Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Bien que je constate que dans la métropole dynamique que j’habite le marché est très difficile en ce moment pour les vendeurs que je connais personnellement ou dont je suis les annonces sur "leboncoin", je suis de l’avis de Flosk et pense que ce phénomène n’est pas durable. Énormément de gens veulent être propriétaires, non seulement pour les raisons qu’il énonce, mais pour sortir de la galère de la location s’ils habitent une grande ville.

Par ailleurs les dernières crises immobilières récentes d’ampleur (Japon fin des années 1980, Paris 1991, Espagne 2008-2009) s’étaient caractérisées par divers facteurs qui semblent absents cette fois-ci, par exemple:

- surproduction de la construction et
- activité spéculative forte (marchands de biens à Paris par exemple).

En France la coexistence d’une offre étique (on le voit à la location) et d’une demande toujours plus forte dans les endroits où tout le monde veut vivre (que ce soit un désir ou une contrainte) rend improbable une baisse forte de l’immobilier, à laquelle j’aspire pourtant fortement! ou alors celle-ci aura lieu en euros constants, mais sera très limitée en euros courants, je me répète. Ce que vous écrivez, vbvaleur, je l’ai déjà lu à perte d’écran sur le forum "bulle-immobilière" en 2008-2009, avec savants graphiques à l’appui. Ce n’est pas que j’y crois plus, mais j’ai appris à être méfiant:

- une baisse même faible des prix resolvabilise une partie de la demande;
- l’État peut intervenir pour faciliter le crédit;
- les nouvelles données par ceux qui cherchent activement sur un marché donné, pour acheter et pas pour donner un coup de sonde, sont souvent les plus fiables (je me rappelle les messages d’abc33 sur le forum immo de boursorama par exemple, ou d’autres qui avaient annoncé la reprise du marché dès le 2e trimestre 2010 sous les quolibets des autres participants, ayant pour la plupart un intérêt personnel à la baisse;
- il y a quantité de marchés et seul celui où nous voulons habiter devrait nous intéresser. Ainsi à supposer qu’il y ait une baisse notable dans les Hauts-de-Seine, si Neuilly fait + 5% et Nanterre - 15%, la situation pour acheter où j’en ai envie ne sera nullement plus favorable (désolé de répéter des truismes dont je me suis moi-même gaussé pendant des années quand j’étais persuadé que nous étions à la veille d’un krach voilà quinze ans).

À cet égard je reviens à un argument de Rasmussen:

Rasmussen a écrit :

Entre 1962 et 2021, la population en France métropolitaine est passée de 46,5 à 65,4 millions. Dans le même temps, le nombre de logements est passé de 16,4 à 36,2 millions. Autrement dit, il y a eu davantage de logements supplémentaires (près de 20 millions) que d’habitants supplémentaires (19 millions). Pour les seules résidences principales la hausse est de l’ordre de 16 millions.

État du patrimoine des logements d’après le recensement de 1962 et amélioration qualificative de ce patrimoine entre 1954 et 1962 - Persée

37,2 millions de logements en France au 1er janvier 2021 - Insee Focus - 254

Vu ces éléments, les discours sur la supposée pénurie de logements me font rigoler : à croire que ceux qui les tiennent souhaitent arriver à une situation où chacun vit seul dans son logement, et éventuellement en dispose encore d’un second pour ses vacances solitaires. Ceci est-il vraiment désirable ? Probablement pas, et je rejoins les conclusions de Flouzamax (message 830) quant à une baisse future de la demande.

Cet argument me semble peu pertinent puisqu’il ne tient aucun compte de phénomènes majeurs, comme la métropolisation ou la littorisation: la belle affaire de 90 % des gens de ce forum si les logements sont abordables en quantité en Creuse, en Moselle ou dans la Loire !

