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#1 06/07/2011 10h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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C’est un peu le sentiment à l’issue la lecture de cette intéressante étude de Century 21. Avec la hausse des taux, la baisse du pouvoir d’achat des acheteurs et l’éventuel regain pour les produits de placement de taux pourraient enfin  bien avoir raison des prix stratosphériques actuels.

En particulier, la proportion des moins de 40 ans dans les achats marque le pas avec -14.51% : les primo accédants semblent de plus en plus évincés du marché.

Quelques régions voient les prix baisser et sinon le ralentissement des activités de transactions pourrait être un signe précurseur.

http://core.naxos-fr.net/pdf/20110507_D … ransac.pdf

Maintenant, cela va faire longtemps que beaucoup attendent une baisse depuis la crise de 2007/2008 et la logique ne semble pas toujours prédominer sur le marché immobilier, l’avenir n’est jamais écrit clairement.

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#2 06/07/2011 11h09 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Merci pour le lien !

sijetaisriche a écrit :

Maintenant, cela va faire longtemps que beaucoup attendent une baisse depuis la crise de 2007/2008 et la logique ne semble pas toujours prédominer sur le marché immobilier, l’avenir n’est jamais écrit clairement.

Il faut dire aussi que la marque de fabrique des gouvernants est de fausser le marché de l’immobilier par des mesures inadaptées (PTZ, Scellier, déduction des intérêts…).

Le fait est que l’on est arrivé à un stade, après 15 ans de hausse,  où quasiment tout le monde en France croit à la résilience et à l’universalité de l’immobilier (et en partie à juste titre, étant donné les avantages fiscaux du propriétaire de sa résidence principale et du peu de confiance en la bourse et en nos retraites).

Cependant, il suffira que cette confiance soit remise en question, pour que la tendance et le travers s’inverse, comme cela a été le cas dans tous les autres pays industrialisés, y compris maintenant l’Australie.

Il ne doit rester que le Canada et la France en situation de "bulle".

On notera aussi que l’ampleur de la bulle est à relativiser selon les régions : j’ai une connaissance à Colmar en Alsace qui a acheté en 2007 et il n’arrive pas à revendre son bien à son prix d’achat. Les prix ont rebondi par rapport à 2008-2009 mais n’ont pas retrouvé (voir dépassé) le sommet de 2007, contrairement à Paris.

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#3 06/07/2011 11h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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la baisse sera inéluctable. la décorrélation entre les revenus des ménages et les prix de l’immo est particulièrement parlante.

http://www.immobilier-danger.com/IMG/friggit-juin-2011.png

Dernière modification par christian (06/07/2011 11h34)

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#4 06/07/2011 11h36 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Kiceca
Invité

Reste à surveiller l’évolution des taux longs… dont une forte hausse sera probablement le facteur déclenchant d’une éventuelle baisse.

 

#5 06/07/2011 13h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Je l’espère de tout cœur afin de pouvoir entrer sur le marché de l’immobilier physique.

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#6 06/07/2011 15h53 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Pour moi la courbe de Friggit signifie qu’un couple de smicard dans les années 70 pouvait s’acheter une maison et plus maintenant. A contrario il peut désormais s’acheter une télé écran plat dernier cri ou partir en vacances à l’autre bout du monde

Il serait intéressant de ramener le prix du logement par rapport au coût de production. Si une maison coûtant 80 était vendue 100 en 1970,  l’équivalente est elle aujourd’hui vendue 180 ?

Quand on voit que même avec des terrains gratuit on a pas réussi à faire des maisons à 100000 euros, je doute qu’un jour on retrouve le pouvoir d’achat immobilier des années 70.

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#7 06/07/2011 16h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Kiceca
Invité

Votre raisonnement est valable pour le neuf….

Mais ne l’est plus pour l’ancien ou les vendeurs s’alignent sur le prix du neuf.

Il me semble qu’autrefois on considérait une décote de 30 % de l’ancien par rapport au neuf du fait de la TVA en moins ainsi que de la " vétusté ".

