Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?

@doubletrouble
Of course we are looking.

Pour ma part j’ai acheté le REIT UKCM de la société abrdn. C’est un REIT industriel, comprendre logistique et commerces car il y a bien longtemps qu’ils ont fermé la dernière usine là-bas. Il est bien réparti sur tout le territoire, avec majoritairement de petites unités situées dans les périphéries. 

En termes financiers la décote est de 37% et il paye un dividende (pas forcément bien couvert) de 6,5%. Gearing de 20%. Le taux d’occupation tourne autour de 98% et les nouveaux loyers sont signés avec des hausses substantielles (rendements entre 8% et 10%). Néanmoins le titre a entamé depuis plusieurs mois dans une chute vertigineuse qui semble ne jamais vouloir s’arrêter. Il y a toutefois de timides et récentes tentatives de former un bottom à 50p. J’ai acheté pas trop loin de ces niveaux en mars avec une livre à 1,12 donc j’ai (encore) une petite marge de sécurité. Il a un cousin assez semblable nommé API, REIT ex-Standard Life rachetée par abrdn.

J’ai aussi pris de l’AEWU, mini REIT d’environ 170 mGbp proposé comme son nom l’indique par AEW, curieusement très peu décoté (12%) et dont le cours reste pour l’instant assez imperturbable dans la tempête actuelle. Il est heureusement géré par des locaux et produit des rapports trimestriels très détaillés et intéressants. Même positionnement que le précédent avec en plus de l’asset management sur les biens, facilité par la petite taille de l’affaire. Dividende de 8%, gearing de 35%.

Et un peu de Land Securities (LAND), une de leur grosses foncières historiques diversifiées, avec de beaux emplacements de bureaux au coeur de Londres qui vaudront toujours quelque chose, at least I hope so.

Pour l’anecdote, mais pas que…

La "SCPI" américaine Blackstone Real Estate Income Trust, gérée par Blackstone a dépassé les $130 Md (!) d’actifs immobiliers il y a quelques mois.

Comme toutes les "SCPI", + il y a de collecte, + la maison de gestion (= Blackstone) gagne de l’argent.

La maison de gestion est incitée à afficher un bon TRI, ce qui passe par une publication d’ANR gonflée.

En 2022, la collecte était tellement importante que Blackstone ne se faisait pas ch###, et rachetait directement des foncières cotées : ainsi, deux de mes foncières ont été rachetées à un prix plutôt haut : American Campus Properties et PS Business Parks.

Cependant, ces derniers mois, les porteurs de parts de la "SCPI" ont bien compris qu’il y avait un arbitrage à faire : vendre des parts de BREIT (dont l’ANR est toujours artificiellement gonflé), pour acheter des foncières cotées qui décotent en bourse.

D’où des milliards de $ de décollecte pour BREIT, qui est obligé de céder des actifs pour honorer ces décollectes.

Or, qui rachète ces actifs ?

Des foncières cotées ! Retour à l’envoyeur !

Des casinos ont été récupérés par VICI Properties, des entrepôts par Prologis, et des box de stockage par Public Storage.

Comme BREIT est "vendeur forcé", sans être cédé à vil prix, ces actifs sont plutôt des bonnes affaires pour les foncières acheteuses.

Et quelles foncières peuvent racheter pour quelques milliards d’actifs en une seule transaction ?

Celles qui ont le coût du capital le moins élevé par les temps qui courent, pardi !

Donc VICI, puisque le cours de bourse est haut, et elle peut émettre des titres pour financer les acquisitions.

Et PLD et PSA, puisque le coût de leur dette est bas (en relatif par rapport aux autres foncières).

Ainsi :

Ce jour a écrit :

Public Storage (NYSE:PSA) priced a public offering of $2.2B aggregate principal amount of senior notes primarily to fund the recently announced Simply Self Storage acquisition.

