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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/11/2010 02h24 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Pensez-vous que l’immobilier va monter, stagner ou baisser, disons dans les 3 prochaines années  ? Idem pour les loyers ?
L’évolution sera-t-elle similaire en immobilier d’habitation, bureaux, et murs de boutiques (en direct, via SCPI, SIIC) ?


Se faire une opinion la-dessus est vital AVANT tout achat immobilier, surtout à crédit (cf. effet de levier).

Pour certains, le marché semble proche de son plus-haut, et déjà largement sur-évalué. Les taux, dont la baisse explique pour beaucoup la hausse de l’immobilier, sont très bas, avec plus de chances de remonter que de baisser encore. Cependant la demande reste forte, et les acheteurs sont souvent prêts à aller à la limite de la solvabilité (surtout en habitation) et à emprunter pour acquérir des SCPI en optimisant leur fiscalité, pour préparer leur retraite (mais en maximisant leur risque aussi). 

Voici quelques opinions, et les justifications associées, prises sur un autre forum (sur les SCPI) :

Pour l’immobilier :
pronostic = encore incertain
-> Baisse des taux d’interets = pression a la hausse
-> pour SCPI : Baisse de la valeur de la part = impossible d’attirer de nouveaux souscripteur, du moins en quantité importante.

pronostic = il semble que cela va baisser, mais allez savoir……..
-> De toute évidence la crise aux states est loin d’être terminée. PAR CONTRE, les étrangers semblent revenir sur paris (sociétés immobilières)donc, whait and see……..

pronostic : relativement stable en dehors des SCPI d’habitation fiscales (qui baisseront) :
-> Les facteurs pour une baisse (possibilité de hausse des taux et de l’inflation, risques de besoins de travaux mal budgétés, risque de crise de l’immobilier commercial, risque de désinvestissement liés aux départ à la retraite des baby-boomers,…) équilibrent en gros ceux pour une hausse (possibilité de baisse des taux et de l’inflation, possibilité de relance de la consommation, nouveaux débouchés avec des SCPI comme UC des ass-vie avec les contrat € en berne, nouveaux débouchés avec de +en+ de personnes s’assurant un peu + de retraite via une capitalisation à risque plus faible qu’avec des actions,…). Par ailleurs, si ça devait baisser, pas mal d’autres placements devraient baisser aussi…

Pour les loyers (de SCPI) :
pronostic = en baisse  (cf Travaux futurs à réaliser pour les locaux énergivores ..)

pronostic = baisse pour les SCPI déjà apparent dans les rapports annuels; Question de combien et pour combien de temps….

pronostic = baisse
-> La vrai question c’est : est-ce que les loyers et rendements de spci vont baisser plus vite que ceux de l’immobilier classique d’habilitation…

pronostic = La vrai question c’est les taux (des emprunts, des placements sans "trop" de risque, de l’inflation, etc) vont-ils rester au niveau actuel, et combien de temps, ou vont-ils monter (comme certains le prévoient, avec toute la monnaie créée), ou même vont-ils encore un peu (bcp c’est pas possible) baisser (comme d’autres le prévoient, cf risques de déflation ou de situation comme au Japon depuis 10 ans).

pronostic = stable ou baisse modérée
Qu’est ce qui pourrait faire baisser les loyers par part de SCPI ?
-> re-négociation de baux en cours "à la baisse" (possible en bureau, plus rare en boutiques ou habitation)
-> vacance / absence de locataires (possible progressivement pour les biens mal situés)
-> nouveaux investissements moins rentables (ça ne semble pas être le cas pour l’instant)
-> travaux ou frais mal anticipés (dépend de la qualité de la gérance)
-> AK avec impossibilité d’investir les fonds ensuite
Aucun de ces facteurs ne semble pouvoir expliquer une baisse future importante des loyers. Une baisse limitée (10%) est possible cependant, surtout sur les bureaux.

Et vous, qu’en pensez-vous ? et pourquoi ?

