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#101 11/10/2012 18h35 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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espenlind13 a écrit :

Vous êtes durs ! Un jeune couple en CDI gagnant 3,5 - 4k€ / mois peut se loger dans un 2 pièces pour 1000 - 1200€ / mois. C’est exorbitant, certes, mais on peut encore "survivre" avec moins de 10k€ / mois ! wink

1000 euros à Paris vous avez quoi ? un 40m² et encore.
ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

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#102 11/10/2012 19h12 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Oui je sais que c’est interdit mais Phillipe dans la pratique certains bailleurs le demandent, pourquoi remettez donc vous en cause mon récit ?

D’autre part la loi limite a 1 mois de loyer les frais d’agence a demander au locataire : dans la pratique ca n’est pas du tout respecte !

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#103 11/10/2012 19h31 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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ZeBonder a écrit :

ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

"faire ses courses à Monop c’est bien plus cher qu’au Franprix", voilà encore une légende urbaine !

Prixing - Comparateur de prix, catalogues et horaires des magasins près de chez vous

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#104 11/10/2012 19h37 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Bah c’est vrai que ca depend du panier mais Monop n’est pas specialement cheap.

La legende c’est plutot que tous les parisiens font leurs courses au Monop…

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#105 11/10/2012 20h00 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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theblackcarpet a écrit :

je sais que c’est interdit mais Phillipe dans la pratique certains bailleurs le demandent, pourquoi remettez donc vous en cause mon récit ?

Le fait d’écrire que "c’est interdit par la loi de juillet 1989" n’a pas remis en question votre récit à ma connaissance

theblackcarpet a écrit :

D’autre part la loi limite a 1 mois de loyer les frais d’agence a demander au locataire : dans la pratique ca n’est pas du tout respecte !

Je ne connais pas cette loi qui limite à un mois les frais d’agence.

Merci de préciser vos écrits pour la connaissance de tous.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (11/10/2012 20h08)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#106 11/10/2012 20h06 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Paddington a écrit :

ZeBonder a écrit :

ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

"faire ses courses à Monop c’est bien plus cher qu’au Franprix", voilà encore une légende urbaine !

Prixing - Comparateur de prix, catalogues et horaires des magasins près de chez vous

monop, franprix.. tous sont plus chers qu’un carrefour en banlieue, c’est ce que je voulais dire et encore, beaucoup de Parisiens s’approvisionnent au bon marché

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#107 11/10/2012 21h50 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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L’épicerie du bon marché c’est seulement si on habite près de Sèvres Babylone…

Le problème avec les Franprix, Casino et Monoprix c’est qu’ils appartiennent tous au même groupe et qu’ils sont trop nombreux à Paris.

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#108 11/10/2012 22h16 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Paddington a écrit :

ZeBonder a écrit :

ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

"faire ses courses à Monop c’est bien plus cher qu’au Franprix", voilà encore une légende urbaine !

Prixing - Comparateur de prix, catalogues et horaires des magasins près de chez vous

Voir le site de référence : LinéairesPrix : Carrefour sort la grosse artillerie?
             /         Les actus
             /         LA DISTRIBUTION
             - LINEAIRES, le magazine de la distribution alimentaire


Sinon vous n’avez pas du utiliser du monop pour des courses classiques je pense, on voit la différence. Viande de boeuf bas de gamme 9€ chez monop, 5€ ailleurs voir bien moins), qualité certes différente mais pour certains plat il faut du gras !! Pareil pour trouver des sachet d’oignons à moins de 1€ le kilo chez monop c’est un peu impossible, ailleurs c’est très courant. Pas de produits "cheap" non plus (et sur de la semoule, la différence de gamme est sans intérêt). Je compare à Simply plus qu’à Franprix ou Leader Price qui ont d’autres défauts.

AMF : actionnaire indirect de Monoprix via Rallye.

