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#126 22/04/2020 02h27

Membre (2019)
Réputation :   5  

Ducat a écrit :

La fin du lmnp arrive peut être

Une décision du Conseil constitutionnel jette le trouble sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Elle considère qu’un loueur peut être considéré comme professionnel même s’il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés. Il suffirait qu’il perçoive au moins 23 000 euros de loyers TTC par an et que le montant de ses loyers dépasse celui de ses revenus professionnels, pensions et rentes.

Or, en cas de cession, la plus-value du loueur professionnel est calculée sur des bases bien plus élevées, supporte l’impôt sur le revenu et est assujettie aux cotisations sociales du RSI, à des taux allant jusqu’à 45%! L’arrêt de l’activité de loueur ou le passage au régime micro peut entrainer une imposition identique.

Source lettre du cabinet axios.

Bonjour,

A la lecture de ce texte, je comprends que le passage au régime micro entraine l’imposition d’une plus value sur le ou les biens inscrits à l’actif ?

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Favoris 1    #127 22/04/2020 09h16

Membre (2014)
Réputation :   8  

Bonjour à tous,

je me pose une question : quelle serait le mode de calcul de la taxe sur la PV émanant de la cession d’un immeuble exploité selon le combo nu/LMP (sans affiliation SSI) ou nu/LMP (avec affiliation SSI), pour une personne exerçant sous le statut LMP depuis plus de 5 ans avec des recettes < 90 K€, qui ne pourrait ou ne voudrait pas redevenir LMNP avant la vente ?

Je sais que pour déterminer le montant imposable lors de la phase d’exploitation, pour ce qui est des charges communes à l’immeuble à déduire des revenus fonciers ou des recettes (frais d’acquisition, TF, ..), il est d’usage de calculer un prorata au m2 pour chaque bien selon le mode d’exploitation.
Mais qu’en serait il au moment de la revente ?

En effet une partie de la PV seulement, devrait être taxée selon le mode de taxation du particulier et le restant devrait être exonéré (si pas d’affiliation SSI), et ce même restant, devrait servir de base pour la PVCT (si affiliation SSI).

Appliquerait-on alors aussi un prorata de la PV totale selon la surface louée sous tel ou tel mode d’exploitation ?

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[+1]    #128 23/04/2020 09h34

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Je note cela ici tant que je suis dessus. Désolé si ça a déjà été cité.

Il me semble que l’administration fiscale considère que l’on ne peut pas amortir un usufruit.
notamment ici (point 260) :
BIC - Amortissements - Règles de déduction - Éléments amortissables

confirmé récemment par une réponse ministérelle RM Frassa, JO Sénat du 14 décembre 2017, n° 01405 ici
Résultat imposable issu de la location meublée d’un bien démembré suite à une succession - Sénat

Or, si l’usufruitier ne peut pas amortir l’immeuble lui-même, il peut tout à fait amortir la valeur incorporelle de l’usufruit, selon la jurisprudence.

Pour l’usufruit temporaire, sa durée est évidente. Pour l’usufruit viager en revanche, la durée imprévisible qu’il reste à vivre à l’usufruitier peut sembler faire obstacle à cet amortissement.

Or, une jurisprudence récente (CE n°419912 du 24 avril 2019) considère qu’on peut amortir un usufruit viager, sur la durée de vie prévisible de l’usufruitier, sur la base de son âge et des tables de mortalités de l’INSEE. C’est très intéressant pour la personne loueuse en meublé, avec le statut LMNP ou LMP, peu importe pourvu qu’elle soit au réel, qui aurait donné la nue-propriété à ses enfants et conservé l’usufruit viager. Le cas ainsi jugé correspond justement à une personne LMNP au réel.

A noter que cette jurisprudence n’a pas encore été intégrée au Bofip qui reste sur sa position d’exclusion de tout amortissement d’usufruit.

