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[+2]    #1 14/07/2010 22h54 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonsoir,

Pour ma part, je ne m’intéresse qu’aux foncières françaises ayant adopté le régime fiscal SIIC 4.

La raison en est simple : logées dans deux plans d’épargne en actions de plus de huit ans, elles me génèrent un revenu annuel régulier que je peux appréhender sans impôts.

C’est un véritable paradis fiscal sur les terres de France…

=>Il n’y a pas d’impôt au niveau de la société (exonération d’impôt sur les sociétés lié au régime SIIC 4)
=> ni aucun impôt au niveau de la personne physique (exonération d’impôt sur le revenu après huit ans + possibilité de faire des retraits sans cloture de l’enveloppe fiscale).

Seule les contributions sociales sont dues (12,10%) à hauteur de la part de bénéfice contenue dans chaque retrait (le prélèvement est donc assez faible, rapporté au montant du retrait).

A mes yeux, et dans une optique de rente à long terme, la taille et le flottant n’a pas d’importance. Je ne m’attache qu’à la qualité de l’affaire rapportée à son prix d’achat. Peu importe qu’elle soit petite ou grosse, liquide ou pas.

Voici mes deux plus grosses lignes :

ARGAN : une foncière "pur player" de l’immobilier logistique. Une affaire exceptionnelle pour sa croissance et la qualité de sa gestion. Un portefeuille occupé à 100% aux loyers sécurisé pour les 6 prochaines années. Une rentabilité des capitaux propres exceptionnelle pour une foncière… Un dividende en augmentation rapide. Pas de covenant sur une dette exclusivement amortissable.

SELECTIRENTE : une foncière spécialisée dans les commerces de centre ville (pieds d’immeubles). Une foncière en croissance rapide. La gestion est confiée à SOFIDY, gestionnaire très réputé de SCPI de murs de magasins. Un dividende en augmentation rapide. Pas de covenant sur une dette exclusivement amortissable.

Puis viennent ensuite : Silic (en croissance régulière depuis 15 ans), Société de la Tour eiffel (que j’ai pu avoir pour une bouchée de pain en 2009) et klemurs (idem).

elles offrent un dividende appréciable sans aucun frottement fiscal.

Mots-clés : foncière cotée, siic

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[+2]    #2 05/10/2010 07h50 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Banni
Réputation :   579 

Deux réponses partelles à vos questions:

- LTV: 72,7%.FAUX. C’est presque 76%. Il faut toujours recalculer soi même l’ANR par action, le cash flow courant par action et le LTV, car de nombreuses foncières, pas forcément par malhonnêteté, les calculent d’une manière trop flatteuse.
Le problème vient du fait que l’ANR par action, le cash flow courant par action et le LTV n’ont pas de définition standardisée.

Quelques points à vérifier non exhaustif):
- utiliser toujours la valeur hors droit  et non droit inclus du patrimoine immobilier
- rajouter à l’endettement financier net la dette d’exit tax et aussi toutes les dettes que les sociétés font semblant d’assimiler à de l’equity et excluent donc à tort (ex: TSDI chez Affine, prêt actionnaire chez Affiparis ou Klémurs, etc.)
- n’inclure dans le cash flow que les éléments vraiment récurrents et exclure les plus ou moins values de cession et les charges ou produits de mark to market des actifs immobiliers
- pour l’ANR, inclure aussi le mark to market de la dette et de ses instruments financiers de couverture
- pour les calculs par action, s’assurer qu’on raisonne sur le bon nombre d’actions, c’est-à-dire sur le capital entièrement dilué (impact des OC, BSA, stock options, actions gratuites, …) Foncière de Paris France ne le fait pas par exemple, ce qui fait que son ANR par action publié est trop élevé.

- quand la société a, en plus de son activité de foncière, une autre activité (promotion chez Altarea, gestion d’actifs chez Paref, ..) regarder comment la valeur de cette autre activité a été calculée (valeur comptable? multiple d’Ebit ou d’Ebitda, …). Parfois cette autre activité est sur-évaluée ( ou bonne surprise, sous-évaluée par excès de prudence).

- quand l’actif immobilier comporte des usufruits temporaires (Paref, Selectirente, …), bien noter que cela surévalue le cash flow par action. A moyen terme, l’usufruit va s’éteindre et le cash flow va baisser. En tenir compte dans les comparaisons entre foncières, etc.

- quand une foncière a une partcipation minoritaire (donc non consolidée) dans une autre foncière, comment cette participation a été évaluée? avec ou sans décote sur l’ANR de cette autre foncière? avec ou sans décote sur le cours de bourse de cette autre foncière (il est rare que cette autre foncière ait un cours égal à son ANR)

- etc.

Dernier point, spécifique à Argan: la problématique d’Argan n’est pas son cash flow actuel, qui est excellent et sécurisé sur environ 6 ans. C’est ce que vaudront ses entrepôts dans 6-8 ans, à l’issue de la durée ferme des baux actuels. Vont-ils garder l’essentiel de leur valeur actuelle ou vont-ils se déprécier fortement car actifs devenus de seconde main et plus aux futures normes et aux futurs goûts des utilisateurs, qu’on ne connait pas encore. Et avec quelle décote par rapport aux loyers actuels vont-ils se relouer: la fourchette des estimations est large: -10% seulement en euro constant pour les plus optimistes, -45% pour les plus pessimistes.

En tout cas, les entrepôts en banlieue d’Argan se déprécient avec le temps à la fois par obsolescence technique et par absence d’effet rareté de l’emplacement, alors que des immeubles haussmanniens en centre ville et très bien situés en principe gardent leur valeur. Mais ils rapportent un cash flow moindre. Après, il faut faire son choix, en sachant que l’avenir n’est jamais totalement prévisible.

