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#76 29/11/2011 21h38 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   143 

InvestisseurHeureux a écrit :

L’immobilier en France rattrapé par la crise le 29/11/2011
Le marché du logement neuf a intégré au troisième trimestre la perspective d’une rechute en récession de l’économie française avec un fléchissement des ventes et des mises en chantier, selon les données publiées mardi par le ministère du Logement. Plus de 26.400 logements ont été vendus au troisième trimestre, soit près de 2.700 de plus qu’au deuxième trimestre mais 12,9% de moins que pour la période correspondante de 2010. Sur les quatre derniers trimestres, le nombre de ventes s’élève à 101.300 soit 10,7% de moins qu’au cours des quatre trimestres précédents.

Le titre est racoleur car il s’agit en fait d’une baisse des ventes de la neuf.

Ca ne surprendra personne étant donné qu’en 2010, 56% des ventes de logement neuf c’était du Scellier et sur 2011 on est à 40%.

C’est sidérant de voir que près de la moitié de l’immobilier neuf est sponsorisé par nos impôts (ou plutôt ceux des générations futurs), mais avec les rabots successifs sur les dispositifs fiscaux, ça sent la fin.

La chute sera d’autant plus violente. De nombreux éléments sont liés entre eux.

Le taux d’emprunt de la France permet de faire des budgets plus larges, ou demande à en faire des plus serrés. Ce même taux sert de référence aux emprunts immobiliers des particuliers.

Si les taux d’emprunt de l’état augmentent, il va devoir diminuer ses dépenses et augmenter ses recettes. Dans la diminution des dépenses, on risque de retrouver les dispositifs pour defiscaliser, dont dans l’immobilier. On voit bien que ces aides font gonfler les prix (PTZ, Scellier, etc…) en donnant un pouvoir d’achat virtuel supérieur à la population. Il est réduit sans contrepartie (hausse salaire par exemple). La moitié du volume des ventes du neuf se fait avec le Scellier. On voit que la plupart des baisses de prix sont précédées de la baisse des volume. La baisse des volume semble être acquise avec la fin du Scellier.

D’un autre côté les emprunteurs vont devoir payer plus cher leurs crédits, donc ils emprunteront moins et achèteront plus petit ou moins cher (on leur a déjà diminué les aides, double sentence). Ils vont aussi devoir payer plus d’impôts, donc ils devront économiser sur certains postes de dépenses (dont le logement).

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#77 29/11/2011 22h09 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Tout à fait d’accord avec le dernier commentaire…

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#78 26/12/2011 01h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 a écrit :

Que faut il pour changer un chauffe eau ?
- Deux clés à molette
- un tournevis électrique
- Du téflon pour les pas de vis.
Voilà c’est tout , durée d’intervention 30 minutes à 1 heure ( si tout va bien ….)

Ne faut-il pas egalement etre plombier agree?
En cas de probleme (fuite de gaz par ex) ne risquez-vous pas de gros ennuis?

Dernière modification par JeromeK (26/12/2011 01h51)

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#79 26/12/2011 07h16 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   313 

Jeromek a écrit :

Ne faut-il pas egalement etre plombier agree?
En cas de probleme (fuite de gaz par ex) ne risquez-vous pas de gros ennuis?

Un chauffe eau électrique n’utilise pas de gaz …………….

Il s’agit bien entendu d’un chauffe eau électrique , il ne me viendrait pas à l’idée de changer un chauffe eau à gaz car je ni les compétences , ni la certification , le risque  est bien trop grand

Merci de votre remarque

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#80 03/01/2012 23h43 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Mise à jour de la très intéressante étude de Century 21 sur l’année 2011. La bulle ne semble toujours pas avoir éclaté, mais de plus en plus de gens sont évincés du marché de l’acquisition. Difficile pour moi de comprendre comment cet édifice fragile tient toujours.

http://photos.century21.fr/pdf/20120103 … ransac.pdf

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#81 06/02/2012 19h42 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour ceux qui attendaient le moment, je crois que nous y arrivons enfin :
https://www.boursorama.com/actualites/f … e87d5d18f1


“prediction is very difficult—especially if it is about the future.” Niels Bohr

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#82 06/02/2012 20h08 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Ca ça va faire mal, trèèèèès mal. Et c’est une spécialité française ça Môssieur, car chez nous on aime la pierre!