Je ne serai pas non plus étonné que Realty Income rentre dans la course si la décollecte chez BREIT se poursuit.

Actuellement, BREIT pèse encore + de $120 Md : donc cela fait autant d’opportunités pour les foncières qui ont l’assise pour racheter les actifs cédés !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Toutes les NAV et décotes sur NAV pour les foncières américaines dans ce pdf (source originelle).

On peut répartir les décotes comme suit :

1) Les foncières les plus solides (exemple : Prologis) décotent entre 0-10%, et c’est pas si mal car d’habitude elles surcotent.

2) Les foncières de 2e rang (exemple : Peak Properties) décotent entre 10-30%, ce qui me semble énorme, mais l’histoire a montré que ce type de décote pouvait persister et pénaliser la croissance de la foncière en augmentant son coût du capital.

3) Les foncières de 3e rang (exemple : SL Green) décotent entre 30-50%, souvent dans le secteur des bureaux.

4) Sur les foncières "nanars" on dépasse les 50%.

Pendant longtemps, je pensais que le sweet spot était sur le type 2) ; aujourd’hui je privilégie (à tort ?) le type 1).

Quelques "anomalies" (?) : Crown Castle, Alexandria, qui sont valorisées commes des foncières de type 2) alors qu’elles sont à mi-chemin entre 1) et 2).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pourquoi les meilleures foncières ne peuvent pas être trop petites ?

Parce que même avec un bon ratio d’endettement, la notation d’une petite foncière cotée est pénalisée par les agences :



Site Centers (2e colonne sur le graphique) devrait avoir une notation BBB+ vu son ratio dette/EBITDA, qu’elle a presque aussi faible que Regency Centers (1ere colonne).

Mais elle a seulement une notation BBB- : par conséquent, elle a "injustement" un coût du capital élevé.

PAR AILLEURS

Plus la foncière est petite, plus les frais de gestion sont élevés puisqu’il n’y a pas d’économie d’échelle :



Site Centers mange 10,3% des loyers encaissés en frais de gestion vs seulement 3,6% pour Realty Income.

Donc pour surperformer les autres foncières, le management de SITC doit compenser des frais de gestion et un coût du capital plus élevés, ce qui est quasi-impossible puisque le marché de l’immobilier commercial est relativement efficient.

CONSEQUENCE

Il y a un sweet spot en terme de taille et de coût du capital pour les foncières cotées :
- trop grosses, ça devient compliqué de croître, puisqu’il faut trouver toujours plus d’actifs immobiliers à acheter.
- trop petites, le coût du capital et l’absence d’économie d’échelle sont des boulets.

Bonjour à tous,

Je suis rentré à nouveau sur pas mal de foncières cotées US decotées.

J’ai fait mes devoirs car malgré tout, je pense que la baisse n’est pas encore terminée.

Pour venir regarder le comportement des foncières face aux hausses de taux j’ai :

1) recherché et classifié les phases historiques de hausses de taux

2) regarder historiquement les performances des REIT (je n’arrive pas à trouver celles des mREIT qui sont intéressantes).

Il ne fait aucun doute que les rendements nets des dividendes des REIT locatifs sont devenus attrayants, avec un rendement en dividendes moyen (pour le secteur) de 6,8 %.

Les REIT créent de la valeur pour leurs actionnaires en investissant des liquidités dès maintenant pour générer davantage de liquidités à l’avenir. Le montant de la valeur qu’ils créent est la différence entre les entrées de trésorerie et le coût des investissements réalisés.

Le coût moyen pondéré du capital, ou WACC, est une mesure essentielle pour déterminer la création de valeur et pour évaluer les décisions stratégiques.

Il est défini comme le taux que vous comparez au rendement du capital investi (« ROIC ») pour déterminer si la foncière crée de la valeur.

WACC = WACC capitaux propres + WACC dette

Par exemple, EPR Properties ( EPR ), avec un WACC de 10,4 %, doit chercher à acquérir ou investir dans des propriétés avec des taux de capitalisation supérieurs à 10,4 %.

