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#301 20/01/2013 04h01 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Lorsque je parlais d’enseignement de très haut niveau, je l’entendais : en sciences, en ingéniérie, en management, en marketing (les Français sont très mauvais en marketing par rapport aux Américains, Japonais, Allemands - magistraux dans ce domaine -, Scandinaves, Italiens), et en design industriel.

GoodbyLenine a écrit :

L’éducation de masse ne doit pas avoir pour objectif de ne former que des personnes similaires, ou de privilégier des compétences similaires, mais plutôt de former chacun un minimum sur un ensemble (assez large) de compétences basiques (ce qui implique aussi de répéter N fois l’apprentissage, et de permettre à ceux qui n’ont pas assimiler d’avoir N possibilités alternatives pour rattraper des lacunes), et chacun de manière plus pointue dans les domaines où il est capable de et motivé pour l’être.

Avec quel gain?

GoodbyLenine a écrit :

Ceci n’a pas grand chose à voir avec le financement de l’enseignement…

Et pourtant cet enseignement de masse est bien financé par quelqu’un (à partir du moment où il ne s’autofinance pas, soit par des étudiants-clients payants, soit par une augmentation de la productivité et de la compétitivité globale permettant de faire plus qu’en couvrir le coût : l’éducation étant un investissement, tout arbitrage éducatif n’est pas rentable).

Le financement d’une éducation de masse au ROI peu ou pas évalué par des recherches sérieuses, me concerne vu que ce sont mes impôts qui contribuent à ce financement.

Dernière modification par placementapapa31 (20/01/2013 04h06)

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#302 20/01/2013 09h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

CPaulus a écrit :

Avec ces 2000 milliards et beaucoup plus, il y a en effet  encore de quoi faire.

En effet : si on suppose (ce sont des approximations) que les 2M de parisiens occupent chacun 30 m² valant actuellement 10 k€/m², tout cet immobilier représenterait "seulement" 600 Milliards d’€uros.

Bonjour GBL,

Plusieurs éléments à prendre en compte:

1/ Taux de propriétaires
Département : Paris (75)
Population : 2 144 700 habitants
Taux de propriétaires : 29.00%
Est ce que la ville de Paris aime que les français deviennent propriétaires ??

2/ Population : 50% de célibataires, revenu moyen de 34000 euros
Population Paris - 75000 - Découvrez qui sont les habitants de Paris et tout l’immobilier à proximité sur drimki.fr
Donc beaucoup de petites surfaces qui correpondent à un besoin

3/ Ville de Paris :
La ville de Paris, avec des prix de l’immobilier élevés à récupéré 1,1 milliards de recettes fiscales en 2012. Elle va encore préemter de nombreux immeubles en 2013 dès que le prix d’une transaction n’est pas assez élevé (500 millions à investir en 2013) 

Immobilier : la Ville de Paris acquiert 38 logements dans le "17ème"

A+

CPaulus

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#303 20/01/2013 12h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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placementapapa31 a écrit :

Le financement d’une éducation de masse au ROI peu ou pas évalué par des recherches sérieuses, me concerne vu que ce sont mes impôts qui contribuent à ce financement.

Je pense qu’il est très difficile de définir ce qu’est la productivité, encore plus celle de l’enseignement, par des critères objectifs. Par exemple, tout le monde semble dire que l’Allemagne et les pays scandinaves sont productifs en Europe. Ayant travaillé en Allemagne (de l’Ouest), j’ai pourtant le sentiment que la productivité réelle sur le lieu de travail (définie comme le temps nécessaire pour réaliser une action simple ou atteindre un objectif simple qui fait partie de l’activité journalière) est comparable, voire inférieure, à celle en Biélorussie (ce n’est pas un compliment pour la productivité biélorusse). Autant dire que la productivité d’une entreprise privée française sur le lieu de travail me semble avoir quelques décennies d’avance. Je me suis demandé aussi si j’étais seul à avoir cette impression et suis allé intérroger 6 personnes ayant travaillé en Union Soviétique : elles m’ont toutes confirmé ne pas être dépaysées en Allemagne au niveau de la manière de travailler. Je suis d’accord que ce n’est pas un échantillon représentatif, etc… Mais je vous avoue qu’au début, j’avais limite peur d’aller bosser en Allemagne avec tous ces mythes sur leur productivité légendaire.

