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#1 10/01/2017 10h12 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Investissement dans un immeuble de rapport situé en plein centre d’une ville de 6000 habitants entre Angers et Saumur.

Prix de vente : 149 k€ (baisse car en vente depuis un an. Prix de départ 186k€)
Négocié : 130k€

Local commercial RDC loué à une agence d’intérim depuis 9 ans : 500€
T2 au 1er étage loué depuis peu 416€
T2 libre suite à une expulsion, rafraichissement prévu par le vendeur. Potentiel locatif 379€

Loyer mensuel total : 1295€/mois

TF :

L’immeuble est en bon état dans l’ensemble. Il faudra prévoir un rafraichissement des parties communes.

Rendement actuel : 7,4 %
Rendement potentiel : 10,9 %

Simulation prêt sur 20 ans à un taux de 1,65% de 143000€
Mensualité de 719€

Cash flow positif de 576€/mois (moins taxe foncière, assurance pno).

Mes principales craintes :

Location de l’appartement au 2eme. Existe t’il il une demande suffisante dans le secteur ?
Mettre une annonce sur le bon coin pour évaluer la demande locative

Bien situé à 300km de chez moi.
Besoin de gérer le bien à distance et donc besoin d’acheter une voiture.
Trouver un bricoleur pour gérer à distance les petits travaux.

Que pensez vous de cet investissement et surtout du secteur géographique ?

Mots-clés : immeuble, investissement, rapport

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#2 10/01/2017 10h30 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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ludovic a écrit :

Bien situé à 300km de chez moi.
Besoin de gérer le bien à distance et donc besoin d’acheter une voiture.

Coût moyen d’une voiture : 5000 à 10000 €/an, soit de l’ordre de 0,6 €/km, d’après l’automobile club : L?Automobile Club Association publie les résultats du Budget de l?Automobiliste © - Automobile Club Association
Ce n’est pas rentable d’acheter la voiture pour cela.

De plus, même si l’on compte que vous avez déjà la voiture parce que vous en voulez une (donc on compte que l’achat et l’assurance sont déjà payés), le coût du kilomètre supplémentaire en carburant, péage et surcroît d’entretien est au moins 0,25 €/km. Donc un AR pour aller sur site = 150 € + une journée de perdue.

Vous avez intérêt à trouver quelqu’un qui gère sur place sinon vous allez vous ruiner en déplacements.

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#3 10/01/2017 10h36 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Je peux avoir une voiture d’occasion récente en dessous du prix du marché et la revendre dans 6 mois.
Ce qui ferai que je ne perdrai pas d’argent (à condition de réussir à la revendre).

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#4 10/01/2017 10h43 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Si vous en êtes si sûr… Dans la réalité je ne suis pas convaincu que cela se passe toujours comme on le prévoit.
Il y a des faux frais, immatriculation, assurance, vous n’êtes pas à l’abri d’un accident ou tout simplement un panne, surtout avec une voiture "d’occasion récente en dessous du prix du marché".

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#5 10/01/2017 10h55 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Effectivement, c’est aussi 15-20k€ d’épargne en moins.
La solution que j’avais trouvé pour les visites était de louer une voiture entre particulier et de faire du covoiturage.
Le déplacement revient à 200€ en prévoyant une nuit d’hôtel.

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#6 10/01/2017 11h53 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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A mon opinion la voiture est un problème secondaire, même si la question n’est pas ponctuelle contrairement à ce que vous semblez croire (volonté de revendre au bout de quelques mois l’auto). Vous pensez que l’immeuble va se gérer tout seul un fois les travaux effectués ?

Le vendeur est-il compétent, sérieux pour faire les travaux de rénovation ? N’a t-il pas intérêt à bâcler l’affaire pour se débarrasser de son bien en vente depuis un an ?

Le questionnement principal est celui du marché locatif dans une petite commune de 6000 âmes. Quel est-il ? Vérifiez quantitatif ET qualitatif. C’est la première question à laquelle vous devez répondre. L’annonce fictive est effectivement une bonne solution mais enquêtez aussi sur place auprès des commerçants, agences immobilières…
Que se passe t-il si l’agence intérim s’en va ? A mon avis c’est le plus gros risque… louer un commerce dans une petite ville n’est pas facile ! Y a-t-il des commerces libres en ville ?
Il me semble que ce risque à 10% brut est sous évalué…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#7 10/01/2017 13h50 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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ludovic a écrit :

Je peux avoir une voiture d’occasion récente en dessous du prix du marché et la revendre dans 6 mois.
Ce qui ferai que je ne perdrai pas d’argent (à condition de réussir à la revendre).

Vous connaissez beaucoup de personnes, vous, qui à 30 ans passés goûtent 6 mois à la praticité d’avoir un véhicule, et puis après se disent "allez hop, je la revends, et je retourne aux plaisirs du vélo, des transports en commun et du covoiturage".

La vérité c’est qu’à moins que vous disposiez d’une force de caractère tout à fait exceptionnelle, cet achat de voiture vous fera entrer définitivement dans le monde des caisseux et vous fera ajouter de l’ordre de 5000 €/an de dépenses dans votre budget annuel.

Pourquoi pas, si vous voulez vraiment avoir une voiture. C’est un choix à faire en toute connaissance de cause. Mais ne vous bercez pas d’illusion sur la voiture temporaire que vous revendrez dans 6 mois.

Par ailleurs, temporaire ou non, l’AR coûte 150 €. Déduisez le coût de vos déplacements du revenu net après impôt de l’achat immobilier, et voyez ce qu’il reste !

