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#1 12/01/2017 22h52 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,
Fidèle lecteur, je me permet de vous soumettre un projet que nous étudions avec ma compagne, le bien est situé en Loire Atlantique (44), très proche de mon lieu de travail actuel.
Le vendeur, professionnel LMP souhaite vendre cause départ retraite

VOTRE PROFIL

- Couple salarié - 31 ans - 1 Enfant (Bientôt 2) - Environ 5K revenu net / mois
- RP fraîchement fini de payé le mois dernier

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Aucune
- Fiscales - Je pense avoir plutôt bien compris le statut LMNP
- Artisanales - Aucune
- Sociales - OK
- Temps disponible - OK étant donné la localisation du bien

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison Immeuble - 6 appartements (De 18 à 35m²)
- Année de construction - Maison transformé en "immeuble" en 2008 - Très propre
- Étage : 2
- Appartement tous loué en meublé à des étudiants
- Aucun Syndic / Aucune Copro
- Compteurs d’eau et d’électricité collectif (possibilité de mettre des individuel si besoin)
- Décoration moderne très propre
- Charges annuelles : 2100 TF

LOCALISATION DU BIEN

- 44
- Centre-ville - Proche Tram et Ecole
- Ville très populaire

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire (hors négo) : 480000 € (dont 10000 € de meubles (Mon estimation))
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Actuel 2600€ (hors charge)
- Rentabilté = 7%

- Travaux immédiats : Aucun

- Taxe foncière - 2100 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport - 0€
- Type de crédit amortissable
- Taux du crédit avec assurance - J’ai pris 1,65 % (Bon dossier meilleur taux)
- Durée du crédit : 23 ans
- Mensualité 2250€ Mois
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10 K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Positif : 250 € / Mois

MON RESSENTI

Sur le papier c’est une rentabilité qu’on trouve très rarement dans la ville en question et le bien est vraiment très propre

Ce qui me fait étudier l’affaire c’est que :

- Le bien est à côté de mon travail
- Rentabilité pas dégeulasse
- Fiscalité du LMNP

Qu’en pensez-vous ?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (13/01/2017 09h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 12/01/2017 23h09 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

480 000 € (dont 10000 € de meubles (Mon estimation))
loyer déjà pratiqué ou envisagé : Actuel 2600€ (hors charge)
Rentabilté = 7%

A mon avis, peu rentable !

2 600x12 / 480 000 = 6.5%
sans compter la TF, l’assurance PNO, les vacances locatives…

Je ne vois pas comment vous pouvez arriver à un CASH FLOW Positif de 250 € / Mois.
Avez-vous calculer la rentabilité nette ?

Cordialement,
Frédéric


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#3 12/01/2017 23h11 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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2600 loyer - 2350 mensualité = 350 € de cash-flow positif "brut"
moins TF moins PNO moins travaux d’entretien moins vacance locative moins CFE moins expert comptable = cashflow négatif.

Par ailleurs, durée de prêt de 23 ans pour du locatif, peu de banques acceptent.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2017 23h12)

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#4 13/01/2017 08h07 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Désolé Bernard, j’ai été plus rapide ;-)


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#5 13/01/2017 09h14 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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maxicool a écrit :

2 600x12 / 480 000 = 6.5%
sans compter la TF, l’assurance PNO, les vacances locatives…

Je ne vois pas comment vous pouvez arriver à un CASH FLOW Positif de 250 € / Mois.
Avez-vous calculer la rentabilité nette ?

Déjà qu’avec un rendement effectif de 9% brut, je ne suis pas à l’équilibre, mais alors avec un rendement de 6,5% supposé, ça me semble irréaliste.

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#6 13/01/2017 11h19 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je rejoins l’opinion des mes collègues sur une rentabilité faible et des calculs optimiste.

D’autre part vous indiquez 10K€ pour les meubles dans l’acte d’achat, cela semble très optimiste sauf si tout vient d’être refait et en haut de gamme.
En effet depuis 2/3 ans la doctrine fiscale/notariale veut que ceux-ci sont amortis sur 5 ans et exclusivement sur présentation de facture.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#7 13/01/2017 14h52 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Les calculs sont peut-être un peu optimiste mais je vois pas comment obtenir un rentabilité de 10% dans une ville comme Nantes à 150m d’un arrêt de Tram.
Ce que je vois, c’est que côté vacances locative ce sera très faible (30K de revenu global hors charges en moyenne sur les 5 dernières années) et la revente beaucoup plus facile qu’en campagne dans un bled de 5000 habitants (ou là effectivement pour 7% de rentabilité, je passe mon chemin)
Pour les 10K de meuble, je ne trouve pas celà exorbitant, ça fait une moyenne de 1500€ / logement tout équipé (Lit mezzanine, canapé, table, télé, cuisine équipé). Tout est quasiment neuf !