Dernière modification par GoodbyLenine (09/11/2010 02h24)


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#2 09/11/2010 08h44 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Administrateur
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Je pense comme vous et avec les mêmes interrogations.

C’est difficile de tirer des conclusions car l’immobilier dépend des mesures étatiques (taux, changements fiscaux) et des investisseurs étrangers pour certains marchés.

Le plongeon qui devait avoir lieu en 2007 n’a pas vraiment eu lieu sur les habitations (quelques baisses en province toutefois) avec les baisses des taux et le crédit d’impôt sur les intérêts de crédit.

Paris aurait même pris +18% ces 12 derniers mois, c’est totalement délirant.

Dans ce contexte, j’ai abandonné toutes idées d’anticipation, je reporte encore et tjs l’achat de ma RP, mais s’il y a pas de baisse de l’immo dans les prochains années, le report m’aura couté très cher.

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#3 09/11/2010 09h31 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Membre
Réputation :   116 

Excellente question.  En ce qui me concerne, je suis vendeur sur le compartiment immobilier.  Après avoir connu une decennie extraordinaire (1995-2005), l’avenir se presente plus difficilement.  Je pense donc que ce n’est pas la meilleure classe d’actif à privilegier pour l’instant et ce pour plusieurs raisons :

* l’espoir de plus-values futures reste modeste
* les rendements sont faibles et ne s’ameliorent pas (les locataires privés ou pros negocient à la baisse)
* les taux d’emprunt très bas, maintiennent l’illusion d’un marché actif
* la pression fiscale, déjà elévée sur ce marché, est encore accentuée par la loi de finances 2011.

Donc dans l’immediat prudence.

Au mieux, il faut rester sur des montages à fort TRI (taux de rendement interne) :

* achat en Nue-propriété : on supprime l’aspect fiscal, et la plus value est quasi certaine par le prix decoté.
* achat avec la loi scellier ancienne version (25%) grâce au coup de pouce fiscal qui permet de passer d’un TRI très moyen, a quelque chose de plus "sexy" (cf mon post avec simulation chiffrée sur le sujet).

* et l’achat de sa residence principale, où là on ne calcule pas vraiment de TRI

Aujourd’hui, je pense que les actions, presentent plus d’interêt, et à l’extrême moins de risques…

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#4 09/11/2010 10h50 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Membre
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Je pense que les prix sont actuellement tirés vers le haut grâce aux taux bas et aux défiscalisations Scellier. Par ailleurs, certains se précipitent pour acheter avant la fin de certaines mesures (défiscalisation des intérêts d’emprunt).

Cette situation est exceptionnelle et ne pourra pas durer éternellement, je ne vois donc pas les prix augmenter encore beaucoup. La crise financière de l’Etat aura pour conséquence directe de sabrer les aides au logement et autres défiscalisations. Ceci peut avoir un effet dépressif violent sur le marché.

A titre personnel, je refuse d’acheter ma RP au niveau de prix actuel. Par exemple, si je devais acheter mon 2 pièces de 55 m2, il m’en coûterait environ 400 000 €, c’est déraisonnable.

Il est toujours délicat de faire des prévisions mais les prix atteignent des niveaux historiquement élevés, je me dis juste que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.


Chaque semaine, mon portefeuille analysé sur http://valeuretperformance.posterous.com/

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#5 09/11/2010 15h06 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Membre
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Faire un pronostic sur l’évolution FUTURE du prix de l’immobilier relève de la divination et semble donc impossible tant les facteurs sont nombreux.

Certes, vous évoquez une possible remontée des taux qui aurait pour conséquence de réduire la solvabilité des acquéreurs-emprunteurs et donc la demande, et donc les prix. Mais, en même temps, d’autres facteurs doivent être pris en compte, pour évaluer la probabilité d’une baisse, d’une hausse ou d’un maintien au niveau actuel, dans un tel contexte :

- les taux remontent généralement en parallèle avec l’inflation. Or, à long terme, une forte inflation a généralement pour conséquence de renchérir le prix des actifs réels, dont l’immobilier, en attirant les investisseurs qui souhaitent trouver un refuge efficace pour leur argent (plutôt que l’assurance-vie, dont le rendement pourrait descendre au dessous du taux d’inflation).