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[+2]    #3 29/11/2011 20h28 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Modérateur
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Ce n’est pas seulement la rançon de la liquidité, c’est aussi en relation avec le levier de crédit qui est assez important pour la plupart des SIIC (et qui rajoute une composante "financière" non négligeable aux SIIC).
Ce levier de crédit n’est généralement pas exactement comparable à celui d’un particulier qui emprunte un  montant pour financier un bien, dispose d’un revenu récurent pour rembourser ses échéances, et prévoit en général de conserver ce bien longtemps, et souvent de l’occuper soi-même. Les SIIC peuvent avoir besoin de refinancer leurs dettes, n’envisage pas forcément de la rembourser complètement un jour, et sont pas mal dépendant du bon paiement des loyers (comme les bailleurs).   

En plus, les SIIC auront sans doute tendance à sur-réagir dans pas mal de situations, comme bien d’autres actions d’entreprises cotées sur le marché, car leurs cours reflètent les anticipations futures, souvent bien plus fluctuantes que la réalité présente. L’existence d’options sur ces titres peut aussi augmenter la volatilité.

Les frottements importants (frais) à l’achat ou à la vente de SCPI, comme pour l’immobilier physique, limitent ces sur-réactions. Personne ne songerait à vendre/acheter parce que l’anticipation future de la valeur d’un bien varie de 5% ou 8%… s’il doit payer des frais de 7% ou 10%.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #4 07/08/2013 15h27 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je dois dire ne pas avoir en très haute estime les opinions d’achat/vente d’Investir ou du Revenu…

https://www.devenir-rentier.fr/images/sized/images/investir/2010_06_28/oreal_2-427x339.gif

https://www.devenir-rentier.fr/images/sized/images/investir/2010_06_28/oreal_1-560x378.gif

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[+2]    #5 15/06/2016 15h15 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Juillet a écrit :

Selon les données financières sur Zonebourse, Icade s’endette pour verser son dividende, 134% de ratio en 2016. Je ne suis pas du tout à l’aise avec ça, ce qui me fait systématiquement écarter ce type de sociétés. De telles pratiques peuvent-elles être pérennes ?

Je n’ai pas d’avis sur Icade, mais de manière générale, le ratio de distribution calculé sur le résultat net peut être trompeur pour les foncières (préférez l’AFFO, cf. newsletter #100). Ce n’est, de plus, par nécessairement alarmant que le ratio de distribution sur AFFO soit supérieur à 100. Il y a des situations spéciales qui le justifient. Par exemple, lorsqu’il y a des plus-values de cession à distribuer, des biens en court de restructuration qui boosteront l’AFFO d’ici quelques mois, etc. A vérifier au cas par cas.

Encore une fois, je n’ai pas d’avis sur Icade, si ce n’est qu’il s’agit d’une relativement grosse cap (4,4 milliards), très différente de Paref (70 petits millions).

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[+6]    #6 16/02/2017 20h28 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Si on s’intéresse aux "grandes foncières", au sens où faisant partie de l’indice SBF120,
elle sont au nombre de 6 dont 5 ont publié leurs résultats 2016, que j’ai résumé dans leur files respectives :
Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne
Klépierre : acteur majeur de l’immobilier de centres commerciaux en Europe
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Icade : une foncière française de bureau et de santé
Mercialys : foncière française de galeries commerciales
Il en manque une ! C’est GECINA, il faudra patienter jusqu’au 23 février pour les résultats.

Question pour un admin : pourquoi Foncière des Régions est-elle dans la section "Actions" et pas "Foncières cotées" comme les autres ? (Edit Ledep: Voilà qui est fait)

Les résultats annuels publiés à ce jour disent tous les mêmes choses :
. hausse des résultats FFO
. progression de l’ANR.
Les foncières ont souvent profité des taux bas pour se refinancer : le coût de la dette diminue, sa maturité s’allonge, parfois la dette diminue un peu.
En résumé, 2016 a été une bonne année pour les grandes foncières.

Une petite analyse perso pour chacune.

Unibail-Rodamco : de loin la plus grosse donc le patrimoine le plus diversifié.
Une qualité de gestion reconnue, mais cette qualité se paye assez cher.
Donc surcote et rendement un peu faible.
Mais il existe des produits dérivés sur la valeur, en particulier des bonus cappés qui permettent une stratégie de dopage du rendement.
Je n’achèterais que via des bonus cappés pour augmenter le rendement.

Klépierre : comme la précédente, la qualité se paye.
Pour éviter une surcote, et avoir un rendement correct (5 %),
je n’achèterais que sous 36 €

Foncière des Régions : contrairement à son nom est de plus en plus européenne.
Excellents résultats, de grandes ambitions pour 2017.
Je suis acheteur, si possible sous 77 €.

Icade : raconte une belle histoire avec des résultats en nette amélioration et une stratégie offensive.
Je suis acheteur, si possible sous 67 €.

Mercialys : les années précédentes très gros rendement, mais en baisse, et un objectif 2017 de baisse du FFO de 5 %.
Décevant !
Je conserve les actions acquises, peut-être vendeur à plus de 20, et acheteur dans les 17.

GECINA : pour l’instant je suis resté à lécart :
. rendement faible (4,2 %)
. les analystes ne l’apprécient pas, plutôt vendeurs qu’acheteurs
. tendance à la baisse du cours.
On lira quand même les résultats …

Pour étoffer mon portefeuille, je compte donc principalement sur :
Icade
Foncière des Régions.