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2017 13h53)

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#8 10/01/2017 14h09 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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DDtee a écrit :

A mon opinion la voiture est un problème secondaire, même si la question n’est pas ponctuelle contrairement à ce que vous semblez croire (volonté de revendre au bout de quelques mois l’auto). Vous pensez que l’immeuble va se gérer tout seul un fois les travaux effectués ?

Effectivement, la voiture est un problème secondaire. Ce type de véhicule est revendu après 6 mois pour ne pas perdre d’argent voir vendre le véhicule à un prix légèrement supérieur pour couvrir les frais d’assurance.
Les collaborateurs revendent leur véhicule apres 6 mois pour en racheter un nouveau.
Sur un an cela permet de ne pas avoir de perte ou peux si revente difficile.
Bien sur il existe le risque de l’accident, des rayures,…

DDtee a écrit :

Le vendeur est-il compétent, sérieux pour faire les travaux de rénovation ? N’a t-il pas intérêt à bâcler l’affaire pour se débarrasser de son bien en vente depuis un an ?

A priori ça serait l’assurance qui prendrait en charge les travaux de peinture suite aux dégradations par le locataire expulsé.
Cet élément est à prendre en compte car je n’ai pas vu cet appartement (sous scellé).
Il est possible qu’une rénovation soit nécessaire.

DDtee a écrit :

Le questionnement principal est celui du marché locatif dans une petite commune de 6000 âmes. Quel est-il ? Vérifiez quantitatif ET qualitatif. C’est la première question à laquelle vous devez répondre. L’annonce fictive est effectivement une bonne solution mais enquêtez aussi sur place auprès des commerçants, agences immobilières…
Que se passe t-il si l’agence intérim s’en va ? A mon avis c’est le plus gros risque… louer un commerce dans une petite ville n’est pas facile ! Y a-t-il des commerces libres en ville ?
Il me semble que ce risque à 10% brut est sous évalué…

Tout à fait d’accord avec vous, l’agence d’intérim passe une fois tous les quinze jours.
Cela signifie que l’activité est faible mais pourquoi loue-t-elle depuis 9 ans ?
Deux locaux commerciaux sont vacants, l’activité parait faible (un restaurant, des banques, assurance, boucherie,…)
Je dois me renseigner plus sur cette ville pour être certain que la rentabilité est assurée sur du long terme.

Dernière modification par ludovic (10/01/2017 14h12)

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#9 11/01/2017 11h17 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Mon offre à 130k€ a été acceptée par le propriétaire.

L’appartement devrait être rénové d’ici fin janvier.

Est ce possible d’ajouter une clause dans le compromis de vente pour mettre une condition sur la remise en état et la location de l’appartement pour un montant de X euros avant la signature chez le notaire ?

Merci d’avance pour votre réponse

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#10 11/01/2017 11h20 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Si j’ai bien compris vous achetez un appartement sans l’avoir vu ?!?


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#11 11/01/2017 12h35 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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J’achète un immeuble en ayant vu les photos de l’appartement du dernier étage car il était encore sous scellé.

La condition sur la location de l’appartement permet d’avoir une garantie sur sa remise en état.

Est-il possible d’inclure ce type de clause ?

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#12 11/01/2017 13h20 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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ludovic a écrit :

Est ce possible d’ajouter une clause dans le compromis de vente pour mettre une condition sur la remise en état et la location de l’appartement pour un montant de X euros avant la signature chez le notaire ?

Oui, un compromis de vente est un contrat et on peut y mettre toutes les clauses que l’on veut pourvu qu’elles ne soient pas illégales et que les deux parties les acceptent.

Votre vendeur pourrait argumenter que vous introduisez une condition qui ne figurait pas dans votre offre.

Par ailleurs, j’attire votre attention sur le fait que le vendeur va louer à la première personne venue, sans condition de sérieux ni de ressources.

Or, une bonne gestion locative passe par la bonne sélection des locataires. L’expulsion du locataire précédent et les scellés le rappellent assez clairement, non ?

A votre place, je mettrais une clause sur la rénovation du bien, en décrivant précisément cette rénovation minimale.

Ainsi vous récupérez un bien rénové mais non loué, et c’est vous qui faites la sélection du locataire.

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#13 11/01/2017 13h49 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Effectivement je n’avais pas pensé à la sélection du locataire. C’est une étape importante.
Dans ce secteur en général les locataires touchent la CAF. Si elle est versée directement au propriétaire cela permet de réduire le risque d’impayé.

L’agent immobilier m’a indiqué que le vendeur avait acheté il y a 10 ans le bien 175 000 €.
Cela permet de confirmer qu’il s’agit d’une bonne affaire mais cela veut aussi dire que le marché est en baisse.

Dernière modification par ludovic (11/01/2017 13h53)

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#14 11/01/2017 15h00 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Savez vous pourquoi l’appartement est sous scellés ? J’espère qu’il ne s’agit pas d’un truc glauque genre meurtre etc, dans une ville de 6000 hab difficile ensuite de trouver un locataire…

Bernard2K à raison, clause dans le compromis sur la définition présise de la rénovation, par contre trouvez impérativement le locataire vous même !


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#15 11/01/2017 16h17 → Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance) (immeuble, investissement, rapport)

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Savez vous pourquoi l’appartement est sous scellés ? J’espère qu’il ne s’agit pas d’un truc glauque genre meurtre etc, dans une ville de 6000 hab difficile ensuite de trouver un locataire…!

Non heureusement, le locataire ne payait pas son loyer, une procédure d’expulsion a été mise en place.

Bernard2K à raison, clause dans le compromis sur la définition présise de la rénovation, par contre trouvez impérativement le locataire vous même !

Oui effectivement par contre cela peut rassurer la banque d’avoir un locataire pour augmenter la rentabilité et le cash flow ?

Dernière modification par ludovic (11/01/2017 16h30)

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