- les prix de l’immobilier sont également fortement corrélés à la démographie du pays, qui reste relativement dynamique en France.

- le souhait, pour un nombre croissant de personnes, d’habiter à Paris intra muros ou en centre ville, plutôt qu’en lointaine banlieue, compte tenu des difficultés du transport et de l’attrait culturel des grands centres urbains, notamment.

- les banques qui peuvent décider d’accorder des financements plus ou moins longs et plus ou moins risqués (110%), selon des critères d’endettement plus ou moins flexibles (25%, 30% ou 33%).

- les collectivité publiques, qui, en limitant la densification des villes, entretiennent artificiellement la pénurie…

- la politique des investisseurs étrangers.

- la politique fiscale française

etc…

Enfin, il est impossible de parler du marché de immobilier au singulier. Il y a autant d’évolutions possibles que de marchés et autant de marchés que de villes ou de quartiers…

Dernière modification par stephane (09/11/2010 15h20)

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#6 09/11/2010 15h09 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Sans compter la corrélation entre offre et demande, l’offre étant largement insuffisante en résidentiel en petite couronne ce qui contribue évidemment à gonfler les prix.

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#7 09/11/2010 15h48 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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En effet, les incertitudes sont nombreuses, il est donc délicat de faire un pronostic ferme sur le sujet. Néanmoins, je persiste à penser qu’au prix actuel, la valeur d’un logement me semble très élevée. Il n’y a aucune marge de sécurité sur l’investissement (nous ne sommes pas en situation de prix historiquement faible comme en 1996-1998).

Et honnêtement, 400 k€ pour un appartement (même quasi-neuf) en proche banlieue, je considère que je n’en ai pas pour mon argent ;-)


Chaque semaine, mon portefeuille analysé sur http://valeuretperformance.posterous.com/

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#8 11/11/2010 19h10 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Voici un article intéressant que je souhaite vous soumettre afin d’enrichir
le débat avec plusieurs scénarios possibles :

Une baisse des prix immobiliers est possible, pas assurée… - Prix immobilier | LaVieImmo.com

Personnellement, il me semble qu’à horizon 5-6 ans il serait vraiment étonnant que les prix
de l’immobilier se dirigent vers une hausse continue ( une baisse lente est beaucoup plus probable
compte tenu des hausses importantes sur la décennie 1998-2009/2010).

Dernière modification par choukrov (11/11/2010 19h12)

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#9 05/04/2011 18h57 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Modérateur
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Voici quelques réflexions sur les prix de l’immobilier.

Ne peut-on pas considérer en gros que l’on a :

   Prix Immobilier = Prix Foncier + Coût Matériaux + Coût Main d’Oeuvre + Marge Promoteur

Ceci doit être vrai, au moins dans le neuf. Et comme le prix du neuf influence les prix de l’ancien, au moins quand il y a du neuf disponible dans les environs, on peut considérer que le prix de l’immobilier ancien obéit à une règle similaire.

Le Cout de la Main d’Oeuvre augmente régulièrement (un peu comme l’inflation), et le Cout des Matériaux suit une évolution similaire (un peu comme l’inflation) à qualité de construction égale (mais augmente bien plus dans l’immobilier neuf avec des normes de plus en plus contraignantes).

La Marge du Promoteur n’a sans doute pas une très grande influence sur le Prix de l’Immobilier. En effet, même si elle devait varier entre 1 et 10%, voire 0 à 20%, elle n’expliquerait pas les hausses de prix sur longue durée. Sans oublier que la concurrence (même imparfaite) entre promoteurs limite aussi les abus.

