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Forums des investisseurs heureux

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#126 25/01/2013 15h13 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Guess, vous avez l’air d’avoir de fortes convictions mais j’aimerais voir les données qui vous pousse à cette réflexion. J’ai l’impression que c’est le type de raisonnement que font ceux qui investissent dans des biens défraichis dans des quartiers pourris à 8000 euros le mètre carré avec du 2% de rendement locatif en pensant que la hausse de 20% par an va continuer.

Par ailleurs vous faites une erreur sur les taux d’intérêts: des taux d’intérêts bas favorisent l’inflation; donc on ne contient pas l’inflation avec des taux bas! Quand l’économie va repartir (ce qui devrait quand même arriver sous moins de 20 ans), les taux vont remonter. Qui va pouvoir acheter dans ces conditions? Aujourd’hui les primo-accédants (ex: un couple de cadres trentenaire qui gagne bien sa vie) ne peuvent pas acheter dans Paris quelque chose de correct.

Il est par ailleurs intéressant de noter que l’indice de loyer rapporté au revenu disponible par ménage, lui, n’a pas augmenté pendant la hausse des prix. Or la "vrai" valeur d’un bien immobilier, c’est l’actualisation des flux futurs générés par ce bien (méthode DCF en somme): si on se base là dessus, une hausse des prix devrait être liée à une hausse des loyers.

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#127 25/01/2013 15h14 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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ZeBonder a écrit :

Loyer net = loyer brut ? Pas de taxe foncière*20 ans ? Par de charges ? Pas de ravalement ?…

… jamais d’impôt sur le revenu foncier (les intérêts d’emprunt vont baisser avec le temps… les impôts augmenter) ?

Guess169 a écrit :

Comme je le disais dans mon précédent post, je pense également que le marché va baisser. Cependant, je table sur une baisse faible (5-10% sur les 2 ans à venir) puis reprise d’une croissance faible à partir de 2014. (si toutefois, les prévisions des économistes s’avèrent relativement justes)

Si vous pensez vraiment ça, pourquoi en arrivez-vous à la conclusion qu’il est pertinent d’acheter en 2013 ?

Guess169 a écrit :

il y a un manque le logements et pas de possiblité de construire davantage à Paris

Y a-t-il une demande solvable non satisfaite par l’offre aux prix actuels ? (et aux prix futurs que vous anticipez)
Vous êtes sur qu’il n’y a pas de possibilité de construire davantage ? ni d’alternative ?

Un argument de + dans votre sens Guess169 : il y a de plus en plus de surfaces qui sont converties en meublé de tourisme (pour loger des gens quelques jours), et ça diminue l’offre de logement. (mais la ville de Paris lutte contre cette tendance)

Heureusement qu’il y a pas mal de monde qui pense que le logement parisien est un bon investissement. Sinon les prix se seraient effondrés depuis un moment.
Pour ma part, je raisonne :
    risques : baisse possible, voire assez probable
    opportunités : très peu de chances de faire la culbute (bcp trop tard)
    alternatives : il y a plein de couples risque/opportunité plus attrayants ailleurs
    conclusion : je n’achèterais pas de logement parisien en ce moment.

Dernière modification par GoodbyLenine (25/01/2013 15h32)


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#128 25/01/2013 15h25 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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2- C’est l’attentisme qui crée ce manque de transactions. Si le dispositif scellier continuait, s’il n’y avait pas de poropositions d’encadrement des loyers, si la situation économique était un peu meilleure, je pense que il n’y aurait pas eu cette forte diminution des transactions

--> Le scellier ne concerne que le neuf ce qui représente un très faible pourcentage des biens à Paris

3- Le chinois ou le russe, ou qu’il achète, il prend une part de la surface parisienne, et cela impacte le marché quoi qu’il en soit. Si 10% de la surface parisienne disponible vient aux étrangers riches, il reste 90% aux parisiens, donc les riches, aisés et la classe moyenne peuvent acheter. Quand 30% de la surface appartient aux étrangers riches, les français ont 70%. L’offre de biens passant de 90% à 70% pour les parisiens, le prix augmente…
Ceci est un exemple, mais comme dit plus haut, il faudrait valider quantitativement ces hypothèses, mais je pense que cela a un impact non négligeable