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#109 11/10/2012 23h19 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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@Philippe

La limitation du mois de loyer pour le DG fait référence à l’article 22 de loi de 89. Il a peut être dû confondre, car effectivement je ne trouve rien vis à vis des frais d’agence.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 22 | Legifrance

Concernant la liste énumérative des pièces interdites à demander, et sauf si mon interprétation de l’article 2 de la même loi est fausse, celle-ci n’est pas d’ordre public pour les locations meublées. Donc on peut s’y soustraire.

Dernière modification par BorderLine (11/10/2012 23h28)

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#110 12/10/2012 07h03 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Bonjour BorderLine,

La loi de Juillet 89 fixe les règles et les rapports entre les bailleurs et les locataires , cette loi concerne les locations nues.

Je suis d’accord avec ce que tu l’écris , il n’existe pas de loi similaire concernant les locations meublés.

J’applique les articles de la loi de 89 pour les locations en termes de pièces autorisées , d’imputation des charges ,de répartition des réparations.
J’applique ce principe qui est favorable au locataire du fait de la protection fourni par la loi de 89.

La modification du montant de dépôt de garantie en 2009 passant de 2 mois à 1 mois pour les locations nue ,je l’applique aussi car les locataires ne font pas trop la différence entre ces deux types de locations mais je l’explique.
On peux rétorquer qu’un meublé contient plus de valeur mais un mois de garantie sur un montant de 300  ne change pas grand chose et cela permet d’amorcer de bons rapports avec le locataire  sans partir en suspicion.

La seule différence étable pour les meublés est le délai de préavis de 1 mois pour le locataire à la différence de 3 mois pour une location nue.

C’est également le principe adopté par les agences que je connais.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (12/10/2012 07h04)


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#111 12/10/2012 10h06 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Une bulle immobilière à Paris, ben voyons…

Le ratio Prix/Loyer est un très bon indicateur de l’évolution du marché de l’immobilier.

Il permet de mesurer l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers.

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#112 12/10/2012 10h34 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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ZeBonder a écrit :

espenlind13 a écrit :

Vous êtes durs ! Un jeune couple en CDI gagnant 3,5 - 4k€ / mois peut se loger dans un 2 pièces pour 1000 - 1200€ / mois. C’est exorbitant, certes, mais on peut encore "survivre" avec moins de 10k€ / mois ! wink

1000 euros à Paris vous avez quoi ? un 40m² et encore.
ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

J’ai parfois l’impression de vivre dans une réalité parallèle. Rien n’empêche d’aller faire ses courses à Auchan Les 4 Temps (à 15 minutes des Halles) en cas d’allergie à Monop et Franprix. Sinon Leader Price a des enseignes dans Paris. Ensuite 40/45m2 pour un jeune couple sans enfant, je ne vois pas en quoi c’est choquant.

Tout est une question d’exigeance, il est certain qu’un 45m2 aux portes du jardin du Luxembourg, c’est pas 1000€ / mois …


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#113 16/10/2012 10h56 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Philippe30 a écrit :

Bonjour BorderLine,

La loi de Juillet 89 fixe les règles et les rapports entre les bailleurs et les locataires , cette loi concerne les locations nues.

La modification du montant de dépôt de garantie en 2009 passant de 2 mois à 1 mois pour les locations nue ,Philippe

Une Stupidité notoire de diminuer le montant du dépot de garantie
Que couvre ton avec 1 mois de loyer ? (pas grand chose, sinon un peu de peinture)

Vous louez un bateau, une voiture etc combien déposez vous ?

Avec le  même raisonnement, à quand le dépot de garantie de 50% ?

J’explique mon mécontentement: j’ai du refaire un appartement d’un locataire ayant légalement déposé 1 mois de dépot


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#114 16/10/2012 18h26 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Ricou a écrit :

Une Stupidité notoire de diminuer le montant du dépot de garantie
Que couvre ton avec 1 mois de loyer ? (pas grand chose, sinon un peu de peinture)

C’est certain qu’avec 2 mois de garantie je peux passer une double couche de peinture……

Vous avez raison c’est nettement mieux de prendre 600 euros de dépôt de garantie au lieu de 300 € sur un studio cela va changer beaucoup de chose
Probablement un non paiement des dernier loyer , une impossibilité pour un locataire sérieux de rentrer dans les lieux.
J’apprécie la qualité de votre remarque.