Par contre, le Prix du Foncier varie beaucoup en fonction de l’offre et de la demande, et dans la situation actuelle où la demande est souvent plus importante que l’offre, il augmente bien plus vite que l’inflation (en moyenne, car la localisation est clé : sur certaines zones il doit baisser, sur d’autres exploser). En général, le Foncier représente bien moins de la moitié du prix (mais à Paris, il peut représenter plus…). A l’extrême, le Foncier pourrait même avoir une valeur négative, dans une zone où personne ne voudrait acheter (zone inondable, voisinage d’industries polluantes, zone très bruyante par ex. voisine d’un aéroport, etc.), ou en cas de déséquilibre du marché (beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs, insolvabilité de nombreux acheteurs potentiels en cas de crise économique, vieillissement ou décroissance de la population, etc.).

Quelle est alors l’influence des taux d’intérêts (des emprunts dont les acheteurs ont souvent besoin) ?  Outre que les taux d’intérêts sont souvent plus élevés quand l’inflation est plus élevées, ces taux vont avoir une influence sur la demande (plus de candidats acheteurs seront capable de mettre un certain montant dans un achat) …. donc sur la valeur du foncier.

Tout ceci ne nous indique toujours pas si l’immobilier va monter, stagner ou baisser, disons dans les 3 prochaines années (et idem pour les loyers), hélas.


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#10 05/04/2011 20h54 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

A l’extrême, le Foncier pourrait même avoir une valeur négative, dans une zone où personne ne voudrait acheter (zone inondable, voisinage d’industries polluantes, zone très bruyante par ex. voisine d’un aéroport, etc.), ou en cas de déséquilibre du marché (beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs, insolvabilité de nombreux acheteurs potentiels en cas de crise économique, vieillissement ou décroissance de la population, etc.).

Le foncier a une valeur "planchée", valeur qui est liée à d’autre utilisation possible de celui-ci (bâtiment à vocation industrielle, commerciale etc… dans les zones constructibles et utilisation agricole dans les zones non constructibles).

Pour le reste, je suis entièrement de votre avis, la hausse de l’immobilier est grandement corrélé à celle du foncier. Et rien ne laisse penser que le foncier baissera dans les années à venir…


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#11 05/04/2011 23h34 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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choukrov a écrit :

Voici un article intéressant que je souhaite vous soumettre afin d’enrichir
le débat avec plusieurs scénarios possibles :

http://www.lavieimmo.com/prix-immobilie … -9027.html

Très intéressant. Comme cela a été dit, des forces contradictoires vont œuvrer dans les années à venir :
- Prix du foncier : pas de baisse en vue (sauf reprise improbable d’un vaste programme de grands ensembles)
- Influence des taux d’intérêts : historiquement bas, ne peuvent que remonter, entrainant une baisse des prix
- Démographie française : la population des 25-60ans, celle qui achète en grande majorité, va continuer d’augmenter au moins jusque 2040.
- Immigration : l’entrée d’étrangers (100k/an) continue de pousser à une hausse des prix.
- Pouvoir d’achat : le prix ont atteint un niveau tel que s’ils continuaient d’augmenter, plus grand monde pourrait acheter = pression à la baisse.

Impossible donc de prévoir, le plus probable étant une stagnation des prix immobiliers dans la décennie à venir. On ne peut exclure un krach de l’ordre des 35% décrit dans l’article, mais il faudrait un élément déclencheur : crise économique, guerre civile en France sur fond de 2e tour extrême gauche vs extrême droite (possible..), etc..
Ca reste donc un pari. Plutôt que de prévoir la direction, il vaut mieux s’atteler à choisir le bon endroit.