Pour quelle raison cela ne se retrouve-t-il pas dans les chiffres savants ? Je ne sais pas, plusieurs pistes :
- C’est une propagande à la manière Union Soviétique (l’URSS était officiellement le pays le plus productif du monde… vu de l’intérieur. Vous ne le saviez pas ?). On peut manipuler les chiffres pour prendre ceux qui arrangent uniquement au niveau de la doctrine de l’époque, dont l’objectif semble être aligner l’Europe sur l’Allemagne. Peut être que cela arrangerait tout le monde dans le cadre d’une pensée unique, car, en Allemagne, là où j’ai travaillé, le chef et le process (peu importe ce qu’il dit), c’est sacré et on peut faire passer à peu près n’importe quoi sans se heurter à aucune critique tant que ça vient d’en haut. Je note aussi (mais peut être suis-je paranoiaque) depuis plusieurs années une "propagande" de dénigrement de la France et des français dans les médias. Ce dénigrement atteint pour moi des sommets, au point que l’on entend dire M. Fillon "les Français vont devoir se serrer la ceinture" ou M. Hollande dire "ça ca être très dur pour les Français", comme s’ils s’excluaient du lot. Mon écoeurement devant la chose est tel que j’essaie de me trouver le moins possible en France, alors que c’est un pays que j’aimais beaucoup.
- La France a tellement de taxes et impôts qu’on ne peut pas retrouver la vraie productivité sur le lieu de travail au niveau des chiffres savants.
- Je ne comprends pas la productivité allemande, bien trop élevée pour moi (c’est bien possible après tout).
- J’ai vraiment pas de chance avec les entreprises concernées (dont certaines sont pourtant supposées être des fleurons industriels) ou toutes les personnes interrogées sont de mauvaise foi.

Pour en revenir à la productivité de l’éducation, il me semble encore plus difficile de la définir et mesurer que la productivité sur le lieu de travail. Je pense aussi que l’éducation à changé significativement entre votre époque et la mienne, et cela aussi bien dans les grandes écoles qu’ailleurs, comme le disait GBL dans un message précédent. J’ai le sentiment, lorsque je discute avec des personnes des générations d’avant, que l’éducation supérieure était un objectif à atteindre, limite un privilège. Je pense que les personnes y ayant eu accès avaient vraiment l’envie d’apprendre et des exigences élevées. Il est possible que ceux qui y enseignaient à l’époque avaient un minimum à coeur de répondre à ces exigences, et certains étaient probablement pasionnés par leur discipline.
Aujourd’hui, j’ai le sentiment que l’éducation supérieure est une nécessité : tout le monde doit avoir BAC+5. BAC+5, c’est un acquis pour presque tous aujourd’hui : il faut tuer père et mère pour ne pas avoir son diplôme. Ce n’est plus un privilège, j’ai presque l’impression qu’on ne reçoit pas une formation, mais un formatage par des enseignants "nouvelle génération" qui sont là parce qu’il faut bien qu’ils fassent quelque chose et qui n’ont pas grand chose à faire de leur discipline, et qui se permettent de lire un polycopié en cours. Le temps passe, et on se retrouve avec un diplôme, sans trop savoir pourquoi, et on va travailler ensuite, pour un salaire de plus en plus proche de la moyenne, qui est de plus en plus proche du smic, peut être parce qu’on va globalement faire des choses que n’importe qui peut faire (peut être serait-on d’ailleurs considéré productif par les chiffres savants si tout le monde touchait le SMIC ?). Ce ressenti n’engage bien sûr que moi : J’ai vraiment le sentiment que les choses ont pas mal changé, ne serait-ce qu’à travers une comparaison de la qualité (en moyenne) des discussions que j’ai pu avoir une personne de votre génération ou de la mienne. Bien entendu, il m’est aussi arrivé de discuter avec des personnes de ma génération ou bien plus jeunes que moi et extrêmement intéressantes, mais c’est un privilège qui reste malheureusement très rare.