Voilà pour les grandes foncières.
Mais il y a aussi les moyennes et les petites foncières. Elles peuvent avoir un intérêt, notamment spéculatif : voir OPA récente sur PAREF.

Par exemple on parle de Foncière Lyonnaise ici :
Société Foncière Lyonnaise : bureaux prime ds le QCA parisien
Elle a ses supporters sur le forum (stokes, Investir75) mais je ne fais pas partie du club.

Je préfère  ANF Immobilier :
Anf Immobilier
Aujourd’hui 21.16 EUR  +3.22% ; ne me demandez pas pourquoi, je ne sais pas.

Et d’autres encore (ALTAREA par exemple).
Mais il faut que j’en laisse pour vos commentaires …


Dif tor heh smusma

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[+3 / -1]    #7 18/02/2017 13h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour à tous,

                     Il existe des foncières qui prennent un soin particulier pour leurs actionnaires. Ce sont celles où les actionnaires et les managers sont confondus.

                     J’apprécie beaucoup Altarea car Mr Taravella a 47 % du capital et il distribue des remboursement sur capital donc sans prélèvement social ni impôt. Cela signifie que le 6,32 % obtenu est net net. Il sert souvent aux propriétaires à rembourser des prêts. Cela arrange aussi le petit porteur long terme comme moi qui conserve longtemps ses titres. Seul bemol elle surcote son ANR car elle a une activité de promotion en plus d’être une foncière. On profite ainsi de la création de valeur tout au long de la chaine.

                    J’apprécie aussi beaucoup Nexity car cette société utilise le même mécanisme et comme par hasard Mr Dinin et les managers ont une bonne partie du capital. Nexity est à la fois présent dans la gestion  (revenus récurrents), la promotion et la détention de biens immobiliers.
                   Le rendement est plus faible mais tout aussi net net.

Bien cordialement

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[+3]    #8 10/03/2017 11h11 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux

Le Revenu - Publié le 21/02/2017 à 14:42 a écrit :

L’immobilier vient d’enchaîner cinq ans de hausse en Bourse. À la clé, des valorisations devenues exigeantes. Entre l’espoir d’une reprise des loyers et le relèvement des taux d’intérêt, le potentiel paraît plus limité.


Des cours moins volatils en Bourse que la moyenne du marché, des résultats à l’abri des soubresauts de la con­jonc­ture économique immédiate, des actifs tangibles, dont cha­que investisseur peut mesurer la qualité, sans oublier un devoir statutaire de distribuer aux actionnaires chaque année 95% des résultats et 60% des plus-values dans les deux ans qui suivent une vente : les sociétés d’investissement immobilier cotées (Siic) ne manquent pas d’atouts pour un investisseur soucieux de disposer dans son portefeuille d’un solide socle de valeurs de rendement.

Pourtant, après plusieurs années de hausse ininterrompue, le secteur a connu en 2016 un coup d’arrêt avec un recul moyen de 10% des cours pour les foncières européennes. Et cet effritement se poursuit en 2017 (-4,7%). L’heure est aux interrogations, voire aux doutes.

Parenthèse enchantée

Le secteur a, il est vrai, vécu une sorte de parenthèse enchantée, alimentée par la faiblesse historique des taux d’intérêt. L’argent peu cher et abondant a tout d’abord permis de réduire le coût de la dette (1,6% seulement en 2016 pour le géant Unibail-Rodamco, 2,1% pour son challenger Klépierre). Selon certains, cette détente du prix du «carburant financier» explique à lui seul environ la moitié de l’amélioration moyenne des résultats nets récurrents des foncières ces deux dernières années.

Ensuite, cet argent bon marché a dopé la valeur des patrimoines. En encourageant les investisseurs institutionnels à acquérir des biens immobiliers, il a fait monter les niveaux de valorisation. Certains acceptent d’acheter au cœur de Paris des immeubles de bureaux qui rapportent moins de 4% brut. C’est encore une bonne affaire puis­que la dette d’État délivre quatre fois moins… Par le jeu des comparables, cette situation alimente la hausse des actifs nets réévalués des foncières.

Enfin, ces sociétés cotées apparaissent sous un jour flatteur en Bourse. Comment ne pas être séduit par les rendements annuels de 4 à 6% de leurs dividendes quand la dette sans ris­que rapporte moins de 1%…

Un danger pris au sérieux

Mais cette machine menace de se gripper avec l’amorce de la remontée des taux longs, qui pourrait renchérir le coût de la dette. Même si les grandes foncières ont pris soin de se couvrir par des produits financiers dérivés, le marché prend la menace au sérieux. C’est ce qui explique le repli du secteur de 9% depuis septembre dernier.

Un autre effet négatif provient la réduction de l’écart (spread) entre le taux sans risque des emprunts d’État et les taux de rendement dégagés par les patrimoines des foncières… De quoi amoindrir la valeur des patrimoines et par conséquent des actifs nets réévalués.

Un exemple est déjà fourni par Unibail-Rodamco : bien conscients de l’inquiétude des investisseurs face à cette inversion de tendance, les dirigeants ont chiffré à 6,9 milliards d’euros la baisse de valeur du patrimoine. Soit 23% de l’ensemble des centres commerciaux, si le rendement immédiat de ce portefeuille se dégradait dans des proportions équivalentes à celles constatées en 2007-2009. Gare aux secousses !