Un peu moins du tiers des ménages français remboursent des crédits immobiliers, selon une étude de l’Observatoire des crédits aux ménages publiée le 19 janvier.

Vous savez la dette privée dont personne ne parle…

sijetaisriche a écrit :

Difficile pour moi de comprendre comment cet édifice fragile tient toujours.

Ca il faut le demander aux braves ménages…

Dernière modification par placementapapa31 (06/02/2012 20h09)

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#83 07/02/2012 09h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Les banques se recapitalisent suite aux accords de Bale III.

Les conditions économiques en France et en Europe ne sont pas propicent aux crédits immobiliers ou à la consommation sauf pour des profils de revenus et de situations sans problème.

L’analyse globale est pertinente mais il ne faut pas en déduire un effondrement général , l’activité des banques est aussi de financer l’activité par les prêts.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#84 07/02/2012 19h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 a écrit :

il ne faut pas en déduire un effondrement général

Moi non plus je ne crois pas à un effondrement brutal. Ma crainte est ailleurs : depuis 2002 la durée MOYENNE des prêts immo est passée de 13 à 18 ans (désolé j’ai perdu la source mais elle me semblait valable) soit PLUS CINQ ANS!

Multipliez le nombre de crédit immo (environ 1 million/an) qui ne vont pas arriver à échéance à partir de 2015 environ (2002 +13), par 5, et concluez-vous même… Bonjour la "debt deflation" de Fisher!!!

En gros ma crainte est la suivante : que cette scandaleuse et lamentable (et évitable) bulle immo, qui a drainé à vue de nez 500 milliards d’ "investissement" depuis plus de 10 ans ait ruiné la France.

Vous parlez d’un pays innovant et d’avenir : 500 milliards dans l’ "investissement" le plus conservateur qui soit, alors qu’on est dans un monde où la compétitivité se joue sur la technologie! C’est un peu tard pour se réveiller, maintenant… Alors il nous fait rire maintenant le Gouvernement avec sa désinflation compétitive, c’est trop tard.

Philippe30 a écrit :

l’activité des banques est aussi de financer l’activité par les prêts.

A ce sujet, il me vient une question à l’esprit : puisque le coût du refinancement des banques par la BCE a baissé il me semble (sauf erreur), pourquoi la hausse des taux obligataires publics longs entraîne-t-elle la hausse des taux immo? Je ne vois pas le mécanisme précis.

Dernière modification par placementapapa31 (07/02/2012 19h46)

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#85 07/02/2012 20h04 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@placementapapa31   :   Pour tenter de répondre à votre dernier message

- Je n’ai rien compris à votre "debt deflation". La hausse de la durée moyenne des prêts ne signifie pas que tous les prêts ont cette durée. Il y aura quand même pas mal de ces prêts remboursés par anticipation bien avant leur fin normale. Par ailleurs, je ne pense pas que l’impact sur les dépenses des emprunteurs soit massif : il auraient peut-être dépensé un peu plus en consommation en restant locataire, mais sans doute pas fait de réel investissement s productifs, et en achetant leur RP ils ont fait un investissement qui a généré de l’activité (sans doute autant qu’en consommant) au moins dans le bâtiment et chez les banques.  Je dirais plutôt que cette hausse de la durée moyenne a augmenté l’encours de crédit immo des banques pour quelques années.

- les taux des prêts à 10 ou 15 ou 20 ans ne peuvent guère suivre le taux des refinancements par la BCE, qui sont généralement à très court terme (jour le jour, ou max 3 ans pour le récent guichet où les banques ont demandé 500 Mds€), mais suivent plutôt les taux du marché pour des emprunts à 10 ou 15 ou 20 ans, qui n’ont guère bougé.


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#86 08/02/2012 17h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

Il y aura quand même pas mal de ces prêts remboursés par anticipation bien avant leur fin normale.

Qu’est-ce qui permet d’affirmer ça?

