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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 11/10/2011 17h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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quand les gens vont se rendre compte qu’il est actuellement de moins en moins risqué d’acheter des actions en comparaison à l’immo, celui ci baissera smile

pour le moment, l’aspect sécuritaire de ce placement (aspect franco français ) domine les esprits et la bulle tend à résister.

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#52 11/10/2011 19h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
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On commence par louer (en tant que locataire) un petit studio (quand célibataire) ou 2P ou 3P (un peu plus tard), puis on achète le 4P ou 5P ou la maison pour la famille, puis on achète des studios ou 2P pour les louer (comme propriétaire). Le tout avec des emprunts sur 15 ans, voire 12 ans seulement. Enfin, c’est comme ça que les cinquantenaires (ou soixantenaires) d’aujourd’hui ont du faire.

Depuis l’explosion des prix de l’immobilier il y a une quinzaine d’années, ceci ne semble plus que rarement possible.

J’ai beaucoup de mal à comprendre ceux qui achètent de l’immobilier d’habitation pour le louer avec un rendement de 2-3% et tous les soucis potentiel qui vont avec…. Eux ont encore plus de mal à comprendre que je veuille acheter des actions, en baisse depuis une douzaine d’années, et qui encaissent crise après crise. Chacun son incompréhension !


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#53 13/10/2011 11h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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actions a écrit :

Bonjour Philippe30,
Je ne cherche pas à vs contredire à tout prix, mais je ne peux m’empêcher de réagir.

Quand on voit que le rendement brut d’un tel investissement est vers 2-3%, je ne vois pas l’intérêt. Sans parler des frais d’entrée (frais de notaires) et du coût du crédit. Ni des vacances locatives, des impayés, des charges d’immeubles, etc.

Cela a peut être fonctionné pour vous en tombant à la bonne période. Quand les prix sont orientés à la hausse, on bénéficie de l’effet de levier du crédit. Mais quand les prix stagnent ou baissent, c’est une tout autre histoire.

Enfin, chez les cinquantenaires/soixantenaires de mon entourage, je ne connais personne qui ait commencé "petit". A l’époque il semble que les prix permettaient l’achat d’une maison ou d’1 4P au 1er achat. Ne parle t-on pas d’ailleurs de "l’achat d’une vie" ?

Qui vous a parlé de rentabilité à 2 ou 3 % ????
Je tourne en rentabilité entre 7 et 9 % brute et en rentabilité nette sur certains biens je suis entre 4 et 6 %.
Mais ce qu’il faut bien comprendre , c’est que l’immobilier ce n’est pas le robien ,le scellier , le neuf.
Le vrai immobilier qui rapporte , c’est l’immobilier que vous achetez dans l’ancien avec tout à refaire , c’est là que vous gagnez , à l’achat , à la location car vous couvrez avec le loyers plus que votre crédit et à la revente.
Cet immobilier avec travaux se conçoit encore mieux dans le cadre d’immeuble ou vous déficits fonciers diminuent votre imposition personnelle ou vos locations meublés avec amortissements du bien ne vous génèrent aucune imposition.

Les travaux je les fais seul avec ma femme et bientôt les enfants  donc un coût 8 à 10 fois moindre qu’avec un artisan mais cela demande du travail , du temps pris sur les vacances. 

Petit exemple : Achat en cours d’un immeuble composé de 5 appartements ( 3 T1 + 1 T2 + 1 T3 ) à rafraîchir ( électricité , cuisine , SDB , carrelage )
prix 180.000 euros 
valeur locative 1.800 € / mois soit 21600 par an
Mensualité 1250 €
Estimation des travaux 10.000 €
Rentabilité 10,50 %

Le tout à crédit avec une trésorerie mensuelle de 1800 - 1250 = 550 euros soit 6600 par an

Avec 5 immeubles comme cela je peux m’arrêter , c’est mon deuxième immeuble plus les appartements en fin de crédit qui vont être revendu pour financer en partie des achats d’immeubles ou des travaux.

