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Forums des investisseurs heureux

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#351 27/02/2013 16h58 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   171 

Philippe30 a écrit :

En quoi cela pose un problème d’acheter deux biens en même temps en prenant deux emprunts différents dans deux banques.

Ca m’a valu mon premier "-1" de la part de GBL (de bien mauvais conseils cette fois) en mars 2011 dans le sujet Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas.

Philippe30 a écrit :

A ma connaissance , lorsque l’on remplit une demande de prêt on évoque sa situation mais il n’y a pas de questions sur "Avez vous ou êtes vous en recherche d’un autre prêt dans une banque concurrente pour un autre achat ?"

Il y a quand même dans les offres de prêt une signature sur l’honneur que l’ensemble des prêts en cours ont bien été portés à la connaissance de la banque.

La question se pose : A quelle date le prêt est-il en cours ? à la signature ? à la réception du dossier par la banque 11 jours plus tard ? dés que la banque a débloqué les fonds ?

En tous cas, Philippe, je plussoie à cette technique ; évidemment avec prudence, raison et maîtrise du risque.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#352 27/02/2013 18h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   314 

Sky a écrit :

Ca m’a valu mon premier "-1" de la part de GBL (de bien mauvais conseils cette fois) en mars 2011 dans le sujet Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas.

Je croyais que les moins concernait une mauvaise attitude sur le forum ???
Chacun note comme il veut ,  moi je mets des plus et quasiment jamais de moins ( j’en du en mettre 4 ou 5 au grand maximum).
Je met un plus , quand l’idée émise est bonne , l’apport est intéressant  pour tous, et parfois pour remonter le moral de certains qui subissent des foudres.


Sky a écrit :

Il y a quand même dans les offres de prêt une signature sur l’honneur que l’ensemble des prêts en cours ont bien été portés à la connaissance de la banque.

La question se pose : A quelle date le prêt est-il en cours ? à la signature ? à la réception du dossier par la banque 11 jours plus tard ? dés que la banque a débloqué les fonds ?

Voila , le problème c’est que dans le cas évoqué voyez vous cher Sky , je dissimulais pas mais recherchais en même temps , il m’était alors difficile d’indiquer une recherche dans une autre banque sans savoir si elle allait aboutir …..

Pourquoi j’ai fait ça car j’arrivais à 6 ou 7 biens et les banques m’accordaient des crédits difficilement donc j’ai franchi ce que je nomme le niveau supérieur passant à plus de biens et étonnamment ensuite j’ai toujours obtenu des crédits sans difficulté.

Je pense qu’il y a un palier pour les banques entre un investisseur qui achète 2 ou 3 biens et qui s’arrête à ce niveau car cela commence à lui couter très cher tous les mois en complément de remboursement pour ses emprunts sur 10 ou 12 ans plus les charges et les impôts , cet investisseur à atteint son maximum par la force des choses sans avoir analyser les coûts induits.

Ensuite  , un investisseur plus avisé , calculant plus ( comme vous voulez ) aura pris soin de faire un crédit long , de connaitre la fiscalité etc …. les banques ont peu habitués à ce type de profil alors il faut franchir ce fameux palier et ensuite voyant comment vous fonctionnez elles sont en confiance et accordent sans problème surtout quand ça fonctionne bien.

Sky a écrit :

En tous cas, Philippe, je plussoie à cette technique ; évidemment avec prudence, raison et maîtrise du risque.

Bien sûr ,j ne parle pas de crédits à la consommation dans de multiples établissements , je parle d’une astuce pour allez plus vite mais les calculs dépendent de votre responsabilité.

J’ai failli utiliser cette méthode il y a 1 an et demi pour l’achat de deux immeubles en même temps mais j’ai renoncé à un des immeubles.
Imaginez que vous tombiez sur deux immeubles très intéressants , allez voir votre banquier  pour demander au minimum 400.000 de crédit pour deux immeubles , vous risquez de le tuer mais allez dans deux banques différents pour chacun des immeubles et votre dossier pourra passer tranquillement.

Remarquez c’est dommage car si vous allez voir le banquier avec le même projet à 400.000  pour un immeuble avec le même rapport il risque de vous l’acceptez.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#353 27/02/2013 18h10 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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J’ai mis en place ce qui à été parfois écrit ici "présentation positive des chiffres" et viens vous en faire le retour. Cela concerne trois demandes successives pour le financement d’un même bien :

- A la première banque j’ai présenté un loyer sans charges, ai évoqué les charges locatives à part, tout en parlant assez sommairement du foncier. Le banquier n’a pas fait de commentaires particulier et m’a fait une offre tout en répondant à mes questions sur le taux d’endettement de manière assez rigide (33% mais 30% c’est mieux). 100% de financement possible.

