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#1 27/08/2017 16h32

Membre (2014)
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Bonjour tout le monde!

Je regarde actuellement certaines foncières us spécialisées dans la santé (hopitaux, cliniques, crèches, maisons de retraite etc…) et je voulais connaître vos avis d’expert sur les suivantes afin de m’aider à faire mon choix.

Leur particularité est qu’elles distribuent toutes un rendement entre 6 et 10%…

Merci d’avance pour vos retours!

Omega Healthcare Investors
Sabra Healthcare REIT
Medical Properties Trust
Medequities Realty Trust
Global Medical REIT
Community Healthcare Trust

Northwest Healthcare Properties REIT (Canada)
Governement Properties Income Trust (non health)

Mots-clés : health, reit (real estate investment trust), sante

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#2 28/08/2017 14h00

Membre (2011)
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Bonjour,

HCP est considérée comme une très bonne foncière.

HCP : données financières et ratios financiers

Par contre en regardant celle-ci a passablement baissée. Elle est pratiquement au plus bas depuis 2011. j’en ignore la raison (peut-être les hausses des taux de la Fed)

Dernière modification par Helvète_heureux (29/08/2017 00h25)

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#3 29/08/2017 12h17

Membre (2014)
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Peut-être la baisse du dividende…et la perte de son statut de Dividend Aristrocrat !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#4 22/09/2017 16h37

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Pour HCP, c’est la baisse du dividende et son status d’arristocrate qui ont ebranle la confiance, d’autant plus que le spin-off QCP n’a pas ete apprecie par de nombreux actionnaires. CF la file dediee a HCP. Pour ma part j’etais actionnaire HCP et j’ai revendu avant le spin-off. Je me pose maintenant la question de re-entrer car les fondamentaux sont plutot bons.

Dernière modification par TyrionLannister (22/09/2017 16h37)


A Lannister always pays his debt.

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#5 22/09/2017 16h49

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Bonjour !

Perso, j’ai misé sur OHI début 2016, avec un petit renforcement il y a quelques mois pour arriver à 39 k€.
Rendement de 7,9 % en augmentation, très petite, mais constante. Je suis en plus-value latente globale (en devises) de 3,4 %.
En fait, le cours navigue entre 30 $ et 35 $ depuis pas mal de temps, ce qui me semble de bon augure, vu que c’est du acheté-pour-garder.

Le seul souci, c’est la baisse du dollar, qui a affecté le capital, mais aussi les distributions, relativement à l’investissement initial. Toutefois, cela restant sur un compte en dollars, il suffit d’attendre la remontée de celui-ci.

Dernière modification par M07 (22/09/2017 16h50)


M07

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#6 22/09/2017 21h59

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Hmmm… "augmentation très petite" du dividende, dites-vous ?

Vous connaissez beaucoup de foncières dont le dividende a fait +50% en 5 ans ?

Selon vous, pourquoi une telle boîte se négocie actuellement à 9,5 x le AFFO 2017 (selon la guidance) ? Si vous comptez garder le titre, c’est un point sur lequel il est bon de réfléchir !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Kapitall (22/09/2017 21h59)

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#7 22/09/2017 22h22

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@Kapitall,

Le dividende est actuellement largement couvert (73 % de l’AFFO). S’il monte jusqu’à 80 %, ce sera le moment, pour moi, d’aviser.
Il est vrai que l’activité dépend beaucoup du maintien, de l’abandon, ou du remplacement de l’Obama-Care. Mais, pour l’instant, les choses ont plutôt l’air d’un statu-quo. Et puis, cette indécision protège un peu le secteur contre d’éventuels nouveaux entrants.

Dernière modification par M07 (22/09/2017 22h48)


M07

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[+9]    #8 24/09/2017 15h03

Membre (2011)
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Merci pour votre retour.

C’est effectivement un critère à surveiller. Mais pourquoi avoir choisi 80 % d’AFFO sur ce REIT en particulier ?

Avez-vous remarqué qu’en raisonnant en FAD (c’est à dire, pour faire simple, en ne comptant que le cash qui rentre), nous sommes déjà à 82% de payout ? A vrai dire, ce ratio est en amélioration si on retourne 10 ans en arrière (il était alors à 86 %) mais si vous vouliez absolument 20% de « margin of safety », vous ne les avez pas ! La guidance 2017 prévoit un FAD payout de 83% environ sur l’année.

Ceci étant dit, le point principal à surveiller sur un REIT SNF (skilled nursing facilities) comme OHI (qui n’est diversifié qu’à hauteur de 14% en senior housing) est la santé financière de ses locataires… qui dépendent de manière écrasante de décisions politiques : les remboursements des états (niveau local et fédéral). 