La bourse , je regarde mais aujourd’hui ça va trop vite , les petits investisseurs ne maîtrisent pas les décisions prises par les gros investisseurs , les conseils les plus probants que j’ai vu sur investisseur heureux invitent à prendre des actions avec une forte distribution de dividende mais ce dividende est
lié au décision du conseil d’administration et je rappelle que je n’achète pas mes biens , je fais juste un emprunt à la banque dont les mensualités locatives me permettent de rembourser le crédit en ayant un petit bonus de trésorerie.

Philippe


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#54 13/10/2011 11h56 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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bricoleurs = futurs rentiers, bien joué !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#55 13/10/2011 14h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 : oui enfin tu me fais bien rire à citer ton cas comme une généralité alors qu’il s’agit du seul cas où l’immobilier classique est intéressant en investissement locatif. Il ne me semble pas que tout le monde soit un expert en travaux du bâtiment comme dans ton cas. Le commun des mortels n’a pas cette possibilité donc doit se rabattre sur autre chose.

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#56 13/10/2011 14h49 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 fait ce que tout investisseur doit faire: se spécialiser dans un domaine particulier et acquérir un savoir particulier, ce qui lui permettra de trouver son avantage compétitif et ainsi de battre le commun des mortels.

Le commun des mortels est fait de chair et de sang comme Philippe; le commun des mortels peut donc apprendre à retaper des appartements lui aussi si ça lui chante. Jusqu’à preuve du contraire, cette activité n’est pas réservée à l’élite intellectuelle et scientifique.

Mais hélas (ou heureusement plutôt), le commun des mortel "rit bien".

Dernière modification par thomz (13/10/2011 14h53)

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#57 13/10/2011 14h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Oui mais tout le monde ne sait pas réparer une maison à main nues…si on prend un artisan c’est bcp moins valable onje pense…
Heu 180 000e pour autant d appart? C’est dans quelle ville?

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#58 13/10/2011 14h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Heureusement qu’il y a encore moyen que l’immobilier locatif reste rentable…

Mais je rejoins Myrtilles pour dire que dire c’est tout de même une exception de faire tous les travaux soi-même, avec les efforts et contraintes qui s’imposent à vous et à votre famille.

Sur le principe d’ailleurs, je calculerai la rentabilité en intégrant mes coûts non rémunérés à comparer avec des rendements plus classiques "sans rien faire", au moins pour comparer ce qui est comparable.

Et d’ailleurs pour rebondir sur la remarque de Job, j’avoue être toujours surpris que l’on assimile rentier à propriétaire-bailleur. Pour moi, dans le coté "rentier" il y a quelque chose d’oisif…
Si on veut générer un véritable revenu avec des appartements, ou il faut beaucoup de biens pour en déléguer totalement la gestion, ou il faut s’en occuper et c’est un métier!

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#59 13/10/2011 14h56 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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thomz a écrit :

Le commun des mortels est fait de chair et de sang comme Philippe; le commun des mortels peut donc apprendre à retaper des appartements lui aussi. Jusqu’à preuve du contraire, cette activité n’est pas réservée à une quelconque élite scientifique.

Avec ce type de syllogisme, vous arrivez à dire que tout le monde est un génie puisque les génies sont fait de chair et de sang…

Sinon sur le fond, je suis plutôt d’accord que lorsqu’on se lance dans une quelconque activité, autant le faire le mieux possible (avec ses moyens et contraintes…)

Dernière modification par Pit (13/10/2011 14h56)

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#60 13/10/2011 15h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Myrtilles a écrit :

Philippe30 : oui enfin tu me fais bien rire à citer ton cas comme une généralité alors qu’il s’agit du seul cas où l’immobilier classique est intéressant en investissement locatif. Il ne me semble pas que tout le monde soit un expert en travaux du bâtiment comme dans ton cas. Le commun des mortels n’a pas cette possibilité donc doit se rabattre sur autre chose.

Myrtilles pour information je n’ai aucune formation dans le bâtiment.
Je suis chef de projet informatique dans une SSII.
Ce que j’ai appris c’est par internet , les livres et la pratique aussi bien dans la rénovation que dans la gestion locative et la fiscalité.