Priorité aux projets

Dès lors, pour continuer à s’exposer à ce secteur appelé à rentrer dans une période moins faste, il est impératif de se montrer sélectif. Pour cela, privilégiez les acteurs dont l’importance du portefeuille de projets sera créatrice de valeur et de futures plus-values.

Unibail-Rodamco : le leader gomme ses excès de valorisation

Et si la première foncière européenne, championne de l’immobilier commercial coté, avait gommé ses excès de valorisation ? Gratifiée de 30 à 40% de prime sur l’actif net réévalué (ANR) dans un passé récent, son action n’exprime plus désormais qu’une surcote de 16% sur l’ANR de 183,70 euros calculé au 31 décembre 2016. Mieux, elle ne s’échange plus que 18 fois le résultat net récurrent escompté en 2017.

Presque raisonnable pour un titre dont la qualité du patrimoine, composé d’actifs rares, l’apparente presque à une valeur de luxe. La correction boursière récente va-t-elle jusqu’à autoriser un retour sur la valeur, longtemps écartée de nos recommandations en raison d’une survalorisation disqualifiante. Unibail-Rodamco offre aux investisseurs une promesse stratégique claire.

Le groupe se concentre sur les centres commerciaux les plus puissants en Europe, riches d’affluence et de nouvelles enseignes, donc de loyers à la hausse. La foncière construit aussi des immeubles de bureaux (23% des 8 milliards d’euros de projets d’investisse­ment). Une fois loués, ils seront revendus, dégageant de belles plus-values.

Croissance embarquée
À 10,20 euros au titre de 2016, le dividende – payé en deux tranches, fin mars et début juillet – augmentera encore dans les prochaines années grâce à la croissance attendue du résultat net récurrent. La direction promet une hausse annuelle moyenne de 6 à 8% à moyen terme. L’engagement est ambitieux, mais crédible : la foncière a sécurisé le coût de son endettement (1,6% en moyenne en 2016) pour les trois prochaines années.   

Klépierre : trop peu de relais de croissance

Voilà désormais quatorze mois que la deuxième foncière d’immobilier commercial en Europe est pensionnaire du CAC 40. Ce coup de projecteur sur la société contrôlée (depuis le désengagement de BNP Paribas) à 20,3% par le leader mondial du secteur, l’américain Simon Property Group, tarde à porter ses fruits. Car depuis le 7 décembre 2015, date de l’annonce de son entrée dans l’indice phare (effective le 21 décembre 2015), Klépierre n’a pas fait d’étincelles, avec une action en baisse de 17% quand le CAC 40 restait stable (+0,5%).

Secouer la belle endormie
Plusieurs facteurs pèsent. L’intégration du néerlandais Corio, dont l’acquisition a été finalisée au printemps 2015, est plus lente que prévu. Ensuite, la dynamique bénéficiaire est restée plutôt poussive, même si la progression de 6,8% du résultat net récurrent en 2016, à 2,31 euros par action, est supérieure aux anticipations.

À la clé, un dividende porté à 1,82 euro. Pour 2017, les dirigeants tablent sur un résultat de 2,35 à 2,40 euros par titre. Soit une croissance en net ralentissement. Car, troisième frein, Klépierre reste confronté à un portefeuille de projets qui manque de relief. Évalué par la société à 3,3 milliards d’euros, il doit être densifié.

En 2017, seules deux livraisons sont attendues en France et aux Pays-Bas. Longtemps qualifiée de belle endormie, la foncière peine à prouver qu’elle dispose de relais de croissance assez prometteurs pour justifier sa valorisation. La tâche incombe désormais à Jean-Marc Jestin. Réputé proche de l’actionnaire principal, il a succédé en novembre à Laurent Morel, avec la mission de «secouer» la foncière. De la rapidité de ce réveil dépendra la capacité de rebond boursier du titre.

Gecina : une belle parisienne

Étrange millésime pour Gecina. La première foncière de bureaux parisiens a retrouvé en 2016 des couleurs avec une des meilleures performances du compartiment français. Mais elle a également subi un coup d’arrêt dans sa transformation.

En cause ? L’échec de son offensive sur Foncière de Paris, dont le patrimoine détenu dans la capitale aurait amplifié son profil de foncière tertiaire parisienne.

Période de faux plat
Depuis la fin des déboires de gouvernance avec les ex-actionnaires espagnols, Gecina cherche à se transformer en pure foncière de bureaux.

Si elle conserve pour près de 2,7 milliards d’euros de logements  – destinés à être vendus au fil de l’eau –, le pôle santé a été cédé en 2015. Une vente à bon prix qui crée toutefois un vide dans la dynamique des loyers. La baisse des taux permet au résultat net récurrent de résister. Mais il est trop tôt pour que l’effet Brexit, qui verrait des entreprises quitter Londres pour Paris, se mesure sur la croissance.

Gecina doit donc gérer une phase de transition, avant que ses projets – 3,6 milliards d’euros – ne se traduisent par des hausses de l’actif net réévalué, des résultats et du dividende. C’est à Méka Brunel, nouvelle directrice générale, en remplacement de Philippe Depoux, qu’il revient désormais de piloter la foncière durant cette période de faux plat.

Icade : un passé qui n’en finit pas

L’avantage du temps qui passe, c’est qu’il rend les promesses de long terme chaque jour un peu plus proches. Avec 1,2 million de mètres carrés de réserves foncières en Île-de-France, la filiale à 39% de la Caisse des dépôts a tout pour profiter du chantier du siècle du Grand Paris. Un gisement de croissance et de résultats. Du moins à partir de 2021-2022…

Éclaircie sur le dividende
D’ici là, les actionnaires pourront patienter avec l’exécution du plan 2019. Cette feuille de route de transition est fondée sur une stratégie intégrée. Il s’agit de combiner la détention d’actifs tertiaires – le cœur du patrimoine d’Icade –, avec celle d’actifs de santé et la promotion immobilière. La relance de la machine ne va pas sans quelques accrocs, toujours liés à la fusion avec Silic. En 2016, Icade a fini par céder tous les parcs d’activités dont elle souhaitait se séparer.

