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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#176 02/08/2012 10h47 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   143 

Si on regarde le contenu d’un fond euros, je classe les AV dans la catégorie obligations. Si on regarde les caractéristiques d’un fonds euros et l’utilisation qu’on peut en faire (effet cliquet, pas de perte en capital, liquidité, versements/retraits, possibilités d’avance…), je peux le classer en monétaire ou équivalent (exemple le plus probant : une vieille AV de 8 ans avec aucun frais sur versement = super livret avec peu de fiscalité). Par contre, il y a des contreparties qui ne sont pas dignes du monétaires : PPE, possibilité de bloquer les fonds par l’assureur, liquidité pas forcément assurée par l’assureur, grosses pénalités pour certaines AV quand le retrait se fait dans l’année…

Donc, un produit hybride à classer selon votre regard, votre besoin et l’utilisation que vous en faîtes.

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#177 13/09/2012 22h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   20 

Bonjour

premier post ici pour partager avec vous un sentiment : l’immobilier d’investissement en France, c’est le début de la fin !

Pourquoi : l’émission d’hier d’M6 de 100% Mag DEVENIR RENTIER MODE D’EMPLOI

J’avais vu sur M6 en 2000 une émission où un jeune homme, expliquait comment devenir riche. Investir en bourse sur des boites liées aux nouvelles technologies, des start-up, les introductions en bourse, au SRD… il avait même raconté comment il avait investi de l’argent de sa coiffeuse, l’avait investi comme le sien et lui en avait rendu plus. Il essayait une Ferrari, tellement  il avait d’argent…. 1 an ou 1 an 1/2 plus tard il avouait dans une autre émission qu’il avait eu la chance de s’en sortir sans un sous, mais sans dette. Un autre qui vivait dans un studio parlait de son dossier de surendettement et de toute sa famille ruinée de lui avoir confié son argent.

J’ai vu passé sur ce forum une journaliste de 100% mag en mai 2012 je crois.
Résultat l’émission d’hier : c’est trop facile de devenir rentier en 4 ans en investissant tout a crédit dans l’immobilier locatif…
Bruit de caisse enregistreuse, superlatifs à tout va…
des milliers d’euro de revenus -tout de suite, pas dans 10 ans- par mois…

J’ai lu ici qq chose du genre "quand mon cireur de chaussure me parle de ses actions, je vends tout"… c’était dit par un riche

J’ai pas de cireur de chaussure moi
mais j’ai M6 !
Heureusement que je suis rentré tôt hier. Je serais arrivé tard, j’aurais rien vu.

Ce matin même sur France info j’entends : krach de l’immobilier, -30% de ventes en volume dans l’ancien sur un an…

Syncro M6 et France Info !

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#178 13/09/2012 22h43 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   166 

Alors je transformerais ce sujet en :
Comment shorter l’immobilier en pratique ? (en France)
- Pas de futures sur indice immo (à ma connaissance)
- Peut-être shorter les stocks d’agences immo (je ne sais pas s’il y en a bcp)
- Vendre sa maison et louer, évidemment
- Autres idées …?

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#179 13/09/2012 22h51 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   16 

En bourse comme en immobilier il est possible de réussir…à condition d’avoir une méthode et quelques connaissances…le seul conseil que je pourrais donner est de ne pas perdre son temps à écouter les M6 et France Info dans ce domaine…ils sont notoirement incompétents - exact reflet de l ’inculture économique qui sévit malheureusement dans notre pays…il y des centaines de posts à découvrir sur ce blog, alimentés par toutes sortes d’investisseurs avec des profils différents et des compétences différentes…jusqu’ à ce que vous vous forgiez VOTRE OPINION…cdt

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#180 13/09/2012 23h12 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   554 

crosby a écrit :

Alors je transformerais ce sujet en :
Comment shorter l’immobilier en pratique ? (en France)
- Pas de futures sur indice immo (à ma connaissance)
- Peut-être shorter les stocks d’agences immo (je ne sais pas s’il y en a bcp)
- Vendre sa maison et louer, évidemment
- Autres idées …?

Trouver un "alcatel de l’immobilier" et shorter son action : en d’autres termes, une foncière côtée avec une structure financière pourrie et un coût de la dette qui explose. Les actifs surévalués vont alors fondre comme neige au soleil et vous arriverez probablement à qqch. Tout le problème, c’est de savoir quand (et vous ne saurez évidemment jamais).

Dernière modification par sergio8000 (13/09/2012 23h13)

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#181 13/09/2012 23h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   20 

je prends juste M6 comme l’avis de mon cireur de chaussure (car je n’en ai pas)

M6 (et l’opinion de la masse populaire qu’elle représente) dit c’est bien ça : c’est ce qu’il faut faire pour devenir riche
Moi je pense (humblement) Il faut fuir !!!