 

#8 06/07/2011 17h08 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
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Les normes d’une habitation construite en 1970 n’ont pas grand chose à voir avec celles d’une habitation construite maintenant…. Cela signifie aussi qu’une construction de 2011 aura "d’office" pas mal d’équipements qu’une construction de 1970 n’avait pas, et cela a des impacts sur les dépenses de chauffage, sur l’insonorisation, la sécurité, les dépenses d’entretien, voire la pérennité du bien dans certains cas, etc.

En ce qui concerne le prix de l’ancien, la part du foncier dans ce prix a de toute évidence beaucoup augmentée pour les biens localisés aux bons endroits, et les biens qui se vendent à des prix alignés sur le neuf ont généralement été remis à niveau.

Une autre "variable d’ajustement" expliquant la hausse de ces prix est peut-être le renchérissement des matières premières et de l’énergie (qui sont devenues plus "rares" qu’en 1970, avec une population mondiale plus nombreuse, et plus "développée" donc gourmande à ce niveau).

Si on ne se contente pas de regarder depuis 1965, mais qu’on cherche à élaborer une "courbe de Friggit" depuis la fin du 19ème siècle, il semble que l’immobilier (parisien par exemple) ait déjà été aussi cher qu’actuellement (avant la 1ère guerre mondiale) en terme de pouvoir d’achat. Mais ce n’était pas le même "immobilier"…

La population à loger n’est aussi pas tout à fait la même qu’en 1965 (population moins agée, plus de personnes par foyer, avenir sans nuage donc moins d’obsession de tous à devenir propriétaire, etc.) ou qu’avant 1914 (plus de "rentiers" ? et moins de classe populaire propriétaires ?)…


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#9 06/07/2011 19h12 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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je suis d’accord avec le camarade Oulianov, les normes de constructions n’ont plus rien à voir.
cependant cela ne justifie pas l’envolé de la part du logement (achat ou location) dans le portefeuille du ménage français. Par exemple la bagnole de maintenant n’a plus rien à voir avec celle de 1970 mais la part n’a pas augmenté autant.

le dégonflement de la bulle semble inévitable car il n’y a plus assez d’acheteur solvable sur le marché (et ce malgré le manque de biens ) à cause de facteurs déjà évoqués ici : hausse des taux (et encore c’est que le début on est encore bas …) inflation sur les prix des besoins vitaux (nourriture essence ).

la question dorénavant est plutôt de savoir comment cette bulle va se dégonfler. doucement mais surement en 5 ou 10 ans (scénario que je privilégie notamment par l’argument de la résilience de l’immo en France et du peu d’amour des français pour les placement soit disant risqué type action ).
ou alors éclatement totale avec la future et peu être proche grosse crise économique.

J’ai pour ma part peur que le marché de l’immo suive une pente descendante légère et s’adapte au cout de la vie . ce qui fait que ,globalement, la bulle ne se dégonfle pas réellement relativement au reste.

Je crois que personne ne peut prophétiser avec justesse ce que va faire ce marché tant indélicat avec les docteurs en économie … smile

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#10 06/07/2011 23h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour à tous,

Premier post, et j’en profite pour intégrer ce sujet de discussion qui est, avec le foot et la religion, polémique par essence smile
Pour caricaturer, les locataires pensent que l’immobilier va baisser, et les propriétaires qu’il va monter.  On touche à des sujets sur lequel l’affectif joue énormément…

Je précise que je suis locataire donc je vous laisse devenir la teneur de mon propos : je suis plutôt baissier. Pour simplifier, j’ai 3 bonnes raisons de l’être :

1/ aujourd’hui l’appartement que je loue me coute financièrement moins cher que si je l’achetais. J’ai comparé (presque) exactement le même bien (même résidence, orientation, taille, seul l’étage diffère et l’état). Et la différence n’est pas neutre. Voici une calculette pour faire les comparaisons.

D’un point vue strictement financier, les 3 principales raisons induisent les gens en erreur :
a. ils ne comparent pas le même bien (achat plus loin, plus petit… mais pourquoi acheter et ne pas louer plus loin, plus petit ?)
b. ils ne comptent pas l’apport immobilisé (qui, placé, rapporte de l’argent), ni assez souvent les frais de notaires et surtout impôt et charges supplémentaires.
c. ils ne mettent pas d’argent de coté !  intérêt = loyer, capital remboursé = économie mise de coté. Il faut effectivement être suffisamment rigoureux pour mettre la différence entre le loyer et une mensualité fictive de coté. Chose qu’énormément de personne n’arrive pas à faire naturellement.