- Seconde banque j’ai présenté un loyer comprenant le loyer avec les charges comprises sans rien préciser, sauf répondre à ses questions (très rares sur ce sujet). Ce second banquier me dit que les opportunités dans l’immobilier deviennent rare, mais qu’elle sont parfois, comme ici réelles. 33 % d’endettement est sa règle mais qu’avec des biens intéressant en terme de rentabilité (10,50% brut ici) il pourrait aller jusqu’à 50%… 110 % de financement possible.

- Troisième expérience avec un courtier, même présentation que pour le second banquier. "Il faut que je me trouve un/des bien(s) comme celui-ci pour ma retraite…" 110 % de financement possible (le taux d’endettement ne dépend évidemment pas de lui).

Si l’expérience ne doit évidemment pas être prise pour autre chose qu’une expérience, avec un échantillon représentatif de rien du tout… il m’a semblé lors de ces entretiens que la différence de présentation avait bien un impact sur l’enthousiasme de l’interlocuteur.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#354 27/02/2013 18h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Vu les commentaires ici et là sur les conseillers habituels, je comprends que les banques centralisent leurs décisions d’attribution de prêt.

Bon, en fait les conseillers sont des commerciaux, évidemment!


Pourquoi pas Vous?

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#355 27/02/2013 18h26 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Un demande de dossier d’emprunt est composé de chiffres et de relation humaine , de feeling.

Si vous présentez mal les chiffres , vous passerez pas , c’est comme un entretien d’embauche , il faut mettre tous les atouts de son coté et encore que durant un entretien tout le monde déroge à la sacro règle d’être honnête ….

Merci pour votre retour DDtee

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#356 27/02/2013 18h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 a écrit :

Range19 a écrit :

[
Vous citez mon pseudo mais un certains nombre d’expressions sur lesquelles vous réagissez ne sont pas de moi.

La bonne relation que vous avez évoqué avec votre banquier et suite à son départ le fait d’avoir raté de bonnes occasions démontrent si c’était à prouver que l’obtention d’un prêt est toujours compliqué et je dirais même hasardeux dépendant des quotas de prêt de la banque

Philippe

Bonsoir Philippe,
Vous m’avez mal lu : je précise avoir renoncé par moi même. Mon banquier n’y est pour rien.
Me rendant compte seulque le projet était génial mais l’enjeu financier limite sans embellir le dossier (ne serait-ce que pour finir de me convaincre…) j’ai préféré renoncer.
Il faut dire que dans ma ville de prédilection il y a un exemple notoire connu de tous les banquiers de l’époque, entrepreneurs et quelques investisseurs dont je suis.
Un investisseur, propriétaire d’une centaine de logements a tout perdu après avoir pris le marché pour une table de poker. Il s’est improvisé promoteur, bien entouré… croyait-il.
Il a été littéralement dépouillé après n’avoir plus su trouver ses limites. Le risque majeur est de croire que l’on a trouvé une martingale.
Entre les effets de cavalerie et les partenaires trop intéressés…

J’aurai grand plaisir à sortir de ces discussions virtuelles si une occasion se présentait d’une rencontre réelle.
Bravo à tous pour ces échanges toujours respectueux.

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#357 11/07/2013 11h26 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Administrateur
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On cite tjs l’exemple de Paris et sa banlieue, par curiosité voici l’évolution des prix (d’après les prix affichés sur les sites type seloger, nous allons supposé le site fiable) sur une petite ville de province de 20 000 habitants, à savoir Vesoul :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vesoul-immobilier.gif
Source : Cotation-Immobilière

Colmar, 120 000 habitants :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_colmar-immobilier.gif
Source : Cotation-Immobilière

Chalon en Champagne, 45 000 habitants :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_chalons-immobilier.gif
Source : Cotation-Immobilière

Et maintenant, Vincennes :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vincennes-immobilier.gif
Source : Cotation-Immobilière

Et Nice :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_nice-immobilier.gif
Source : Cotation-Immobilière

Sur les "petites" villes de province (pas de bassin d’emploi susceptible de capter les cadres et pas de proximité de la mer susceptibles de capter les riches retraités), les prix sont demeurés relativement contenus et baissent.

Sur les autres, les prix sont tjs "bullesques".

Mais il y a vraiment plusieurs marchés, on ne peut pas faire de généralités.