Et, pour être plus précis, des critères qui sont retenus pour calculer le montant du paiement : ceux-ci sont de moins en moins quantitatifs (nombre de patients) mais dépendent de plus en plus de la qualité des soins reçus (pour schématiser, plus vite les patients sortent et moins ils font de rechutes requérant de nouveau des soins, meilleure sera la compensation).



Le programme Medicaid représente plus de 50% des facturations ! Et vous noterez que les ratios de couverture en EBITDAR (earnings before interest, taxes, depreciation, amortization and rent) ne sont pas fantastiques… A partir de < 1.20, il n’y a plus de marge de manoeuvre pour investir dans le business.

Certains opérateurs, comme Genesis (7% des loyers de OHI), s’adaptent plus ou moins facilement à la nouvelle donne législative et cela se ressent dans le cours de bourse :



Je suis actionnaire de OHI mais je n’oublie pas qu’il y a un risque de black swan (identique à celui du tournant du siècle) sur ce secteur.



Là où je veux en venir : l’AFFO/FAD ne peut pas servir d’indicateur avancé de la détérioration éventuelle de la performance opérationnelle des locataires. S’il y a un problème majeur, d’ordre réglementaire, il sera brusque et le marché pricera en fonction : à la hache, comme il y a 20 ans.

Par contre, pour ne pas tomber dans un pessimisme excessif, quand il n’y a pas de tensions politiques sur les remboursements, le secteur SNF est hyper-stable (car la démographie joue en sa faveur) et très intéressant en fond de portefeuille.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------

Je poste ce complément d’information à part, car il ne répond pas seulement au message de M07, mais plutôt au premier post de la file.

Il ne faut pas prendre le secteur « healthcare » comme un bloc monolithique et acheter les plus gros dividendes sans distinction, on ne le dira jamais assez : chaque REIT est une entreprise avec ses caractéristiques propres.

Les actifs détenus par OHI ou SBRA (SNF) ou MPW (hôpitaux) peuvent se négocier à des taux de capitalisation de 8-10% quand les bureaux médicaux de HTA (donc… bureaux médicaux) ont atteint un niveau « bullesque » de - de 5% de capi : l’histoire dira si la transaction Duke Realty (vendeur de tous ses actifs dans le secteur à HTA pour $2.75 milliards) se sera faite au plus haut du marché…   

Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que les perspectives ou les moteurs de ces classes d’actifs ne sont pas les mêmes, sinon les cap. rates seraient peu ou prou identiques.

Dans ce secteur comme pour tous les autres, il faut regarder ce qu’il y a sous le capot :

- quels sont les actifs ? Ont-ils une valeur patrimoniale en cas de vacance locative ? C’est probable pour un bâtiment de bureaux sur un campus hospitalier ou une maison de retraite en Californie - c’est plus douteux dans le cas d’un SNF en rase campagne (même s’il y a parfois des quotas qui peuvent servir de filet) ou d’un hôpital qu’on ne peut pas convertir à d’autres usages. En clair : si ces derniers ne se relouent pas, ils valent à peu près la valeur du terrain moins le coût de démolition (ce chiffre peut être négatif…) !

- quels sont les locataires et à quelles logiques économiques répondent-ils ? Si les SNF dépendent en grande partie de décisions politiques (ce qui est parfois bon, parfois mauvais), les laboratoires qu’on trouve chez Alexandria, HCP ou Ventas répondent à des logiques corporate (Celgene, Gilead…) ou privées (Universités…).

- Quel est l’endettement du REIT, et comment cet endettement est-il structuré, à fortiori en période où les taux sont censés remonter (un jour…) ? De l’endettement dépendra le risque perçu et donc le WACC et on ne répètera jamais assez qu’une entreprise qui se finance en grande partie par levées de capitaux successives doit avoir une monnaie (un P/FFO) forte (au moins par rapport à ses concurrents) !

- Quelle est la perspective de progression du NOI ?  Les bureaux médicaux sont assez dynamiques (un portefeuille diversifié permet de sortir 4-5% sur des baux à moyenne durée, ce qui permet de capter la hausse en période faste) mais les hôpitaux se louent sur 20 ans, avec des loyers revalorisés à 2%… cela veut dire qu’après les frais de structure, les loyers ne suivent pas totalement l’inflation et qu’il faut de la croissance externe pour dynamiser les FFO !).   