--> ça ne change rien à ce que je disais, l’épave thermique dans le 18ème au 6ème étage sans ascenseur va baisser quoiqu’il se passera

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#129 25/01/2013 15h30 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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GoodbyLenine a écrit :

ZeBonder a écrit :

Loyer net = loyer brut ? Pas de taxe foncière*20 ans ? Par de charges ? Pas de ravalement ?…

j… amais d’impôt sur le revenu foncier (les intérêts d’emprunt vont baisser avec le temps… les impôts augmenter) ?

Je ne comprends pas bien ce que vous voulez dire.

(les impôts montent, les intérêts baissent, le décaissement d’annuité est constant, les loyers - peut-être - montent, le prix des charges et travaux augmentent …)

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#130 25/01/2013 16h53 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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SirConstance, vous vous trompez à mon égard. Je le redis, je ne crois pas à une hausse pour 2013 et je ne crois pas à une hausse de 20% par an pour ces 5 à 10 prochaines années. Et je ne pense pas investir un jour dans un appart à 2% de rendement.

Par contre, je me suis en effet mal exprimé, le taux d’intérêt bas favorise l’inflation ( et si les taux sont bas, c’est pour tenter de relancer l’économie, mais ca a un impact sur l’immobilier…)

Par ailleurs, je ne pense pas que l’économie va vraiment repartir avant un bon moment en Europe…mais en effet, si elle venait à repartir, les taux directeurs augmenteraient et le prix des appartements diminuerait.

Quant à mes sources, c’est de la documentation continue.

Autre sujet, j’ai contacté des promoteurs récemment. Leur marché ne va pas très bien non plus. Ils ont pas mal de difficultés à trouver du foncier, mais surtout, des pb relatifs à la vente et au financement. Du coup, leur marché se contracte et d’ici 2-5 ans, le flux du neuf sera réduit et cela pourrait impacter également le marché, mais impact à vérifier.

"Il est par ailleurs intéressant de noter que l’indice de loyer rapporté au revenu disponible par ménage, lui, n’a pas augmenté pendant la hausse des prix. Or la "vrai" valeur d’un bien immobilier, c’est l’actualisation des flux futurs générés par ce bien (méthode DCF en somme): si on se base là dessus, une hausse des prix devrait être liée à une hausse des loyers."

Intéressant mais je pense qu’il faudrait y ajouter la composante "taux d’intérêt", dans la mesure ou la quasi totalité emprunte pour financer un achat, et plus les banques offrent des durées longues et des taux d’intérêt élevé, plus la compétition dans la demande est féroce et plus les prix augmentent.

Non mais sérieusement, vous n’y croyez quand même pas ! Quand on regarde le revenu disponible par ménage, en effet, il a fait x2. Maintenant imaginons qu’on revienne à la "normale", ainsi les prix devraient être divisés par 2 à terme. Cela veut dire un rendement à Paris multiplié par 2. Soit un rendement brut moyen à 6-7% après négociation à l’achat. Cela fait quoi 3-5% de rendement net, pour un taux d’intérêt à 3,6% sur 20 ans. Cela voudrait donc dire, qu’en ayant un apport de 20% (sur ce nouveau prix), vous êtes à peu près surs que non seulement le loyer couvre les mensualités du crédit mais qu’en plus cela génère du cash.
Moi je suis persuadé que si cela devait arriver, tout le monde se jetterait sur l’immobilier Parisien, ce qui aurait pour effet d’augmenter de tout de suite augmenter les prix.

"Si vous pensez vraiment ça, pourquoi en arrivez-vous à la conclusion qu’il est pertinent d’acheter en 2013 ?"