Ricou a écrit :

Vous louez un bateau, une voiture etc combien déposez vous ?

10 % de la valeur du bien loué , c’est ce que vous proposez pour la location ?

Ricou a écrit :

Avec le  même raisonnement, à quand le dépôt de garantie de 50% ?

Il y a une loi qui existe , si elle devait passer à 50 % je m’adapterais sinon on ne fait pas de locatif.

Ricou a écrit :

J’explique mon mécontentement: j’ai du refaire un appartement d’un locataire ayant légalement déposé 1 mois de dépot

Cela aurait changer quoi de disposer de deux mois de garantie ??
Le dernier mois non payé et ensuite il vous serait rester un mois …..

Les locataires savent que les dépôts de garantie sont passées à un mois pour le nue mais ils ne savent pour les locations meublés , je leur dis même si je ne prend qu’un mois.

Pour les meublés , vous pouvez demander plus de 2 mois puisque ce n’est pas limité ….10 % de la valeur du bien mais vous aurez du mal à trouver des locataires

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#115 16/10/2012 19h35 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Remarque censée…

@ricou :
Je paye 1200 de loyer, vous pensez que l’on aurait choisi un appt avec un depot de 2400 euros ?!

En plus normalement le dépôt c’est 1 mois de loyer HC (notre bailleur l’applique). Cest un bail classique (enfin non pas tout a fait puisque 6 ans…)

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#116 21/10/2012 10h55 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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espenlind13 a écrit :

ZeBonder a écrit :

espenlind13 a écrit :

Vous êtes durs ! Un jeune couple en CDI gagnant 3,5 - 4k€ / mois peut se loger dans un 2 pièces pour 1000 - 1200€ / mois. C’est exorbitant, certes, mais on peut encore "survivre" avec moins de 10k€ / mois ! wink

1000 euros à Paris vous avez quoi ? un 40m² et encore.
ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

J’ai parfois l’impression de vivre dans une réalité parallèle. Rien n’empêche d’aller faire ses courses à Auchan Les 4 Temps (à 15 minutes des Halles) en cas d’allergie à Monop et Franprix. Sinon Leader Price a des enseignes dans Paris. Ensuite 40/45m2 pour un jeune couple sans enfant, je ne vois pas en quoi c’est choquant.

Pass 3 zones ou ticket: 3 € aller, 3€ retour.

40 m2 pour 1000 euros, en effet cela n’a rien de choquant. Sauf si on est infirmier, ou professeur des écoles. Et puis c’est aussi un probléme, c’est de l’argent qui part et qui serait mieux employé ailleurs, à préparer l’avenir de ses enfants par exemple.

Mais paris à un autre effet insidieux. La pression des hauts revenus. Je m’explique: il y a 4-5 ans les jeans diesel étaient à la mode. 250 euros le jean. Si vous viviez dans une ville de province à cette époque la, voous n’auriez peut-être jamais entendu parler de cette mode, en tout cas vous n’auriez pas été confronté à des gens dans la rue les portant. Mais à Paris, tout le monde devait en avoir un, même les serveurs, les coursiers, les caissiéres.

Je n’ose pas imaginer le mal que peut faire l’achat d’un Diesel quand on a des revenus de 1500 euros par mois. C’est ça l’effet pervers de Paris. Sortez avec vos amis et c’est 30 euros minimum !

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#117 25/01/2013 11h22 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Je suis un potentiel acheteur à Paris, et je pense que les prix à Paris sont chers, mais ne connaissent pas d’anomalie.