Avec des moins-values, compensées par la cession d’un des derniers immeubles détenus dans le centre de Paris. Ce poids du passé ne devrait pourtant pas obérer la promesse d’une trajectoire haussière du dividende.

En novembre, Icade a relevé son objectif de flux de trésorerie net courant, qui sert désormais de référence au coupon. Selon le consensus des analystes, il pourrait atteindre 3,89 euros. Soit un rendement de 5,8%.   

Foncière des Régions : un contrat de confiance à mieux valoriser

Ne dites pas à Foncière des Régions qu’elle est une foncière atypique ! À l’heure où la plupart des Siic cherchent surtout à proposer aux investisseurs le profil de patrimoine le plus pur possible, la société dirigée par Christophe Kullmann assume et revendique sa différence.

Elle se dépeint aujourd’hui davantage comme un opérateur immobilier, et non plus comme une simple foncière axée sur la détention d’actifs immobiliers externalisés. Une mission longtemps au cœur de sa stratégie.

Décote persistante
Elle assume sa diversité, tant sur un plan géographique avec un patrimoine réparti dans trois villes principales – Paris, Berlin et Milan – que sur sa composition qui couvre l’immobilier de bureaux, le résidentiel et l’hôtellerie. Pourtant, cette identité reste mal valorisée en Bourse.

En dépit d’un rendement du dividende confortable, l’action souffre d’une décote persistante de 7% sur l’actif net réévalué. Ce n’est pas totalement illogique, en raison du poids élevé des autres investisseurs dans le patrimoine. Mais cette singularité est aussi une promesse de réactivité et de mobilité stratégique pour honorer le contrat de rémunération destiné aux investisseurs. Dès lors, l’action mériterait mieux.   

Altarea Cogedim : du rendement

Foncière polyvalente ? Foncière entrepreneuriale ? Foncière de rendement ? Altarea Cogedim, dont le fondateur Alain Taravella détient 47% des parts, est sans doute tout cela à la fois. Et peut-être même davantage puisqu’elle concourt, juste derrière Unibail-Rodamco, au titre de meilleure valorisation du secteur avec une prime élevée de 38% sur l’actif net réévalué de 126,20 euros calculé au 30 juin.

Monopoly parisien
Si le cœur de la stratégie reste l’immobilier commercial, avec un patrimoine de 4,5 milliards d’euros, Altarea Cogedim mène d’autres métiers de front, avec la promotion de bureaux et de logements. Son atout maître? Combiner des opérations de développement complexes mixant logements, tertiaire et commerces, qu’il s’agisse de bâtir des quartiers entiers ou de rénover des gares. Altarea Cogedim est ainsi la gagnante du Monopoly des gares parisiennes avec celles du Nord, de l’Est, d’Austerlitz et de Montparnasse !

En 2017, le gonflement des réservations dans le résidentiel laisse augurer une belle année. De quoi contribuer au profil de rendement.

La foncière nous paraît en mesure de garantir son coupon pour au moins trois années. À la clé, un rendement d’autant plus confortable que, composé de remboursements d’apport, sans impôts ni prélèvements sociaux,
il atteint un montant net de 6,3%.

Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux


Dif tor heh smusma

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[+3]    #9 13/08/2017 01h29 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Constatant des évolutions divergentes selon les foncières françaises (ou européennes), j’ai essayé de voir comment elles se positionnaient par rapport à leurs plus haut et bas sur 1 an.

Cette petite étude porte sur les plus grandes foncières, et 2 plus petites que je suis. Ce n’est donc pas exhaustif, vous pouvez compléter …
Egalement sur l’ETF EPRE représentatif de l’immobilier européen (avec une forte composante UK).
Et pour avoir une élément de comparaison marché le CAC 40.

La position relative au 11/08 par rapport aux plus haut et bas sur 1 an est calculée
(0 % au plus bas ; 100 % au plus haut) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_dr_0912a.jpg

C’est plus clair avec un graphique :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_dr_0912b.jpg

Sans surprise, le CAC 40 a décroché de son plus haut, perdant 1/3 de sa progression maximale annuelle.

L’ETF EPRE de même.
C’est plus surprenant, on aurait pu penser qu’avec le BrExit l’ETF aurait été impacté par la baisse de l’immobilier UK et de la devise GBP.

La majorité des foncière suit la tendance du secteur ou du marché.

Un bon élève se distingue : ICADE reste proche de son plus haut.

3 cancres se distinguent : Unibail-Rodamco, Mercialys et surtout Klépierre, très proches de leur plus bas.
Leur point commun est clair : ce sont les foncières centrées sur les centres commerciaux.

Peut-on considérer que le marché prend en compte la menace que le commerce en ligne (Amazon, etc.) fait peser sur les centres commerciaux, comme on en parle aussi aux USA ?

Personnellement, cette menace me paraît surestimée.
Les centres commerciaux sont aussi fréquentés pour leurs restaurants ou leur cinéma.
Pour les vêtements et les chaussures, il est important d’essayer.
Si j’achète quelque chose, c’est pour partir avec, sans attendre une livraison.
Mais je ne suis pas de la génération Y …

J’aurais donc tendance à y voir une opportunité d’acheter en obtenant de meilleurs rendements et un meilleur prix par rapport à l’ANR.

