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#201 07/11/2012 22h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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roudoudou a écrit :

L’immobilier est structurellement haussier sur le long terme mais avec des phases de repli. Ce qui expliquerait en grande partie la hausse est surtout l’augmentation de la solvabilité des ménages conjuguée à un allongement de la durée des emprunts. Ceci à eu un effet car le marché n’est pas en suroffre ca c’est sur.

je vais dans le sens de roudoudou, je me permet d’y ajouter quelques éléments, pendant les années folles de l’immo, l’appat du gain aidant, il y a eu une évolution des pratiques.

- prêts accordés a un public dit " a risque", qui avant n’aurait jamais pu emprunter de tels montants.
- endettement souvent supérieur au 33%.
- taux de crédit assez bon marché.
- baisse de l’apport demandé par les banques.
- augmentation de la durée d’emprunt.
- bien sur l’effet psychologique des prix augmentant sans cesse.

Dernière modification par pasdequoi (07/11/2012 22h05)

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#202 07/11/2012 22h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Roudoudou a écrit :

L’immobilier est structurellement haussier sur le long terme

Sur quels éléments factuels et/ou quelle analyse est-ce-que vous appuyez cet énoncé ?

Il me semble pour ma part que les travaux de Schiller aux US, où encore de nombreux papiers de The Economist, ont montré plutôt le contraire. Voir le graphique des prix immos US sur plus d’un siècle, avant le crash de 2007 : The New York Times > Week in Review > Image > Graphic: A History of Home Values

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#203 07/11/2012 22h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour Crosby,

Sur votre graphe on voit que l’immo vaut 100 en 1890 et 200 à la fin de la periode. Avec la baisse de 30 ou 40% de la crise il a du redescendre vers 120-140 aujourd’hui, donc sur la periode on constate que l’immo a fait legerement mieux que l’inflation (puisque l’indice est ajusté de l’inflation)

Sinon je dis que l’immo est structurellement haussier simplement parce-que c’est une ressource finie, tandis que l’argent (imprimé ou non) est une ressource infinie. Le corolaire est que l’immo structurellement suit l’inflation donc est haussier.

Après il y a des phases de hausse et de baisse, et la je pense que l’on va aborder une phase de baisse en France

Dernière modification par roudoudou (07/11/2012 22h50)

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#204 08/11/2012 14h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@Crossby : Concernant le papier du Nytimes, si l’on fait une extrapolation de la courbe, celle-ci est elle vraiment négative ou stagnante comme vous semblez l’affirmer?

Dernière modification par BorderLine (08/11/2012 14h55)

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#205 08/11/2012 15h10 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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crosby,

Le livre Les placements de l’épargne à long terme de Jean-François de Laulanié utilise de très longues séries historiques pour montrer que les actions et l’immobilier (parisien en ce qui concerne les données qu’il exploite) sont les seuls actifs qui battent l’inflation sur de longues périodes. Bien entendu cela ne concerne pas tel ou tel logement en particulier, la difficulté de l’immobilier est de diversifier étant donné le prix de la "part"…

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#206 08/11/2012 16h08 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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N’oubliez jamais de corréler immobilier et démographie :
population de 40 millions de Français juste après-guerre,
sans oublier toutefois le paradoxe parisien, de mémoire 2.8 millions d’habitants en 1938 (20 % de moins maintenant)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#207 08/11/2012 16h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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roudoudou a écrit :

Bonjour Crosby,
Sur votre graphe on voit que l’immo vaut 100 en 1890 et 200 à la fin de la periode. Avec la baisse de 30 ou 40% de la crise il a du redescendre vers 120-140 aujourd’hui, donc sur la periode on constate que l’immo a fait legerement mieux que l’inflation (puisque l’indice est ajusté de l’inflation)

Autre remarque : il faut prendre en compte les revenus (loyers) générés par l’actif…

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#208 08/11/2012 16h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Voilà les données mises à jour dont je me rappelais, donc postérieures au papier du Times. En fait le papier du Times n’était que symptomatique de ce que tout le monde pensait tout bas en 2006, avant que le marché se casse la gu figure.

Case Shiller 100 Year Chart (2011 Update) | The Big Picture

A ma connaissance, aujourd’hui ça tourne autour de 120. Le marché US a vraiment souffert, et notamment dans les grandes villes chères. Pour moi ça rend le cas parisien vraiment très très intéressant. Mais bon on ne peut pas vraiment le shorter alors…

Le rendement sur un siècles n’est quand même pas très intéressant, étant donnés les risques et en particulier en ce moment en France. Et surtout je pense qu’on ne peut pas vraiment soutenir l’idée d’acheter de la pierre "parce que c’est un bon rendement à long terme".