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#358 11/07/2013 11h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Les chiffres sont clairs pour de nombreuses "petites" villes de province, depuis 2008 la baisse est effective… les médias ont tendance à faire du francilisme (ou parisianisme) et portent un discours assez décalé pour une bonne part du marché français.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#359 11/07/2013 12h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Bonjour,

une approche intéressante qui permet de relativiser le discours Main Stream.

Dans votre synthèse, vous ne faites pas apparaitre le nombre d’annonces analysées indiqué sur le site, or il me semble que cela est un indice de la fiabilité des valeurs.

Pour le cas de Blois (41000) qui me concerne, le site indique un doublement du nombre d’annonces analysées, donc potentiellement un stock important, et en parallèle une forte baisse du prix positionnant le marché presque au plus bas depuis 2004.


Pourquoi pas Vous?

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#360 11/07/2013 12h17 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Pruls a écrit :

Pour le cas de Blois (41000) qui me concerne, le site indique un doublement du nombre d’annonces analysées, donc potentiellement un stock important, et en parallèle une forte baisse du prix positionnant le marché presque au plus bas depuis 2004.

Absolument. Il y a la même chose pour toutes les petites villes de province.

Donc à l’achat, en négociant les prix sont probablement inférieurs à ce qui est indiqué.

La situation devrait empirer avec la remonté des taux et la hausse du chômage.

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#361 11/07/2013 15h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Just un petit update pour la commune ou je réside et ou je souhaite acheter qui est Neuilly/seine et ou les prix sont chers en valeur absolue mais pas tant que ça comparé au bassin d’emploi et à la qualité de vie.

Beaucoup d’appartements de type grande surface sont apres 3-4 mois d’affichage à la vente sont mis en location ou ils restent en annonces car assez chers et surtout la demande est tres faible pour les appartement familiaux.

Par contre pas vraiment de baisse sur les petites surfaces jusqu’au F3 inclus.

Je pense que beaucoup de propriétaires ne sont pas pressés de vendre ce qui engendre un splendide blocage du marché qu’une hausse des taux achevera de bloquer completement.

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#362 11/07/2013 16h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Bonjour,

Attention à cotation immobilières.
Ce site est très bien mais les données dans le cas de petites villes sont à prendre avec des pincettes.
En effet, un bien mort qui se veut haut de gamme, mis dans toutes les agences va apparaitre plusieurs fois dans les statistiques et les fausser considérablement.
De plus cela prends en compte le prix de vente et non le prix de la transaction.
Ce qui a pour effet de sortir un prix moyen quelquefois décorrélés de la réalité des biens qui se vendent. De plus comme certains vendeurs l’utilisent pour justifier leur prix…

Je pense qui si le marché est bloqué.. cela ne reflète pas forcement bien la réalité..

PS dans ma commune de 15000 habitants : Prix moyens de cotation immo 1800€ stable depuis 3 ans
la réalité via le fichier des ventes de notaires, baisse depuis 2008, et en ce moment le prix moyen est de 1200€ !!!

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#363 11/07/2013 17h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

votre remarque est pertinente mais comment accéder au fichier des notaires?


Pourquoi pas Vous?

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#364 11/07/2013 17h38 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   96 

Alexis92 a écrit :

Just un petit update pour la commune ou je réside et ou je souhaite acheter qui est Neuilly/seine et ou les prix sont chers en valeur absolue mais pas tant que ça comparé au bassin d’emploi et à la qualité de vie.

Beaucoup d’appartements de type grande surface sont apres 3-4 mois d’affichage à la vente sont mis en location ou ils restent en annonces car assez chers et surtout la demande est tres faible pour les appartement familiaux.

Par contre pas vraiment de baisse sur les petites surfaces jusqu’au F3 inclus.

Je pense que beaucoup de propriétaires ne sont pas pressés de vendre ce qui engendre un splendide blocage du marché qu’une hausse des taux achevera de bloquer completement.

J’ai quand même remarqué une legere décrue à l’affichage des prix (les trucs au dessus de 10k/m2 se font rares alors qu’avant c’était légion)

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#365 11/07/2013 23h44 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pruls a écrit :

Bonjour,

votre remarque est pertinente mais comment accéder au fichier des notaires?

être bien avec son notaire :-)
Il n’y a pas trop d’autres moyens…

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#366 12/07/2013 07h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Peut-être par ici : www.immoprix.com
Les agents immobiliers disposent aussi de ces informations.