Mais si on croit à la réalité de cette menace, l’immobilier commercial serait à éviter.


Dif tor heh smusma

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[+5]    #10 02/12/2018 17h26 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonsoir,

Je voudrais partager avec vous ce qui est ressorti de l’échange que j’ai eu avec un gérant de chez Kepler Chevreux (dont j’ai malheureusement oublié le nom…) lors du cocktail organisé après l’événement.

Il semble selon lui clair qu’Unibail possède des actifs non-reproductibles de très grande qualité, et que dans une approche long-terme, le cours présente aujourd’hui un bon point d’entrée compte-tenu de la décote et de l’historique de création de valeur de la société. Cela dit, il dit également que tout n’est pas parfait, et qu’il est important de garder un œil critique : les synergies avec Westfield restent à prouver, et certains projets ne sont pas des réussites flagrantes (ex : Aéroville près de Roissy). Ce raisonnement vaut également pour Klépierre, même si à mon avis, les centres d’Unibail sont quand même un niveau au dessus de ceux de Klépierre.

Il est également très positif sur Carmila et Mercialys, car il affirme que même si en apparence, ces actifs sont nettement plus risqués que les centres d’Unibail compte-tenu de leur localisation géographique hors des grandes métropoles, ils sont en réalité très résilients du fait de leurs locomotives alimentaires. En effet, la part de marché du e-commerce sur les produits électroniques est de l’ordre de 50%, mais elle est quasi-nulle pour l’alimentaire, notamment en province, où les services type Amazon Go ne sont pas présents (car ça ne serait pas rentable). Il affirme également que ces foncières sont bien gérées.

Cependant, il est beaucoup plus circonspect sur les zones commerciales situées pour beaucoup en périphérie de villes moyennes, appartenant pour beaucoup d’entre elles à des SCPI. En effet, il affirme que sur ces biens ont généralement fait l’objet de très peu de réinvestissements et d’un entretien minimal. Les investisseurs les ont traités comme des vaches à lait, sans comprendre que des investissements étaient nécessaires. Résultat : ces zones sont peu à peu délaissées par les consommateurs, ce qui induit une baisse des loyers et donc de la valeur des actifs.

Au plaisir d’échanger,

Tembusu

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Dernière modification par Tembusu (02/12/2018 17h33)

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[+8]    #11 02/12/2018 23h17 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Pour vous aider à trouver les meilleurs opportunités du moment sur les foncières francaises, voici un petit agrégat, à jour avec les cours de cloture de vendredi soir.

https://i.imgur.com/rcBTyl7.png

N’hésitez pas si vous avez des suggestions !

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[+3]    #12 03/12/2018 09h26 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour ArnvaldIngofson

Merci pour votre participation, j’ai modifié le fichier.
Les montants de dividendes sont issus du financial times, et ils se sont donc trompé : https://markets.ft.com/data/equities/te … s=CARM:PAR

Il y avait aussi une erreur sur cegereal qui a distribué un dividende exceptionnel.

Voici le fichier actualisé :

https://i.imgur.com/FsEuimI.png

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[+3]    #13 21/02/2019 15h39 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je pense que nous ne sommes pas dans la bonne file pour discuter de ça…
mais,
Investissor, je pense que vous faites 2 erreurs dans la fiscalité de l’assurance-vie dans votre calcul :
Premièrement, Si votre assurance génère effectivement 4,97 euros de gain vous avez une enveloppe globale disponible de 98,90 + 4,97 = 103,87€
le montant investi dans l’assurance-vie étant de 100, votre gain est de 103.87-100 = 3,87€

Si vous décidez de clôturer l’assurance-vie, votre montant imposable sera alors de 3,87€, pas de 4.97€.

Deuxièmement, si vous ne clôturez pas l’assurance-vie, mais si vous décidez uniquement de prélever 4,97 euros, vous ne prélevez pas le gain, mais vous prélevez une part proportionnelle de gain et de capital qui compose l’enveloppe globale :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10448_ass_vie_part_taxable.jpg
dans votre exemple les 4,97 euros que vous prélevez sont composés de 3.87/103.87 = 3.72% de gain soit 4.97x3.72%= 0.18€
et de 96.28% de capital soit 4.78 euros
Le montant imposable est seulement de 0,18 euros
Voila pour le gain imposable, concernant la fiscalité applicable :
si votre assurance-vie à moins de huit ans vous paierez 30 % d’impôt sur les 0,18 €, Soit 0.054€
si votre assurance-vie à plus de huit ans vous ne paierez que 17,2 % si vous n’avez pas consommé l’abattement de 4600 ou 9200.

Si quelqu’un peut confirmer…

De mon coté je continue à penser que pour URW et les éligibles, l’AV reste bien favorable, si les frais sont réduits comme chez Spirica.

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Dernière modification par Juskicissava (21/02/2019 16h06)

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[+2]    #14 06/04/2019 19h18 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour,

Je le connais bien, j’en suis l’auteur big_smile
Je l’ai partagé avec l’auteur d’un site sur l’investissement qui l’a publié, avec mon accord.

Je l’ai fais mi novembre 2018, donc les ANR ne sont peut être pas à jour.
Les cours sont mises à jours avec la fonction adéquate de Google finance.

Dernière modification par dfranck (06/04/2019 19h19)

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[+4]    #15 01/06/2019 11h19 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Les grandes foncières européennes offrent actuellement tous les niveaux de rendement : 5, 6, 7, 8, 9 et même 10 % ; avec des niveaux de risque correspondant.
Le rendement se compare favorablement par rapport aux SCPI (4,35 % en moyenne de DVM).