Dernière modification par sergio8000 (20/01/2013 12h20)

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#304 20/01/2013 20h16 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Il est certain que la productivité de l’éducation est difficile à mesurer (mais plus qu’un avantage concurrentiel en analyse d’entreprise? smile ).

Simplement, il serait intéressant, compte-tenu du coût, de s’interroger plus (et publiquement) sur le gain (mais ce débat est bien sûr impensable).

sergio8000 a écrit :

Ce dénigrement atteint pour moi des sommets, au point que l’on entend dire M. Fillon "les Français vont devoir se serrer la ceinture" ou M. Hollande dire "ça ca être très dur pour les Français", comme s’ils s’excluaient du lot. Mon écoeurement devant la chose est tel que j’essaie de me trouver le moins possible en France, alors que c’est un pays que j’aimais beaucoup.

Oui, comment ne pas vous comprendre. Vous êtes au coeur du problème, là.

Personnellement, faute de partir, je m’efforce déjà de me déconnecter du brouhaha médiatique français sans intérêt en n’écoutant plus aucune radio généraliste française (et ni TV ni presse généraliste). Croyez-moi ou pas, depuis deux mois que j’ai commencé la cure, je respire déjà un peu mieux, et je me sens plus efficace intellectuellement.

sergio8000 a écrit :

- La France a tellement de taxes et impôts qu’on ne peut pas retrouver la vraie productivité sur le lieu de travail au niveau des chiffres savants.

Absolument (le roi de l’analyse financière n’y retrouverait pas sa valeur!)

sergio8000 a écrit :

- Je ne comprends pas la productivité allemande, bien trop élevée pour moi (c’est bien possible après tout).

Mon humble avis, en tant qu’observateur attentif des pratiques de marketing : la création de valeur allemande s’appuie sur un marketing exceptionnel, selon moi. Je ne suis certainement pas aussi expert que vous en analyse de la création de valeur, mais je vous invite à analyser la gestion dynamique des gammes automobiles des constructeurs allemands sur le long terme : quelle leçon.

Et pour revenir sur l’immobilier, peut-on penser que la hausse des prix en France (contrairement à l’Allemagne - pour l’instant en tout cas), ne pèse pas sur la compétitivité?

Je me demande si la hausse de l’immobilier en France n’est pas une sorte de "remède de cheval" presque aussi néfaste que le mal.

Dernière modification par placementapapa31 (20/01/2013 20h35)

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#305 22/01/2013 13h51 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

CPaulus a écrit :

Avec ces 2000 milliards et beaucoup plus, il y a en effet  encore de quoi faire.

En effet : si on suppose (ce sont des approximations) que les 2M de parisiens occupent chacun 30 m² valant actuellement 10 k€/m², tout cet immobilier représenterait "seulement" 600 Milliards d’€uros.

Bonjour GBL
Vous qui aimez les chiffres, en voici, en voilà, 70% dans l’immobilier et en ce qui concerne les placements dans les entreprises ce n’est pas la priorité des français et vous savez pourquoi.
A+

(Boursier.com) -- Malgré la crise, le patrimoine des ménages continue de progresser… Selon les derniers chiffres de l’Insee, il a ainsi augmenté de 4,1% en 2011, pour atteindre 10.411 milliards d’euros. Certes, la hausse a été plus modérée qu’en 2010 (+8,1%). Il n’empêche qu’à en croire les chiffres de l’Insee, les effets de la crise ont été peu ou prou absorbés en termes de patrimoine cumulé. De fait, ce patrimoine représente presque 8 fois les revenus disponibles nets des ménages (le rapport exact est de 7,9). Un niveau équivalent à celui constaté en 2006-2007. Ces chiffres n’offrent toutefois qu’une vue partielle car il ne donnent aucune indication sur l’évolution de la répartition de ce patrimoine cumulé.
Le patrimoine financier stagne
Sans grande surprise, l’immobilier représente la majeure partie des actifs des particuliers avec une part de 70%. C’est d’ailleurs ce qui explique le ralentissement de la croissance du patrimoine global. "Il est freiné par la décélération des prix des terrains", explique l’Insee.
De son côté le patrimoine financier net (actifs moins passifs) s’est tassé de 0,8% à 2.699 milliards d’euros. Cela tient à un endettement qui a cru plus vite que les actifs. Les encours de crédits bancaires destinés principalement à l’immobilier ont progressé de 4,6% à 1.132 milliards d’euros tandis que la valeur des actifs financiers ne s’est appréciée "que" de 0,7% à 4.036 milliards d’euros.
Les dépôts en forte hausse
Si l’assurance-vie reste le premier placement financier avec 1.430 milliards d’euros, l’Insee souligne surtout que sa progression de 1,5% en 2011 est beaucoup plus faible que sur les années précédentes (+7,6% en 2010)."Cette décélération est liée à la fois à la diminution des souscriptions nettes de contrats d’assurance-vie, à la baisse régulière de leur rendement depuis la mi-2009 et aux moins-values enregistrées sur les contrats en unités de comptes en 2011", précise l’étude.
En fait, en 2011, les ménages ont avant tout décidé de thésauriser. Les détentions en numéraires et les dépôts (sur livrets notamment) ont enflé de 5,8% pour atteindre 1.213 milliards d’euros. Soit près de 12% du patrimoine total.