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#182 13/09/2012 23h30 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   20 

oups, intercalé, je répondais à chris76 rapport à l’opinion d’M6

mais merci sergio8000 alimenter mon 1er sujet, souvent je vous lis avec intérêt
mais là je m’orientais plus immo en direct, pas forcément "société cotée pourrie"… qui elles auraient été à shorter avant mon post smile))

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#183 14/09/2012 08h02 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Administrateur
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Avec la prochaine récession en France, les récentes mesures qui pénalisent la classe moyenne (heures supplémentaires) et les futures (dividendes) qui vont pénaliser toutes les professions libérales et chef d’entreprises de PME, si cette fois-ci l’immobilier ne baisse pas significativement, au moins en province, je ne comprends plus…

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#184 14/09/2012 08h23 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Peu importe la tendance, il y a toujours de bonnes affaires à dénicher. C’est peut-être plus difficile, mais on trouve.

L’immobilier monte ? Tant mieux, de bonnes plus-values en perspectives.
L’immobilier baisse ? Super, les rendements vont augmenter (je vais payer moins cher des biens que je pourrai louer quasiment au même prix).

Alors acheter aujourd’hui ? Oui c’est possible, mais pas n’importe quoi à n’importe quel prix !
Acheter demain ? oui, surtout avec la baisse qui s’annonce !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#185 14/09/2012 09h51 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Siocnarf, je suis entièrement d’accord avec vous, il peut toujours y avoir de bonnes affaires, même dans un marché surévalué, et ce dans n’importe quel secteur. Simplement, dans un marché sous évalué, c’est plus facile :-)

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#186 14/09/2012 10h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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A mon humble avis il est impossible de parler de bonne ou mauvaise affaire sans introduire une notion de temps.

Ex : Un bien acheté 230k € au lieu de 250k € (prix du marché) est une bonne affaire à l’instant T, mais si cette transaction a lieu à un moment ou le marché est en pic et que X années plus tard (comme entre 1991 et 1998) le marché a perdu 40%, pouvons nous toujours affirmer que ce soit une bonne affaire?

Evidemment, il faut séparer l’investissement locatif de l’achat de la RP de ce raisonnement : dans le 1er cas ce n’est pas si grave si le bien est autofinancé, mais dans le second cas étant donné que la RP n’est pas un actif, on est bien face à un problème d’autant qu’on ne choisit pas toujours le moment de la vente de sa RP : mutation, séparation, naissances…

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#187 15/09/2012 11h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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clero a écrit :

…même si "on est pas vendeur" on se retrouve un peu dans la situation du propriétaire d’un paquet d’action France Telecom achetées 100€… le dividende est toujours là c’est vrai, et pas vendu pas perdu c’est vrai… bon, ça reste que quand même pas terrible comme position.

Là c’est clairement perdu…

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#188 15/09/2012 11h44 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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clero a écrit :

J’ai lu ici qq chose du genre "quand mon cireur de chaussure me parle de ses actions, je vends tout"… c’était dit par un riche

"Lorsqu’un chauffeur de taxi me conseille d’acheter une action, je la vends" Warren Buffet.

chris76 a écrit :

Le seul conseil que je pourrais donner est de ne pas perdre son temps à écouter les M6 et France Info dans ce domaine…ils sont notoirement incompétents - exact reflet de l ’inculture économique qui sévit malheureusement dans notre pays..

Mais les infos diffusées sont entendues par un nombre important de personnes "lambda"…

clero a écrit :

On se retrouve un peu dans la situation du propriétaire d’un paquet d’action France Telecom achetées 100€… le dividende est toujours là c’est vrai, et pas vendu pas perdu c’est vrai… bon, ça reste que quand même pas terrible comme position.

5% de dividende sur 100€ ne donne pas la même chose que 5% de dividende sur 50% de 100€. Le dividende est toujours là mais il vaut la moitié sad

Dernière modification par Bluegrass (15/09/2012 11h53)

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#189 16/09/2012 00h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bluegrass a écrit :

clero a écrit :

On se retrouve un peu dans la situation du propriétaire d’un paquet d’action France Telecom achetées 100€… le dividende est toujours là c’est vrai, et pas vendu pas perdu c’est vrai… bon, ça reste que quand même pas terrible comme position.

5% de dividende sur 100€ ne donne pas la même chose que 5% de dividende sur 50% de 100€. Le dividende est toujours là mais il vaut la moitié sad

Heu non… si vous achetez des actions à 100€ qui versent 5€ de dividende, le rendement est 5%.
Si elles valent 50€ 1 an plus tard et que le dividende est resté à 5€, vous avez un rendement de 10%.