Encore une fois j’aimerais pourtant que les prix baissent car je trouve cette situation profondément malsaine: ma propre situation patrimoniale est nettement plus favorable que celle de mes collègues pour une simple histoire d’année de naissance! Avec sept ou huit ans de moins je ne serais sans doute pas propriétaire, ou alors de quelque chose qui ne me conviendrait pas… Une baisse limiterait aussi le poids de l’héritage et donc des avantages économiques dus à d’autres facteurs que le mérite individuel. Accessoirement une baisse me permettrait d’acheter plus grand plus facilement puisque le delta entre mon logement actuel et celui que je vise serait moins important.

Cela dit je serai moins catégorique que flosk22 qui commence son message par "vous avez tort"; je suis sûr qu’à Paris en 1991 ou en Espagne en 2008 beaucoup de gens raisonnaient comme moi en disant le fameux "cette fois, ce n’est pas pareil".

Dernière modification par Cornelius (11/07/2023 23h02)

1. L’immobilier n’est pas un marché comme les autres, l’écrasante majoritée des vendeurs ne vendront pas dans ce contexte, ils attendront que le marché se redresse (nombreux exemples dans mon entourage). La majoritée des gens vendent par confort plus que par nécessité.

Oui les transactions s’effondre, c’est le moment du déni.
Et certains ne peuvent même pas se refinancer si ils devaient vendre pour un changement de boulot ou autre ..
Mais il y’en a toujours qui n’auront pas le choix, divorce, succession, difficultés financières avec l’inflation etc

2. Les acheteurs n’ont aucune rationalité, pour la plupart des gens il faut acheter de l’immobilier quel qu’en soit le prix, parce que c’est du solide, c’est du concret, c’est de la pierre quoi. Le marché ralentit d’ailleurs principalement parce que les banques ont durcis leurs critères et que la hausse des taux désolvabilisent de plus en plus d’acheteurs, mais les gens ne sont que très peu à renoncer à l’achat.

Oui exacte, mais les chaines d’info commencent tout juste à effrayer les gens, en parlant des baisses et des problèmes de l’immobilier. A force d’entendre ça tout les jours les gens vont changer d’idée sur l’immobilier

3. Les taux ne resteront pas élevés très longtemps, le début de la baisse, c’est pour bientôt. La plupart de ceux qui citent les chiffres d’inflation oublie que les effets de base sont encore très bas. Le début de la hausse des prix c’est septembre 2022, donc à partir de septembre 2023, les effets de base seront beaucoup plus importants et selon moi l’inflation va se tarir. A termes, c’est à dire en 2024, je prendrais le paris qu’on retrouvera de la déflation, notamment dans l’alimentaire.

Je paris sur une petite baisse de l’inflation pendant un moment mais pas de quoi faire baisser drastiquement les taux et puis une remontée encore plus forte par derrière.

Si vous avez raison ça annihilera une partie des facteurs négatifs, je vous le souhaite mais c’est pas mon scénario privilégié   

Les relations entre les pays sont trop mauvaises et même si il y’a spéculation baissière en ce moment, sur le marché de l’énergie on à de gros probléme à régler qui referont surface. Ajouter à cela le peuple à calmer et le manque de capitaux pour financer les déficits et toutes ces mauvaise politiques .

Bref tout ça va être long, des fois c’est mieux de rester spectateur.

Kabal de 2012 à 2016 les taux ont fait que baisser pour se stabiliser à 0 pendant des années ..
Vous le savez ça ?

Là les taux sont passés de 0 à 4 % en un temps record et les gens sont dans le déni actuellement, alors vous comprenez bien que ça ne va pas se passer exactement pareil

Les banques centrales ont tellement fait monter les prix de tout les actifs pendant ces années que c’est compliqué pour un investisseur aujourd’hui, il devrait probablement rester "un peu" sur le banc de touche, mais l’inflation va bruler un peu de ses capitaux un moment..
Car le "un peu" c’est surement des années..