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#367 12/07/2013 12h18 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Merci

Je viens de regarder le lien et de l’appliqué sur ma commune.
Il n’y a pas de données précises.
en effet, elle se trouve en peripherie du ville de 100000 habitantes, et gloablement
les chiffres qui ressortent sont effectivement consolidées au niveau de la zone urbaine
la grosse villa et les villages alentours.
Sacahnt que certains ont très bonnes cotent d’autres moins.

Cependant les données chiffrées de consolidation ne sont pas en ligne avec cotations Immaobilières
( Gap 15%)

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#368 13/07/2013 14h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Dans l’éternel débat sur la baisse de l’immobilier en France et encore plus immuable celui sur la baisse des prix en Ile de France, les derniers nombres m’ont en tout cas surpris. Je parle uniquement du cas que je connais bien (et le seul en fait ne connaissant quasiment rien en immobilier) : Antony - Sceaux, etc. J’ai en effet habité 2 fois dans cette aire à 3 ans d’intervalle et je n’y habite plus depuis environ 1 an.

Suite au post de IH, je me suis amuser à réaliser le même exercice pour les surfaces et quartiers que je connaissais bien (des 3 ou 4 pièces dans du années 2000). Cette catégorie de biens en location n’a pas arrêté d’augmenter en une décennie (décennie 2000). Selon la surface et le quartier, les 3 pièces par exemple (j’ai fait le même exercice pour les 4 pièces en tenant compte de la surface évidemment) ont atteint un "pic" vers 2011 de 1150 € en moyenne. Quelle ne fut pas ma surprise sur seloger.com en découvrant que les 3 pièces quasi équivalents (voire similaires) étaient maintenant loués (en masse, pas un seul) autour de 950 € - 1050 € (la majorité à 990 € comme si les proprios étaient obligés de repasser sous la barre symbolique des 1000 €). Je parle en prix cc bien sûr le plus simple à comparer. Soit une baisse de 13 % en 24 mois !!

Si en plus on tient compte du fait que les charges ont sûrement augmenté (mais impossible de réaliser une estimation rapide puisqu’il faudrait lire toutes les annonces pour détailler cc et charges) la baisse sur le loyer brut est sans doute plus proche des -15 / -20 % dans ce quartier sur 2 ans ce qui est énorme !!

Alors bien sûr, il n’y a que des cas particuliers en immo et concernant Antony et Sceaux, la dégradation constante du RER B (qui découragent de plus en plus les cadres travaillant sur Paname d’habiter dans le coin) a peut-être porté un coup plus important à la baisse des prix car je ne crois pas (encore une fois du peu que je sais) que dans des villes "de standing" en IdF on trouve d’autres cas d’une telle baisse en 2 ans, ou bien ?

Aparté d’ailleurs : j’ai adoré vivre à Antony pendant quelques années (le Parc de Sceaux, le Sélect, etc.) mais je déconseillerai vivement cette ville maintenant aux personnes travaillant sur Paris en tout cas à cause de la catastrophe qu’est devenu le RER B. Autant être sur une ligne qui fonctionne un peu moins mal : RER A, métros allant en proche couronne, etc.


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#369 13/07/2013 21h17 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je ne susi pas tout à fait d’accord.
Pour avoir habité 7 ans dans cette zone (Cachan, Bourg la Reine) et travaillé sur Massy, j’ai souvent pris le RER B soit pour aller sur Paris, soit pour aller travailler vers Massy.
Les désagréments ne m’ont pas paru insurmontables TRES loin de là. Enfin, il faut dire que j’ai mis un point d’honneur à ne jamais courir pour dans les couloirs pour attraper une rame…bah oui, la prochaine passe dans 10 minutes max ! Donc je suis pas comme l’écrasante majorité.
Mais pour revenir au sujet, la zone qui pose le + de problèmes est surtout la zone SNCF, pas la zone RATP (Garde du Nord-Massy). Et puis on parle des grèves qui plombent le RER B… mouais… ca m’a jamais empêché d’aller bosser : au contraire, il y a souvent moins de monde que d’habitude !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#370 14/07/2013 17h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Donc aller sur Paris était l’exception pour vous… la majorité du temps vous alliez/allez vers le sud ! Ce n’est pas le cas dont je parlais (j’ai bien précisé personnes qui travaillent sur Paris).