2/ étant primo-accédant, le bon point d’entrée est primordial ! autant un propriétaire qui a acheté en 2000 qui revend pour acheter subit de façon moins importante la hausse (encore que… l’écart de prix s’est généralement creusé), autant il y a moyen de se "ruiner" en achetant en haut d’une bulle en s’endettant sur 30 ans… je préfère donc être prudent pour mon 1er achat vu que je ne compte pas y rester 30 ans.

3/ comme Philippe le signale, il y a une génération entière qui n’a pas connu le krach de 1990 et pour qui l’immobilier monte jusqu’au ciel… D’autant plus que la crise de 2009 n’a eu qu’un effet de baisse passager confortant cette pensée (au moins en région parisienne). Lorsque "tout le monde" pense faire l’affaire du siècle et s’enrichir "facilement" alors c’est mauvais signe. Je vois notamment de plus en plus de blog expliquant comment devenir rentier en achetant des appartements pour les louer, les revendre après travaux avec PV… c’est un signe révélateur.

Dernier point : je trouve intéressant le ratio de Friggit comme indicateur. Cependant son tunnel pour définir le prix "normal" est basé sur un postulat qu’on oublie de rappeler. Il définit la normalité en partant du principe que ce qui était vrai de 1960 à 2000 devrait l’être dans le futur… Je trouve le raisonnement dangereux.
Comme cela a été évoqué précédemment, quelques éléments pourraient expliquer que les bornes du tunnel doivent évoluer :
- le coût de construction n’est plus le même (entre une maison BBC et une maison des années 60, il y a quelques différences, auquel il faut ajouter l’évolution du coût des matières premières)
- la différence entre les années 60 et 2000 pour vivre confortablement avec la part restante de revenu
- l’offre et la demande (tout simplement), beaucoup d’études s’accordent pour dire que les évolutions sociologiques (= augmentation des divorces) ont augmenté le besoin en logement de façon plus importante que l’offre disponible.

Bon j’espère que je vous ai pas perdu en cours de route… c’était ma contribution à la discussion

Dernière modification par Trader Paresseux (06/07/2011 23h05)


Tellement paresseux que j'ai plus le temps de mettre à jour le blog… pas une grosse perte :)

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#11 06/07/2011 23h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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très juste tout cela …

on pourrait rajouter le prix du foncier qui continuera à monter dans les regions où l’on manque de terrains, l’inflation qui a de grande chance de se pointer et qui augmenterait indirectement les revenus des ménages qui ont un boulot (donc ramenera un peu la courbe vers le tunnel)…

je privilégie moi aussi la baisse modérée et plus ou moins longue

mais je suis proprietaire …

qui vivra verra !


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#12 07/07/2011 08h51 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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snoobrouf a écrit :

le camarade Oulianov

tout faux Snoobrouf smile  il s’en éloigne au contraire !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#13 07/07/2011 11h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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On parle souvent de baisse imminente depuis 3/4 ans déjà, mais ce qui est en l’occurrence intéressant dans ces toutes fraîches statistiques S1 de Century 21, ce sont quelques éléments tangibles qui pourraient (le conditionnel étant encore de rigueur) laisser à penser que le point d’inflexion est atteint dans l’immobilier résidentiel:

- un volume de transactions en baisse globalement de 7,1% par rapport à 2010 ;
- un amenuisement marqué des moins de 40 ans dans les achats: -14.51%, signe d’une éviction des primo-accédants;
- pour les régions qui ont connu une hausse de plus de 3% des prix, un freinage brutal des ventes.

C’est la première fois à ma connaissance que l’on touche du doigt aussi clairement les prémisses d’une possibilité de baisse. Il n’y a que Paris intra-muros qui n’obéit pas à ces facteurs, mais qui ne concerne que 2,2 millions d’habitants sur 65 millions en France. L’Arlésienne de la baisse pourrait être bientôt visible, en tout cas cela y ressemble fort.