Le dividende n’est pas proportionnel au cours de bourse.

Dernière modification par ZX-6R (16/09/2012 00h15)


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#190 16/09/2012 01h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
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Je ne crois pas que FTE versait un dividende de 10% quand l’action valait 100€… On était plus proche d’un dividende de 1% alors (et les flux de cashflow n’étaient pas si éloignés de ceux d’aujourd’hui d’ailleurs).

EDIT : J’ai consulté mes archives : début 2000 l’action valait 131€, mi 2000 146€, et un dividende à 1.5€/an, fin 2000 l’action valait 92€, juin 2001 60 €….

Dernière modification par GoodbyLenine (16/09/2012 01h53)


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#191 16/09/2012 02h04 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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ce que je voulais dire, c’est que le dividende est plus ou moins lié au cours de bourse, car lié au resultat de l’entreprise. Si l’entreprise ne marche pas (resultat), generalement le cours de bourse a plutot tendance a diminué, et le dividende va baisser (on parle sur une periode longue, pas sur un ou deux ans).
je pense que pour l’immo cela est pareil. les loyers ne baissent pas en fonction de chaque evolution du prix de l’immo, mais a long terme si les prix baissent, les prix des loyers baisseront.
Vous imaginez bien que si cela revient moins cher d’etre proprietaire que locataire, tout le monde passerai a l’achat!!

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#192 16/09/2012 11h34 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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ZX-6R a écrit :

Heu non… si vous achetez des actions à 100€ qui versent 5€ de dividende, le rendement est 5%.
Si elles valent 50€ 1 an plus tard et que le dividende est resté à 5€, vous avez un rendement de 10%.

Le dividende n’est pas proportionnel au cours de bourse.

D’accord avec jeanb.
Le dividende ne serait pas resté à 5€, sinon pourquoi le cours de l’action aurait tant baissé ? Le cours de l’action reflète les perspectives futures de l’entreprise.
Si le cours de bourse baisse, c’est parce que les perspectives sont défavorables donc je ne vois pas comment le dividende serait maintenu au même niveau…
Voir comment s’étaient comportées France Télécom, Alcatel ou d’autres entreprises lors de l’éclatement de la bulle Internet. Le dividende peut même disparaître pendant quelques années (voir Continental AG lors des 3 dernières années et son endettement de 13 G€ suite à l’achat de Siemens VDO).
En ce qui concerne l’immobilier, les loyers risquent de baisser un peu mais c’est surtout le rendement brut qui va augmenter suite à la baisse des prix. On devrait passer de 300 mois de loyer à approximativement 150 mois de loyer équivalent à l’achat d’un bien identique. Soit d’un rendement de 4% à un peu moins de 8% ce qui est plus ou moins la moyenne historique.
A mon avis, ça devrait être un peu pareil sur les SCPI, si le montant des parts chutent, les dividendes devraient baisser aussi. 5% de 500€ = 25€, 5.5% de 400€ = 22€ => baisse du rendement de 12%.

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#193 16/09/2012 17h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bluegrass a écrit :

[q
Voir comment s’étaient comportées France Télécom

Avez-vous même été regarder ???
Avez-vous lu mon messages de 1h48 ce matin (le dividende n’a presque pas baissé… mais le cours a bien été divisé par plus de 10) ?

Merci de ne pas citer un exemple qui est factuellement contraire avec la thèse qu’il est supposée démontrer.

Bluegrass a écrit :

A mon avis, ça devrait être un peu pareil sur les SCPI, si le montant des parts chutent, les dividendes devraient baisser aussi. 5% de 500€ = 25€, 5.5% de 400€ = 22€ => baisse du rendement de 12%.

Pouvez-vous étailler ceci (ces "généralités") avec un début d’éléments factuels ?

Avez-vous analysé l’évolution des montants des dividendes des SCPI lors de la dernière chute importante de la valeur de leurs parts ?  (dans les années 1990, même si le contexte était en partie différent)

Par ailleurs, toutes les SCPI ne sont pas identiques :   
- Pour une SCPI qui aurait juste négocié tous ses baux, et qui aurait tous ses baux fermes sur 9 ans (en 3-6-9,), qu’est-ce qui pourrait ainsi faire baisser le montant des distributions, si l’indice de révision des loyers (qui inclut une part d’inflation, et une part de cout de la construction) ne baisse pas ?
- Pour une SCPI qui auraient beaucoup de biens anciens, difficilement louables sans lourds travaux, et dont les baux devraient échoir (donc être renégociés) sous peu, la problématique est bien différente.