Je ne connais pas votre profil mais si vous saviez la facilité pour bricoler aujourd’hui avec le nombre de magasins de bricolage , les évolutions techniques qui facilitent les choses alors vous comprendriez qu’une rénovation n’a rien de compliqué , il faut juste se lancer.

Je l’ai fait la première fois sans grande connaissance sur un T2 , j’ai été aidé par une personne qui connaissait , une fois cette rénovation terminée , je me suis débrouillé seul.

J’avais indiqué dans un précédent fil le fait que le ratio entre un artisan et une intervention personnelle allait de 5 à 10. 
J’ai du faire changer un chauffe eau de 75 litres en urgence cela m’a coûte 500 € , ce type de chauffe eau coûte environ 120 €.
Que faut il pour changer une chauffe eau ?
- Deux clés à molette
- un tournevis électrique
- Du téflon pour les pas de vis.
Voilà c’est tout , durée d’intervention 30 minutes à 1 heure ( si tout va bien ….)

Il est toujours facile de railler , de dire à oui mais vous savez faire , simplement j’ai cherché à apprendre maintenant acheter un bien neuf , vous le paierez 2 à 3 fois le prix de l’ancien , mettez le dans une agence pour la gestion et revendez le dans 20 ans.
Effectivement vous ne gagnerez rien sauf des emmerdements  sur une période de 20 ans et au final il aura perdu de sa valeur car il ne sera plus neuf mais ancien voir à rénover …..
Je vous le rachèterais à ce moment …..

Philippe


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#61 13/10/2011 15h28 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Romain a écrit :

Oui mais tout le monde ne sait pas réparer une maison à main nues…si on prend un artisan c’est bcp moins valable onje pense…
Heu 180 000e pour autant d appart? C’est dans quelle ville?

Il ne s’agit pas de reconstruire mais de rénover , c’est à dire électricité , SDB et cuisine

Déjà indiqué
Petit exemple : Achat en cours d’un immeuble composé de 5 appartements ( 3 T1 + 1 T2 + 1 T3 ) à rafraîchir ( électricité , cuisine , SDB , carrelage )
prix 180.000 euros 
valeur locative 1.800 € / mois soit 21600 par an
Mensualité 1250 €
Estimation des travaux 10.000 €
Rentabilité 10,50 %

C’est un immeuble situé dans le Gard en dessous de Nimes.

Philippe


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#62 13/10/2011 15h33 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pit a écrit :

Heureusement qu’il y a encore moyen que l’immobilier locatif reste rentable…
Mais je rejoins Myrtilles pour dire que dire c’est tout de même une exception de faire tous les travaux soi-même, avec les efforts et contraintes qui s’imposent à vous et à votre famille.

C’est rentable à ce prix et c’est un choix familiale assumé avec ma femme
Ne pensez pas que c’est contraignant car cela représente 10 jours par an de gros travaux
Ma femme est enseignante donc elle dispose de temps et moi j’utilise mes RTT pour les travaux.

Pit a écrit :

Sur le principe d’ailleurs, je calculerai la rentabilité en intégrant mes coûts non rémunérés à comparer avec des rendements plus classiques "sans rien faire", au moins pour comparer ce qui est comparable.

J’ai pas compris votre phrase

Pit a écrit :

Si on veut générer un véritable revenu avec des appartements, ou il faut beaucoup de biens pour en déléguer totalement la gestion, ou il faut s’en occuper et c’est un métier!

Non ce n’est pas le nombre qui assure la rentabilité et encore moins la délégation car cela coute 6 à 7 % des sommes perçues , c’est un bon achat avec une bonne rentabilité ( 10 % ) permet de s’assurer un bonus de trésorerie et permet de reprendre un investissement ensuite sans problème avec la banque.

Philippe


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#63 13/10/2011 15h41 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Thomz a écrit :

Philippe30 fait ce que tout investisseur doit faire: se spécialiser dans un domaine particulier et acquérir un savoir particulier, ce qui lui permettra de trouver son avantage compétitif et ainsi de battre le commun des mortels.

Le commun des mortels est fait de chair et de sang comme Philippe; le commun des mortels peut donc apprendre à retaper des appartements lui aussi si ça lui chante. Jusqu’à preuve du contraire, cette activité n’est pas réservée à l’élite intellectuelle et scientifique.