3 critères macro majeurs impactent l’immobilier parisien, ainsi qu’une multitude de choses mineures

1- Le taux d’intérêt extrêmement bas : un couple pourra s’endetter davantage pour acquérir un bien à Paris (tandis que la surface disponible ne change pas, d’ou un impact sur les prix)

2- La demande est plus importante que l’offre (centralisation à Paris, capitale économique, culturelle, etc.). Cela créée une tension sur le marché, et a tendance à augmenter les prix. + évolution démographique augmentant toujours la demande.

3- L’environnement économique et (dans une moindre mesure, fiscal) : la France n’est pas au top, d’ou une situation ou les taux d’intérêt contre balancent l’environnement économique. A moins que tout le monde soit surendetté et perde son emploi (auquel cas, crash) il n’y a pas de raison d’avoir une baisse forte du marché.

Et pour les idées reçues :
-on dira que le rendement est faible: 2.5%.
-> oui mais 2 choses. On peut trouver du 3/3,5%. Ensuite c’est une valeur de placement sure et rare (probabilité faible que d’un coup la surface dispo double), et enfin lorsqu’on a un crédit à 3,5% et que le rendement net est à 3%, cela permet de se constituer un patrimoine pour pas très cher sur le long terme (ce qui serait impossible avec des actions, un un investissement du genre par exemple (sauf LBO mais c’est tout autre chose).

Micro simulation simpliste en prenant des hypothèses je pense relativement pessimistes pour l’immobilier, hors fisca, augmentation de loyers et pb éventuels avec locataires :

- l’augmentation des prix a été trop rapide
-> en effet, la demande a été trop forte et croissante, et l’offre est constante. Le différentiel impacte les prix de manière d’autant plus importante que des étrangers investissent, et que la population à Paris et IDF augmente.

- Le marché Parisien est décorélé du marché national
-> en effet, mais d’une c’est le cas dans d’autres villes (Rome, Shangai, NY, etc.) et Paris reste une ville qui fait rêver les étrangers qui veulent avoir un pied à terre à Paris, capitale économique (travail concentré à Paris et IDF), culturelle, etc.

Si l’économie allait bien en europe et qu’on avait 5% de croissance en France, les taux des crédits immo seraient plus importants (car taux directeurs ajustés pour maintenir l’inflation), et l’immobilier ne serait pas si interessant et serait probablement moins cher. Avec une telle croissance, d’autres placements seraient nettement plus intéressants, et prendre un crédit imo pour s’acheter un appartement reviendrait trop cher. (avec un crédit à 6% sur 20 ans, on rembourse 3,2 fois le montant emprunté)

Dans le contexte actuel, économie pourrie, taux directeurs bas pour "relancer l’économie" ou du moins éviter une récession profonde, d’ou taux des crédits immobiliers bas (+ demande croissante et tout ce qui est expliqué plus haut) ->croissance forte des prix de l’immobilier.

Ce qui pourrait faire plonger les prix, c’est une hausse du taux d’intérêt, ou une plus grosse crise (un peu type espagne : les CSP ayant effectué leur achat imo à paris perdent leur emploi, ne peuvent plus rembourser leur emprunt, leur bien est repris par la banque, mais comme il y a trop de biens, et qu’ils ne se vendent pas, baisse généralisée des prix).
Personnellement, je n’y crois pas car pour peu que les prix baissent un peu, les chinois, russes et autres, qui sont de plus en plus riches, achèteront davantage, principalement les biens dans le 1-9+16e arr, ce qui maintiendra les prix à un niveau haut.