De toute évidence, cette foncière va avoir des difficultés avec les sources de financement conventionnelles.

Les REIT Net Lease présentant le coût du capital le plus avantageux comprennent :

-  Agree Realty ( ADC ) : 6.2%

- Four Corners Property Trust ( FCPT ) : 6.4%

- Realty Income ( O ) : 6.5%

- NETSTREIT ( NTST ) : 6.6%

- Essential Properties Realty Trust ( EPRT ) : 6.6%

- VICI Properties ( VICI ) : 6.7%
1) phases historiques de hausses de
taux

Pour rappel, des environnements de hausse des taux d’intérêt se produisent lorsque les banques centrales, comme la Réserve fédérale aux États-Unis, augmentent leurs taux d’intérêt de référence pour gérer les conditions économiques. 

Ces augmentations de taux peuvent survenir en réponse à divers facteurs, notamment l’inflation, la croissance économique et les objectifs de politique monétaire. 

Voici quelques périodes historiques au cours desquelles les taux d’intérêt ont augmenté :

1. De la fin des années 1970 au début des années 1980 :
L’une des périodes de hausse des taux d’intérêt les plus notables s’est produite à la fin des années 1970 et au début des années 1980. 

La Réserve fédérale a considérablement augmenté les taux d’intérêt pour lutter contre une inflation élevée, ce qui a entraîné une période prolongée de coûts d’emprunt élevés.

    - Début : fin des années 1970
    - Fin : début des années 1980
    - Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 7 % à plus de 15 %

2. Milieu des années 1990 :
La Réserve fédérale a augmenté les taux d’intérêt au milieu des années 1990 pour anticiper les pressions inflationnistes potentielles.

Cette période a été marquée par une série de hausses de taux sur plusieurs années.

    - Début : mi-1994
    - Fin : fin 1995
    - Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 3 % à plus de 6 %

3. 2004-2006 :
La Réserve fédérale a augmenté les taux d’intérêt au cours de cette période pour normaliser la politique monétaire après la bulle Internet et en réponse à la croissance économique.

    -Début : mi-2004
    - Fin : mi-2006
    - Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 1 % à plus de 5 %

On serait actuellement dans les mêmes augmentations actuellement.
Ce qui me pousse

4. 2015-2018 :
Après la crise financière mondiale, la Réserve fédérale a commencé à augmenter progressivement les taux d’intérêt à partir de niveaux historiquement bas. 

Cette période a marqué une transition d’une politique monétaire accommodante à une politique plus neutre.

    - Démarrage : fin 2015
    - Fin : fin 2018
    - Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 0 % à plus de 2,25 %

2) performances des REIT

1. De la fin des années 1970 au début des années 1980 :

Pas trouvé de données

2.  Milieu des années 1990

- 1994 : -8.40%
- 1995 : 12.13%
- 1996 :  33.84%
-1997 :   18.77%

3. 2004-2006

- 2004 : 30.76%
- 2005 : 11.89%
- 2006 :  35.07%
- 2007 : -16.46%

4. 2015-2018

- 2015 : 2.22%
- 2016 : 8.34%
- 2017 : 4.83%
- 2018  : - 6.11%

Bonjour

Ci joint les NAV et décotes sur NAV pour les foncières américaines actualisés au 30 septembre 2023, avec des décotes de l’ordre de 15% pour les REIT PRENIUM (REALTY INCOME, PROLOGIS …)

Source

seekingalpha_attachment-4.pdf

Cordialement,

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour

Ci joint les NAV et décotes sur NAV pour les foncières américaines actualisés au 31 octobre 2023, avant la "remontada" de novembre : PEAK, par exemple, a déjà récupéré 1/3 de sa décote avec la NAV.

Source SA

seekingalpha_attachment_2023_10.pdf

Cordialement,

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.