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#8 13/01/2017 15h00 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Comme déjà indiqué calculez la rentabilité nette après imposition, le résultat sera bien plus près du réel.
Entre un village de 5000 hab et une aire urbaine de + 900 000 hab, il y a peut être des villes intermédiaires… c’est vous qui voyez smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#9 13/01/2017 15h21 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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au delà de la rentabilité, c’est surtout le prix du ticket de 480K€ qui semble élevé par rapport à votre situation et au CF positif vraiment faible pour ce montant investit.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#10 13/01/2017 15h26 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Cédric44,
après un petit calcul rapide, le bien que vous évoquez vous donnera une rentabilité nette de 4,5% environ.
De plus, à quasiment 500K, vous avez intérêt à ne pas vous louper (et ne pas tomber sur une mauvaise surprise).
Cordialement.


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#11 13/01/2017 18h31 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Est-ce qu’une maison similaire dans le quartier vaut vraiment 480 k€ ?

J’ai l’impression que le vendeur vous vend un un loyer, une rentabilité. Loyer élevé qu’il a obtenu en organisant la colocation.

La question est donc : pourriez-vous partir d’une maison à 300 k€ et faire de même ?

C’est le problème avec les vendeurs qui ont déjà optimisé le revenu, que ce soit par du meublé saisonnier, ou de la coloc : ils vendent cher parce qu’ils vendent un loyer.

Est-ce que ce côté "clé en mains quitte à payer cher" vous convient, ou bien êtes-vous prêt à vous retrousser les manches pour un prendre un bien lambda et l’optimiser comme il l’a fait ?

Dites-vous bien qu’un vendeur LMP qui prend sa retraite est un vieux loup de l’immobilier. Vous, vous êtes débutant. N’espérez pas trop avoir une négociation favorable avec un tel vieux renard…

Sinon, un point que personne n’a soulevé : la maison n’est probablement pas divisée en lots, c’est à dire qu’il y a bien 6 appartements physiques mais que le cadastre ne compte qu’un seul lot. Ca peut poser divers problèmes par la suite (faites une recherche sur le forum, sujet débattu longuement et à plusieurs reprises).

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#12 13/01/2017 20h37 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Premier souci a résoudre est celui des compteurs électriques. .. Non?

Pour la rentabilité, misez 10% net minimum et calculez le prix de vente correspondant. Proposez au propriétaire votre ’business plan’  (vous N’êtes pas obligé de dire toute la vérité. ..)

Oubliez que l’immeuble est à côté de votre travail. Et si vous changez de travail?

Plus vous passez de temps à retourner le problème dans tous les sens, plus vous vous confortez  en vous disant que c’est le bon choix, alors que c’est faux.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#13 14/01/2017 12h20 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Le ticket d’entré vous semble élevé par rapport à ma situation ? Je vais essayer de trouvé le prix moyen du m2 dans le quartier et voir si effectivement il ne me vend pas une rentabilté. Dans tous les cas je ne comptais pas faire une proposition au prix affiché. En tout cas c’est toujours bien d’avoir des avis extérieur. Pour les compteurs c’est vraiment un problème ? Un découpage par lot à la revente me semble compliqué, ce type de bien ne s’adresse qu’au investisseur.

Édit : dans le quartier on est à 2500e du m2 ce qui revient à 425k€. Donc effectivement c’est un peu cher

Dernière modification par cedric44 (14/01/2017 12h31)

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#14 14/01/2017 12h58 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Pour les compteurs :
Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

En résumé, il est doublement illégal de louer sans compteurs individuels :
- tout client a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Ca s’applique à toute location (hors location saisonnière où c’est bien sûr le bailleur qui prend l’abonnement électrique).
- l’électricité des parties privatives ne fait pas partie des charges récupérables, énumérées limitativement par décret. Donc le bailleur n’a en principe pas le droit de refacturer dans les charges (même au forfait) l’électricité des appartements.

Cet immeuble est un peu "au milieu du gué" :
- la loi ALUR impose qu’en colocation avec baux séparés, chaque "chambre" soit considérée  comme un logement qui doit donc faire 14 m² minimum (et probablement : avoir au moins un point d’eau). Cf. Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
Les "appartements" font 18 m² minimum ; j’espère qu’ils ont chacun au moins un point d’eau. L’immeuble est donc conforme sur ce point.

- le fait qu’il ne soit (probablement) pas divisé en lots et qu’il n’y ait qu’un compteur d’électricité collectif est non conforme à la loi, en revanche. Ca peut fonctionner très bien pendant des années mais ça peut finir par vous poser des problèmes par la suite.

