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#76 15/12/2011 09h15 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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placementpapa31 a écrit :

Mais comment vous faites pour avoir 280 de crédit et 310 de loyer??? ça c’était les années 90-95, pas la France de 2011… Ou alors vous financez une partie de l’achat cash?

Non pas dans les années 90-95 car les taux étaient plus élevés , c’est surtout une volonté d’acheter des biens à rafraîchir ou à rénover qui sont à des prix plus abordables ensuite un crédit sur une longue durée fait le reste.

Pas de crédit à 35 ans sinon je le finirais sous terre donc les banques ne me suivent que sur 20 ou 25 maximum.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#77 15/12/2011 09h26 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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sans vouloir en rajouter, au bout de 25 ans c’est quasiment une vie avant d’en profiter…

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#78 15/12/2011 11h00 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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tonii a écrit :

sans vouloir en rajouter, au bout de 25 ans c’est quasiment une vie avant d’en profiter…

Une vie bien courte …..
Mais sur 25 ans vous avez de la trésorerie mensuelle comme indiqué dans mon exemple précédent 310 - 280 = 30 euros par mois de trésorerie.

Rien n’empêche de solder le crédit plus tard et de toute façon les loyers augmenteront dans le temps par l’IRL  ,  l’inflation ou la  hausse des loyers

Philippe


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#79 15/12/2011 11h46 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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J’ai très bien connu des investisseurs vers 1990 qui malgré les taux de l’époque couvraient la mensualité (15 ans) par le loyer, la baisse des taux aujourd’hui, et ce malgré l’allongement ahurissant de la durée de crédit (bientôt France = Inde!), est loin de compenser la hausse des prix, ce qui fait que dans aucun de mes calculs récents je n’ai jamais pu couvrir la mensualité.

Ou alors vous achetez à rénover et vous rénovez vous-même, là ok (pcq si vous faites faire vu l’inflation stupéfiante du prix des artisans ça revient idem au neuf!)

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#80 15/12/2011 15h53 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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placementapapa31 a écrit :

Ou alors vous achetez à rénover et vous rénovez vous-même, là ok (pcq si vous faites faire vu l’inflation stupéfiante du prix des artisans ça revient idem au neuf!)

C’est ce que je fais , j’achète , je rénove et je loue.

Même avec un artisan cela ne revient pas au prix du neuf car avec le neuf défiscalisant les marges des promoteurs ont explosé 

Philippe


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#81 16/12/2011 15h29 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Super_Pognon a écrit :

Je pense qu’un amorçage de la baisse (hausse des taux/fin des mesures fiscales) commencera à changer ces mentalités et à pérenniser la baisse (effet mouton). Cet amorçage viendra du neuf.

Encore faut-il amorcer cette baisse…

Si elle s’amorce en tout cas cela ne viendra pas du neuf mais au contraire de l’ancien.
En période de hausse, le marché du neuf tire la tendance, effectivement
En période de baisse, c’est le contraire, les biens de moins bonne qualité souffrirons plus et plus tôt

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#82 30/03/2012 13h12 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/ … -paris.php

Voilà la baisse commence. On verra où elle va, légère ou plus importante…

La bourse anticipant, les SIIC pourraient se tasser.. Rien de certain bien sûr en plus ce n’est pas directement corrélé. Mais je serai vigilant pour ramasser à bons prix certaines SIIC… Par exemple je ne sais plus laquelle qui possède une vingtaine des biens d’exceptions exclusivement à Paris…

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#83 30/03/2012 13h20 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Foncière des 6eme et 7eme, certainement ?

Webmaster : Merci de ne pas citer le msg immédiatement précédent


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#84 30/03/2012 13h27 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Ou immobiliere dassault, qu’est-ce que j’adore leurs bien.. par contre je ne connais pas l’éventuelle décôte actuelle et surtout en comparaison aux autres SIIC.

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#85 30/03/2012 13h28 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Si vous connaissez un produit pour "Vader" l’immobilier résidentiel français, je suis preneur…

PS : Baisse des loyers aussi
La baisse des loyers est enfin enclenchée - Capital.fr

Dernière modification par MichelPlatini (30/03/2012 13h34)


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#86 30/03/2012 14h39 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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zyrt a écrit :

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/03/30/05002-20120330ARTFIG00309-premiere-baisse-des-prix-de-l-immobilier-ancien-a-paris.php

Voilà la baisse commence. On verra où elle va, légère ou plus importante…

Cela ne signifie rien du tout une baisse de 0,36 % avec peut être une baisse de 5 à 10 % d’après els notaires car ils aimeraient bien que l’activité des transactions reprennent car entre la modification de la plus value au 1 février 2012 et les élections le marché est calme , très calme..

Tant mieux si cela baisse car on peux acheter plus , tant mieux si les prix monte car on peut vendre plus cher mais n’oublions pas que l’immobilier ce n’est pas la bourse , c’est un peu le monopoly et si vous vous souvenez des règles , il faut investir , valorisez le bien afin de gagner plus.