Dernière modification par GoodbyLenine (16/09/2012 17h27)


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#194 16/09/2012 17h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Autre contre exemple, depuis 1999 le cours de Casino baisse, ses résultats et dividendes sont en hausse (de 1.27€ en 1999 à 3€ cette année).

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#195 16/09/2012 18h33 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bluegrass a écrit :

ZX-6R a écrit :

Heu non… si vous achetez des actions à 100€ qui versent 5€ de dividende, le rendement est 5%.
Si elles valent 50€ 1 an plus tard et que le dividende est resté à 5€, vous avez un rendement de 10%.

Le dividende n’est pas proportionnel au cours de bourse.

D’accord avec jeanb.
Le dividende ne serait pas resté à 5€, sinon pourquoi le cours de l’action aurait tant baissé ? Le cours de l’action reflète les perspectives futures de l’entreprise.
Si le cours de bourse baisse, c’est parce que les perspectives sont défavorables donc je ne vois pas comment le dividende serait maintenu au même niveau…

Non, dans votre démonstration vous parlez d’un dividende proportionnel au cours de bourse.

Je vous cite : 5% de 100 euros n’est pas pareil que 5% de 50% de 100 euros.

Or c’est faux. L’action peut baisser de 50%, le dividende restera inchangé (en tout cas d’une année sur l’autre)

TOTAL valait 34€ il y a quelques semaines, et vaut maintenant 42€. Le dividende prévu reste identique pourtant, c’est le rendement qui change.


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#196 18/09/2012 00h49 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Avec la prochaine récession en France, les récentes mesures qui pénalisent la classe moyenne (heures supplémentaires) et les futures (dividendes) qui vont pénaliser toutes les professions libérales et chef d’entreprises de PME, si cette fois-ci l’immobilier ne baisse pas significativement, au moins en province, je ne comprends plus…

La baisse des revenus, c’est une chose, mais si l’épargne inquiète placée sur livrets et AV s’inquiète encore plus et achète de la pierre, les prix peuvent ne pas baisser.

Dernière modification par placementapapa31 (18/09/2012 00h53)

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#197 30/10/2012 20h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je recherche une donnée que je n’arrive pas à trouver.

Quelqu’un connait-il un graphique qui donne l’évolution dans le temps du ratio : nombre de transactions à but d’investissement locatif/nombre total de transactions immobilières?

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#198 07/11/2012 17h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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DanielaMax a écrit :

En tout cas, la flambée des prix qui sévit actuellement est le résultat d’un « déséquilibre structurel » entre la demande et l’offre de logements.

oui bien sur, il faudra alors m’expliquer pourquoi les prix de location n’ont pas subi la meme envolée…

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#199 07/11/2012 17h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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DanielaMax a écrit :

En tout cas, la flambée des prix qui sévit actuellement est le résultat d’un « déséquilibre structurel » entre la demande et l’offre de logements. Mais pas seulement, puisque tel est aussi le cas au Royaume-Uni. Or, à l’inverse du marché français, les prix sont restés déprimés outre-Manche depuis le passage de la dernière crise immobilière en Europe.

Bonjour,

Je ne pense pas que cela soit la cause de la flambée (qui par ailleurs ne sévit pas actuellement - c’est faux). En effet les loyers n’ont pas subi la même envolée.

L’immobilier est structurellement haussier sur le long terme mais avec des phases de repli. Ce qui expliquerait en grande partie la hausse est surtout l’augmentation de la solvabilité des ménages conjuguée à un allongement de la durée des emprunts. Ceci à eu un effet car le marché n’est pas en suroffre ca c’est sur.

Si il y avait un déficit structurel on verrait des milliers de gens à Paris sous les ponts loger dehors, ce qui n’est pas le cas

Il faut aussi savoir que la solvabilisation a elle même un effet sur la demande ainsi que la hausse ("la hausse apelle la hausse").

ps = Je trouve étrange votre lien en signature sur le diagnostic immobilier, êtes vous de la profession ? est ce de la publicité ?

Cdt,

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#200 07/11/2012 17h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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DanielaMax a écrit :

En tout cas, la flambée des prix qui sévit actuellement est le résultat d’un « déséquilibre structurel » entre la demande et l’offre de logements. Mais pas seulement, puisque tel est aussi le cas au Royaume-Uni. Or, à l’inverse du marché français, les prix sont restés déprimés outre-Manche depuis le passage de la dernière crise immobilière en Europe.

______________________
diagnostic immobilier

Etant a londres et ayant vecu a apris, pour le moment la situation est la meme en france qu’au royaume uni, les prix baissent dans l’ensemble du pays mais se maintiennent dans la capitale.

londres a par exemple servi d’investissement type valeur refuge pour de nombreux grecs, italiens ou autres fortunes.

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