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#14 07/07/2011 13h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Trader Paresseux a écrit :

Merci pour la calculette qui va m’éviter à chaque fois de me farcir tous ces calculs à la main !

Pour ma part, si je considère que je reste 5 ans sur le bien, et qu’il ne prendra pas de valeur, je perds 12 000 € en achetant big_smile

J’ai testé pour un collègue qui loue à paris, 360 000 € à l’achat au lieu de 950 € à la location, avec 80 000 € d’apport, sur une durée de 5 ans, en considérant que dans 5 ans le marché sera au même niveau qu’aujourd’hui, résultat, perte de 72 000 €.

Deux petits détail : il ne mesure pas l’évolution du prix du loyer, ainsi que ce que rapporterait en epargne l’apport, et les moindres mensualités en tant que locataire, mais ça ça se fait facilement à la main wink, et ça diminue encore l’intérêt d’acheter.

Sinon d’accord avec tes conclusions, quant aux propriétaires, si j’étais propriétaire sur paris j’aurais déjà vendu mon appart depuis 2009 pour me mettre en location…(j’aurais perdu une année de hausse, ok, mais à moyen terme on ne sait pas ce qui arrivera). Tout est question d’objectivité, et de connaissances financières supérieure à 0,00, contrairement à la majorité de la population (ce forum représente une bien petite minorité…Et aussi de prudence.

Dernière modification par Cyril (07/07/2011 13h28)

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#15 19/07/2011 23h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Paris ne serait elle pas une exception ?

- Presque aucune nouvelle construction (ou alors en remplacement d’immeuble ancien) en raison d’un manque de place (très différent par exemple de ce qu’on peut constater à NY ou les immeubles industriels du brooklyn proche de Manhattan sont tous en train de se transformer en habitation, avec donc de très nombreux logements neufs qui arrivent sur la marché) et d’une réglementation qui empêche de construire des immeubles de tailles élevés

- Une forte demande en provenance des étrangers en raison de l’attrait touristique de Paris et de la qualité de vie (quand on a les moyens)

- La petite taille du paris intra muros relativement à l’île de france

- la forte centralisation de la france (concentration des sièges sociaux, administrations, universités, etc à Paris)

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#16 19/07/2011 23h46 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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On peut aussi ajouter les nombreuses préemptions réalisées par la mairie socialiste de Paris pour faire des logements sociaux, mais à force de faire des Paris plage, des cocktails mondains, des concerts gratuits, etc …. bah il n’y a plus d’argent pour réhabilité les immeubles préemptés pour une bouchée de pain, qui restent à l’abandon de nombreuses années (plusieurs exemples dans mon quartier dont un immeuble à l’abandon depuis 9 ans)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#17 20/07/2011 07h31 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Frankymal a écrit :

Paris ne serait elle pas une exception ?

Je ne sais que penser que vos arguments, qu’on entend souvent, servant à justifier que les prix ne peuvent pas baisser à Paris.
D’un côté, ils semblent logiques et donc convaincants.
D’un autre côté, s’ils étaient vrais, ils devaient être vrais aussi avant 2000 (il n’y avait déjà plus de guère de foncier disponible à Paris) et alors comment se fait-il:
- que les prix parisiens aient pu baisser de 20% entre 1991 et 1997-1998?
- que les prix parisiens aient certes augmenté fortement dans les années 1970 et 1980, mais pas plus que dans d’autres villes françaises où le foncier est bien plus disponible?

Par ailleurs, je me méfie toujours, par principe, de l’argument "maintenant (ou ici), c’est différent et donc les prix ne baisseront jamais".

C’est comme cela qu’on justifiait par exemple les cours délirants pendant la bulle internet.

C’est comme cela aussi qu’on justifiat en 2006 que les prix baisseront peut-être à Miami centre ville (beaucoup trop de "condos" construits) mais certainement pas à Coral Gables (banlieue proche, faite de maisons très chics, avec un foncier résiduel inexistant, et où bien sûr beaucoup rêvaient de quitter Miami pour venir d’y installer).
Mais quand les prix ont baissé de 50% à Miami centre ville, ils ont entrainé une baisse de 30% à Coral Gables. Logique, car si les prix de Coral Gables n’avaient pas du tout baissé, cela aurait créé un écart énorme avec le reste de l’agglomération, poussant les gens à préférer habiter à quelques Km de là.