- L’historique du management est capitale. C’est de l’immobilier de spécialité, on ne gère pas ça sans connaitre le secteur et ses spécificités par coeur. DOC a pu se développer aussi rapidement parce que c’étaient des insiders, avec un gros carnet d’adresses…

A minima, si on ne veut pas passer plusieurs mois à se documenter longuement sur chaque REIT du secteur, on prendra garde d’investir sur un panier diversifié (et de préférence, si on ne saisit pas toutes les nuances, en surpondérant les 3 grands diversifiés, qui ont le bilan pour survivre et s’adapter dans à peu près toutes les configurations)  :
Par ordre de qualité : Ventas, Welltower, HCP : les 3 grands, diversifiés, qui ont moins de risque politique. Je citerai aussi NHI ou LTC très bien gérés (mais plus petits). 
HTA, DOC, HR … : spécialisés en bureaux médicaux (classe d’actifs en surchauffe !)
OHI, SBRA… : SNF (risque politique)
ARE : focus sur les laboratoires (classe d’actifs en surchauffe ?)
MPW : focus sur les hôpitaux (risque politique)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Kapitall (24/09/2017 15h58)

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#9 05/04/2019 20h29

Banni
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Bonsoir,

Avec un maintien des taux et un vieillissement de la population US, certaines REIT cotées peuvent doper un peu un CTO.
Actuellement sur HCP et ICADE qui s’oriente sur la santé je me tâte à diversifier sur OHI et Sabra.
Quid du potentiel sur ces quatres ?

Dernière modification par Noyl (05/04/2019 21h35)

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[+1]    #10 05/04/2019 21h27

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Bonsoir !

Pour OHI, il existe un fil de discussion dédié : 1er message du fil

[Edit] : Sinon, HCP + Icade + OHI + Sabra, ça fait quatre, et non trois…

Dernière modification par M07 (06/04/2019 07h52)


M07

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#11 28/10/2019 14h22

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Pas de file dédiée à Ventas sur le site. Quelques nouvelles ici :

Après le beau parcours du cours sur les 12 derniers mois (comme beaucoup de REIT vous me direz), Ventas s’est pris un gadin après la publication de ses résultats du Q3.
En cause une révision à la baisse des performances de l’activité SHOP (résidences personnes âgées), alors que la guidance était déjà en territoire négatif, ce qui plombe la performance globale 2019 (qui reste tout juste >0).
Egalement un FAD (Funds Available for Distribution) quasi égal au dividende, ce qui laisse à penser que le dividende va avoir bien du mal à continuer à augmenter au même rythme que les années passées (8%/an) voire peut-être même à augmenter tout court.

Décidément, après les difficultés rencontrées également par HCP ou OHI, il faut croire que l’activité de Senior Housing n’est pas si facile, alors qu’elle est souvent présentée comme secteur d’avenir au vu de la démographie.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#12 29/10/2019 00h00

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OHI est une société axée sur le segment ’skilled nursing’. Elle n’a pas de maisons de retraite.
Si vous souhaitez illustrer les difficultés du segment ’senior housing’ un meilleur exemple serait SNR.

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#13 29/10/2019 00h40

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Gap a écrit :

Décidément, après les difficultés rencontrées également par HCP ou OHI, il faut croire que l’activité de Senior Housing n’est pas si facile, alors qu’elle est souvent présentée comme secteur d’avenir au vu de la démographie.

C’est un secteur d’avenir, mais du coup il y a eu une construction massive de nouvelles résidences ces dernières années et ont est actuellement en suroffre, en attendant que la population vieillisse pour remplir les nouveaux logements construits…

Ventas, HCP, Welltower se targuent toujours d’avoir les meilleures résidences, les plus demandées et avec une meilleure résilience, mais pour le moment, ça n’a pas semblé si évident dans leurs chiffres.

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#14 09/11/2019 16h00

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Bonjour

Vous avez aussi la voisine canadienne INVESQUE qui est très présente aux USA

Son introduction en bourse est récente. Elle cote à TORONTO en USD et CAD

Présentation
updated-comp_overview-pres_819-final.pdf


Prenez soin de vous, soyez prudent(e)s et sortez masqué(e)s

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#15 10/11/2019 15h39

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La lecture rapide du Q2 2019 ne m’inspire pas plus d’enthousiasme que cela pour Invesque : Payout à 100% sur l’AFFO, coût de la dette élevé pour une foncière canadienne, changement d’opérateurs sur une partie du portefeuille et perte sur le Q2.
Bref, qu’est-ce qui vous a plu dans cette valeur ?