A- Je mets 50k€ sur la table + 250k€ de crédit, pendant 20 ans (pour un 35m² dans un quartier moyen). Je rembourse 350k€ mais mon bien ne vaut plus 300k€ mais 400k€ (augmentation de la valeur du bien de 1,4% par an en moyenne, soit moins que l’inflation). En 20 ans, mon patrimoine total est de 400k. et j’aurai déboursé 1450€ par mois pour le remboursement du crédit. (350k au total)

B- Je place 50k€ à 5% constants pendant 20 ans + 1100€ de loyer pendant 20 ans (35m² dans un quartier moyen). Je place la différence (350€/mois) sur un placement à 5%, cela me fait 135k€ sur 20 ans.
En 20 ans, mon patrimoine total est de 267 k€. (mon placement m’aura généré 132k€+135k€, mon loyer m’aura couté 265k€ pour la même surface

Alors certains me diront que je ne prends pas en compte les pb avec les locataires, les charges, les impôts, etc. Mais je leur signale que je ne prends pas en compte non plus l’augmentation des loyers qu’il faudrait prendre en compte dans la simulation B et que actuellement un rendement de 5% net et sur, c’est également très optimiste et que selon les placements ces autres revenus sont également taxés.

Bref, tout ça pour dire que selon moi, l’immobilier n’est pas un mauvais placement, même actuellement, et que si je pense qu’il y aura une baisse légère en 2013 (-5 à -10%) cela repartira à mon avis à la hausse en 2014 ou 2015…

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#118 25/01/2013 11h50 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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La demande est important à Paris c’est vrai; maintenant les taux d’intérêts sont historiquement bas et vont forcément remonter à un moment ou un autre… Les chiffres donnent une baisse récente du nombre de transactions de 40% sur un an; et ce malgré le niveau des taux d’intérêts.
Je ne sais pas si c’est le signe d’une baisse prochaine, mais toutes les études montrent quand même des prix qui sont à des niveaux délirants par rapport au revenu des ménages.
Nouvelle norme peut-être; l’avenir nous le dira.

Un ami a acheté en province il y a 2-3 ans avec le type d’argument qu’on retrouve souvent chez les pro-immobiliers: je deviens propriétaire d’un bien peu risqué, qui va augmenter au moins au rythme de l’inflation. Résultat aujourd’hui il va être muté et risque bien d’être obligé de vendre en prenant sa moins-value de -20%.
Vous allez me dire "Paris c’est différent": et bien ça l’a toujours été, et historiquement si l’on en croit Friggit les prix à Paris n’ont jamais été trop décorrelés des prix pratiqués en Province, mis à part lors de la bulle de 1990 (qui, comme vous l’imaginez, a finit par se dégonfler).

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#119 25/01/2013 12h36 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Guess169 je trouve que vous soulignez des points intéressants (par exemple oui à l’instant spot le rendement n’est pas si mauvais) mais j’ai l’impression que vous justifiez aussi en partie les prix par le fait… qu’ils ne peuvent pas baisser :

"c’est une valeur de placement sure et rare "
"Ce qui pourrait faire plonger les prix, c’est une hausse du taux d’intérêt, ou une plus grosse crise […] personnellement, je n’y crois pas"
"mon bien ne vaut plus 300k€ mais 400k€ (augmentation de la valeur du bien de 1,4% par an en moyenne, soit moins que l’inflation"

Quant aux étrangers qui achèteraient à Paris, je ne suis pas sûr qu’il s’agit d’un phénomène nouveau ou en augmentation.

Ceci dit pour une RP je crois qu’il est presque toujours intéressant d’acheter sur les périodes que vous envisagez (20 ans). Et pour investir… à trop attendre une hypothétique baisse des prix on ne se lance jamais !

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#120 25/01/2013 12h51 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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@Guest169 : Le sujet a déjà été longuement discuté sur d’autres files. Je me permets de pointer quelques limites et manques dans le raisonnement, de mon point de vue.

1) Vous oubliez un critère essentiel dans la formation des prix : la psychologie des foules.

2) Si la demande de logements parisiens est supérieure à l’offre, et le restera les prochaines années, cela concerne la nécessité de se loger, pas celle d’acheter le logement.

3) Le facteur taux d’intérêt est pertinent, mais déjà dans les prix. Il faudrait que ces taux baissent encore pour avoir une incidence.

4) Les étrangers qui achètent à Paris, c’est très faible en volume et ça concerne surtout le très haut de gamme. Il y a toujours eu une part de mythe autour de leur influence.