Sources :
Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier
Une autre lecture : Usufruit et amortissement - JurisCampus - Institut de formation professionnelle
Le texte de la décision du CE : Conseil d’État, 10ème - 9ème chambres réunies, 24/04/2019, 419912 | Legifrance

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2020 09h42)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#129 23/04/2020 13h44

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Certes, mais le calcul de la valeur de l’usufruit viager (qui prend en compte l’espérance de vie de l’usufruitier), et de la durée d’amortissement alors utilisée, devrait déboucher sur un montant amorti chaque annee bien plus faible que lorsqu’un loueur meublé amortit l’immeuble (hors terrain), sauf si le terrain représente une majeure partie de la valeur.


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#130 23/04/2020 23h33

Membre (2019)
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Même si l’amortissement de l’usufruit n’est pas (plus) autorisé, ce démembrement permet tout de même pour les foyers au TMI élevée de différer les revenus via une structure à l’IS, tout en bénéficiant du régime des particuliers au moment de la revente.

Ou bien donner l’usufruit à ses enfants étudiant (la durée des études augmentent). Ainsi on évite que les loyers subissent l’IR, avant de donner ce qu’il reste aux enfants. C’est eux, avec une TMI plus faible qui paieront directement L’IR et de plus on sort le bien de L’IFI.

Ca reste toujours intéressant

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#131 26/04/2020 20h08

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Bernard2K, le 23/04/2020 a écrit :

C’est très intéressant pour la personne loueuse en meublé, avec le statut LMNP ou LMP, peu importe pourvu qu’elle soit au réel, qui aurait donné la nue-propriété à ses enfants et conservé l’usufruit viager. Le cas ainsi jugé correspond justement à une personne LMNP au réel.

Bonjour,
Quelle aurait été la problématique si la personne était en "Micro Bic" plutôt qu’au "réel" dans ce cas de figure ?

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#132 12/05/2020 15h26

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Zandu, le 22/04/2020 a écrit :

Bonjour à tous,

je me pose une question : quelle serait le mode de calcul de la taxe sur la PV émanant de la cession d’un immeuble exploité selon le combo nu/LMP (sans affiliation SSI) ou nu/LMP (avec affiliation SSI), pour une personne exerçant sous le statut LMP depuis plus de 5 ans avec des recettes < 90 K€, qui ne pourrait ou ne voudrait pas redevenir LMNP avant la vente ?

Je sais que pour déterminer le montant imposable lors de la phase d’exploitation, pour ce qui est des charges communes à l’immeuble à déduire des revenus fonciers ou des recettes (frais d’acquisition, TF, ..), il est d’usage de calculer un prorata au m2 pour chaque bien selon le mode d’exploitation.
Mais qu’en serait il au moment de la revente ?

En effet une partie de la PV seulement, devrait être taxée selon le mode de taxation du particulier et le restant devrait être exonéré (si pas d’affiliation SSI), et ce même restant, devrait servir de base pour la PVCT (si affiliation SSI).

Appliquerait-on alors aussi un prorata de la PV totale selon la surface louée sous tel ou tel mode d’exploitation ?

Permettez moi de réitérer ce cas d’école, dont les réponses pourraient orienter un éventuel investissement dans un immeuble de rapport.

Dernière modification par Zandu (12/05/2020 15h27)

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#133 17/09/2020 22h53

Membre (2013)
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GoodbyLenine, le 21/10/2013 a écrit :

- en cas de cession : plus-value exonérée en LMP si recettes <90 k€/an … mais attention à l’impact SSI (plus-value court terme -les amortissements pratiqués- pas exonéré !)

Bonjour,

Savez-vous quel chiffre est retenu en cas d’indivision ? Je suis en indivision à 50/50 avec mon frère. Faisons l’hypothèse que je suis LMP (depuis plus de 5 ans) et lui LMNP.

J’imagine que le chiffre retenu correspond à ce que je déclare, donc la moitié des recettes. Si bien que même si nos recette totales atteignaient 180k€ je continuerais à bénéficier de l’exonération sus-citée. J’aimerais bien une confirmation de la part des experts du forum. Je n’ai pas trouvé l’info sur le forum ou sur la page "Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)" de www.service-public.fr

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[+1]    #134 17/09/2020 23h07

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A mon avis :

En cas d’indivision, comme en cas de détention via une société fiscalement transparente, il faut retenir la quote-part de chacun (pourquoi donc en serait-il autrement ?).