Dernière modification par vbvaleur (12/07/2023 09h17)

@bed43fr : Je pense que l’Etat a encore moins les moyens d’un arrêt brutal et prolongé du secteur immobilier, en raison des rentrées fiscales concernées. Là dessus je peux me tromper (comme plein d’autres choses) mais la perte de la TVA, des taxes en tout genre, etc est supérieure à un éventuel élargissement d’un prêt à taux 0 renforcé pour le neuf.

Pour l’ancien effectivement là je pense que les carottes sont plus dans les mains du marché, l’Etat peut jouer l’autorégulation par l’équilibre offre / demande. En conséquence les carottes sont surement un peu plus cuites

Kabal Vous comprenez bien qu’on peut pas prendre l’argument d’un intervenant inconnu, pour essayer de justifier quoique ce soit.

Depuis 2019 j’ai un track record très très honorable en matière de prédiction, concernant les taux , l’inflation et le marché et malheureusement les conflits…
Et je me mouille à chaque fois que la majorité pense le contraire et avant que les tendances montrent des signes de retournement

Par exemple rapidement là juste avant la crise du coronavirus message 82 :
Portefeuille d’actions de Vbvaleur p.4

Ou bien ici avant l’inflation et la montée des taux et le conflit message 97 :
p.4 Piscines Desjoyaux : entreprise familiale française de fabrication de piscines

On bien ici avant la correction de la tech message 393 :
Portefeuille d’actions de Vbvaleur p.16

Ou encore ici pour le conflit :
https://www.investisseurs-heureux.fr/t28598

Dernière modification par vbvaleur (12/07/2023 11h34)

kiwijuice a écrit :

Attention, on oublie facilement que l’immo est un secteur qui reçoit un déluge d’argent :
- défiscalisations
- APL
- logements sociaux
…

On peut aussi dire que c’est un secteur qui subit une fiscalité lourde, que les APL aident juste à loger des personnes qui sans ça ne pourraient pas se loger et les logements sociaux sortent en grande partie du marché privé.
Je pense que ce qui drive le marché immobilier, plus que les "déluges" d’aides, c’est surtout les taux d’intérêts. Contrairement à ce qui est dit plus haut, il y a des quantités de raisons pour lesquelles les gens doivent vendre. Les agents immobiliers se régalent de la règle des 4 D :
- Divorce
- Décès
- Déplacements
-Difficultés financières.
Donc les prix vont baisser, je n’ai aucun doute la dessus.

MDR Yoda, si l’investisseur doit arrêter de prévoir l’évolution de ses investissements vous retirer exactement ce qui fait la différence entre un bon investisseur et un mauvais .
Peut etre cela serait à votre avantage c’est pour ça que vous poussez ce sens ?
A quoi bon être sur ce forum acheter donc tout ce qui bouge et vous verrez bien.

Dans un monde qui devient fortement inflationniste la plupart des actifs sont surévalués, ok c’est peut-être contre intuitif mais c’est comme ça, si vous achetez tout ce qui bouge et que c’est ce monde qui arrive, à mon avis il est pas possible de bien s’en sortir sur le long terme.

Pendant qu’il y’avait peu d’inflation sur le terrain, les politiques monétaires pour la faire repartir ont fait gonfler le prix des actifs financiers. Là il y’a eu beaucoup beaucoup d’inflation mais c’est pas calculé dans l’indice Insee. 
Le contraire peut devenir réalité aussi.

On va nager a contre courant.. On a plus le vent dans le dos, l’exercice d’investir est plus difficile quand c’est comme ça.
Avant n’importe quel idiot pouvait gagner de l’argent et ces prochaines années ça sera très difficile ..

S’endetter à 1% et acheter un actif qui en rapporte 6 c’est super le spread nous enrichit sans bosser ! et plus de monde arrive plus je parais intelligent et le prix de mes actifs grimpent, quelle cercle vertueux.