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#209 09/11/2012 13h10 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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andreiev a écrit :

roudoudou a écrit :

Bonjour Crosby,
Sur votre graphe on voit que l’immo vaut 100 en 1890 et 200 à la fin de la periode. Avec la baisse de 30 ou 40% de la crise il a du redescendre vers 120-140 aujourd’hui, donc sur la periode on constate que l’immo a fait legerement mieux que l’inflation (puisque l’indice est ajusté de l’inflation)

Autre remarque : il faut prendre en compte les revenus (loyers) générés par l’actif…

Oui c’est vrai (en plus !)

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#210 13/11/2012 16h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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C’est long mais on y vient :
Effondrement du nombre de transactions dans l’immobilier parisien

Il manque plus maintenant qu’une petite hausse des taux.

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#211 13/11/2012 17h08 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Ainsi, les prix baissent en septembre à Paris intra-muros de 0,5  % mais cette baisse n’est pas uniforme. Les grande surfaces sont davantage touchées avec une baise de 1  % pour les 3 pièces et plus alors que les petites surfaces (studios et 2 pièces) , toujours recherchées par les investisseurs, continuent d’augmenter légèrement avec une hausse de 0,3  %

0.5 à 1% en moyenne et légére augmentation sur les petites surfaces. Pour moi c’est une stagnation. Rien de plus.

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#212 13/11/2012 18h07 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

C’est long mais on y vient :
Effondrement du nombre de transactions dans l’immobilier parisien

Il manque plus maintenant qu’une petite hausse des taux.

Ce qui est interessant c’est de constater que les prix n’augmentent plus voire baissent legerement mais surtout que les volumes ont plonges. Il semblerait que les meilleurs biens partent toujours a de bons prix mais les logements de qualite moyenne baissent.

Ce qui semblerait indiquer qu’on est en train de passer le point de retournement du marche.

Surtout que les taux sont au plus bas et la situation economique en france ne va pas s’ameliorer de sitot, donc a priori, peu d’upside.

+il faudrait tenir compte de l’inflation de 2%, ce qui nous donnerait plutot une baisse annuelle de 3%.

Dernière modification par gorn (13/11/2012 18h08)

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#213 13/11/2012 18h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Moi j en profite pour faire le plein en ce moment… Les vendeurs n ont aucune proposition et lachent des rabais de 25% des la premiere offre (en province). Quand on a du 8% net, on peut supporter une baisse des prix, non?


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#214 13/11/2012 18h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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C’est vous le spécialiste smile

En tant que potentiel candidat à l’accession à la propriété (pour ma RP), votre message me réjouit !

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#215 13/11/2012 19h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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^

Quand vous dites 25%, c’est sur des biens à la vente depuis longtemps ou pas du tout ?

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#216 13/11/2012 19h53 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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gorn a écrit :

Ce qui est interessant c’est de constater que les prix n’augmentent plus voire baissent legerement mais surtout que les volumes ont plonges. a priori, peu d’upside.

J’ai entendu sur BFM que (pour l’instant?) les vendeurs s’accrochaient à leurs prix malgré tout. D’ou grippage du marché.

gorn a écrit :

peu d’upside

Qu’est-ce vous voulez dire?

Dernière modification par placementapapa31 (13/11/2012 19h55)

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#217 13/11/2012 20h53 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Et oui; certains soulignent la stagnation des prix mais c’est une phase normale avec l’effondrement du nombre de transactions (les vendeurs s’accrochant encore à l’idée que l’immobilier doit augmenter de 10% par an; mais il va bien falloir admettre que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel), qui risque bien d’annoncer un retournement du marché à venir (en tout cas je l’espère wink). Cf la boucle de Comby:

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/e/e1/Boucle_comby.svg

Dernière modification par SirConstance (13/11/2012 20h55)

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#218 13/11/2012 22h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GM a écrit :

^

Quand vous dites 25%, c’est sur des biens à la vente depuis longtemps ou pas du tout ?

Meme pas. J imagine que ca depend des regions.


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#219 13/11/2012 23h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Dans ma région (Vaucluse et Gard limitrophe) 10% est courant,  mais pourquoi pas essayer 20 ou 25%.
En tout cas merci de votre réponse et bonne continuation.

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#220 14/11/2012 11h21 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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placementapapa31 a écrit :

gorn a écrit :

Ce qui est interessant c’est de constater que les prix n’augmentent plus voire baissent legerement mais surtout que les volumes ont plonges. a priori, peu d’upside.