J’ai connu les deux cas pendant longtemps et au quotidien (deux emplois différents : un à l’École polytechnique, l’autre à Paris et 4 lieux de vie différents : Bagneux, BLR, et 2 à Antony avec une expat au milieu de plusieurs années qui m’a permis de bien "sentir dans ma chair" la différence e négatif sad ). La situation que vous décrivez est différente (et il n’y a que le quotidien qui compte en statistiques, même y aller une fois par semaine ne suffit pas vous pouvez être chanceux surtout si c’est le même jour).

Lorsque j’allais vers le sud, j’avais, oui, 4 fois moins de problèmes (soit 1 seul problème par semaine en moyenne sur une douzaine de trajets en comptant les WE) alors qu’il y a quasiment un pb quotidien en allant vers le Nord (plus d’un trajet sur trois en tout cas donc 2  pbs par tranche de 3 jours). La raison principale est qu’il y a bcp moins de monde qui va dans l’autre sens (en tout cas pour l’instant, la lente montée en puissance du Grand Paris pour Saclay va sans doute changer la donne). Le matin, moins de "malaises voyageur", moins de temps hyper longs à la descente et la montée des voyageurs, moins d’alarmes intempestives, etc. Et ces pbs ont bien lieu en amont mais c’est avant… comme un embouteillage, une fois que vous l’avez passé vous vous en foutez, vous ce qui compte c’est le temps d’attente à la gare et le temps d’attente dans le RER, pas l’heure "normale" du train.

Le soir, raison différente : quand vous venez du Sud, c’est bonnard car vous êtes prêts de la gare de départ qui plus est d’une mission RATP et non SCNF (mission qui partent bcp à l’heure "des tablettes" que les missions SNCF) et vous ne perdez pas trop de temps… à l’inverse en revenant du Nord vers le Sud, vous avez le retard de la SCNF qui s’est accumulé et (comme le matin) le fait d’avoir des trains plus bondés car plus de monde dans ce sens. Cet effet va d’ailleurs s’accentuer avec la zone de triage à Denfert qui permettra à la RATP d’être encore plus autonome… donc oui c’est bien mieux (ou moins mauvais) dans l’autre sens au quotidien.

Enfin et surtout je suis  membre de la FNAUT et du comité des usagers du RER B (je conseille à tlm sur cette ligne de s’inscrire et de militer) et je peux affirmer (donc ce n’est pas qu’une impression) que les statistiques pour qqun qui ferait Antony -> Les Halles le matin (et retour le soir évidemment) par rapport à qqun qui ferait Antony -> Lozère (ou même depuis BLR -> Massy) avec retour le soir n’ont rien à voir et sont supportables. Ce qui ne l’est plus dans l’autre sens : c’est insupportable. Quant aux stats de la SNCF ou RATP c’est une vaste blague / fumisterie : ils moyennent sur l’année, le WE, les périodes de vacances pour minimiser le fait qu’au quotidien en semaine, c’est l’enfer (dans le sens dont je parlais)…

Ce qui a changé (un peu) en bien, c’est en effet l’effet des grèves… merci le service minimum (je sais ce n’est pas la bonne appellation légale) de Sarko. Merci pcq il y a un minimum de RER B là où, avant la loi, il n’y avait svt rien. Vraiment cette loi a changé la vie de francilien moyen, ouvrier, classe moyenne, cadre ou écolo qui prend le RER pour différentes raisons.

Mais il y a 10 ans, cette ligne était parfaite ! On pouvait régler sa montre dessus, c’est donc un énorme gâchis, non seulement on n’avance pas mais on recule…

Quant à la diminution nette du prix des loyers sur Antony, si elle n’est pas due au RER B (ce qui est possible) cela signifie : soit qu’elle est identique dans le même genre de commune de la moyenne couronne (mais pas le temps ni la connaissance pour vérifier) soit qu’il y a une autre explication pcq il n’y aurait aucune raison d’avoir ce -13 % sinon uniquement sur cette zone…

(bien sûr en ce moment ça va un peu mieux : avant les horaires d’été où il n’y aura quasiment plus de RER -autre pb d’ailleurs- il y a les qqs semaines de rêve où il y a encore le nombre "normal" de RER et déjà bcp de franciliens partis… et pour finir je peux vous dire que si le RER A n’est pas exempt de pbs, dépendre d’abord de lui est quand même bcp moins un souci)


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#371 14/07/2013 23h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Évidemment, cela ne pouvait être que la semaine où je démontrais  par A + B que le RER B était de pire en pire… qu’une grosse (bonne) nouvelle arrive (enfin) roll

http://www.stif.org/IMG/pdf/STIF_-_Plan … _B_Sud.pdf

Bon ça ne va rien changer dans l’année et même en 2014 mais à moyen terme l’effet sera très net pcq un RER B toutes les 5 minutes visés c’est très largement au-dessus de ce qu’il y a actuellement et on s’approche du A. L’effet bénéfique des grosses fréquences est même supérieure à la simple diminution du temps d’attente : trains moins bondés donc moins de temps de montées / descente, etc. Mais ce plan traînait depuis des années et des années donc c’est une bonne nouvelle (enfin).