GoodbyLenine a écrit :

- les taux des prêts à 10 ou 15 ou 20 ans ne peuvent guère suivre le taux des refinancements par la BCE, qui sont généralement à très court terme (jour le jour, ou max 3 ans pour le récent guichet où les banques ont demandé 500 Mds€), mais suivent plutôt les taux du marché pour des emprunts à 10 ou 15 ou 20 ans, qui n’ont guère bougé.

Mais pourtant tout le monde dit que les taux d’intérêt pour les crédits immo ont nettement commencé à monter… C’est vrai ou c’est faux? (je n’ai pas du tout suivi ce thème, n’étant en rien intéressé par les crédits immobiliers en ce moment, mais par contre je m’intéresse beaucoup à l’immobilier du point de vue de l’analyse macro)

Dernière modification par placementapapa31 (08/02/2012 17h25)

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#87 08/02/2012 17h36 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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placementapapa31 a écrit :

Mais pourtant tout le monde dit que les taux d’intérêt pour les crédits immo ont nettement commencé à monter… C’est vrai ou c’est faux?

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_historique-taux-immo.gif
Je ne dis plus rien sur l’immo, j’attends la baisse depuis trop longtemps…

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#88 08/02/2012 20h34 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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placementapapa31 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Il y aura quand même pas mal de ces prêts remboursés par anticipation bien avant leur fin normale.

Qu’est-ce qui permet d’affirmer ça?

Le fait qu’en moyenne, un occupant de sa RP déménage bien plus souvent qu’une fois tous les 20 ou 25 ans, même s’il en est propriétaire. (Pour les locataires, la mobilité est d’ailleurs bien plus élevée que pour les propriétaires).

(sources : Insee - Conditions de vie-Société - Mobilité résidentielle : La moitié des ménages mobiles a moins de 35 ans par exemple qui indique que 33% des ménages déménagent chaque année, ou http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382f.pdf qui indique en page 128 des taux de mobilité selon le statut locataire / propriétaire non accédant / propriétaire accédant / etc, voir aussi page 129 et suivantes)

Pour ma part, j’ai remboursé quasiment tous mes prêts immobiliers par anticipation, même sans déménager (!), et je ne pense pas être un cas si exceptionnel…

Hélas, le "Rapport du Conseil national de la consommation relatif au remboursement par anticipation des crédits immobiliers"  (http://www.bercy.gouv.fr/fonds_document … 020004.htm) ne comporte pas de statistique pertinente.


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#89 08/02/2012 23h08 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

par exemple qui indique que 33% des ménages déménagent chaque année

Il me semble en plus que lien ne porte que sur La Réunion, mais où lisez vous ce chiffre ?

Dernière modification par OilDrum (08/02/2012 23h11)

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#90 08/02/2012 23h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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le 1er doc cité concerne la Réunion, l’autre la France en général…


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#91 08/02/2012 23h28 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

le 1er doc cité concerne la Réunion, l’autre la France en général…

Oui mais sur le deuxième qui concerne la France on est sur de l’ordre de 4% pour un propriétaire… donc un turn over tous les 25ans (et loin des 33% de la Réunion qui apparemment vaut pour 4 ans soit 8% de mobilité par an).

Le turnover chez les locataires est de 7ans 1/2.

Le taux moyen global est de 7% soit tous les 15ans.

Je pense que vous avez confondu mobilité annuelle et mobilité sur 4 ans.
Insee - Conditions de vie-Société - Le logement en Bretagne (Dossier web d’Octant n° 11)

Dernière modification par OilDrum (08/02/2012 23h36)

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#92 08/02/2012 23h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Même si le taux de mobilité moyen est de 4%/an (= une fois tous les 25 ans) pour les propriétaires, comme il y a des propriétaires qui finiront de rembourser sans déménager et d’autres qui ne bougeront pas durant 50 ans, avec des prêts de durée moyenne de 20 ans, on peut effectivement s’attendre à ce qu’une partie significative des prêts soient remboursés par anticipation.
En tout cas, mon banquier m’a confirmé qu’une bonne partie des emprunts étaient remboursés avant leur échéance initialement prévus (même si ça n’a pas de valeur statistique).