5) "Cette fois c’est différent" sont les mots les plus coûteux de l’histoire de la finance. La bulle parisienne est très classique. Elle a été alimentée par l’expansion du crédit liée aux politiques "accommodantes" des banques centrales, puis amplifiée par le comportement moutonnier des acteurs économiques. La suite logique est la purge, avec la possibilité d’un comportement excessif à la baisse cette fois-ci.

Mark Twain a écrit :

History does not repeat itself, but it often rhymes

6) Mais tout ce que je sais du futur, c’est qu’il est incertain…

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#121 25/01/2013 13h37 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Guess169 a écrit :

Je suis un potentiel acheteur à Paris, et je pense que les prix à Paris sont chers, mais ne connaissent pas d’anomalie.

S’il n’y avait pas d’anomalie, il n’y aurait pas une aussi grande baisse des transactions et les prix n’auraient pas tant augmenté.

Guess169 a écrit :

1- Le taux d’intérêt extrêmement bas : un couple pourra s’endetter davantage pour acquérir un bien à Paris (tandis que la surface disponible ne change pas, d’ou un impact sur les prix)

On a en ce moment les taux les plus bas mais -40% de transactions, il y a un manque de pigeons sur le marché

Guess169 a écrit :

Ensuite c’est une valeur de placement sure et rare (probabilité faible que d’un coup la surface dispo double), et enfin lorsqu’on a un crédit à 3,5% et que le rendement net est à 3%, cela permet de se constituer un patrimoine pour pas très cher sur le long terme (ce qui serait impossible avec des actions, un un investissement du genre par exemple (sauf LBO mais c’est tout autre chose).

Les prix actuels ne peuvent que baisser, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel !

Guess169 a écrit :

Personnellement, je n’y crois pas car pour peu que les prix baissent un peu, les chinois, russes et autres, qui sont de plus en plus riches, achèteront davantage, principalement les biens dans le 1-9+16e arr, ce qui maintiendra les prix à un niveau haut.

Oui mais les chinois/russes… n’achètent pas les épaves thermiques au 6ème étage sans ascenseur à la goutte d’or, vendus 8000 euros le m², seuls les biens corrects et bien situés connaitront une stabilité dans les prix, les autres vont dégringoler.

Guess169 a écrit :

A- Je mets 50k€ sur la table + 250k€ de crédit, pendant 20 ans (pour un 35m² dans un quartier moyen). Je rembourse 350k€ mais mon bien ne vaut plus 300k€ mais 400k€ (augmentation de la valeur du bien de 1,4% par an en moyenne, soit moins que l’inflation). En 20 ans, mon patrimoine total est de 400k. et j’aurai déboursé 1450€ par mois pour le remboursement du crédit. (350k au total)

Loyer net = loyer brut ? Pas de taxe foncière*20 ans ? Par de charges ? Pas de ravalement ?…

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#122 25/01/2013 13h56 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Guess169 a écrit :

Je suis un potentiel acheteur à Paris, et je pense que les prix à Paris sont chers, mais ne connaissent pas d’anomalie.

…………………………………………………………………………..

Bref, tout ça pour dire que selon moi, l’immobilier n’est pas un mauvais placement, même actuellement, et que si je pense qu’il y aura une baisse légère en 2013 (-5 à -10%) cela repartira à mon avis à la hausse en 2014 ou 2015…

C’est bien, le lobby immo relayé par les médias à bien fait son travail, vous répétez sans aucune analyse personnelle les chants de la FNAIM & Co.
Ouvrez un peu les yeux et faites vous votre propre opinion, sincèrement vous croyez vraiment que 4 riches étrangers vont soutenir le marché parisien si il s’effondre, réveillez vous…
Je le répéte encore, comment se fait il que le montant des loyers n’est pas explosé comme l’ont fait les prix?
Car la hausse des prix est dû à une augmentation de la distribution des prêts, maintenant que les volumes de prêts se contractent, que va t il se passer?
Tout est une histoire de psychologie, quand les prix commencent à baisser, cette baisse s’auto entretien, en général jusqu’a l’excés (comme pour la hausse d’ailleurs).

