/signer, lorsque j’approuve le bilan de l’exercice précédent de mon activité de location meublée, il y a une page où, outre le calcul du montant des "recettes de location meublée à retenir" (avec le changement intervenu vers 2009, pour les biens acquis avant cette date), pour le comparer au seuil de 23k€, j’indique (je coche la case "oui" ou "non" et date et signe le document) si le "revenu global de mon foyer fiscal (salaires, pensions, rentes, BIC, BA, BNC, revenus de gérants et associés (Art 62 du CGI))" de l’année est supérieur ou pas au montant de ces "recettes à retenir", pour la détermination du statut LMP/LMNP. Mon EC ne me demande pas de document comme un avis d’imposition à l’IRPP Pour vérifier mes déclarations (le détail de mes revenus ne le regarde pas vraiment).

Comme je signe ce document plutôt vers mai, il n’y a aucune difficulté pour moi à prendre en compte les revenus tels que je les ai en général alors déjà déclarés à l’IRPP. Même si je le signais en janvier, ce serait bien entendu les revenus de l’année concernée (en janvier 2022, ceux de 2021) qui seraient pris en compte, et qui seraient déjà connus à cette date (et le fait que la déclaration d’IRPP soit déjà faite ou pas n’aurait aucune importance).

Je pense que votre EC se fourvoie.

Mais le traitement des situations où on passe de LMNP à LMP, ou l’inverse, encore plus si on oscille entre les deux statuts pendant plusieurs années, n’est pas simple à traiter au niveau comptable (je vais l’expérimenter, car je vais bientôt passer de LMP à LMNP, étant en train de vendre certains biens). Et je doute que l’administration ait une doctrine bien établie à ce niveau, et surtout qu’elle aille chercher des poux chez ceux qui sont dans ces situations, sauf cas d’abus caractérisé.


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Favoris 1    #171 19/07/2023 10h26

Membre (2023)
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Bonjour,
J’ai parcouru le forum et différents sites pour comprendre la situation actuelle concernant le statut de LMP et j’aurais souhaité avoir des confirmations sur les 3 points suivants.
Si j’ai bien compris :

1. En passant LMP, l’assujetissement aux cotisations est définitif on peut donc repasser LMNP mais toujours être dans l’obligation de cotiser à la SSI. Un décret devait paraitre depuis la sortie de la LFSS 2021 mais je ne trouve aucune info. Qu’en est il ?

2. En cas de migration LMNP/LMP au cours des années c’est le statut fiscal de l’année de la vente qui semble être pris en compte pour le calcul de la plus value.
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr

BOFIP a écrit :

« En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession. »

J’ai en revanche du mal à saisir cette partie :

BOFIP a écrit :

« Sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l’article 151 sexies du CGI n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.
490
Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI, l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI. »

Qu’est ce que cela signifie si mes biens étaient loués nu à une époque  ? Je viens de découvrir la notion de bien migrant dans le cadre de la location nu (patrimoine privé) vs meublé (patrimoine professionnel que l’on soit LMNP ou LMP) via cet article LMP et plus-value : du bien privé au patrimoine professionnel Est ce de cela qu’il s’agit ?

3. Si je repasse un bien en nu alors que je suis LMP, il est alors soumis aux plus values puisqu’il représente une sortie du bien de l’actif !? En revanche si je suis en LMNP l’année de ce passage en nu alors je n’aurais aucune plus value à payer ?

Merci de bien vouloir m’éclairer sur ces points.
Je trouve pour ma part qu’il y a une confusion entre les deux status de loueurs meublés et je me demande si une fusion des deux statuts ne va pas apparaitre à l’avenir (si quelqu’un a une info)
En effet, pour le point 1 si on passe pro on reste pro à tout jamais même si on ne respecte plus les conditions d’affiliation. Mais pour le point 2 et 3 il semblerait que le bien puisse passer du patrimoine privé à professionnel concernant les plus values car le statut LMNP permet de bénéficier des plus values des particuliers même si le bien est inscrit à un patrimoine professionnel qu’implique le statut de loueur meublé….. ?

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#172 16/11/2023 03h51

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Bonjour,

Pour être dégrevé de la Taxe d’Habitation pour les locations meublées saisonnières (donc par définition occupées par des locataires différents durant l’année), le Service des impôts demande une preuve d’absence d’usage personnel  (par défaut il y a présomption d’usage personnel), à défaut l’imposition de la TH se fait automatiquement. Ce qui fait que je cumule CFE et TH pour ce bien.

Le fisc me demande la copie d’un mandat d’exploitation avec un agent immobilier qui inclut une clause excluant tout usage personnel du logement loué en location saisonnière. Or j’utilise des plateformes type Airbnb et je ne peux donc pas prouver que je n’ai jamais utilisé le bien concerné pour mon usage personnel (une occupation d’1 nuit suffit au fisc à considérer une part d’usage personnel et à imposer la TH).

Je précise que je suis LMP.

Quels sont les preuves qui pourraient être présentées au service des impôts ?

Merci

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#173 28/12/2023 16h25

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Aucune, mis à part le mandat que vous réclame le centre des finances publiques.

Comme vous passez par des plateformes, cela veut dire que vous avez les clés du logement à disposition et vous pouvez donc occasionnellement occuper le logement. D’où l’imposition à la THS.

Le mieux est de passer un contrat de type "Sérénité" avec Gîtes de France mentionnant la mise en location sur l’année entière (sans avoir la possibilité de bloquer des dates de mises en location) et ce, d’une façon exclusive.


C'est la diversification qui assurera la stabilité.

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