Je ne suis pas sur d’avoir dit que c’était ou que cela n’était pas pertinent (et si je l’ai dit, mon clavier a fourché), mais juste que je comptais, pour ma part, faire une acquisition dans l’immobilier Parisien d’ici environ 1 an, ça sera peut être dans le résidentiel ou peut être un local commercial (reste le pb du PEL), à voir…De toute façon, j’attends de trouver un appart dans lequel je pourrais emménager si besoin un jour, et avec un rendement passable. Si j’arrive à avoir du 3,5-4% net (5-6% brut), en 2 ans, les loyers auront absorbé une baisse potentielle de 7-8% et comme je pense que la baisse sera de 5-10% sur les 2 ans à venir, s’il y a une perte, elle sera faible. Mais j’insiste sur le fait que pour le moment, j’attends de voir comment ça évolue.

Y a-t-il une demande solvable non satisfaite par l’offre aux prix actuels ? (et aux prix futurs que vous anticipez)
Vous êtes sur qu’il n’y a pas de possibilité de construire davantage ? ni d’alternative ?

Compliqué à dire…pour la construction, je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de possibilités à Paris. Il y a des programmes neufs, mais c’est dérisoire comparé à la surface d’ancien disponible.

Je ne suis pas sur de comprende ce que vous voulez dire par alternative (des alternatives : il y a eu une tendance au souplex, moins chers, voire des endroits insalubres, peut être l’achat à plusieurs afin de garantir un garant et de s’endetter à plus de 33% pour un achat, la colocation pour la location, la transformation des surfaces à habiter… ?)

Par contre, pour ce qui est de la demande solvable non satisfaite par l’offre aux prix actuels, pourriez vous détailler votre pensée, je pense comprendre mais je ne suis pas sur ?

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#131 21/10/2013 11h09 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Le coté "cocasse" de la bulle c’est cela :

Pourquoi les entreprises gagnent à se délocaliser… en province

L’Ile-de-France, en termes de salaires, est devenue la région la plus chère d’Europe. Cela est essentiellement dû aux prix de l’immobilier. Si vous êtes entrepreneur, vous devez payer votre foncier de bureau plus cher, mais aussi payer vos salariés avec un meilleur salaire pour qu’ils puissent se loger.

"Les salaires des cadres en Ile de France peuvent représenter un surcoût de 30% par rapport à ceux des régions

Ce n’est pas une nouveauté on avait déjà IH sur le forum qui voulait quitte l’IDF en raison notamment du prix de l’immo et nous connaissons tous dans notre entourage des gens qui quittent l’IDF pour cela. Cependant de la à ce que nous ayons un salon qui est consacré à ce sujet cela démontre le coté totalement absurde de la bulle immobiliere.

Bon sinon tout baigne :-)

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#132 22/07/2014 11h02 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Sur le site de l’express :

Je vous cite le dernier paragraphe pour vous donner envie de lire le début :-)

Si les prix moyens qui paraissent régulièrement font état d’une baisse modérée, sur le terrain, c’est une véritable chute qui s’opère. Les biens avec défauts peinent tellement à se vendre qu’ils sont aux dires mêmes de certains professionnels, "vendus en-dessous de leur valeur". Et même les biens de qualité n’atteignent plus les niveaux de prix d’il y a un an ou deux. Car les acquéreurs en face sont plus frileux et disposent de budgets plus faibles. Et même Paris et la première couronne, longtemps épargnés, ne le sont plus. Il est temps de reconnaître que le marché immobilier n’est pas simplement désorienté, mais qu’il s’est vraiment retourné. 
En savoir plus sur Marché immobilier : même les chiffres des notaires sont curieux ! - L’Express Votre Argent

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#133 22/07/2014 11h14 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Les gens commencent enfin à se rendre compte que payer un demi million d’euros pour un 50m² était une hérésie de point de vue financier.
Pour le moment, les vendeurs temporisent, décalent leurs ventes… mais ne "bradent" pas leur bien mais ceux qui sont étranglés par un crédit relais ou qui essayent de vendre depuis 2 voir 3 ans vont à un moment ou un autre être obligés de vendre au prix du marché.

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#134 22/07/2014 11h32 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Il faut quand même regarder avec prudence ces articles qui poussent les gens à croire que l’immo a baissé, les taux vont bientôt remonter, les vendeurs font des concessions, etc etc, bref c’est le moment !