Attention : les 90 k€ s’entendent au niveau du foyer fiscal, et c’est la moyenne des 2 derniers exercices, et ceci découle d’une règle qui ne concerne pas que la location meublée (mais tous les "petits" professionnels, par ex un boulanger ou un plombier, avec moins de 90k de CA)… et les cotisations SSI risquent de peser bien plus que l’impôt sur la plus-value !

Mais si vous voulez des certitudes, demandez à un expert-comptable professionnel.


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#135 18/09/2020 12h07

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GoodbyLenine, le 17/09/2020 a écrit :

… et les cotisations SSI risquent de peser bien plus que l’impôt sur la plus-value !

Oui, d’autant plus que les PVCT semblent majorées de 25% en l’absence d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (et pour rappel il n’est pas possible d’adhérer à un CGA pour une indivision).

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#136 14/11/2020 14h15

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J’ai lu sur différents forums que les LMP qui laissent gérer leur parc locatif par une agence détentrice d’un mandat de gestion sont exonérés des cotisation SSI. Dès lors je me demande si certains d’entre vous on fait le calcul de l’option la plus avantageuse.

Personnellement je préfère gérer tout moi même, surtout les visites qui en colocation nécessitent une sélection "rigoureuse"… Néanmoins compte tenu du changement de loi qui nous attends je me posais la question de souscrire un contrat minimum avec une agence à qui je confierait le minimum (edition des quittances etc.) afin d’éviter les cotisation SSI.

Est ce que cette question a déja été envisagée par l’un de vous?

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#137 14/11/2020 16h11

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Je serais curieux de savoir sur quel texte officiel s’appuyait le "forum" que vous avez lu pour indiquer que les "LMP qui laissent gérer leur parc locatif par une agence détentrice d’un mandat de gestion sont exonérés des cotisation SSI."

Pour ma part, je suis LMP, mes "locataires" exploitent (il est vrai qu’ils n’ont pas un "mandat de gestion"), soit une clinique, soit un EHPAD, soit une résidence étudiante, et je n’ai jamais eu affaire aux résidents qui occupent mes biens, mais je cotise au SSI.


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Favoris 2   [+1]    #138 14/11/2020 16h19

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C’est uniquement pour les locations meublées saisonnières (sup à 23ke) qui sont gérées par un professionnel (hors plate-forme) que l’exemption du SSI est valable

Le texte est une réponse ministérielle :

Question n°3619 - Assemblée nationale

Vous vous tapez pas le SSI, mais les PS (pas fameux non plus…)

D’ailleurs, GBL, je ne vois pas pourquoi cela ne s’appliquerait pas à vos meublés professionnels EHPAD ou résidence étudiantes, l’argument de l’exception ci dessus étant que les charges sociales sont déjà payées par l’agence qui gère, il me semble que votre gestionnaire est dans la même situation. Un "combat" à mener via votre député ou devant la juridiction compétente

Dernière modification par Tssm (14/11/2020 16h32)

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#139 14/11/2020 18h28

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Ca ne sera pas mon combat en tout cas, car ça me va très bien de cotiser à la SSI (au moins jusqu’à ce que je liquide ma retraite).


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#140 15/11/2020 10h48

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Tssm, le 14/11/2020 a écrit :

C’est uniquement pour les locations meublées saisonnières (sup à 23ke) qui sont gérées par un professionnel (hors plate-forme) que l’exemption du SSI est valable

Le texte est une réponse ministérielle :

Question n°3619 - Assemblée nationale

Vous vous tapez pas le SSI, mais les PS (pas fameux non plus…)

Les arguments du ministre tendent à laisser penser que cela s’appliquera aussi à la location LMP de longue durée le jour ou elle sera soumise aux cotisations SSI. Il existe des agence de locations qui cassent les prix avec des forfaits à 19€/loyer, ça me semble plus interessant que payer 47% du benef en SSI (je ne serais plus en deficit).

Me concernant je préfère payer 17% de PS sur mon bénéfice que 47% de cotisations SSI qui concernent aussi sur la PV le jour de la revente. Mais mon calcul est peut être mauvais.

