Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Sondage

#651 31/01/2024 19h22

#652 31/01/2024 19h50

#653 31/01/2024 19h54

#654 02/02/2024 10h35

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#665 06/02/2024 11h34

#666 06/02/2024 12h34

#667 13/02/2024 08h21

#668 13/02/2024 10h53

[+1] #669 13/02/2024 15h39

[+1] #670 15/02/2024 21h41

#671 15/02/2024 23h07

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#673 16/02/2024 12h25

#674 16/02/2024 16h22

#675 19/02/2024 12h55

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

debcos, le 31/01/2024 a écrit :

Balder a écrit :

Asn540, le 31/01/2024 a écrit :

Greyna, le 02/02/2024 a écrit :

Balder a écrit :

Asn540, le 31/01/2024 a écrit :

AloneInKyoto a écrit :

Manarea a écrit :

Manarea · #651

Toujours rien reçu pour le T4 : entre les dividendes qui arrivent en retard et l’espace internet qui est désormais gelé, tout ceci n’est pas tres sérieux.

debcos · #652

Bonsoir,
pour ma part toujours pas de T4 et rien dans l’espace associés

Flexi · #653

Tout à fait, T4 !

Balder · #654

debcos, le 31/01/2024 a écrit :
Bonsoir,
pour ma part toujours pas de T4 et rien dans l’espace associés

La même…
tout cela fait assez "léger" et approximatif quand on ne gère que des règlements trimestriels…
Et pourrait traduire une certaine forme de mépris du client associé..

Hewson · #655

Bonjour,

J’ai sollicité le service client concernant le retard de versement des dividendes. Il m’a été expliqué que le retard était lié au basculement de la gestion de La Française vers Euryale et que les loyers devraient être perçus… en début de semaine prochaine !

Espérons que nous ne ferons pas le même constat pour les dividendes T1 en avril…

Balder · #656

Bonjour,

La même réponse m’a été adressée lorsque j’ai interrogé Euryale sur le retard constaté dans leur versement le trimestre dernier…

AigleRoyal · #657

Je viens d’avoir Euryale :
Ils attendent une validation en lien avec l’ancien gestionnaire service client (j’imagine La Française) mais ça devrait intervenir aujourd’hui ou lundi.
Pour info, le versement sera le même qu’au T3 2023 à savoir 2€22/part.

Greyna · #658

Balder a écrit :
Bonjour,

La même réponse m’a été adressée lorsque j’ai interrogé Euryale sur le retard constaté dans leur versement le trimestre dernier…

Ca fait combien de temps qu’ils ont repris la gestion en main ? Un an ? Et depuis tout ce temps, c’est toujours la même excuse qui revient…

PyT25VC · #659

Asn540, le 31/01/2024 a écrit :
Est ce que quelqu’un qui dispose de cette SCPI en AV Spirica a perçu la distribution de plus value de cession du 28 décembre ? Sur trois contrats détenus chez Spirica, aucun ne l’a perçue …

Jamais vu de trace de cette plus value de cession de décembre, j’ai posé la question par mail.
Versement ce jour via Spirica du T4 2023 (2,22€ par part).

Balder · #660

Greyna, le 02/02/2024 a écrit :
Balder a écrit :
Bonjour,

La même réponse m’a été adressée lorsque j’ai interrogé Euryale sur le retard constaté dans leur versement le trimestre dernier…
Ca fait combien de temps qu’ils ont repris la gestion en main ? Un an ? Et depuis tout ce temps, c’est toujours la même excuse qui revient…

Euryale, suite: ne constatant pas de virement ce matin sur mon compte bancaire, j’appelle le service Clients d’Euryale qui, s’excusant platement, m’a apporté les explications suivantes:

- les virements T4 2023 seront réalisés très prochainement et devraient apparaître sur le compte des associés pour la fin de semaine ..donc vers le 9 février
- à la question: porque? Réponse: ce retard provient du Commissariat aux Comptes qui doit finaliser certaines opérations comptables ( sic)liées à la fin de l’exercice
- remarque: en quoi le versement des dividendes T4 2023 pose t-il problème par rapport à une analyse des comptes pre bilancielle? Qu’adviendra t’il donc du règlement du T1 2024!
- à la question: porque un extranet qui ne fonctionne pas avec un gel au mois de décembre 2023?
Réponse: il devrait fonctionner pour la mi février.