Les agents immobiliers nous disent depuis 3 ou 4 ans que c’est le moment, et la baisse (trop) lente, continue. Attendons qu’un peu plus de ces parasites mettent la clé sous la porte, et les prix baisseront encore plus rapidement.
Plus ils crient fort, mieux c’est.

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#135 22/07/2014 12h13 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Avant dans mon scénario initial j’anticipais une baisse lente de 3 à5 % par an pendant encore quelques années.

Quand je vois comment il est devenu difficile de décrocher un CDI dans une grosse boite meme âpres une GE  maintenant je ne suis pas sur que la demande redémarre même avec une érosion des prix.

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#136 22/07/2014 13h50 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Il faut quand même regarder avec prudence ces articles qui poussent les gens à croire que l’immo a baissé, les taux vont bientôt remonter, les vendeurs font des concessions, etc etc, bref c’est le moment !

Tout à fait : en faisant du rangement j’ai retrouvé un vieux capital sur l’immobilier avec en une
2002 l’année de la chute (de l’immobilier parisien) et un conseil VENDRE.
Pour info en 2002 l’immobilier a fait en moyenne +30% sur Paris ( et une belle hausse pratiquement partout en France)

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#137 22/07/2014 16h23 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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et pour compléter:

Immobilier francilien : MeilleursAgents écarte tout risque de bulle immobilière
Actualités financières, économiques et politiques - Boursorama

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#138 22/07/2014 16h51 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Oui, pour moi on est sans doute au début d’une longue période de baisse lente, mais je peux me tromper.
Ceci étant, en général les cycles immobilier sont longs, 7 à 10 ans. Maintenant qu’il ne fait pas de doute que la baisse soit enclenchée, je serais surpris que ça reparte à la hausse avant un bon moment.
Par ailleurs :
- Au niveau des taux, on aura du mal à descendre plus bas.
- Pour la capacité financière des acheteurs, on est sans doute aussi à un maximum, je n’entrevois pas une reprise économique qui reduirait le chomage et entrainerait une pression haussière sur les salaires (mais Fanfan 1er l’a parait-il apperçue…)
- Les investisseurs 2014 sont refroidis (on parle de 30 à 40% de moins), et quid de ceux qui ont acheté des Scellier/de Robien il y a 10 ans ? Vont-ils vendre en masse maintenant que l’avantage fiscal est passé ?

Bref beaucoup d’indices à la baisse et pas beaucoup à la hausse.
M’enfin, les faits auront raison, on verra bien. smile

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#139 22/07/2014 17h19 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Arnaud13 a écrit :

et pour compléter:

Immobilier francilien : MeilleursAgents écarte tout risque de bulle immobilière
Actualités financières, économiques et politiques - Boursorama

Leur discours n’est pas clair. Il mélange présence d’une bulle avec son éclatement.

dchiesa, je privilégie le même scénari que vous; une érosion lente dans la mesure ou on est un conteste de taux durablement bas et de faible inflation.

Si éclatement il y a, il viendra de la hausse des taux à mon avis.
Les taux immobiliers étant indexé sur l’OAT, si il y a des tensions sur la dette française ou simplement un retour à la "normale" il peuvent reprendre 2 / 3 % rapidement et la par contre c’est l’effondrement.

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#140 29/09/2014 11h18 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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La rentrée est excellente avec notamment le figaro qui publie
Les prix de l’immobilier baissent pour de bon

Sur le marché qui m’intéresse :

Nathalie Garcin, la présidente du groupe Emile Garcin, pour qui les prix ont baissé de 20 % depuis trois ans sur les beaux appartements parisiens. «Avant, on ne trouvait rien en dessous de 10.000 €/m² dans le XVIe, le XVIIe ou à Neuilly-sur-Seine. Aujourd’hui, on peut acheter de beaux appartements à 8500 €/m² dans ces arrondissements et à partir de 7000 € dans de bons quartiers de Neuilly», précise-t-elle.

Bon le 7 K€ pour les bons quartiers de Neuilly cela me semble malheureusement exagéré on est encore entre 8 et 9K€ du m².

