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[+1]    #26 30/10/2018 16h23

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rylorin a écrit :

Bonjour,
La "baisse des taux".
Les SCPI sont des produits de taux et de fait soumis aux variations des taux d’emprunts d’état.
Les emprunts d’état sont considérés comme ce qu’il y a de plus sécurisé. Ils servent de base au calcul de la rémunération des autres produits dont le delta de taux rémunère le risque.
Les SCPI (les l’immobilier dans lequel elles investissent) étant plus risquées que les emprunts d’état on bénéficie d’une prime par rapport aux taux de base. Néanmoins si le taux des emprunts d’état baisse, sans changement du niveau de risque pour les SCPI, cela entraine mécaniquement une baisse de leur dividende.

C’est bien évidemment faux. Les SCPI ne sont pas des "produits de taux". Il n’y a pas de baisse de dividende mécanique à chaque baisse de taux puisque les "dividendes" sont constitués presque exclusivement des loyers des locataires. Il n’y a aucune indexation des loyers sur le taux directeur des emprunts d’état, ni dans l’immobilier de logement, ni dans l’immobilier commercial ou d’entreprise.

De plus, les SCPI sont généralement trés faiblement endettées.

liabou a écrit :

J’ai regardé l’historique de dividende d’une trentaine de SCPI et je m’aperçois que la majorité d’entre-elles ont des dividendes décroissants depuis plusieurs années. Comment cela s’explique t-il ? A quoi cela est-il dû ?

Pouvez-vous clarifier votre affirmation ?  Quelles SCPIs ? Et, parle-t-on du dividende par part en valeur absolue ou en pourcentage de la valeur de la part ?

Je n’ai pas l’impression d’une baisse de dividende significative en valeur absolue sur ces dernières années pour les SCPIs que je possède. Mais peut-être suis-je bien tombé ! J’ai au contraire l’impression d’une légère augmentation…

Dernière modification par WhiteTiger (30/10/2018 16h33)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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Favoris 2   [+8]    #27 30/10/2018 18h26

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Posons un peu les chiffres, pour les plus grosses SCPI du marché :
   
          Distribution/part  2010    2011    2012   2013    2014    2015    2016    2017  (plus-value incluse)
Immorente                  17.08€ 17.00€ 16.50€ 16.80€ 16.70€ 15.72€ 15.72€ 15.50€
Edissimmo                   12.20€ 12.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 10.50€   9.95€
Rivoli Av. Pat.               13.00€ 12.73€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 11.50€ 11.18€
Notapierre                   19.69€ 18.37€ 17.50€ 17.50€ 18.00€ 18.00€ 17.10€ 16.20€
Accimo Pierre                 7.44€  7.77€   8.70€    8.79€   8.79€  8.43€   8.53€   7.98€
Primopierre                  10.89€ 10.42€ 10.12€ 10.12€ 10.11€  9.84€   9.80€   9.80€
Epargne Foncière          46.08€ 40.07€ 40.08€ 40.08€ 40.08€ 38.52€ 36.90€ 35.64€
Elysée Pierre                33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 30.00€
PFO2                             9.88€   9.65€  9.60€   9.60€   9.50€   9.25€   8.76€   8.60€
Primovie                         NC        NC       NC     9.74€   9.75€   9.55€   9.55€   9.56€
    (ce sont dans l’ordre les 10 plus grosses capitalisations à fin 2017)
Allianz Pierre                15.09€ 15.39€ 15.39€ 15.03€ 15.03€ 14.40€ 14.10€ 13.92€
Efimmo1                      13.14€ 12.76€ 12.40€ 12.08€ 12.08€ 11.70€ 11.10€ 11.22€
AccesValeurPierre         29.60€ 28.00€ 26.40€ 25.50€ 25.20€ 25.20€ 24.50€ 24.00€ 
Selectinvest                  31.80€ 31.80€ 31.80€ 30.00€ 28.56€ 27.00€ 27.00€ 25.44€
CreditMutuelPierre         14.28€ 14.28€ 14.28€ 13.92€ 12.84€ 12.12€ 12.12€ 11.40€
   (elles faisaient partie des 10 plus grosses capitalisations fin 2012)

Les cas d’augmentation de la distribution semblent vraiment des exceptions, et la règle générale est plutôt la diminution (de 10% ou 20% de 2010 à 2017), même sur les dernières années.

Une analyse de l’évolution des résultats courants des SCPI (encore plus significatif) donnerait même des baisses plus significatives pour certaines SCPI (qui ont amorti la baisse de leur distribution en piochant dans leur RAN).