J’ai entendu sur BFM que (pour l’instant?) les vendeurs s’accrochaient à leurs prix malgré tout. D’ou grippage du marché.

gorn a écrit :

peu d’upside

Qu’est-ce vous voulez dire?

Oui effectivement, les vendeurs s’accrochent a leur prix et c’est normal, difficile d’accepter que la hausse des 10 dernieres anness est terminee. mais c’est surtout le cas a paris, en province, les vendeurs acceptent une baisse des prix.

pour le peu d’upside, je veux dire qu’il y a peu de facteurs positifs qui peuvent se realiser, on rentre en stagnation, recession, le chomage augmente de meme que les impots, les prix sont deja au plus haut et les taux au plus bas…

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#221 14/11/2012 12h18 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Petit sondage :

A partir de combien en % de baisse, accepteriez-vous de repasser à l’achat sur les biens immobiliers à Paris?

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#222 14/11/2012 12h27 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Facile : quand les prix permettront d’autofinancer les biens… je ne sais pas ce que ça représente, mais ça doit être au moins du -30 à -40% !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#223 14/11/2012 12h30 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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bonjour
je me permet qq remarques .
effectivement , le prix de l’immobilier devient delirant et on se demande qui  peut encore acheter à ses prix .
je nuancerais cependant mon propos .
même si la hausse  va forcement finir  par s’attenuer , je ne crois pas  à un effondrement des biens  de qualites .
en effet , du scellier au fin fond de l’auvergne , je ne pense pas que l’acheteur retrouvera ses billes , mais un bien  de qualité gardera   ses atouts  et son prix restera elevé .
l’effondrement de l’immo  touchera les biens mediocre .

en ce qui concerne , la vente des biens , si le vendeur  à  une necessité de vendre a tout prix , il y aura effectivement des "coups" à faire  .
pour le moment , les prix  ne baisse pas vraiment suffisament à mon gout ( et  toujours en fonction de mes criteres d’exigence pour un bien  immo) .
bref , j’attends .

les vendeurs pas plus pressés que cela , qui cherchent à vendre pour de nouveau projet  , attendent et garderont leur bien .
perso , mes actifs immo sont loués , et même si certains sont  payés , , avec les nouvelles reformes  sur les plus value et en fonction de la conjoncture , je prefere garder mes bien et tant pis pour d’eventuelle nouveau  projet immo .
bref , on stagne .

apres tout , un bien payé et loué , est quand même une forme de placement et de  constitution de retraite .

avant , la crise , et les reformes , je tablais sur l’achat d’un  bien et quand il était payé , je vendais et reeffectuais une autre operation plus importante et ainsi de suite .
ce schema  n’est plus valable  ou possible selon moi .

resultat : sans besoins  imperatif de vendre , on garde et on ne vends pas .on  touche ses loyers  point barre
resultat de moins en moins de bien à vendre .
l’offre diminue d’autant  ce qui maintient les prix  à des niveaux elevées .

les placements  actuels sont tellemment delicat à choisr qu’entre choisir un placement à risque ou conserver des biens immo qui  vous rapportent  , le choix est vite fait .
dans mon cas , je conserve  mon immobilier .

autre avantage de l’immobilier  avant cette crise/
l’immobilier était une valeur sure et relativement liquide car n’importe quel bien ( même"merdique" ) se vendait rapidement et cher .
c’est finie aujourd’hui .

bref , l’immobilier evolue mais je ne pense pas qu’il s’effondrera .

Dernière modification par lise35 (14/11/2012 12h32)

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#224 14/11/2012 12h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Difficile de citer un chiffre mais je pense que 25-30% est un minimum.

l’inflation et les impots et taxes doivent etre prises en compte egalement mais quand on voit le rdt net pour quelqu’un qui acheterait un appartement a paris, il faut une franche baisse pour que ca redevienne interessant.

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#225 14/11/2012 14h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Ca dépendra de l’appétit de chacun…

un 20m² peut se louer facilement 800€.

S’il coute 150k€ (soit 7500 du m²) il rapporte 6,4% en brut, 5% en net (TF faible à Paris)

5% net sera bien pour certains, donc ils attendent une baisse de 10% (8400=> 7500) d’autres ont besoin de 20% de baisse…

Mais Paris est spécial, il y a des millions de banlieusards qui rêvent de s’installer à Paris et ils soutiendront les prix de la capitale. Les parents qui achètent un studio pour les études de leur fiston chéri aussi…  Je n’ai aucun doute là dessus.

Les scelliers en Seine Saint Denis ont plus de souci à se faire amha!


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