Deux commentaires :
la baisse est clairement et unanimement actée y compris par la presse la plus conservatrice et la plus influente (le journal les échos est sans doute plus qualitatif que le fig mais a moins d’influence)
j’ai de plus l’impression que cette baisse s’accélère (on est passé d’un rythme de -3% par an à -5%) ce qui est logique car on ne voit pas avec la situation économique comment les prix pourraient repartir à la hausse.

Bref que du bonheur !

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#141 29/09/2014 11h31 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Réputation :   56 

Alexis92 a écrit :

La rentrée est excellente avec notamment le figaro qui publie
Les prix de l?immobilier baissent pour de bon

Même son de cloche ici
La pierre n’a pas fini de trembler

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#142 29/09/2014 11h48 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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En effet je ne me lasse pas de lire ce genre d’article avec ce genre de perles
"Elles exigent un apport personnel important, or le prêt à taux zéro dans l’ancien, qui a été supprimé, jouait justement ce rôle », souligne M. Cadeau."

C’est la qu’on réalise à quel point nous sommes dans un schéma mental reposant sur la dette.

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#143 29/09/2014 14h09 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Il faut raison garder smile
Vu la progression fabuleuse du prix de l’immo parisien sur ces dernières années, 5% de baisse (et on n’y est pas encore partout), ça reste indolore… C’est pas ça qui va me donner envie de prospecter cette zone pour un futur achat.
Cette légère chute n’est pas, à mon sens, le signe que la bulle se dégonfle.

Dernière modification par cl3m3nt (29/09/2014 14h09)

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#144 29/09/2014 14h24 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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cl3m3nt a écrit :

Il faut raison garder smile
Vu la progression fabuleuse du prix de l’immo parisien sur ces dernières années, 5% de baisse (et on n’y est pas encore partout), ça reste indolore… C’est pas ça qui va me donner envie de prospecter cette zone pour un futur achat.
Cette légère chute n’est pas, à mon sens, le signe que la bulle se dégonfle.

Effectivement c’est encore trop tôt pour revenir sur ce marché, ces 5% de baisse par rapport à la hausse qu’on a connue ces 15 dernières années, ce n’est encore très significatif.

En revanche je suis d’avis que ce n’est que le début : je n’ai jamais cru aux prédictions du type "explosion de la bulle immobilière, -40% en 6 mois, etc.", que certains annoncent depuis… plus de 10 ans wink

Le marché immobilier a une telle inertie que des mouvements de cette ampleur restent exceptionnels.
-40% en 6 ans me paraît beaucoup plus réaliste et plausible.

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#145 29/09/2014 15h23 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Concernant le XVI que je connais bien, la baisse est très relative: il s’agit au plus d’un léger ajustement. Quant à dire qu’on ne trouvait rien à moins de 9-10 000 €, certainement pas, sauf pour des biens exceptionnels. Les prix étaient, pour auteuil, autour de 8000-8500, et ils y sont toujours.

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#146 08/10/2014 10h43 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Immobilier : la chute des prix parisiens accélère

Ce qui est le plus intéressant c’est le changement de paradigme "Les acheteurs tergiversent, hésitent, changent d’avis. Nous voyons de plus en plus de signatures repoussées, de promesses annulées par des acheteurs suspicieux et croyant risquer de passer à côté d’une future bonne affaire en achetant tout de suite ».

On est passé d’une période ou il fallait acheter le plus vite possible car demain serait plus cher, au il vaut mieux acheter le plus tard possible car demain sera moins cher.

La seule question à se poser désormais c’est est ce que la baisse va s’emballer et atteindre les -10 % par an ou va t’on rester sur un déclin de  3 à 5 % des prix ?

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#147 10/10/2014 08h17 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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60% de mes patrimoines sont investi dans l’immobilier mais en vain sad , je crois que vous parlez  seulement des riches mais pas tout les français.

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#148 10/10/2014 08h34 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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marie28 a écrit :

60% de mes patrimoines sont investi dans l’immobilier mais en vain sad

En vain par rapport à quoi ?

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