That’s all folks.

Geronimo · #661

remarque: en quoi le versement des dividendes T4 2023 pose t-il problème par rapport à une analyse des comptes pre bilancielle?

Car le T4 étant le solde, il doit être calé sur les montants effectivement distribuables.

Fabipm · #662

Bonjour,

T4 reçu ce jour de mon côté (le 6, comme pour le T3). Les ordres de virement ont dû être passés hier.

Bonne réception des fonds à tous.

debcos · #663

Bonjour,
idem reçu ce matin le T4.

Geronimo · #664

Idem reçu, et également un mail d’excuse (envoyé à tous a priori puisque je ne les avais pas contactés).
Faute excusée à moitié pardonnée…

Dernière modification par Geronimo (06/02/2024 11h12)

Balder · #665

Idem reçu ce jour et avec un courriel d’excuses évoquant "un problème technique".

Schweizer · #666

Et… ce sont les mêmes montants bruts que T2 et T3. Tout ce suspense pour ça !

AloneInKyoto · #667

Asn540, le 31/01/2024 a écrit :
Est ce que quelqu’un qui dispose de cette SCPI en AV Spirica a perçu la distribution de plus value de cession du 28 décembre ? Sur trois contrats détenus chez Spirica, aucun ne l’a perçue …

Vu depuis ce matin l’équivalent de 0,31 € par part sur une AV Spirica présentés comme "revenus exceptionnels".

Asn540 · #668

AloneInKyoto a écrit :
Vu depuis ce matin l’équivalent de 0,31 € par part sur une AV Spirica présentés comme "revenus exceptionnels".

Oui ils ont été versés avec une date de valeur au 2/1/2024. Ils sont à un moment apparus avec une date de valeur au 28/12 (ce qui correspond à la date réelle de versement de la PV) avant d’être annulés (visible dans l’historique de MeilleurTaux Placement qui effectue une photo chaque jour des opérations). Verser un montant sur le fonds euro avec une date de valeur rétroactive alors que la participation aux bénéfices du fonds euros a déjà été calculée et distribuée, quelqu’un chez Spirica a dû se rendre compte que ça ouvrait la voie à contestation. La solution choisie d’une date de valeur au 2/1/24 est donc assez élégante.

cedREIM · #669

Tout cela montre bien, comme cela a déjà été dit et répété sur ce forum, qu’il n’y a aucun versement en AV, juste une interface qui reflète, avec plus ou moins de rapidité, plus ou moins de précision, la performance du sous-jacent de l’unité de compte.

Manarea · #670

Le bulletin T4 est sorti ici.

Taux de distribution brut de 5,1%. La collecte demeure massive, ce qui interroge sur la capacité à la déployer dans de bonnes conditions: le rendement brut à l’achat 2023 est de 5,42%, ce qui fait craindre une baisse du taux de distribution à terme comme ce rendement se rapproche du taux de distribution.

Pas de problèmes de liquidité contrairement à d’autres SCPI.

Presque 2% des surfaces ont été libérées au dernier trimestre ce qui me semble assez matériel.

Aucun mot d’excuse sur les problèmes récents (dividendes retardés, espace client non fonctionnel): avec les niveaux de collecte et de frais de gestion, c’est presque indécent qu’Euryale n’offre pas un service parfait.

Dernière modification par Manarea (15/02/2024 21h58)

Sisco2117 · #671

Manarea a écrit :
Taux de distribution brut de 5,1%. La collecte demeure massive, ce qui interroge sur la capacité à la déployer dans de bonnes conditions: le rendement brut à l’achat 2023 est de 5,42%, ce qui fait craindre une baisse du taux de distribution à terme comme ce rendement se rapproche du taux de distribution.

Vous faites erreur dans votre analyse.
En effet, en 2022 (Cf. BT T4 2022) le rendement brut à l’achat 2022 était de 5,01%. Donc, en 2023 ce rendement augmente et s’éloigne donc du taux de distribution (d’autant plus que celui-ci baisse légèrement).

Par contre ce qui m’interroge c’est plutôt la forte augmentation des surfaces vacantes qui passe en 1 an de 16 900 m² à 37 800 m² alors que de janvier 2022 à juin 2023 cette donnée était stable à environ 15 000 m².
Idem concernant la donnée loyers quittançables - quittancés qui double entre T4 2022 et T4 2023.