5 % de rendement : COVIVIO.
La moins risquée grâce à une excellente diversification, tant en types d’actifs (bureaux, hôtels, logement) que géographique en zone Euro (France, Italie, Allemagne, etc.).

6 % de rendement : ICADE.
Un peu plus risquée par son activité de promoteur, mais on apprécie la diversification dans les actifs de santé.

7 % de rendement : Klepierre.
Là on entre dans les foncières de commerce, menacées par le commerce en ligne.
Mais les grands centres commerciaux, qui peuvent développer une offre de loisirs (restaurant, cinémas, salles de sport, etc.) sont sans doute moins concernés.

8 % de rendement : Unibail-R-W.
Un risque supplémentaire avec l’intégration de W, qui à ce jour se passe bien (synergies).

9 % de rendement : Carmila.
C’est des galeries commerciales : un hyper essentiellement alimentaire (Carrefour) et des boutiques autour, souvent habillement. Le commerce en ligne est plus menaçant, mais on pourrait jouer sur la proximité et la disponibilité des produits.

10 % de rendement : Mercialys.
Un risque supplémentaire avec le lien avec Casino (qui possède pourtant moins d’actions) lui-même lié à Rallye et autres holdings (en procédure de sauvegarde).

Globalement, il me semble que le risque est correctement rémunéré. " no pain no gain".
A chacun de faire son marché en fonction de son aversion au risque.

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[+8]    #16 15/06/2019 21h29 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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L’IEIF - Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière - fournit des informations intéressantes sur les foncières (à statut SIIC), les SCPI et les OPCI :
IEIF

On voit par exemple que le nombre de SIIC cotées en France est assez faible, et en baisse au fil des années du fait des rachats : 28 fin 2018.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_foncieres_nombre.jpg
On pourrait y ajouter CBO Territoria qui n’a pas le statut SIIC pour faire 29.

Si on se limite aux sociétés qui ont une capitalisation supérieure au milliard d’euros (et ont une bonne liquidité), il y en a 10.
+2 qui en sont proche :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_foncieres_capi.jpg

Sur les 10 dernières années, les performances n’ont été négatives que 2 fois : en 2011 et 2018.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_foncieres_perf.jpg
Ces 2 années ont été également mauvaises pour les actions en général.

Fin 2018, les SIIC offre un rendement moyen de 6,00 %.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_foncieres_rendement.jpg
C’est nettement mieux que les SCPI et leur rendement (DVM) de 4,35 %.

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Dif tor heh smusma

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[+7]    #17 26/06/2019 01h17 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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WhiteTiger a écrit :

message #473

Il y a quand même quelques points à prendre en compte (et que votre message semble complètement passer sous silence) :

La sur-performance des SIIC sur les SCPI durant (au moins) les 10 dernières années (voir ici par ex) ne peuvent pas être attribuées uniquement à un plus fort endettement (et donc effet de levier) des SIIC, et à l’impact de la baisse des taux :
     - les taux n’ont pas baissé autant que ça sur la période
     - pas mal de SCPI sont aussi endettées (souvent pour 10%, 20%, ou 25% de la valeur de leur patrimoine), et les SIIC ne le sont pas si massivement (en moyenne les grosses le sont vers 40% de la valeur de leur patrimoine)  [Note 1]
     - de ce que j’ai vu (en assistant aux AG, en discutant avec certains des intéressés, en lisant les rapports, sur plusieurs années) de la manière de gérer, et de valoriser son patrimoine immobilier, sur un certain nombre de SCPI et de SIIC (au moins les principales, car pour les petites c’est parfois différent), je ferais bien plus confiance (en moyenne, il y a des exceptions) aux équipes gérant les SIIC qu’à celles gérant les SCPI.
     - il y  a une autre grosse différence entre la plupart des SCPI et les SIIC : les SCPI collectent massivement (et doivent investir, quelles que soient les conditions de marché) (pour certaine, par ex. celles qui disposent d’un réseau de collecte assez captif par ex les bancaires ou celles majoritairement en AV, en dépit et même avec leurs piètres performances par rapport à leurs pairs) alors que les SIIC doivent juste optimiser ce qu’elles ont déjà (sauf rares cas d’augmentation de capital). Beaucoup de SCPI ont un focus principalement sur le montant de leur collecte (c’est souvent aussi ce qui rapporte le plus à la SdG…), quand les SIIC l’ont sur la gestion de leur patrimoine.

Quand on compare les taux auxquels les SIIC premium et les SCPI empruntent (maintenant, comme il y a quelques années), il n’y a vraiment pas photo : les SCPI ont de bien moins bons taux. Ca signifie que les préteurs considèrent les SCPI comme des emprunteurs plus risqués, même s’ils sont moins endettés.
À méditer quand on achète une SCPI au dessus de son ANR, et qu’on fuit une SIIC à -30% ou -40% de son ANR (sachant que les experts qui "fabriquent" cet ANR sont en gros les mêmes dans les 2 cas)…   

On peut contester la notion de classement des centres commerciaux en A, B, C, ou en "prime". Mais de fait, cette classification est encore un des rares paramètre synthétique qui permet de caractériser la qualité d’un actif. Si vous avez mieux à proposer, ne vous en privez pas. Par ailleurs, l’analyse comparative du patrimoine des "belles" SIIC avec celui des "belles" SCPI n’est pas vraiment en faveur des SCPI, si on compare des sociétés offrant des rendements un minimum comparable : il faut souvent mettre une SCPI avec 3.5% de rendement en face d’une SIIC avec 5-8% pour que le patrimoine de la SCPI devienne aussi qualitatif.