Note : Quelques cas particuliers ont des explications particulières (par ex. les distributions Accimo Pierre de 2010-2011 : en 2008-2009 cette SCPI avait distribué 9.00€ et 9.24€ par part, et son résultat/part avait plongé de 10.26€ en 2008 à 9.32€, 7.08€, 7.94€ les années suivantes)

A titre de comparaison (pour plus d’arguments comparatifs SIIC vs SCPI, c’est ici), voyons les plus grosses SIIC :
         Dividende/action    2010     2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017    2018 
Unibail                         28.00€*   8.00€  8.00€  8.40€  8.90€  9.60€  9.70€ 10.20€  10.80€
                          (* dont 20€ exceptionnel)
Klépierre                        1.25€    1.35€  1.45€  1.50€  1.55€  1.60€  1.70€  1.82€   1.96€
Gecina                           4.40€    4.40€  4.40€  4.40€  4.60€  4.65€  5.00€  5.20€   5.30€
Covivio (ex FdR)            6.90€*   4.20€  4.20€  4.20€  4.20€  4.30€  4.30€  4.40€   4.60€
                          (* dont 1.80€ exceptionnel)

EDIT 17/02/2020 :  Ces informations ont été remises à jour ici


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#28 30/10/2018 19h49

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Impressionnant, thank you Goodbylenine
mais est ce qu’il ne faudrait pas mettre ca en regard de la valeur de part SCPI ou du cours de l’action SIIC ?
en tout cas c’est intéressant !


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

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#29 30/10/2018 20h19

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Surtout si on envisage d’investir en usufruit.
Sa calme ..


Maintenant je profite !!!

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#30 30/10/2018 20h26

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A mon avis, ceci n’a pas à être mis en regard de l’évolution du prix des parts de SCPI ou du cours des SIIC : le patrimoine de ces sociétés est largement mature, sa majeure partie n’évolue guère, et l’évolution du résultat (et des distributions) est surtout liée à l’évolution des loyers que le gestionnaire arrive à en tirer.

L’argument d’absence de dette au niveau des SCPI n’est pas vrai pour toutes les SCPI : certaines ont des emprunts pour 10%, 20%, 30% de la valeur de leur patrimoine. Et sans cette dette, leurs résultats auraient encore baissé bien plus ! (Exemples : Immorente ou Edissimmo).

Mais si l’on regarde l’évolution de la valeur des parts et des cours des actions :
Le prix des parts des SCPI a assez peu évolué depuis 2010  (sauf celles concentrées sur Paris QCA, mais dont le prix a cependant bien moins monté que celui de l’immobilier Paris QCA)
   Immorente                  305€ -> 328€
   Edissimmo                   224€ -> 235€
   Rivoli Av. Pat.               227€ -> 281€  (revalorisation significative)
   Notapierre                   350€ -> 360€
   Accimo Pierre               185€ -> 196€
   Primopierre                  191€ -> 202€
   Epargne Foncière          750€ -> 785€
   Elysée Pierre                599€ -> 797€  (bonne revalorisation depuis 2015)
   PFO2                           178€ -> 194€
   Primovie                      191€ -> 196€
   Allianz Pierre                302€ -> 330€
   Efimmo1                      225€ -> 230€
   AccesValeurPierre         535€ -> 550€
   Selectinvest                 635€ -> 635€ (et marché secondaire bloqué actuellement)
   CreditMutuelPierre        285€ -> 285€ (et marché secondaire bloqué actuellement)

Pour les SIIC le cours de l’action a bien monté  (même si ce cours a baissé de 10 à 20% ces dernières semaines) :
     Unibail a gagné environ 50% depuis 10 ans
     Klépierre a presque doublé depuis 10 ans
     Gécina a plus que doublé depuis 10 ans
     Covivio (ex FdRégions) a plus que doublé depuis 10 ans


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#31 31/10/2018 09h56

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Les prix de part des SCPI ne correspondent pas, je les mets à jour :

GoodbyLenine a écrit :

Immorente                      305€ -> 328€ 330€
   Edissimmo                   224€ -> 235€
   Rivoli Av. Pat.               227€ -> 281€ 292€ (revalorisation significative)
   Notapierre                   350€ -> 360€
   Accimo Pierre               185€ -> 196€ 201€
   Primopierre                  191€ -> 202€ 208€
   Epargne Foncière          750€ -> 785€ 800€
   Elysée Pierre                599€ -> 797€ 800€ (bonne revalorisation depuis 2015)
   PFO2                           178€ -> 194€
   Primovie                      191€ -> 196€ 203€
   Allianz Pierre                302€ -> 330€ 340€
   Efimmo1                      225€ -> 230€
   AccesValeurPierre         535€ -> 550€ 538€
   Selectinvest                 635€ -> 635€ (et marché secondaire bloqué actuellement)
   CreditMutuelPierre        285€ -> 285€ (et marché secondaire bloqué actuellement)

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