En effet, même s’il y a un krach de 35%.. on perd de l’argent.. mais on peut racheter facilement à bas prix.. d’où l’importance de ne pas trop s’endetter dans l’immobilier, en gardant une marge de manoeuvre en cas de krach…


Dépenser moins - www.rentables.fr

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#12 06/04/2011 01h49 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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#13 06/04/2011 11h55 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Ce qui me laisse pour le moins perplexe c’est le fait de vouloir mettre en corrélation de manière aussi stricte la hausse ou la baisse des taux et la hausse ou la baisse des prix de l’immobilier. C’est d’autant plus surprenant que les méthodes d’évaluation des biens immobiliers ne se basent jamais sur les taux d’intérêt ! (Méthode par comparaison directe, par comparaison indirecte, par sol et construction, par capitalisation du revenu…).
En caricaturant volontairement, on pourrait se poser la question suivante : viendrait-il à l’idée des constructeurs automobile de calquer le prix des véhicules neufs sur les taux d’intérêt ? (Sachant que bon nombre de leurs clients font appel aux banques pour financer l’achat d’un véhiculer neuf)… la réponse est bien évidement non…
Le raccourci qui consiste à dire que les taux vont augmenter et du coup l’immobilier baisser me semble pour le moins dangereux…


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#14 06/04/2011 18h30 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Modérateur
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@Sasuke,   Votre comparaison avec les prix des automobiles me semble erronée. De toute évidence le niveau des taux d’intérêt a plus d’influence sur le prix de l’immobilier que sur celui d’une auto.
En effet dans un cas on a  :
   Prix Auto = Coût Matériaux + Coût Main d’Oeuvre + Marge Constructeur   

alors que dans l’autre cas on a :
   Prix Immobilier = Prix Foncier + Coût Matériaux + Coût Main d’Oeuvre + Marge Promoteur

et que c’est principalement le Prix du Foncier qui est sensible aux variations de l’offre et de la demande…. donc aux variations de taux, car le niveau de la demande des acheteurs qui ont besoin d’un emprunt dépend entre autres des taux d’intérêts.

Les prix de l’immobilier ne sont pas strictement corrélés au niveau des taux, mais il est clair qu’une augmentation des taux a toutes les chances de se répercuter en une baisse sur les prix de l’immobilier, sauf à avoir en parallèle d’autres facteurs se répercutant en une hausse des prix de l’immobilier, comme par exemple :
- une nette augmentation du niveau de vie (qui ne semble pas d’actualité en France);
- une nette baisse de l’offre (moins de constructions, des démolissions);
- une nette hausse de la demande (augmentation de la population, du nombre de foyers,…).

Dernière modification par GoodbyLenine (06/04/2011 18h33)


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#15 06/04/2011 20h16 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Membre
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Il est exact que les acquéreurs en cas de hausse des taux se voient pénalisés sur leur budget global… mais dans les faits ils font le choix de se tourner vers un foncier moins cher (surface de terrain à bâtir plus faible pour la construction d’une maison individuelle / choix de l’achat en commun d’un terrain à bâtir avec construction d’une maison mitoyenne / Achat d’un appartement de superficie plus faible qui rentre dans le budget), la hausse des taux n’influe pas sur les le prix de l’immobilier mais sur le budget des ménages.

Pour revenir à mon exemple, caricatural au possible, ce n’est pas parce que j’ai moins d’argent disponible que les constructeurs de voiture vont me proposer une audi A3 moins chere… ils vont plutôt chercher à me proposer une Logan Dacia…

Pour finir, à l’extrème, si je n’ai vraiment plus aucun biens qui rentrent dans mon budget…. la dernière solution reste la location… avec la location on trouve le bailleur (qui est au demeurant lui aussi un propriétaire, qui a dû, dans la grande majorité des cas acheter un bien immobilier et donc, de fait, participer à la dynamique de ce marché).
On touche du doigt, ici une cause "viable" de chute de l’immobilier… un nombre de logement trop important par rapport au nombre de ménages, avec une vacance des biens à la location ou à la vente… ce qui n’est pas le cas de la France au niveau national (on est même plutôt dans une dynamique inverse, création de logement insuffisante par rapport à l’évolution démographique et social de la france).