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#306 11/02/2013 21h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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placementapapa31 a écrit :

snoobrouf a écrit :

je vous conseille une petite expérience scientifique réalisable par tous (bon ok il faut un smartphone ou tablette smile ) créez une alerte seloger sur l’appli du même site. constatez les prix et le nombre d’annonce.
je fais cela sur 3 ou 4 alertes différentes et je constate un prix moyen qui n’évolue pas mis un nombre d’annonce en forte hausse.
je suis par exemple passé de 120 annonces de vente sur St Orens de gameville, à plus de 300 en 2 ans, alors même que le record de vente était atteint en 2011. (données notaires ) il y a certes les doublons d’annonces qui ont tendance à se multiplier en cette période de vache maigre pour les agences mais on peut constater que le volume de bien à la vente augmente fortement sans que les prix ne changent.

ma conclusion ( peu être erronée ) c’est que de moins en moins d’acheteurs se retrouvent en face des vendeurs… en d’autre terme, le marché va baisser mais jusqu’où et jusque quand ?

J’aime bien l’esprit de cette expérience. Vous en avez d’autres comme ça?…

Oui : un petit exo d’économie accessible à toute personne ayant un clavier un écran une connexion internet et un minimum de bon sens :

Tout d’abord trouver les stats des revenus disponibles pour les ménages français (les stats de 2009 suffiront amplement, je ne me rappel pas avoir connu une forte hausse de revenu depuis smile )
ces stats sont notamment très intéressantes quand présentées sous forme de "déciles"  puisqu’elles permettent de faire plusieurs calculs et de répartir le "potentiel d’achat immo" en décile lui aussi.

Faire le calcul post Bale3 : dans les déciles de revenus "faibles", les banque ne dépassent plus les 30% d’endettement et quasi impossible de dépasser les 20 ans de durée d’emprunt.
faire le même calcul avant bale3 (on comprend d’ailleurs comment l’immo a encore fortement progressé après la crise de 2008/2009 …) où l’on trouvait allègrement du prêt sur 30 ans à 35 voir 40% d’endettement.

On prend donc 30% (ou 40% suivant ce qu’on veut calculer) du revenu dispo, on divise par 12 et l’on trouve ainsi la mensualité "disponible" pour un décile donné (et donc max pour tout ce qui est en dessous ).

On ouvre une nouvelle page internet et on recherche un simulateur de prêt immo (multi entrées) permettant notamment de calculer le montant emprunté en fonction de la mensualité, de la durée et du taux (je ne vais pas faire de pub ici smile )

Avec la mensualité disponible et le max actuel à 20 ans on en déduit un montant total max disponible à l’emprunt.