Mais hélas (ou heureusement plutôt), le commun des mortel "rit bien".

Tout a fait juste et exact , les gens pensent qu’il faut être riche pour investir.

La spécialisation est large dans l’immobilier car il faut couvrir le financier , législatif , rénovation , fiscal mais c’est aussi intéressant lorsque l’on souhaite vraiment arriver à un statut de rentier comme tous le souhaitent sur ce site.

Non il faut juste se lancer  , commencez par petit et  bien comprendre le fonctionnent locatif , fiscal , l’obtention de crédits ( pas toujours simple )

Les banques souhaitent une domiciliation bancaire de vos revenus donc j’ai du changer plusieurs fois de banques et je dispose de plusieurs comptes pour mes crédits.
J’ai aussi fait des demandes de prêt auprès de plusieurs banques différentes pour des biens différents à la même période afin de passer plusieurs achats sur une même année.

Calculer l’impact d’une location meublée , nue , scellier , du régime micro bic , du régime réel sur vos revenus ( Merci Excel )
Ensuite  passez à un nouvel investissement etc ….

Il faut aussi accepter de disposer d’un passif conséquent auprès des banques ( proche de 600.000 euros  ) mais le capital se constitue un peu plus tous les mois.

Philippe


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#64 13/10/2011 16h07 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 a écrit :

Pit a écrit :

Sur le principe d’ailleurs, je calculerai la rentabilité en intégrant mes coûts non rémunérés à comparer avec des rendements plus classiques "sans rien faire", au moins pour comparer ce qui est comparable.

J’ai pas compris votre phrase

Je voulais juste dire que votre travail de rénovation et de gestion permet de dégager une rentabilité plus importante (puisque vous ne payez pas l’artisan, une agence, …), et que cela pouvait être intéressant d’identifier la part de rentabilité dégagé par votre travail, voire votre coût horaire caché.

Ce n’est surement pas votre cas, mais on pourrait imaginer que votre temps étant limité, vous pourriez faire une autre activité plus lucrative, ou tout simplement en arriver à la conclusion que c’est beaucoup d’emmerdes (temps passé) pour peu de rentabilité…

Philippe30 a écrit :

Pit a écrit :

Si on veut générer un véritable revenu avec des appartements, ou il faut beaucoup de biens pour en déléguer totalement la gestion, ou il faut s’en occuper et c’est un métier!

Non ce n’est pas le nombre qui assure la rentabilité et encore moins la délégation car cela coute 6 à 7 % des sommes perçues , c’est un bon achat avec une bonne rentabilité ( 10 % ) permet de s’assurer un bonus de trésorerie et permet de reprendre un investissement ensuite sans problème avec la banque.
Philippe

Je ne parlais pas de rentabilité mais de revenu. Avant de sortir 2 smics nets par mois (pour reprendre l’objectif d’IH), il faut tout de même plus d’1 logement… c’est certain que plus vos investissement sont rentables plus cela ira plus vite. Et inversement moins c’est rentable, plus il faudra de biens.
D’où ma phrase alambiquée sur le fait que pour être rentier "oisif" = délégation totale, il faut beaucoup de biens, puisqu’effectivement cela va obérer votre rentabilité.

Et n’y voyez pas une critique, je pense que ce que vous faites est dans une véritable logique d’investissement (plus sensé que d’acheter un scellier à l’autre bout de la France sans rien savoir du marché locatif). Il me semble juste illusoire de croire que l’immobilier locatif cela sort 8% net les "doigts dans le nez". Il est tout de même nécessaire d’y passer du temps pour sélectionner le bien, monter le dossier, le négocier, de rénover, de louer, de faire le suivi… et d’avoir les compétences financières, juridiques, de bricoleur … même si tout peut s’acquérir.

Bref le "mythe" immobilier = "rentier glandouille", je n’y crois pas une seconde. Les quelques personnes que je connais qui ont un complément de revenus avec, cela devient finalement une passion… et j’ai l’impression que vous rentrez dans cette catégorie.