Je pense que vous devriez approfondir les questions suivantes :
1) déjà, s’agit bien de baux séparés ? Il paraît peu probable que le bailleur ait fait un seul bail pour toute la maison avec un loyer global de 2600 €, mais bon, vous n’avez pas précisé ce point jusqu’à présent.
2) si c’est bien en baux séparés, est-ce que l’immeuble est divisé en lots au cadastre ?
3) Si la réponse au 2) est non, évaluer la possibilité de le diviser :
- de manière pratique, est-ce que les appartements sont vraiment indépendants les uns des autres ? Est-ce qu’ils ont tous une salle d’eau avec WC par exemple ? Constituer des "lots" qui n’auraient pas chacun leur WC n’est pas une bonne idée…
- quels sont les obligations du PLU en cas de division d’immeuble, et notamment l’obligation de créer des places de parking ?

Approfondir cette possibilité sert à plusieurs choses :
1) évaluer la faisabilité de la division, donc aussi de la pose de compteurs
2) si c’est faisable sans vous ruiner, envisager de pouvoir revendre à la découpe d’ici quelques années, ce qui devrait vous apporter une bonne plus-value
3) vous fournir des arguments dans la négociation du prix !

Le "piège" dans lequel se retrouvent de nombreuses personnes qui veulent diviser un immeuble est le suivant :
Pour diviser, besoin d’un PC. Pour le PC, besoin de créer des places de stationnement selon le PLU. Or, pas de place de stationnements possibles, donc division impossible. Donc aussi, impossible d’ouvrir plusieurs compteurs électriques.

En gros, c’est une division "pragmatique" qui a été réalisée mais pas une division légale, à plusieurs points de vue :
- urbanisme ;
- non respect de la loi qui dit que chaque client doit pouvoir choisir son fournisseur ;
- récupération des charges d’électricité des parties privatives alors que cette charge n’est pas récupérable.

Votre bailleur LMP a tiré le maximum de ce qu’il pouvait tirer de son immeuble, mais de façon un peu cavalière… Racheter un tel immeuble "au milieu du gué" à un prix élevé au seul motif que les loyer sont élevés n’est pas vraiment un bon investissement pour l’avenir.

Après, je ne joue au "père la morale", en disant : "louer sans compteurs individuels, c’est mal !". Ce n’est pas une question morale ! Le bailleur actuel loue comme ça, vous pouvez racheter et continuer à louer comme ça pendant des années, ça ne me choque pas et vous avez même ma bénédiction.

Non, si j’en parle, c’est parce que :
- acheter un immeuble qui a une division de facto mais pas actée fait que vous seriez dans une position illégale en tant que bailleur et vous expose à des risques. Cela dit, vous ne seriez ni le premier ni le dernier ! A vous d’évaluer ces risques et de voir si vous pouvez vivre avec.
- parce que cette division probablement pas actée peut être un argument de négociation avec le vendeur.

Donc, tout ce que je fais, c’est vous alerter pour que vous puissiez ensuite décider en toute connaissance de cause. Certains pourraient penser qu’il vaut mieux ne pas tout savoir, sinon on ne fait plus rien. Je ne raisonne pas comme cela : avant d’investir 480 k€ dans un bien, je pense qu’il vaut mieux être informé de tous les tenants et aboutissants. Si, dûment informé, vous vous dites que de très nombreux bailleurs procèdent ainsi et que ça ne vous dérange pas d’être un de plus, alors tant mieux pour vous ! Vous aurez en tout cas pris une décision éclairée.

C’est aussi pour toutes ces raisons que je vous disais : est-ce possible d’acheter une maison à 300 k€ et de faire de même ? Car si mes hypothèses sont justes (immeuble non divisé et baux multiples), le vendeur vous vend une rentabilité alors qu’elle repose sur une division pas vraiment légale… Tant qu’à être dans l’illégalité, ne pouvez-vous pas reproduire la même recette, tout en payant moins cher à l’achat ?
Je dois avouer que j’ai pas mal approfondi la possibilité d’acheter une villa, de la diviser, et de louer en meublé. Je trouvais sympathique l’idée de faire une sorte de petit immeuble en faisant profiter les locataires des avantages d’un villa : jardin, terrasse, barbecue, voire piscine. Mais les biens sont tellement chers par chez moi qu’une fois tout calculé sur plusieurs cas bien précis, je n’ai jamais trouvé de projet suffisamment rentable.

PS : vous savez, le forum est une vraie mine d’or. Vous posez la question sur les compteurs, mais vous auriez tout aussi bien pu faire une recherche sur le forum et trouver les infos par vous-même. Utilisez les mots-clés dans le champ de recherche en haut à droite, et vous trouverez plein d’infos intéressantes. J’ai fait la recherche à votre place sur l’électricité, puis sur l’application de la loi ALUR, et je vous ai donné les liens. Maintenant, à vous de bosser un peu. Si par exemple vous voulez savoir comment vérifier si l’immeuble est divisé en lots au cadastre, tapez "comment savoir division" et vous trouverez les infos nécessaires dès le premier résultat ! Bonnes recherches, bonnes lectures et bonnes cogitations !