Avec les soubresauts de la bourse seuls , les pro et les champions de la bourse peuvent investir pour en retirer un gain pour les autres rien na vaut mieux que l’immobilier avec un achat à crédit , une location sécurisé par une GRL et être patient pendant 15 ans.

Philippe


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#87 30/03/2012 14h43 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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MichelPlatini a écrit :

PS : Baisse des loyers aussi
http://www.capital.fr/immobilier/actual … hee-708464

je vous répondrais la même chose qu’a zyrt , une baisse de 1 ou 2 % sur les loyers ne signifient rien.
Je préfère louer moins cher mais louer car un mois de vacance locative c’est 8 % de "perte" annuel.
Dans le même sens quand j’ai un locataire sérieux , je n’augmente pas tous les ans mais un an sur deux de façon modéré en dessous de l’évolution de l’IRL.

J’ai des locataires que je n’ai pas augmenter depuis 4 ans mais je n’entend jamais parler d’eux , jamais de problèmes de paiement alors pourquoi vouloir gratter 1 ou 2 euros par mois ….

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (30/03/2012 14h43)


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#88 30/03/2012 15h12 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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On est un peu hors sujet (mais c’est moi qui ait créé le post :p), mais je trouve aussi qu’on a tout à gagner à être "fair"/ne pas presser le locataire au maximum possible, la tranquillité qui peut en ressortir vaut bien les 1% de différence. Avec les SIIC c’est encore plus simple smile

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#89 30/03/2012 15h14 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Evidemment que qq % de baisse - dans l’absolu - ce n’est pas grand chose - quasi négligeable…

Maintenant, cela peut aussi être vu comme un signal - avec retard - de l’enclenchement de la baisse des prix de l’immobilier.

L’immobilier peut être rentable - mais la rentabilité se fera AMHA dans les 10 ans à venir en France par le loyer, l’huile de coude… et plus du tout par la plus value de revente.


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#90 30/03/2012 20h07 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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MichelPlatini a écrit :

L’immobilier peut être rentable - mais la rentabilité se fera AMHA dans les 10 ans à venir en France par le loyer, l’huile de coude… et plus du tout par la plus value de revente.

Un peu comme les actions et les dividendes, alors?…

Philippe30 a écrit :

J’ai des locataires que je n’ai pas augmenter depuis 4 ans mais je n’entend jamais parler d’eux , jamais de problèmes de paiement alors pourquoi vouloir gratter 1 ou 2 euros par mois ….

Philippe

Voilà de la bonne gestion : quelques mois d’impayés ou même un mois de vacance supplémentaire, ça ne se rattrape pas par une augmentation de loyer…

Dernière modification par placementapapa31 (30/03/2012 20h12)

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#91 11/10/2012 08h33 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Hier j’ai vu un reportage sur la location à Paris et les conditions drastiques d’accès au logement.

Fier de lui, le journaliste annoncait que ces bailleurs étaient toujours plus durs en affaire, la ville devenant innaccessible aux jeunes actifs, et donc le marché de l’immobilier complètement décalé de la réalité.

Si le dit journaliste passait par ici, je lui dirais que son reportage est un torche-cul, car il n’a pas soulevé le probléme principal qui fait que les bailleurs demandent autant de garantie : le temps démesurément long avant expulsion en cas d’impayés.

La séléction serait inexistante, du moins à ce niveau là, si on pouvait sortir quelqu’un en 2 mois et pas en deux ans et demi. Mais c’est trop compliqué de creuser le sujet. Il vaut mieux dire que les bailleurs sont des pourris plutôt que de dire que prendre et vivre un risque avec un locataire peut détruire moralement et financièrement.

Dernière modification par BorderLine (11/10/2012 08h35)

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#92 11/10/2012 08h50 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Je n’ai pas vu ce reportage, mais je suis tout à fait d’accord avec vous sur la relation entre durée d’expulsion et la difficulté d’accès au logement.
On a d’ailleurs un peu le même problème avec l’emploi. C’est tellement difficile pour une entreprise de se séparer d’un employé en CDI que la sélection est drastique et que les emplois précaires se multiplient…


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#93 11/10/2012 09h54 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Clairement. Bien que le coût du travail et la facilité de l’arrêt maladie soient également des plaies qui saignent de plus en plus abondamment.


Portefeuille | "Je peux être rentier à vie dès maintenant, à condition de mourir le mois prochain"

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#94 11/10/2012 10h02 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Une fois de plus, les candidats locataires honnêtes trinquent à cause d’une minorité de tricheurs.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#95 11/10/2012 11h39 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Je comprends vos arguments mais je pense qu’il y a également quelque chose qui ne tourne pas rond dans les méthodes de tri appliqués à Paris notamment à cause de la tension crée par le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Passez une annonce pour louer un appartement à Paris, vous recevez 40 demandes et il est loué à la fin de la journée, les bailleurs se permettent donc d’aller je pense trop loin dans leur quête de  solvabilité. (mais pourquoi baisseraient-ils leurs exigences puisqu’ils trouvent en une journée?)