La secu est cotisée via les 6,5% de la taxe PUMA. Il me manque les cotisations retraite c’est l’argument qui me fait hésiter à cotiser à la SSI je vous l’accorde, mais il semblerait que la cotisation donne des droits minimes, une solution alternative pourrait être envisagée.

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#141 17/11/2020 16h28

Membre (2016)
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Bonjour à tous,
Merci beaucoup pour ces éléments très intéressants,

J’ai une question rapide, je suis actuellement en LMNP > 23 000€, mais <50% de mes revenus en 2020. Je ne génère pas de revenus net, et ne vais en pas en générer l’année prochaine.

A partir de l’année prochaine, mes revenus LMNP vont dépasser les 50% et les 100% de mes revenus salariés. J’ai lu pas mal de choses différentes sur le seuil, qui est parfois de 50% ou 100% selon les sources.

J’en déduis que je vais automatiquement passer en LMP. J’ai bien compris que je devfrai payer les cotisations minimales de RSI (1500€ environ en cas d’activité en déficit).
Dès que mes revenus immobiliers vont repasser sous les 100% de mes revenus salariés, vais je automatiquement revenir en LMNP ? Quel est l’impact sur le changement de règle concernant le report de déficit, si j’ai pendant 1 an un statut LMP ?

Merci !

Dernière modification par charlesruelle (17/11/2020 16h35)

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#142 20/11/2020 12h08

Membre (2020)
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bonjour,
De ce que j’ai compris car je suis dans le même cas, pour l’instant pas de cotisations sociales en LMP si vous faites moins de 23Ke de revenus annuels en location de courte durée. Mais ceci devrait changer en 2021.LMP RSI

Pour le déficit il me semble que vous auriez pu avoir lorsque vous étiez LNMP, il me semble qu’il est perdu lorsque vous passez LMP.

Enfin pour le passage de LMP à LNMP, si les revenus de votre foyer repassent au dessus des revenus LMP, vous repassez LMNP automatiquement.

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Favoris 1    #143 20/11/2020 12h48

Membre (2020)
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à compter du 1er Janvier 2020, les 2 conditions pour être qualifié de LMP sont les suivantes :
- Recettes annuelles de location meublée > 23 000 euros par an
- Recettes annuelles de location meublée > Revenus d’activités du foyer fiscal

Chaque année, lors du bilan, le CA dégagé sera comparé aux revenus afin de définir si le résultat fiscal est à déclarer dans les revenus LMNP ou LMP.
Ex: pour le bilan 2020. Lors de la production du bilan en Mai 2021, le CA 2020 et les revenus 2020 du foyer fiscal seront comparés. L’exercice 2020 ainsi que son résultat fiscal sera alors qualifié de LMNP ou LMP.

Conséquences :
1 – Le statut ne s’apprécie qu’à l’issue de l’exercice lors du bilan en Mars/Avril 2021. Le statut s’appliquera alors de façon rétroactive du 01.01 au 31.12.2020.
2 – Le statut peut changer chaque année.
Si les revenus locatifs ou si les revenus d’activités fluctuent le loueur pourra changer de statut en fonction des critères de seuils.

Pour ce qui est des cotisations sociales: l’article L 611-1 6° du Code de la sécurité sociale renvoie toujours à la 1ère condition de l’article 155 IV du CGI. La 1ère condition étant abrogée, elle ne peut donc être remplie.

Ainsi :
• Le fait de basculer LMP n’engendre pas d’affiliation au régime des indépendants (SSI)
• Seuls les LMP inscrits au RCS ou ceux réalisant de la location saisonnière pour plus de 23 000 € de recettes (au même titre que les LMNP) sont assujettis aux cotisations sociales des indépendants.
Ce système peut évidemment être modifié dans les années à venir.

Dernière modification par bercavibe (20/11/2020 12h53)

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#144 06/12/2020 15h29

Membre (2016)
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Etant actuellement au statut LMNP : je perçois 14460€ de loyers charges comprises.