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#123 25/01/2013 14h11 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Baisse ou stagnation conjucturelle. D’ailleurs, si on vire les villages de campagnes, les données seraient déjà différentes.

Ça repartira comme toujours. Car la pierre est indestructible et surprotégée constitutionnellement, sans compter l’élément fini, à terme, de la surface constructible.

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#124 25/01/2013 14h28 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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BorderLine a écrit :

Baisse ou stagnation conjucturelle. D’ailleurs, si on vire les villages de campagnes, les données seraient déjà différentes.

Ça repartira comme toujours. Car la pierre est indestructible et surprotégée constitutionnellement, sans compter l’élément fini, à terme, de la surface constructible.

Avec un décalage qui peut être infini entre les prix dans logement et les revenus ?

Graphiques à jour de l’économiste Jacques Friggit au 8 janvier 2013 :

http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-2013-ministere.htm

Le prix des logements sur le long terme

http://www.cgedd.developpement-durable. … 0c611b.pdf

Le prix des logements à Paris sur huit siècles

http://www.cgedd.fr/auguste-hollande-pr … -paris.pdf

Dernière modification par mokatri (25/01/2013 14h51)

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#125 25/01/2013 14h44 → Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

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Je trouve le débat intéressant, et vais tenter d’être le plus neutre possible.

Comme je le disais dans mon précédent post, je pense également que le marché va baisser. Cependant, je table sur une baisse faible (5-10% sur les 2 ans à venir) puis reprise d’une croissance faible à partir de 2014. (si toutefois, les prévisions des économistes s’avèrent relativement justes)

Merci pour vos réponses en tout cas, et j’espère que vous ne prendrez mes réponses comme une invitation à débattre.

andreiev, vous avez raison, on ne sait pas ce qu’il peut se passer en 20 ans. L’immobilier pourrait chuter, il pourriat y avoir une guerre, ou une forte dépréciation de l’immobilier ou de la monnaie, etc.
Cependant, si l’on prend que des facteurs macro (les jobs sont à Paris et IDF, le tourisme est à Paris, il y a un manque le logements et pas de possiblité de construire davantage à Paris, et surtout si on se dit que la BCE va continuer à tenter de limiter l’inflation à 2% et tenter de relancer l’économie en ayant des taux directeurs bas, alors oui, on peut estimer, avec une probabilité qui vaut ce qu’elle vaut, que les prix ne baisseront pas à horizon 20 ans.

Sinclair

1- En effet, je ne prends pas en compte la pshychologie des foules. C’est un point. C’est difficile à estimer et à modéliser. Mais c’est vrai. D’ailleurs, je pense qu’il serait possible, peut être, qu’une amorce à la baisse crée de l’attentisme auprès des potentiels acheteurs qui vont attendre une baisse plus importante avant d’acheter. (dans une certaine mesure)

2- "Si la demande de logements parisiens est supérieure à l’offre, et le restera les prochaines années, cela concerne la nécessité de se loger, pas celle d’acheter le logement."
Tout à fait. Cependant, les deux sont liés. Si les prix venaient à baisser de 20%, et que les loyers restent tels quels avec un taux d’intérêt fixe à 3,6% à 20 ans (comme actuellement) un nombre important d’appartements auraient une rentabilité telle que la location pourrait couvrir à 100% les mensualités d’un crédit. ->enrichissement avec un capital de 0. Cela est un exemple, mais ce que je veux dire par la, c’est qu’il y a un lien financier entre loyer, prix de l’appartement, taux d’intérêt. Donc si cela concerne la nécessité de se loger, cela concerne par extension celle d’acheter un logement.