Dernière modification par Pit (13/10/2011 16h10)

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#65 13/10/2011 16h35 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Quand je vois certaines critiques sur Philippe30, je ne peux que réagir quitte à choquer.

Oui, il est possible d’obtenir du rendement brut supérieur à 7,5% bruts sur des produits de qualité. Il est même possible d’obtenir un rendement à deux chiffres sur des produits situés en pleine campagne mais là je ne le conseillerai pas!

Paris n’est pas le centre du monde… Étant de Bordeaux, je ne dis pas qu’il est aisé de trouver ces bons produits dans ma ville mais c’est possible en professionnalisant son approche. Avoir un réseau d’informateurs n’est pas compliqué mais peut prendre du temps. Philippe30 raconte son expérience comme d’autres et je l’encourage à continuer!

Concernant les travaux, personnellement n’étant pas un doué de la truelle, je "travaille" avec les mêmes artisans afin d’avoir un rabais. Cela me coute plus cher que de le faire moi même mais je me console par le déficit foncier ou baisse du bénéfice foncier que cela engendre sur ma déclaration 2044 et par le temps que j’économise. Un investisseur immobilier est obligé d’avoir une économie de réserve en raison de la potentialité de travaux, vacances locatives, impayés, charges, …. C’est un travail à part entière mais si on s’embête sur une certaine durée, c’est sur, on récoltera à terme les fruits de nos efforts.

Rien n’est facile dans la vie mais il faut se donner les moyens.

PS: Bravo à philippe30 de nous faire partager son expérience car il n’est pas évident en France de montrer une certaine réussite.


Jerome du blog capital story

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#66 13/10/2011 16h55 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pit a écrit :

Je ne parlais pas de rentabilité mais de revenu. Avant de sortir 2 smics nets par mois (pour reprendre l’objectif d’IH), il faut tout de même plus d’1 logement… c’est certain que plus vos investissement sont rentables plus cela ira plus vite. Et inversement moins c’est rentable, plus il faudra de biens.
D’où ma phrase alambiquée sur le fait que pour être rentier "oisif" = délégation totale, il faut beaucoup de biens, puisqu’effectivement cela va obérer votre rentabilité.

Ce n’est pas le nombre qui généré la rentabilité , je ne suis pas d’accord avec vous si vous avez de nombreux biens qui vous rapportent voir même vous coûtent alors quand un se trouve non loué cela est pénalisant.
J’aime loué des choses propres en considérant que loué un bien propre incite le locataire à en prendre soin et facilite la location mais cela prend aussi du temps si il faut faire un coup de peinture.
Actuellement en phase d’acquisition , les biens me rapportent peu donc je m’en occupe mais croyez bien que je passerais en agence ensuite car sinon on ne profite de rien et ce n’est pas le but.
A ce jour je suis largement au dessus de 2 smic mais je travaille un peu pour moi et beaucoup pour la banque car il faut rembourser le crédit….

Pit a écrit :

Et n’y voyez pas une critique, je pense que ce que vous faites est dans une véritable logique d’investissement (plus sensé que d’acheter un scellier à l’autre bout de la France sans rien savoir du marché locatif). Il me semble juste illusoire de croire que l’immobilier locatif cela sort 8% net les "doigts dans le nez". Il est tout de même nécessaire d’y passer du temps pour sélectionner le bien, monter le dossier, le négocier, de rénover, de louer, de faire le suivi… et d’avoir les compétences financières, juridiques, de bricoleur … même si tout peut s’acquérir.

Bref le "mythe" immobilier = "rentier glandouille", je n’y crois pas une seconde. Les quelques personnes que je connais qui ont un complément de revenus avec, cela devient finalement une passion… et j’ai l’impression que vous rentrez dans cette catégorie.

Oui cela demande du temps mais ensuite on devient efficace et le fait de bricoler permet de voir des défauts sur des biens ce qui peut éviter des achats avec des déconvenues.
J’ai pris un scellier local à 15 kms de chez moi , cela fait plaisir de baisser ses impôts mais cela coûte autant  à l’achat et à la revente que le gain scellier mais j’ai fait cela pour me dégager de la trésorerie par une baisse d’impôt.