Ex, avec ma femme nous sommes cadres, la trentaine, et on nous demande :

- Fiches de paie / contrat de travail
- 2 loyers en garanti (ramené à un loyer par la loi depuis peu)
- les feuilles d’imposition IR
- les quittances de loyer de l’ancien appartement
- le contact de l’ancien propriétaire pour vérifier que tout se passait bien
- d’avoir des garants même si on gagne plus de 5 ou 6 fois le loyer demandé vous obligeant à demander à Papa / Maman ou à des amis
- les justificatifs de revenus des garants
- les feuilles d’imposition (IR + Taxes d’habitation & co) des garants
- Puis on vous fait comprendre que si vous pouvez justifier d’un matelas de 2/3 mois de loyer sur votre compte en banque ça peut faire la différence avec les 10 autres personnes qui attendent la bave aux lèvres derrière la porte pour visiter

à cela vous ajoutez :

- visites groupées (uniquement) à attendre 1h dans l’escalier, aucune flexibilité sur l’horaire choisi (évidemment, un mardi à 15h très avantageux pour tout salarié)
- annulation des visites sans prévenir (appartement déjà loué probablement)
- un contact plus que déplorable (en clair, j’ai pas que ça à faire, des comme vous j’en ai 40 qui attendent)

Personnellement je ne supportais plus ça et nous sommes allés nous installer en proche banlieue (92) ou ça se passe mieux (au moins en tous cas, vous n’êtes pas traité comme du bétail)

Je suis certain que beaucoup d’entre vous vont me dire que j’exagère / caricature ou que je suis mal tombé, mais je tiens à préciser que j’ai loué plusieurs appartements différents à Paris et que tout ça est du vécu, et pas qu’une fois.

Loin de moi l’idée de caricaturer ou de crier aux méchants bailleurs / agences, ceci est simplement un témoignage véridique des problématiques rencontrées et il me semblait bon de les rappeler et d’ajouter également qu’à mon sens c’est surtout la loi de l’offre et de la demande qui est totalement en faveur des bailleurs qui créent ces conditions très difficiles pour les locataires.

Dernière modification par ryanroll (11/10/2012 11h43)

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#96 11/10/2012 11h48 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Bonjour,

Je suis locataire a Paris et je vous confirme que lors de certaines visites j’ai cru me reconnaitre dans votre description.par contre personne n’a jamais ose me demander des releves bancaires..

c’etait 100% par agence. J’ai vu egalement des frais d’agence abusifs : > 1 mois de loyer HC

Cependant j’ai fini par avoir de la chance (au bout de 3 mois) et trouver par un institutionnel (ce sont les seuls qui sont corrects et n’outrepassent pas leurs droits)

Dernière modification par theblackcarpet (11/10/2012 11h48)

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#97 11/10/2012 12h25 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Le sujet de la difficulté de louer à Paris a été traité à maintes reprises, y compris par la télévision Grolandaise, qui n’exagérait qu’à peine la réalité du marché. Voici juste une petite piqûre de rappel :

L’immobilier à Paris - excellent - vidéo Dailymotion

(attention, contenu déconseillé aux moins de 12 ans!)

Dernière modification par Siocnarf (11/10/2012 12h37)


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#98 11/10/2012 12h51 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Je pense que c’est une question d’offre et de demandes et vu qu’un propriétaire à Paris a 50 réponses dans l’heure qui suit il peut se permettre de fixer des conditions anormales.
Pour moi Paris est devenue une ville pour les gens qui ont acheté leurs logements il y a longtemps, les gens aisés ou les salariés gagnant plus de 10KE par mois, tous les autres ne font qu’y survivre.

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#99 11/10/2012 12h57 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Vous êtes durs ! Un jeune couple en CDI gagnant 3,5 - 4k€ / mois peut se loger dans un 2 pièces pour 1000 - 1200€ / mois. C’est exorbitant, certes, mais on peut encore "survivre" avec moins de 10k€ / mois ! wink


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#100 11/10/2012 18h32 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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theblackcarpet a écrit :

Je suis locataire a Paris et je vous confirme que lors de certaines visites j’ai cru me reconnaitre dans votre description.par contre personne n’a jamais ose me demander des releves bancaires..

C’est interdit par la loi du 6 juillet 1989 article 22-2

En préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :

-photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité ;

-carte d’assuré social ;

-copie de relevé de compte bancaire ou postal ;

-attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;

-attestation d’absence de crédit en cours ;

-autorisation de prélèvement automatique ;

-jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : " Par ces motifs " ;

-attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;

-attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;

-contrat de mariage ;

-certificat de concubinage ;

-chèque de réservation de logement ;

-dossier médical personnel ;

-extrait de casier judiciaire ;

-remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil ;

-production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;

- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier.

theblackcarpet a écrit :

c’etait 100% par agence. J’ai vu egalement des frais d’agence abusifs : > 1 mois de loyer HC

Agence qui facture la même chose au propriétaire , c’est la loi qui oblige à une réciprocité des frais d’entrée sinon vous passez par un bailleur privé.

Philippe


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