Il vous suffit ensuite d’essayer d’évaluer l’apport moyen potentiel (il faut reconnaitre que la difficulté de l’expérience se situe ici smile ).
certaines sommes semblent bien évidemment incongrues (comment un ménage avec un revenu de 20k euros par an peut avoir 100k d’apport ? héritage vous allez me dire, ok parfait ça montre que sans héritage pas d’achat et donc va par la même dans le sens de la démo en cours smile  )

On en déduit ainsi une somme globale (par décile et donc à répéter suivant votre insatiable envie à décortiquer ce problème ) qui pour ma part me fait clairement comprendre pourquoi le marché actuel se bloque totalement cf : http://immobilier-revelateur-de-la-natu … 17588.html (et ce pour peu être pas mal de temps … )

Dernière modification par snoobrouf (11/02/2013 21h17)

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#307 11/02/2013 21h47 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Attention à ne pas appliquer des méthodes probabilistiques sophistiquées sur de l’immobilier, qui ne me semble pas vraiment adéquat à ce secteur au contraire de la bourse par exemple, dont les mathématiques ont par exemple révolutionné son exploitation financiére.

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#308 11/02/2013 23h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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snoobrouf a écrit :

Faire le calcul post Bale3 : dans les déciles de revenus "faibles", les banque ne dépassent plus les 30% d’endettement et quasi impossible de dépasser les 20 ans de durée d’emprunt.

Heureusement que mon banquier n’en a pas été informé smile))


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#309 11/02/2013 23h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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tant mieux pour vous mais je crois que vous sous-estimez votre revenu ou votre patrimoine ZX-6R

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#310 12/02/2013 04h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Juste un mot pour confirmer ce que dit ZX-6R, la barre des 30 % (ou les 20 ans d’ailleurs) est toujours franchissable. Je suis à plus de 30% d’endettement et regarde pour un autre projet immo, la banque me suit sans problème (on atteint 40% d’endettement) et ce parce que j’ai un bon dossier.

Comme vous dites snoobrouf, c’était beaucoup plus facile avant pour ceux qui ont des bas revenus, c’est toujours possible aujourd’hui mais uniquement pour les bons dossiers/clients qui sortent un peu de l’ordinaire.

Maintenant quand je demande un crédit immo, la gestionnaire immo me demande les tableaux d’amortissement de mes autres emprunts, les baux de mes autres biens, des extraits de mon PEA/CTO, l’encours de mes assurances vie, etc … en gros le crédit n’est plus accordé sur un taux d’endettement global (ce qui était loin d’être efficient) mais bien plus sur un projet/une personne après analyse d’une situation.

Erwan

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#311 12/02/2013 08h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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merci pour votre témoignage Erwan, ça confirme bien ce que je dis.

En effet je n’ai jamais dit qu’il n’était plus possible d’obtenir de prêt à plus de 30% d’endettement.
j’ai juste dit (et votre témoignage le confirme) que c’est devenu nettement plus compliqué qu’avant et notamment pour les plus bas revenus, qui sont quand même 70 ou 80% des ménages français.

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#312 12/02/2013 10h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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C’est exactement ça, un vrai parcours du combattant, je viens d’obtenir un prêt après un nombre incalculable de refus (en contact direct avec des banques et en passant par des courtiers). J’ai un dossier hyper bien ficelé, hyper bien présenté etc etc, mais un taux d’endettement > 60%, et j’investis dans une zone "à risque" (petite préfecture du sud ouest) => 1 seule banque locale a accepté.


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#313 12/02/2013 11h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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En ce qui me concerne, étant donné la situation économique, je ne prendrais pas le risque pour moi de dépasser un seuil de remboursement de plus de 30% (je suis dans le 1er décile de revenus) … pour de la résidence principale en tout cas !
Je considère que le risque d’avoir une baisse de revenus significative (surtout sur les 25 prochaines années) n’est pas vraiment nul hmm

Après chacun fait comme il veut ! Mais j’ai de plus en plus de gens autour de moi, qui pensent comme cela, et ne sont plus prêt, d’eux même, à mettre autant d’argent dans un achat immobilier.

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#314 13/02/2013 21h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Fructif a écrit :

j’ai de plus en plus de gens autour de moi, qui pensent comme cela, et ne sont plus prêt, d’eux même, à mettre autant d’argent dans un achat immobilier.