3- "Le facteur taux d’intérêt est pertinent, mais déjà dans les prix. Il faudrait que ces taux baissent encore pour avoir une incidence."
Je suis daccord, mais je vous pas ou j’ai dit le contraire. Si les taux baissent, le prix se stabilisent ou monte, si ils augmentent, la baisse sera plus importante.

4- "Les étrangers qui achètent à Paris, c’est très faible en volume et ça concerne surtout le très haut de gamme. Il y a toujours eu une part de mythe autour de leur influence."
Je suis sceptique. J’ai lu, je ne me rappelle plus ou, que plus de 7% des appartements (et bien des appartements, pas de la surface) appartiennent à des Quataris (peut être à des étrangers). Bref. Si eux détiennent des appartements de luxe, si ceux qui vendent ces appartements restent à Paris (vente après héritage par exemple), cela fait simplement plus de monde pour une surface parisienne constante -> augmentation des prix.

Il faudrait probablement chercher des indicateurs plus quantitatifs pour ce qui est des étrangers à Paris. Cependant, il pourrait très bien y avoir un effet de : les plus riches achètent les bien de luxes, les riches ne pouvant plus acheter ces biens achètent des biens moyens, qui étaient détenus par la classe moyenne avant, et cette classe moyenne achète soit à Paris si elle touche un héritage, soit en banlieue…
Bref, c’est un des scénarios possibles, mais dans tous les cas, pour une réponse sérieuse, je pense qu’il faille se pencher plus en détail sur des aspects quantitatifs

5- Je n’ai jamais dit que cette fois c’était différent. Alimentée par l’expansion du crédit peu cher, c’est sur. Mais on est loin des politiques US ou une famille s’endette à 60% sur 80 ans pour acheter un bien immobilier. Les banques françaises sont très frileuses sur le crédit immobilier, et je pense encore une fois que les 2 raisons qui feraient qu’il y ait un crash, c’est une crise type espagne en France (les personnes endettées ne peuvent pas rembourser le crédit, -> la banque saisit l’appartement -> demande faible et grosse offre sur la marché  ou que les taux immobiliers augmentent fortement.

ZeBonder

1- Il y a en effet une baisse des transactions. Les causes sont multiples : les prix élevés bien sur mais également la législation fiscale moins favorable à l’égard de l’immobilier (Scellier, potentiel encadrement des loyers) et à l’égard des fortunés, une situation économique morose qui crée un attentisme et une perte de confiance sur les marchés. Ce n’est en aucun cas la non solvabilité des ménages qui à elle seule bloque les transactions, d’un seul coup. Au contraire (avec la diminution récente des taux immobiliers)

2- C’est l’attentisme qui crée ce manque de transactions. Si le dispositif scellier continuait, s’il n’y avait pas de poropositions d’encadrement des loyers, si la situation économique était un peu meilleure, je pense que il n’y aurait pas eu cette forte diminution des transactions

3- Le chinois ou le russe, ou qu’il achète, il prend une part de la surface parisienne, et cela impacte le marché quoi qu’il en soit. Si 10% de la surface parisienne disponible vient aux étrangers riches, il reste 90% aux parisiens, donc les riches, aisés et la classe moyenne peuvent acheter. Quand 30% de la surface appartient aux étrangers riches, les français ont 70%. L’offre de biens passant de 90% à 70% pour les parisiens, le prix augmente…
Ceci est un exemple, mais comme dit plus haut, il faudrait valider quantitativement ces hypothèses, mais je pense que cela a un impact non négligeable

4- "Loyer net = loyer brut ? Pas de taxe foncière*20 ans ? Par de charges ? Pas de ravalement ?…"

Comme j’ai écrit juste en dessous :

"Alors certains me diront que je ne prends pas en compte les pb avec les locataires, les charges, les impôts, etc. Mais je leur signale que je ne prends pas en compte non plus l’augmentation des loyers qu’il faudrait prendre en compte dans la simulation B et que actuellement un rendement de 5% net garanti est très optimiste et que selon les placements ces autres revenus sont également taxés."

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