Je prévois d’effectuer un second investissement meublé courant 2021 me générant un loyer qui me fera dépasser le seuil des 23000€ de CA pour la première condition du passage LMNP -> LMP.

Mes autres revenus d’activité de mon foyer fiscal (célibataire sans enfant) seront inférieurs à mon CA de mes locations meublées.

Je remplierai donc les deux conditions pour passer au statut LMP :

- Recettes annuelles de location meublée > 23 000 euros par an
- Recettes annuelles de location meublée > Revenus d’activités du foyer fiscal

N’étant pas inscrit au RCS, ma base taxable sera donc assujetti à ma TMI + les cotisations sociales à 17.2% ?

Si la législation change et que les LMP non inscrits au RCS deviennent assujetti au SSI, ma base taxable serait par conséquent assujetti à ma TMI + SSI à 45% ?

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#145 06/12/2020 17h05

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A l’instant T et en "régime de croisière", hors situations d’arrêt de l’activité meublée et/ou vente d’un des lots, le passage automatique en LMP sera transparent.

Votre bénéfice BIC s’ajoutera donc à vos revenus salariés pour le calcul de l’IR et sera soumis aux cotisations sociales à 17,2%.

Le projet de loi sur le financement de la SS prévoit effectivement que les LMP soient obligatoirement assujettis au SSI. Donc une cotisation au SSI en lieu et place des prélèvement sociaux, avec un minimum à verser chaque année même en cas de résultat nul ou négatif. Votre calcul est inexact car la cotisation SSI de 45% est "déjà incluse" dans votre résultat brut, et viendra réduire d’autant la base taxable de l’IR. Voir par exemple cette vidéo de vulgarisation.

Si vous êtes toujours LMP lors de la vente des lots, la taxation de l’éventuelle PV est singulièrement modifié. Il existe des possibilités d’exonération sous condition de la PV, à l’exception de la PV court terme (en gros les amortissements indument déduits) qui reste soumise aux cotisations sociales. D’où le double effet kiss cool avec le point évoqué ci-dessus.

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#146 25/02/2021 10h58

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Bonjour,

Concernant les cotisations SSI, il n’y aura pas de retour possible en arrière même si on ne respecte plus les conditions pour être LMP. Pour ne plus payer de cotisations il faudra arrêté la location en meublé.

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#147 25/02/2021 12h00

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C’est quoi un retour en arrière?

Les cotisations SSI s’appliquent à compter du premier janvier 2021. Donc vous avez encore un peu de temps pour ajuster le tir (si c’est possible).

Ce serait bien de respecter la charte et faire une présentation complète.


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#148 25/02/2021 15h36

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Si vous ne dépassé plus les plafonds et que vous souhaitez repasser LMNP cela ne changera rien au niveau des cotisations SSI, elles seront toujours dues car l’affiliation est définitive. L’affiliation prendra fin lors de la cessation d’activité de loueur de meublés.

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#149 25/02/2021 16h00

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@Phild: pourriez-vous sourcer vos affirmations?

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#150 25/02/2021 16h54

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Phild a écrit :

Si vous ne dépassé plus les plafonds et que vous souhaitez repasser LMNP cela ne changera rien au niveau des cotisations SSI, elles seront toujours dues car l’affiliation est définitive. L’affiliation prendra fin lors de la cessation d’activité de loueur de meublés.

Je suis d’accord sur ce point. Voir mon message ici où il est précisé : L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location. Les seuils de dépassement s’apprécient par année.

Dans mon message précédent, je voulais dire que vous avez jusqu’au 31/12/21 pour baisser vos recettes en dessous de vos revenus (ou augmenter vos revenus au dessus de vos recettes). Le ssi n’aura connaissance de vos recettes 2021 qu’en mai 2022 lorsque vous déposerez votre liasse fiscale lmnp. Si vos recettes sont supérieures à vos revenus, vous aurez probablement un rappel de cotisation de 18 mois. Ca va faire comme la taxe PUMA…

Je vous conseille de vous rapprocher de votre expert-comptable pour confirmer tout cela.

Dernière modification par lachignolecorse (25/02/2021 17h03)


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