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#16 07/04/2011 02h20 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Modérateur
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Vos arguments sont en partie valable, mais en partie seulement….

Ainsi, une autre grosse différence entre immobilier et voiture réside dans le nombre de biens d’un type donné existants (les voitures sur le marché actuellement ont en moyenne été fabriquées il y a 3-4 ans environ, pour l’immobilier c’est il y a 30-50 ans en moyenne). Ainsi, si une majorité d’acheteurs de voiture n’ont pas le budget pour une A3, les constructeurs fabriqueront beaucoup de Logan et peu de A3. Pour l’immobilier, la grande majorité des biens sont déjà fabriqués, donc leur prix aura plus tendance à s’ajuster aux budget disponible des acheteurs….

Dernière modification par GoodbyLenine (07/04/2011 02h21)


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#17 08/04/2011 16h55 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Administrateur
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Le site Calculated Risk a publié plusieurs graphiques sur prix de l’immobilier résidentiel US :
Calculated Risk: House Prices: Nominal, Real, Price-to-Rent

Les prix en nominals :
http://cr4re.com/charts/chart-images/NominalHousePricesFeb2011Prelim.jpg

Les prix tenant compte de l’inflation :
http://cr4re.com/charts/chart-images/RealHousePricesFeb2011Prelim.jpg

Ratio des prix sur loyer :
http://cr4re.com/charts/chart-images/PriceRentFeb2011Prelim.jpg

Sur le graphique en nominal, on voit bien que la tendance longue est linéaire.

Elle s’écarte entre 2000-2007 et devient exponentiel.

Mais la chute 2007-2010 ramène à la tendance linéaire long terme.

Les chiffres habituels (http://www.cgedd.developpement-durable. … brique=138) de Monsieur Friggit :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_graph_immo.gif

Il y a un retour à la tendance qui a débuté en 2007 et été avorté.

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#18 08/04/2011 19h44 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Membre
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InvestisseurHeureux a écrit :

Il y a un retour à la tendance qui a débuté en 2007 et été avorté.

La baisse de l’immobilier en France (et à Paris) a été enrayée par la chute des taux long depuis mi- 2008, entrainant une baisse des taux des prêts immobiliers.

Maintenant que les taux longs (et donc les taux des prêts immo) remontent, je suis curieux de voir comment va évoluer le marché d’ici la fin de l’année.

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#19 11/04/2011 17h36 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Kiceca
Invité

Sasuke a écrit :

Ce qui me laisse pour le moins perplexe c’est le fait de vouloir mettre en corrélation de manière aussi stricte la hausse ou la baisse des taux et la hausse ou la baisse des prix de l’immobilier. C’est d’autant plus surprenant que les méthodes d’évaluation des biens immobiliers ne se basent jamais sur les taux d’intérêt ! (Méthode par comparaison directe, par comparaison indirecte, par sol et construction, par capitalisation du revenu…).
En caricaturant volontairement, on pourrait se poser la question suivante : viendrait-il à l’idée des constructeurs automobile de calquer le prix des véhicules neufs sur les taux d’intérêt ? (Sachant que bon nombre de leurs clients font appel aux banques pour financer l’achat d’un véhiculer neuf)… la réponse est bien évidement non…
Le raccourci qui consiste à dire que les taux vont augmenter et du coup l’immobilier baisser me semble pour le moins dangereux…

Je pense que l’automobile et l’immobillier ne sont pas comparables.

L’immobilier est un placement ( pour tous les investisseurs à tous le moins ) contrairement à une automobile.

Et donc comme placement il se compare qu’à d’autres placements.

 

#20 11/04/2011 19h38 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Membre
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InvestisseurHeureux a écrit :

Les chiffres habituels (http://www.cgedd.developpement-durable. … brique=138) de Monsieur Friggit :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_graph_immo.gif

Il y a un retour à la tendance qui a débuté en 2007 et été avorté.