C’est pareil pour Paris: le foncier est peu disponible (mais on peut quand même rajouter 100.000 ou 150.000 appartements à Paris, ce qui n’est pas rien, si entre autres on accepte de construire des tours entre les maréchaux et le périph.) Mais il y a encore du foncier en proche banlieue …

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#18 28/07/2011 15h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je ne sais pas si vous avez vu mais il me semble que Friggit a ajouté quelques éléments à sa réflexion :
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-finance-friggit.pdf

Il tente d’expliquer la hausse "récente"

Et il pense que le scénario le plus probable est la baisse rapide !

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#19 28/07/2011 21h01 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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petite expérience perso :

suite à une mutation plus rapide que prévue, je me retrouve dans l’obligation de vendre.
Je n’aurais d’ailleurs pas acheté si j’avais su que je devrai bouger après 4 ans et demi seulement.

cela fait 3 semaines que l’appartement est en agence
je viens ce soir d’avoir une proposition à -2.5% du prix de départ.
l’agence acceptant de baisser ses honoraires, je pense accepter la proposition.
net vendeur, j’aurai perdu un peu d’argent par rapport à mon prix d’achat en 2007.

Je fais partie de ceux qui pense que l’immo va baisser mais il y a encore des acheteurs qui achètent au prix quand celui-ci n’est pas surévalué…

ps : j’habite Marseille et mon appartement est excellement situé et en excellent état.
on en revient toujours au même, l’emplacement, l’emplacement & l’emplacement.


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#20 29/07/2011 21h33 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Un article interessant Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

En conclusion la journaliste garde comme scenario de Friggit le plus probable :"un scénario lent ou les prix de l’immobilier résidentiel se maintiendraient en monnaie courante"

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#21 29/07/2011 22h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@pug : il ne serait pas là -> Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale votre message ?


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#22 20/09/2011 08h18 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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L’immobilier, le placement financier le plus sûr pour les Français

Ce sondage est surprenant ! 39% dès français juge l’immobilier comme placement le plus sur…ça explique peut-être la bulle actuelle
29% pour les livrets et compte épargne (la ok c’est sur)
19% l av
Et 2% les actions 2% les obligations…

Je suis surpris dès résultats…

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#23 20/09/2011 09h12 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Si vous faites une recherche "Placement préféré des français", vous verrez que c’est le cas chaque année, jusqu’au prochain cycle baissier.

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#24 20/09/2011 09h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Préféré je peux comprendre mais sur….j’ai du mal à concevoir l’ immobilier comme un placement sur aujourd’hui

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#25 20/09/2011 10h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Publié ce matin dans Le Figaro :

Le Figaro a écrit :

Un sondage réalisé pour le réseau d’agences immobilières Orpi révèlent que les Français préfèrent la pierre aux livrets d’épargne proposés par les banques… pour le moment.

Risque de défaut de la Grèce, incertitude sur l’économie italienne, banques dans le collimateur des agences de notation… en période d’incertitude financière, l’immobilier joue plus que jamais son rôle de valeur refuge. Une étude, réalisée par l’institut Ipsos pour le réseau d’agences immobilières Orpi, publiée ce matin le confirme. Pour 39% des personnes interrogées, l’immobilier est «le placement le plus sûr actuellement en France».

La pierre devance ainsi les livrets et comptes-épargne proposés par les banques (29%), et l’assurance-vie (19%). Les actions (2%) et les obligations (2%) sont même reléguées loin dernière. Les résultats du sondage font apparaître que la confiance dans l’immobilier est d’autant plus forte que les revenus du foyer sont élevés. Ainsi, plus de la moitié (52%) des personnes qui déclarent plus de 3000 euros de revenus mensuel affirme avoir foi dans la pierre.

La bulle n’est pas encore près de se dégonfler.

EDIT : je viens de voir qu’il s’agit de la même news que celle signalée par Romain, désolé pour cette redite. Il n’est plus possible de supprimer ses messages du forum ?

Dernière modification par Derival (20/09/2011 10h51)

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