Autant la "volatilité des cours des SIIC devrait interroger tout investisseur en SIIC pensant acheter indirectement un bien immobilier", autant la non-volatilité (en fait l’administration par la SdG) du prix des parts pourrait aussi interroger tout investisseur en SCPI. Avez-vous souvent vu une SdG baisser le prix de la part, même quand le marché secondaire était complètement bloqué (car le prix était surévalué par rapport à ce que le marché était disposé à payer) ? En général, il faut plutôt attendre une fusion pour faire disparaitre ce vilain petit canard (et ses performances médiocres)…

L’immobilier commercial fonctionne sur des temps trés longs (bail 3-6-9, voir plus), si on compare ces temps à celui de la bourse, où le cours peut varier chaque seconde. Il n’en reste pas moins qu’il n’y a guère de raison de cacher la volatilité de la réelle valeur des parts de SCPI, hormis que le montant du spread entre le prix acheteur et le prix vendeur rend vain un suivi sur un temps trop court. J’observe d’ailleurs que la volatilité du prix des SCPI à capital fixe, pour lesquelles seul le marché établit le prix des parts, est bien plus élevée que celle du prix des SCPI à capital variable…

Pour un investisseurs avec un horizon de placement de 8-10 ans voire plus, comme devrait être tout investisseur en SCPI, et qui accepte un spread vers 10%, la volatilité (ou non-volatilité) au jour le jour ne devrait vraiment pas être un critère. Et pour lui, l’administration du prix de la part par la SdG n’est pas forcément génant (comparé au marché secodnair eplus volatile des SCPI à capital fixe), mais seulement sous réserve que ça ne conduise pas à certains abus (valeur non ajustée à la baisse quand marché secondaire bloqué).

Pour finir, je ferais remarquer qu’il existe aussi l’une ou l’autre SIIC qui cote largement au-dessus de son ANR, comme par exemple ARGAN (dont le cours semble intégrer un certain potentiel de croissance, en dépit d’un LGV encore élevé, et pas vraiment pénalisé par un dividende maigrichon). J’ignore si ceci est une anomalie qui sera corrigée un jour par le marché  (mais, pour ma part, j’ai un peu allégé cette ligne)…


Note1 :   Non, au niveau des SIIC, il est faux de dire que seule "une petite partie du financement des investissements fait appel au capital appelé en fonds propres à travers les investisseurs (actions ou obligations) tandis qu’une autre partie provient de crédits bancaires". Sauf si pour vous 60% est "une petite partie"…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #18 26/06/2019 17h47 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Non, ce "rendement de 4%" n’expliquerait pas "le cours ajusté à 126€".

Ce rendement sur le patrimoine immobilier est le ratio    "loyer / valeur d’expertise".
Ces dernières années, le taux de rendement d’un actif immobilier typique a baissé, son loyer restant à peu près stable (enfin, ça dépend beaucoup du bien concerné…), et sa valeur d’expertise augmentant. C’est juste une évolution du marché : les acheteurs sont (en moyenne) disposés à acheter le même bien plus cher qu’en 2009. Ceci est en relation avec les taux très faibles actuellement (et depuis quelques temps).

Je pense que ce n’est pas le fait que le rendement moyen soit plus bas, parce que la valeur des biens est plus élevée, qui puisse expliquer la baisse du cours des foncières (et beaucoup de grosses foncières, investies dans divers pays, en ont fait les frais).

Je crois plus à d’autres explications, par exemple :
   - La bourse est une machine à anticiper, et ses anticipations ont changé, et sont devenus plus pessimistes pour le futur des foncières (ce qui ne signifie d’ailleurs pas que ces anticipations soient exactes ou erronées).
   - Moins de capitaux veulent aujourd’hui s’exposer aux foncières, qu’il y a quelques années.Ceci pourrait venir du fait que certains gros acteurs du marché (quelques gros peuvent suffire) ont arbitré une partie de leurs actifs, car, pour eux, le couple rendement/risque des emprunts d’État en USD (dont les taux ont monté en 2018) est devenu plus compétitif qu’avant, par rapport à celui des foncières. Même s’ils n’ont réalloué qu’une fraction limitée de leurs avoirs, l’impact sur les foncières peut être important (le marché obligataire est énorme, celui des foncières plus petit).
   - Les investissement (ou désinvestissements) via ETF (surtout quand l’encours des ETF devient élevé, comparé à l’encours sous-jacent) peuvent avoir des effets sur certains titres peu en relation avec les fondamentaux de la société concernée.

Il faut aussi  accepter qu’on puisse parfois ne pas tout comprendre, ou même avoir tord (et ça m’est arrivé maintes fois…), ou que le marché puisse avoir tord (rappelez-vous à quel prix il évaluait certaines start-up -ou même Orange ou Alcatel- en 2000, ou l’immobilier et les banques en 2007, puis en 2009, pour juste citer quelques exemples).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+4]    #19 07/11/2019 21h29 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Mise à jour 2018 du comparatif de quelques foncières françaises / européennes :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3727_suivi_foncieres_2018_v2.jpg

La décote d’Unibail semble importante lors du précèdent comparatif la décote était de seulement 12%.
Je considère Carmila et Mercialys à part, en effet elles ont chacune un locataire très prépondérant ce qui à mon sens justifie une décote.

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Dernière modification par Gentleman Grower (08/11/2019 21h47)

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