S’endetter à 5% pour acheter un actif qui en rapporte 5% avec des risques, vous êtes un idiot.
D’autant plus que les risques augmentent quand la situation se détériore, plus d’impayés, plus de tax etc, vous voila donc tourbillonner dans le cercle vicieux pendant quelques années .

Avec l’immobilier ça prend toujours un peu plus de temps car les gens sont un peu dur de la feuille et il y’a la phase de deni..
Mais avec les taux élevés les prix doivent s’ajuster pour récompenser comme il se doit le risque encouru par l’investissement sinon les agents immobiliers et les notaires devront changer de métier, il y’aura plus de transactions ^^

Dernière modification par vbvaleur (13/07/2023 10h05)

Bonjour bed43fr,

Je n’ai pas lu le livre d’E. Macron j’avoue. Je me disais que sur ce type de mesure technique pour éviter un krach trop violent pour les finances publics la main était plutôt à l’administration.

Une baisse de -20% du marché immobilier me semble improbable, si on fait déjà du -10% ça sera le bout du monde. Après, il se peut des zones fasse -20% ou -30%, mais je vois mal l’IDF faire -20%. Le marché immobilier sera toujours davantage à plusieurs vitesses.

Ensuite, -20% je pense n’est pas possible pour le neuf. Je n’ai aucune idée de la création de valeur (ou impression monétaire) totale d’une opération de construction d’un immeuble neuf, on doit surement être supérieur à 20%. Peut être que toutes les parties prenantes sur ce type d’opération peuvent accepter une baisse de -20% de leur marge, mais pas du total de la vente je pense. En conséquence, une baisse de cette ampleur me semble improbable. En l’absence de baisse, le secteur va continuer à ralentir, et des tas d’expert se relaient à longueur de temps que ce n’est pas possible compte tenu de la demande de logement. Et donc les conséquences pour l’Etat seront supérieurs à un effet prix de -20%, on aura un effet base monstrueux. Entre la TVA, les taxes etc versées par les promoteurs. Le foncier qu’ils achètent aux collectivités ou à l’Etat.

Pour l’ancien comme écrit précédemment je n’ai pas le même raisonnement, je pense que l’enjeu est moindre pour les finances publics. Je n’ai pas de données par contre pour appuyer mon raisonnement, et ici c’est clairement une faiblesse pour en démontrer la pertinence

Je pense que c’est normal.

Je pense qu’il faut prendre en compte que avec l’inflation, les prix ont monté car:
- les matériaux que comportent une maison augmentent : un devis de menuiserie en 2020 et 2023 n’est pas le même par exemple.
- les prix des terrains également.
- le coût des travaux avec des artisans ont flambé car il y a beaucoup de demande.

Dans les villes moyennes ou le prix au m2 est inférieur à 2500 euros le m2 , on constate que sa stagne voir parfois quelques baisses contrairement aux grandes villes ou généralement ça baisse !

Dans les villes moyennes , quand on met tout bout à bout : prix du terrain, et d’une construction à la valeur du jour , le prix  n’est généralement pas excessif.

Je pense qu’une baisse interviendra uniquement lorsqu’on sera en récession, que les artisans n’aient plus de travails et que les prix des matériaux redeviennent plus normal (on peut constater sur ce point que légèrement c’est le cas suivant les materiaux.)
Je pense qu’une baisse interviendra si les taux se maintiennent ou continue d’augmenter associés à ci dessus.
Je pense qu’il va y avoir un retour à la moyenne sur les grandes villes qui, vont faire dire que les prix vont chutés dans les généralités.

Les prix ne baisseront pas dans les conditions actuelles : les gens ont emprunté avec un taux très faible souvent à taux fixe dans un environnement de taux haut.
Ou les gens avaient renégocié leurs taux contracté il y a plus longtemps (donc ont déjà remboursé beaucoup d’intérêt car si renégocié en général, beaucoup d’année ont déjà été entamé).

Concernant la durée de vente, effectivement ça risque de se rallonger et les volumes continuer de baisser.