Cela étant la dichotomie Sud / Nord s’accentuera surtout avec le 3ème quai quai de la gare de Denfert-Rochereau, il y aura totale autonomie de la RATP sur sa portion Sud (pas le cas avant ils ne pouvaient faire tampon qu’à Gare du Nord… ou alors à Massy mais c’est trop au sud s’il y a un pb entre les deux).


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#372 15/07/2013 06h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Sur les loyers de la zone : nous louons un T2 sur BLR depuis 2 ans.
L an dernier, nous avons augmenté le loyer de 30 euros au changement de locataire. Trouvé preneur en 1 semaine. 100% des visiteurs ont déposé un dossier…
Donc je ne confirme pas (mais n infirme pas) votre analyse.


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#373 27/07/2013 12h22 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Analyse de S&P sur les prix de l’immobilier européen

Source: Prix de l?immobilier : l?état des lieux européen de S&P

Selon l’agence de notation, les prix devraient baisser en 2013 et 2014, notamment en Espagne et en France, mais pas en Allemagne qui reste bon marché.

La France encore chère

Si la France affiche elle aussi des indicateurs économiques en berne, son marché immobilier demeure « très cher et n’est qu’au début de sa phase de correction », analyse SP, jugeant que « les primo-accédants aux revenus modestes souffriront le plus pour pénétrer le marché de l’immobilier résidentiel ». « La baisse des taux d’intérêt des prêts immobiliers, l’augmentation constante des prêts immobiliers concédés par les institutions financières françaises, et le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement », expliquent ce maintien de prix élevés dans l’Hexagone.


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#374 06/08/2013 09h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour,

Je suis "tombé" sur ce site à la base pour suivre des discussions sur l’immobilier (et suis maintenant en train de lire le best-of bourse en vue de modifier mes placements !). Du coup, je me permets de donner mon avis sur ce sujet de bulle immobilière.

J’ai l’impression que depuis la création du sujet, tout a été mentionné (Etat en dette qui ne peut plus soutenir les prix élevés, déconnection des revenus par rapport aux prix, taux qui vont remonter, rentabilité très faible,…) qui semble indiquer que les prix devraient baisser sous peu, contre les seuls arguments d’inertie (bizarement plus efficace à la baisse des prix qu’à la hausse) et de "valeur refuge" tout à fait irrationnelle qui les maintiennent.
Depuis 2 ans, le nombre de ventes s’effondre, les prix ont très fortement baissé en zone rurales et dans les petites/moyennes villes. Mais dans les grandes villes, particulièrement Paris, ça traîne !

En 2011, les programmes défiscalisants ont pu maintenir les prix anormalement élevés. En 2012, la baisse des taux, et le lobby des professionnels qui triturent les chiffres pour leur faire dire ce qu’ils veulent, que les prix résistent au méchant gouvernement qui veut le faire baisser en refusant d’injecter de l’argent.

Mais cette année ? Je commence à craidre que les vendeurs tiennent jusqu’au moment où on acceptera que les prixne baissent pas… Mais quand même, c’est sacrément étrange cette histoire !

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#375 12/08/2013 21h43 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour moi des facteurs essentiels dans cette histoire sont souvent oubliés. Ils concernent la répartition des emplois et de la richesse sur le territoire et à l’intérieur même des villes.

Le fait est qu’avec l’Europe ce qui était une grande ville Française il y a 15 ans est maintenant un village. Pour les employeurs ne subsiste que Paris et une poignée de mégapoles.
Ensuite au sein de ces villes l’explosion des problèmes sociaux a fait fuir les habitants de nombreux quartiers vers l’hypercentre ou la banlieue plus éloignée. Maintenant avec les prix du carburant etc. il y a un retour de cette banlieue éloignée vers l’hypercentre. L’hypercentre pour cause d’urbanisme ne peut pas être agrandi ou difficilement donc…

Au final notre répartition socio-économique se rapproche de plus en plus de celle des pays en voie de développement avec la capitale et 2-3 grandes villes riches et le reste pauvre. Cette dichotomie semble s’accentuer à vitesse grand V.

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