C’est bien cet arrêt qui me laisse croire à une correction à venir des prix de l’immobilier d’habitation dont le déclencheur "soft" sera la remontée des taux et dont la prochaine crise économique sera le déclencheur "hard".

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#21 15/11/2013 14h25 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Réputation :   69 

Bonjour,

un rapide message pour prendre la température du marché immobilier français, ou plutôt DES marchés, à travers les témoignages des investisseurs immobilier du forum.

J’ai remarqué que le nombre de posts pour étude de cas avait diminué: Est ce un signe dans un sens ou dans l’autre?

Pour ma part, je commence à avoir du recul sur le marché de Blois et mon constat est que :

Pour l’habitation:
- peu de biens se rapprochent des 10% bruts nécessaires à l’autofinancement, même après négociation,
- les immeubles de rapport sont estimés sans tenir compte de l’effet de taille, et restent longtemps à la vente.
- les RP sont affichées avec un prix de vente supérieur à ceux d’Orléans et Tours, qui sont les 2 grosses agglomérations situées à proximité.
- les professionnels que j’ai croisé (banquiers, agent immobilier, notaires…) constatent une situation de gel des transactions. Peu de vente.
Pour les murs d’entreprises:
- risque d’impayés et de vacances élevé du fait d’une offre supérieure à la demande et d’une économie faiblarde.
- peu de recul sur les prix si ce n’est qu’il est plus aisé de trouver des rentabilités plus fortes, avant négo.

Je vais effectuer une pause dans ma recherche pour pouponner, mais je n’abandonne pas mon projet, au contraire, plus le marché se grippe, plus ça me donne envie d’y aller, en considérant que ma position d’acheteur est renforcée.

Quels sont les constats que vous faites sur vos secteurs de recherches et quelles conclusions en tirez vous?

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (15/11/2013 16h29)


Pourquoi pas Vous?

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#22 15/11/2013 18h29 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Eh bien je pense qu’il ne faut pas rester "collé" à l’évolution future des prix de l’immobilier. Les bonnes et les mauvaises affaires ne manquent pas quelque soit le marché immobilier.

Je crois que j’en avais parlé sur ce forum, je connais personnellement des personnes qui, après une flambée des prix dans ma région, attendent toujours  LA baisse pour acheter leur RP. C’était en 2000-2001…

Dernière modification par GM (15/11/2013 18h30)

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#23 15/11/2013 18h30 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Réputation :   61 

Bonsoir Pruls,
Je fais à peu près les mêmes constats que vous.

Ma dernière opération d’investissement remonte à deux ans… Je n’ai strictement rien trouvé d’intéressant depuis et ai fait quelques visites très décevantes. Ne sortent que des vieilleries et mochetés.
J’ai le sentiment que les propriétaires de beaux produits les gardent.

Restons vigilant : si quelque chose d’intéressant sort, il faudra être réactif.

(J’oubliais de re-préciser ce qu’est un bien intéressant pour moi : immobilier de qualité, même si le rendement immédiat est inférieur).

Dernière modification par Range19 (15/11/2013 18h32)

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#24 15/11/2013 18h45 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Réputation :   

Bonjour,

Justement je viens d’acheter sur Blois ,mes biens la bas concernent uniquement les studios ,voir F1 ,sur d’autres types (F2 et +,immeubles,je ne me prononces pas).

Ca a légèrement baissé ,ca reste sensible.

A titre d’exemple ,sur le bien acheté ,je suis quasi a 10% net de rentabilité (rénovation totale a faire) et encore je dois attendre 1 an pour moduler mes échéances ,le CIC ne vaut pas au delà de 15 ans  .

Pour Orléans ,je trouve très cher encore ,les vendeurs s’accrochent fort !!

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#25 17/11/2013 00h56 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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à moins d’avoir le couteau sous la gorge,à 10%,je vois pas ce qui motiverait les vendeurs à baisser leurs prix(à moins de ne plus vouloir en assumer les tracas)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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