Oui c’est vrai cela devient une passion mais aussi j’envisage un changement d’activités pour travailler dans le domaine de l’immobilier , en cours de reflexion.

Philippe


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#67 13/10/2011 17h01 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Effectivement tout travail mérite salaire. Philippe travaille le week-end avec sa femme et bientôt ses enfants pour rénover ses appartements.
Pour simplifier, je pense que c’est son travail de rénovation qui lui permet de passer de 2-3% à 4-6% de rendement net.
S’il y trouve son compte, je crois que personne n’a le droit de critiquer.
Par contre, je ne suis pas convaincu que ce soit un bon plan.

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#68 13/10/2011 17h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 a écrit :

Pit a écrit :

Je ne parlais pas de rentabilité mais de revenu. Avant de sortir 2 smics nets par mois (pour reprendre l’objectif d’IH), il faut tout de même plus d’1 logement… c’est certain que plus vos investissement sont rentables plus cela ira plus vite. Et inversement moins c’est rentable, plus il faudra de biens.
D’où ma phrase alambiquée sur le fait que pour être rentier "oisif" = délégation totale, il faut beaucoup de biens, puisqu’effectivement cela va obérer votre rentabilité.

Ce n’est pas le nombre qui généré la rentabilité , je ne suis pas d’accord avec vous si vous avez de nombreux biens qui vous rapportent voir même vous coûtent alors quand un se trouve non loué cela est pénalisant….
A ce jour je suis largement au dessus de 2 smic mais je travaille un peu pour moi et beaucoup pour la banque car il faut rembourser le crédit….

Une dernière précision : encore une fois je parlais de revenu et non de rentabilité. Je me suis peut être mal exprimé. En gros le principe que je voulais évoquer c’est revenu = rentabilité moyenne x nombre de biens. Donc si je veux un gros revenu, c’est indispensable d’avoir une grosse rentabilité mais je ne couperai pas à multiplier le nombre de biens…

Et quand je dis 2 smics nets, c’est net à savoir après avoir remboursé vos emprunts, sinon c’est pas être (encore) rentier smile

Dernière modification par Pit (13/10/2011 17h18)

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#69 13/10/2011 18h46 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bravo a Philippe30!

Personnellement j’ai 2 appartements et je suis au dessus de 5% net.
Je précise que je ne bricole pas et que j’ai acheter les appartements en l’état et aussi que j’ai un salaire <1500net/mois que j’ai peu d’apport à chaque investissement.

Comment avoir ce rendement?
Pour résumer je dirais réactivité et négociation.
Je doit scruter les annoncer environ 20fois/jour sur plusieurs sites, je négocie le prix d’achat, je négocie avec la banque, avec le notaire la moindre remise faire gagner quelques pourcentages de rendement et après on essaie de mettre le bien en valeur et de le louer à un bon prix.

Je pense que pour avoir une rentabilité >10% il faut faire quand même quelques travaux car ça se trouve pas tous les 4 matins mais pour trouver 4-5% net j’en trouve 10 par mois!


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#70 13/10/2011 18h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pit a écrit :

Une dernière précision : encore une fois je parlais de revenu et non de rentabilité. Je me suis peut être mal exprimé. En gros le principe que je voulais évoquer c’est revenu = rentabilité moyenne x nombre de biens. Donc si je veux un gros revenu, c’est indispensable d’avoir une grosse rentabilité mais je ne couperai pas à multiplier le nombre de biens…

Et quand je dis 2 smics nets, c’est net à savoir après avoir remboursé vos emprunts, sinon c’est pas être (encore) rentier

D’accord je vous avais mal compris  , c’est le principe des ruisseaux qui font les grandes rivières.

Oui plus vous avez de biens plus vous gagnez en trésorerie
MAIS ….
je pose une restriction à ce principe  , car un bien vous coute en crédit mais ça c’est couvert par le  calcul de revenu par contre a cela il faut ajouter le foncier , les charges de copropriété ( c’est fou comme ça monte ) donc il faut mieux plusieurs lots mais qui rapporte chacun une bonne somme.