EDIT : certains bailleurs font d’ailleurs volontairement des baux "courte durée" pour éviter de se retrouver sous le coup d’un bail pour une résidence principale, bien plus protectrice du locataire même en meublé. Ce cas devrait vous intéresser : Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (ça fait donc maintenant la 3e recherche que je fais tout exprès pour vous dans ce message, afin de vous donner directement le lien adéquat : à votre tour si vous voulez approfondir !)

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2017 13h21)

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#15 14/01/2017 18h22 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci Bernard2K pour cette longue analyse.

J’ai demandé au propriétaire actuel, la division de la maison en 6 lots à bien été déclaré au cadastre.

Chaque logement possède également une douche et un WC.

Information que je n’avais pas, la CFE s’élève à 315€.

En clair, TF + CFE = 2500€ de charges au total

Il reste la partie compta (250€) que je trouve négligeable personnellement.

Je ne veux pas faire de PUB mais est-ce que quelqu’un utilise les services du site LMNP & LMP 2016 | Fiscalité et déclaration des revenus 2015 | Je déclare mon meublé ?

Rentabilité net donc 30k - 2,5K (charges) = 27500 / 480000 = 5,7% net avant impôts.

J’ai étudié la possibilité de faire cette division par moi même (même si la motivation n’y est pas vraiment), clairement ce n’est pas tenable.

Une simple recherche sur LBC Nantes / Maison / 150m² mini / Prix max 350K€ => 3 réponses

Cette ville est devenu très attractive et chère !

Un prix autour des 420K (FNI), la rentabilité grimpe à 6,5%

Si je refais une simule, 420K sur 22 ans => 2015€ / mois le CF grimpe à 550€ / mois, ce qui paye les charges + IR (simulation faite au régime réel qui les ferait augmenter de 2700€)

Ce ne sera donc pas plus de 400K pour la propal si nous nous décidons à en faire une.

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#16 16/01/2017 16h30 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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A votre place, je vérifierai quand même pour la division au cadastre.

Si c’est déjà divisé, c’est un bon point :
- possibilité de faire poser des compteurs électriques par appartement (vérifier quand même la faisabilité technique et le coût !)
- possibilité de revendre à la découpe.

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#17 25/01/2017 14h09 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour Cédric,

Pour moi cet investissement ne vaut pas le coup au prix proposé et  n’est pas rentable.
Ma simulation, basée sur une acquisition en SCI IS donc 15% d’IS, me donne un déficit moyen de 6000 € / an.
En clair, il faut réinjecter 500€ tous les mois pour maintenir cet investissement et je ne parle pas des soucis qui arriveront inévitablemernt.

Nantes est devenu beaucoup trop cher et les vendeurs en profitent.
Je vois que dans la discussion on évoque le prix au m2; cela peut donner une indication mais quand on investit dans un immeuble de rapport c’est pour la rentabilité sinon pour moi il faut passer son chemin.
Enfin c’est mon approche et après avoir déjà investit dans un immeuble je n’en démord pas.

Cédric, je suis nantais et j’ai visité ce bien :-) enfin je suis pratiquement sur que c’est le même !
Je ne donnerai pas suite.
Selon mes règles le prix pour obtenir une rentabilité correcte est de 320 K€.
Bien entendu, je ne pense pas qu’il aille jusqu’à ce prix; de plus comme c’est le propriétaire qui vend en direct et qui a fait tous les travaux dans cette maison (car on parle d’immeuble mais c’est une maison aménagée). je pense qu’il y a trop d’émotionnel et il ne baissera pas.
Cela dit tant qu’il y a des gens pour acheter pourquoi il s’en priverait.

Pour moi, passes ton chemin.

Sinon, pas de souci pour se rencontrer sur Nantes; toujours intéressant de rencontrer d’autres investisseurs.

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#18 26/01/2017 17h43 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour pemen,

Peut-être l’avions nous visité ensemble, il y avait un couple avec moi quand je l’ai visité :-).

Car effectivement à la vu de ce que vous dites c’est bien le même smile

J’ai fais une propal à 390k€ (sans savoir si j’allais vraiment aller au bout mais simplement pour voir si

déjà il était capable de baisser son prix) qui a été refusé et l’immeuble est maintenant vendu je pense

(annonce désactivée sur LBC).

Nantes est devenue chère mais c’est une ville qui reste très attractive, une rentabilité de 7% net me

suffirait.

Pas de souci pour se voir sur Nantes et discuter investissement :-)

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#19 26/01/2017 19h44 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Oui je pense que c’était nous :-)

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