Par contre le TOF est quasi identique sur cette même période.

Manarea · #672

Je ne pense pas faire une erreur d’analyse.

Ce n’est pas parce que le rendement à l’acquisition en 2023 est meilleur qu’en 2022 que le faible écart n’est pas un sujet

D’abord, il est normal que le rendement à l’achat ce soit amélioré par rapport à la moyenne 2022 compte tenu de la hausse des taux sans risque depuis le S2 2022, qui entraîne une augmentation en valeur absolue de la prime de risque sur les actifs, dont les actifs immobiliers.

Ensuite, plus la collecte augmente en valeur absolue, plus il est difficile de trouver des biens rentables sur le marché: c’est la raison pour laquelle les jeunes SCPI performent aujourd’hui mieux que leurs ainées. Or, je constate que la hausse du rendement des achats immobiliers de 0.4% est plus faible que la hausse de l’OAT entre sa moyenne 2022 et sa moyenne 2023, ce qui devrait nous inquiéter (il y a une destruction de valeur).

Enfin, avec un spread de seulement 0.3% entre le rendement des actifs acquis et le taux de distribution (soit moins de 10% en valeur absolue), nous devrions nous inquiéter que le poids des charges générales (dont les intérêts d’emprunts) et les commissions sur les loyers (8.4% TTC) excédent ce spread (ce qui est très certainement le cas pour ces nouveaux actifs). Autrement dit, les investissements réalisés aujourd’hui ne couvrent notionellement pas leur quote-part de dividende au taux de distribution actuel, qui se maintient grâce à la rentabilité supérieure du stock d’immeubles historiques (voir les bulletins trimstriels de 2016 avec des immeubles donnant du 7-8%) et aux distributions de plus-values. A terme, plus la collecte augmentera, plus elle diluera ce stock historique. Cela impliquera une baisse mécanique du taux de distribution qui ne pourra qu’être partiellement compensée par la cession d’actifs historiques et la distribution des plus-values (qui n’est qu’un pis-aller car la portion du prix de cession qui ne correspond pas à de la plus-value est réinvestie au taux de rendement actuel).

Par conséquent, sauf réduction nette de la collecte (ce à quoi Euryale n’a pas d’intérêts) ou investissements plus agressifs (ce qui me semble nécessiter une vraie gestion opportuniste avec des équipes locales bien au fait de leur marché comme chez Corum), je suis assez convaincu que la rentabilité va décroître au cours des deux-trois prochaines années pour arriver autour de 4,5% de taux de distribution, en ligne avec la moyenne des autres SCPI.

CaptainCupcake · #673

Vous touchez du doigt le problème des SCPI thématiques, enfermées dans leur niche. Or, quand on collecte trop dans un marché étroit, ça finit toujours mal.
Le problème, c’est que vendre de la thématique est bien sûr plus facile que vendre un style de gestion, qui requiert une plus grande confiance dans le gérant.

Tactiquement, Euryale a tout intérêt à collecter massivement cette année pour reluer sa perf. Les taux se sont très, très, détendus en Allemagne et en Italie sur la santé (on se demande d’ailleurs pourquoi cette détente n’a pas d’influence sur leurs valeurs d’expertise, mais c’est une autre histoire).
Problème, son TD est descendu trop bas pour continuer d’intéresser, et les déboires de Primovie ne peuvent que la contaminer.

Manarea · #674

Oui, vous avez complètement raison.

Les SCPI qui vont tirer leur épingle du jeu dans la période actuelle sont (x) les SCPI récemment lancées pour lesquelles la collecte est encore faible et est principalement investie à des taux de rendements élevés que permettent certains achats sur des surfaces moyennes dans des gammes de prix moyennes et (y) les grosses SCPI qui ont été mesurées sur la collecte ces dernières années et qui ont réouvert les vannes depuis 18 mois, créant ainsi un probable fort effet relutif (je pense à Corum par exemple)

Dernière modification par Manarea (16/02/2024 16h33)

debcos · #675

Bonjour,
Je viens de recevoir un mail d’Euryale à propos du nouvel extranet avec demande de fournir mon n° de téléphone.
Avez-vous reçu le mail aussi ?

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