Comme évoqué un revenu net d’un immeuble pour un montant de 400 à 500 €uros est intéressant.
Par contre un 40 euros par mois sur un studio dans une copropriété est plus problématique car il peux vite être annulé par des travaux voté en AG.

J’en suis arrivé à la conclusion qu’il faut une dizaine d’immeuble qui rapporte en trésorerie 400 €uros soit un 4.000 mensuel ce qui laisse un reste à vivre de 2 smics et le reste sert à la couverture de travaux , remise en état , foncier , assurance , impayés , vacances locatives.
Sur ce principe vous arrivez à environ 40 à 50 lots.
Un quart du chemin est fait en 6 ans

Philippe


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#71 13/10/2011 20h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pit a écrit :

pour rebondir sur la remarque de Job, j’avoue être toujours surpris que l’on assimile rentier à propriétaire-bailleur.

je n’ai pas été clair : je voulais souligner qu’un bricoleur s’enrichit plus vite que celui qui ne l’est pas, grâce aux économies générées quand il se charge de tout (ou presque)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#72 14/10/2011 21h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour rappel, les travaux , se déduisent des revenus fonciers (donc c’est un faux débat)
Bravo à philippe, arrêtons de chercher des excuses et passons à l’action.
L’immo locatif reste l’un des 3 moyens de s’enrichir .

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#73 14/10/2011 23h53 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Harry,     Je croyais que les travaux qu’on fait soi-même ne se déduisent pas des revenus fonciers, et ne s’ajoute pas au prix de revient pour le calcul de l’éventuelle PV à la revente (mais on n’en déclare pas le montant à l’IR, car aucune somme n’a réellement été perçue, pour rémunéré ce travail, ces travaux faits soi-même).

Bravo à Philippe, sur ça nous serons nombreux à être d’accord.

Dernière modification par GoodbyLenine (29/11/2011 19h37)


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#74 29/11/2011 18h29 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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L’immobilier en France rattrapé par la crise le 29/11/2011
Le marché du logement neuf a intégré au troisième trimestre la perspective d’une rechute en récession de l’économie française avec un fléchissement des ventes et des mises en chantier, selon les données publiées mardi par le ministère du Logement. Plus de 26.400 logements ont été vendus au troisième trimestre, soit près de 2.700 de plus qu’au deuxième trimestre mais 12,9% de moins que pour la période correspondante de 2010. Sur les quatre derniers trimestres, le nombre de ventes s’élève à 101.300 soit 10,7% de moins qu’au cours des quatre trimestres précédents.

Le titre est racoleur car il s’agit en fait d’une baisse des ventes de la neuf.

Ca ne surprendra personne étant donné qu’en 2010, 56% des ventes de logement neuf c’était du Scellier et sur 2011 on est à 40%.

C’est sidérant de voir que près de la moitié de l’immobilier neuf est sponsorisé par nos impôts (ou plutôt ceux des générations futurs), mais avec les rabots successifs sur les dispositifs fiscaux, ça sent la fin.

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#75 29/11/2011 19h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Le problème de l’immobilier neuf est qu’il coûte trop cher à construire à cause de l’inflation de normes.
Il est donc primordial de le subventionner.

Par exemple sur les normes handicapés, au delà du fait qu’il est primordial qu’une personne handicapées puisse avoir un logement, le coût de la réalisation d’un logement aux normes est d’environ 5 à 10% supérieur au coût d’un logement classique et je ne compte pas la très mauvaise répartition des surfaces qui en découle. Et à ce prix, le logement n’est pas encore aménagé, il manque les barres de maintien, les sièges de douches…

Si l’on raisonne uniquement sur le parc HLM, pourquoi n’impose-t-on pas aux offices d’adapter impérativement des logements à des personnes handicapés qui seraient prioritaire sur les listes d’attentes.
Financièrement, les offices HLM s’y retrouveraient sans problèmes.

Dans le parc privé, la loi imposerait au promoteur de mettre au norme un logement pour un acheteur handicapé sans surcout. Les promoteurs s’y retrouveraient aussi sans problème.

Il y a aussi le lobby des ascenceurs par exemple… et bien d’autres


Dans la tempête : cash is king

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