A but d’habitation ou à but locatif? (selon vos observations)

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#315 13/02/2013 22h01 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour habiter (autour de moi personne n’achète pour louer)

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#316 14/02/2013 00h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Dans mon entourage par contre (pas familial), tout le monde a acheté pour louer, ou même continue à l’avoir pour projet (et même comme seul projet d’investissement). Si si je vous assure…

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#317 14/02/2013 09h37 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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placementapapa31 a écrit :

Dans mon entourage par contre (pas familial), tout le monde a acheté pour louer, ou même continue à l’avoir pour projet (et même comme seul projet d’investissement). Si si je vous assure…

Bonjour,
Autour de moi il y a un certain nombre de personnes qui regrettent d’avoir investi.
Pourquoi ?
Attirés par le propos vulgarisé chez les marchands de tous poils, dans la presse et sur le net selon lequel grâce à l’effet levier du crédit ont peut s’enrichir dans l’immobilier en dormant grâce à l’immobilier… ils sont désenchantés quelques années plus tard en découvrant qu’ils sont incapables de réaliser l’entretien eux mêmes, la mise en location, et que le coût de cet entretien (une intervention banale d’une artisan est facturée entre 200 et 500 euros) additionné au temps de gestion nécessaire leur pourrit la vie tout en dézinguant la rentabilité.
Pour tout dire, ça m’arrange : ils sont des concurrents peu agressifs (leurs biens sont de bien moindre qualité que les miens).

Ceux qui ne regrettent rien sont ceux qui ont quasiment professionnalisé leur démarche avec un fort engagement personnel.
La limite de l’exercice tient en ce qu’au bout d’un certain nombre d’années, on se lasse de la gestion locative devenue de plus en plus exigeante.

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#318 14/02/2013 09h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Parmi vos amis désenchantés, quel est le pourcentage qui a fait de la défiscalisation?


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#319 14/02/2013 10h26 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Cette part est anecdotique (c’est moi qui fait le plus de défisc avec succès). Ce sont les contraintes qui les lassent et la rentabilité discutable.

Je crois nécessaire d’être disponible, formé, et pas trop maladroit pour investir dans l’immobilier sans devenir la vache à lait des acteurs du secteur (agents, artisans etc) et… un peu généreux avec les locataires.

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#320 14/02/2013 11h29 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je rejoins votre avis, Range19, sur le secteur particulier qui est le nôtre depuis 8 ans : la location de meublés de tourisme. Je suppose que nombre d’entre vous ont vu au moins quelques’unes de émissions télé des 3 dernières années présentant la location de gîtes (ou pire, de chambres d’hôtes) comme le nouvel eldorado immobilier, ou on gagne de l’argent facilement (les journalistes ont tendance à confondre chiffre d’affaires et marge brute).
De nombreuses structures se sont créées dans la plupart régions touristiques de France, souvent par des gens ayant un emploi salarié par ailleurs.
Résultat : pléthore d’offres, prix de location tirés vers le bas par des gens pris à la gorge par des crédits et n’ayant pas forcément les mêmes charges (si pas déclarés …), et qui peinent à louer car les touristes ne tombent du ciel, et c’est un véritable métier : créer et gérer un ou plusieurs sites internet, passer des annonces et s’en occuper, répondre aux demandes (ouf), faire les contrats, les suivre, accueillir les gens et avoir un minimum de disponibilité, assurer toute l’intendance (gestion du linge, du ménage, entretien des locaux).
Bien sûr, le locataire touriste présente bien moins de risque d’impayés que le locataire à l’année ! mais l’effort à fournir n’est pas le même, ni l’investissement de départ : déco et ameublement soigné par exemple, les photos de gîtes avec les meubles récupérés chez la grand-mère ne font pas rêver.

Je n’évoque là que la gestion en mode direct, la défiscalisation en résidence de tourisme (dont on ne s’occupe pas directement) est un autre sujet.

Dernière modification par Isa6068 (14/02/2013 11h31)

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#321 15/02/2013 20h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Range19 a écrit :

Attirés par le propos vulgarisé chez les marchands de tous poils, dans la presse et sur le net selon lequel grâce à l’effet levier du crédit ont peut s’enrichir dans l’immobilier en dormant grâce à l’immobilier… ils sont désenchantés quelques années plus tard en découvrant qu’ils sont incapables de réaliser l’entretien eux mêmes, la mise en location, et que le coût de cet entretien (une intervention banale d’une artisan est facturée entre 200 et 500 euros) additionné au temps de gestion nécessaire leur pourrit la vie tout en dézinguant la rentabilité.
Pour tout dire, ça m’arrange : ils sont des concurrents peu agressifs (leurs biens sont de bien moindre qualité que les miens).