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#16 11/11/2019 19h27

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un cours qui semble se stabiliser depuis la fin 2018, le graphe n’est pas corrigé du dividende payé depuis l’introduction



un cash payout ratio of approximately 76% for 2019 comme indiqué dans la présentation

un FFO qui devrait repartir à la hausse



pages_de_reit2019_11.pdf

AFFO à la hausse pour 2020



pages_de_reit2019_11-2.pdf

un impact limité en cas de hausse des taux



pages_de_reit2019_11-3.pdf

une valorisation raisonnable





https://seekingalpha.com/article/429117 … end-magnet

invesque_reit.pdf

Attention publication des résltats du T3 14/11/2019

Dernière modification par thegambler (11/11/2019 23h31)


Prenez soin de vous, soyez prudent(e)s et sortez masqué(e)s

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#17 10/12/2019 17h53

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Bonsoir

Petite mise à jour sur IVQ



reit-canada-2019_12.pdf

AMF : actionnaire IVQ


Prenez soin de vous, soyez prudent(e)s et sortez masqué(e)s

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#18 30/03/2020 12h11

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Le coronavirus a pour effet que toutes les foncières de santé liées aux maisons de retraite sont bradées en bourse.

Ventas qui était un temps considérée comme la meilleure foncière de santé est à 10% de rendement sur dividendes spot (vous avez bien lu), tant son cours de bourse a été chahuté :



"Monsieur le marché" anticipe de manière cynique mais pas complètement irrationnelle, que le coronavirus va faire une hécatombe chez les personnes âgées aux USA, ce qui fragilisera les opérateurs de maisons de retraite (la demande de places sera inférieure à l’offre disponible), qui renégocieront à la baisse les loyers auprès des foncières de santé.

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[+1]    #19 30/03/2020 12h58

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Bonjour,

Un article d’hier évoque entre 100000 et 200000 morts possibles aux Etats-Unis (lien).

Si je prends la pyramide des âges de Etats-Unis de 2018 (lien), il y aurait environ 21 millions de personnes de plus de 75 ans.

Pour simplifier, si on considère que les 200000 morts concernent les plus de 75 ans, en étant large ça fait moins de 1% de cette population qui va décéder. Les décès ne surviendront de plus pas tous en établissement pour personnes âgées.

Je trouve cette anticipation de marché bien pessimiste concernant les foncières de santé comme Ventas.
Je le suis moins, et confiant sur le long-terme.

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[+1]    #20 30/03/2020 14h12

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Sartorius, Ventas avait déjà bien baissé avant que le coronavirus ne soit considéré par les marchés, d’environ 20 à 25%. Il y a depuis quelques mois un choc d’offre aux Etats-Unis car beaucoup de places se sont crées ces dernières années mais l’occupation n’a pas suivi comme cela avait été projeté ; il y a donc érosion de la rentabilité des foncières de santé, dont Ventas. Cela se ressent dans son FFO Payout ratio qui est supérieur à 85 depuis 2018 (92 en 2019), mais était compris entre 70 et 85 ces 10 dernières années.

Toutes ne baissent pas dans les mêmes proportions car certaines sont mieux diversifiées que d’autres, celles qui baissent le moins sont celles qui possèdent peu de maisons de retraite (mais plutôt des murs d’hôpitaux, de cabinets d’analyse ou d’infirmières, etc.), ou qui en possèdent mais qui ne les exploitent pas directement. Ventas, avec 53% de ses revenus provenant des maisons de retraites exploitées, est (de mémoire) plutôt dans les plus exposées.

Bref on a affaire à un secteur dans lequel certaines entreprises, dont Ventas, sont déjà fragiles - celles qui ont pris le plus de retard dans la transition vers les bureaux et les hôpitaux - et qui va être confronté au coronavirus.

Je suis comme vous confiant à long terme, mais il faut s’attendre à de potentiels dégâts à court terme. Il est possible que l’entreprise n’ait pas les moyens d’assurer son dividende cette année, il pourrait alors y avoir endettement, ou réduction. Je conserve, mais je reste prudent (j’ai déjà perdu les dividendes de Casino et une moitié d’Unibail, je suis plus à ça près smile )

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#21 30/03/2020 15h10

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Qui va decider d’entrer dans une maison de retraite au milieu de l’epidemie ?
Combien de temps la defience va-t-elle durer ?
Regardez l’hecatombe sur les epadhs en France.

Choc de demande sur un secteur endetté… Il faut faire attention.

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#22 30/03/2020 15h31

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Ventas a publié un communiqué sur ses perspectives en relations avec l’épidémie.

Ce que vous avancez est effectivement annoncé clairement ici : je cite (traduit) :

"Cependant, il y a maintenant de fortes indications que les tournées et les emménagements commencent à ralentir et que la pandémie augmente le risque d’un niveau élevé de déménagements. Les coûts d’exploitation des partenaires de Ventas augmentent à mesure qu’ils réagissent à la pandémie de COVID-19. La Société s’attend à ce que ces tendances s’accélèrent. Par conséquent, bien qu’il soit trop tôt pour connaître l’étendue de l’impact, la Société retire ses prévisions financières 2020 précédemment fournies."

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