Ceux qui ne regrettent rien sont ceux qui ont quasiment professionnalisé leur démarche avec un fort engagement personnel.
La limite de l’exercice tient en ce qu’au bout d’un certain nombre d’années, on se lasse de la gestion locative devenue de plus en plus exigeante.

Bonne synthèse, vraiment, et simplement dit.

Et en effet, je me pose moi-même cette question de l’exigence de cette gestion locative, ce qui m’a tenu (il est bon de se connaître!) éloigné de l’immobilier. Et j’ai également peur que cette exigence, pour diverses raisons liées à la crise et à l’aide de l’alibi des normes diverses, devienne à l’avenir bien plus exigeante encore (mais peut-être que j’exagère).

Dernière modification par placementapapa31 (16/02/2013 01h48)

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#322 15/02/2013 23h29 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Hors sujet :  J’ai fait une recherche sur ce forum sur le nombre de messages de placementapapa31 avec le mot "peur"… Le résultat semble indiquer que ce mot est dans une grande partie de ses messages. Est-ce que ça signifie quelque chose ?  (Si quelqu’un peut m’indiquer le mot le plus associé à mes messages… "peut-être" est un bon candidat)

Sur le fond, je n’ai jamais fait de locatif en direct, pour les mêmes raisons que PaP31 smile et j’admire ceux qui en font leur "job".

Dernière modification par GoodbyLenine (15/02/2013 23h30)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#323 16/02/2013 09h29 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

Hors sujet :  J’ai fait une recherche sur ce forum sur le nombre de messages de placementapapa31 avec le mot "peur"… Le résultat semble indiquer que ce mot est dans une grande partie de ses messages. Est-ce que ça signifie quelque chose ?  (Si quelqu’un peut m’indiquer le mot le plus associé à mes messages… "peut-être" est un bon candidat)

Sur le fond, je n’ai jamais fait de locatif en direct, pour les mêmes raisons que PaP31 smile et j’admire ceux qui en font leur "job".

Si tu arrives à récupérer l’ensemble des textes que tu as rédigé, tu peux utiliser cet outil pour savoir le nombre de fois que tu as utilisé un mot.


Pourquoi pas Vous?

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#324 25/02/2013 13h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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ZX-6R a écrit :

…je viens d’obtenir un prêt après un nombre incalculable de refus (en contact direct avec des banques et en passant par des courtiers). J’ai un dossier hyper bien ficelé, hyper bien présenté etc etc, mais un taux d’endettement > 60%, et j’investis dans une zone "à risque" (petite préfecture du sud ouest) => 1 seule banque locale a accepté.

Je rebondis sur votre intervention, même si ma question à un rapport éloigné avec ce sujet (j’espère ne pas être trop hors de propos). Comment faites-vous pour présenter et ficeler vos dossiers de façon la plus favorable possible pour les financiers ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#325 25/02/2013 14h37 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Simplement un présentation "pro" :

- état civil
- descriptif patrimonial
- résumé de votre patrimoine avec tous vos revenus et quelques charges (par exemple les ch de copro que vous payez, vous ne les indiquez pas, vous ne mettez que le remb du credit)
- affichez votre reste à vivre en gras (s’il est suffisant) et votre taux d’endettement
- présentez le projet clairement, indiquez dès à présent les revenus et charges et combien vous allez gagner dessus
- parlez de vos expériences réussies (dans mon cas plusieurs investissements déjà réalisés avec cash flow positif, gestion de lourds travaux…)

Ce n’est pas une garantie de réussite mais je suis persuadé que ça aide. J’ai vu bcp de banquiers / courtiers ces derniers temps, et la grande majorité était complètement paumée devant mon dossier (une dizaine de lignes de crédit seulement pourtant) Aucun n’a su me sortir mon taux d’endettement, un à même réussi à me dire que je remboursai 2 fois plus de crédit que la réalité bref…. arrivez avec un dossier "pro", vous aurez déjà plus de chances de réussite. (et vous vous démarquez face aux autres investisseurs qui arrivent les mains dans les poches.


Left the Rat Race in 2013

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