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#93 09/02/2012 08h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Vic a écrit :

Le problème de l’immobilier neuf est qu’il coûte trop cher à construire à cause de l’inflation de normes.

Il me semble qu’on peut élargir ce raisonnement à tout ce qui est produit sur notre territoire…

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#94 09/02/2012 10h38 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Et pourtant, la part du capital est bien plus importante que les intérêts en fin de crédit, donc le remboursement par anticipation n’est pas forcement intéressant.


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#95 09/02/2012 11h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Et oui le plus difficile est passé alors pourquoi rembourser plus tôt ???

Pourquoi rembourser plus tôt pour payer des pénalités ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors qu’il est possible d’utiliser ce capital pour un autre investissement ?

Pourquoi rembourser plus tôt pour se priver de l’effet déduction des intérêts d’emprunts ?

Pourquoi rembourser plus tôt au lieu de se faire plaisir avec l’argent ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors que l’on peux investir dans d’autres types de placement ?

Etc ……

Quand je prend un crédit locatif , je vais jusqu’au bout et même si je conserve la somme elle est bien mieux sur mon compte qu’à la banque

Philippe


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#96 09/02/2012 11h51 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Disons que cela peut éventuellement jouer si l’on souhaite reprendre un crédit plus gros à la même banque.

Il y a toujours pleins de théories qui s’opposent à ce sujet. Personnellement je ne suis pas fan des crédits non plus, donc dés que je peux je liquide, et en reprend un éventuellement. Cela permet de spéculer sur la vente, mais c’est une stratégie comme il y en a pleins d’autres.

Celle de prendre hypothéque sur le bien X-1 et continuer à faire grossir la boule par achat à crédit du bien X payé par le rendement locatif sur trés longue durée etc.

Dernière modification par BorderLine (09/02/2012 11h54)

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#97 09/02/2012 14h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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BorderLine a écrit :

Celle de prendre hypothéque sur le bien X-1 et continuer à faire grossir la boule par achat à crédit du bien X payé par le rendement locatif sur trés longue durée etc.

Pas d’hypothèque sur le bien X-1 mais sur le bien X sinon impossibilité de revendre le bien X-1.
Un achat = un emprunt sur ce bien = une hypothèque sur ce bien 

Philippe


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#98 09/02/2012 14h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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ZX-6R a écrit :

Et pourtant, la part du capital est bien plus importante que les intérêts en fin de crédit, donc le remboursement par anticipation n’est pas forcement intéressant.

Philippe30 a écrit :

Et oui le plus difficile est passé alors pourquoi rembourser plus tôt ???

Pourquoi rembourser plus tôt pour payer des pénalités ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors qu’il est possible d’utiliser ce capital pour un autre investissement ?

Pourquoi rembourser plus tôt pour se priver de l’effet déduction des intérêts d’emprunts ?

Pourquoi rembourser plus tôt au lieu de se faire plaisir avec l’argent ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors que l’on peux investir dans d’autres types de placement ?

Etc ……

Que de fausses idées reçues !! La décision de rembourser ou non un emprunt par anticipation (comme celle d’acheter ou de vendre une action) doit se prendre en tenant compte de l’avenir, pas du passé. Donc :
     - la part du capital par rapport aux intérêt n’a guère d’importance : entre un emprunt de 100 k€ le lendemain du jour où ont l’a contracté, et un emprunt à 200 k€dont il reste 100 k€ à rembourser, si les durées résiduelles sont les mêmes, il n’y a aucune différence (sauf peut-être au niveau du coût de l’assurance s’il est basé sur le montant initial de l’emprunt). La durée restant à rembourser en a s’il faut payer ds IRA, car elle devra être assez longue pour amortir ces IRA.
     - ce n’est pas parce que "le plus difficile est passé" que la décision doit être influencée
     - il n’y a pas toujours à payer des pénalités pour rembourser par anticipation (ça peut se négocier, et les prêts à taux variable -même à taux capé- sont généralement sans IRA)
     - lorsque le coût de l’assurance est fixe, payé chaque mois, et basé sur le montant initial de l’emprunt, il faut être conscient que le coût réel de l’assurance augmente au fur et à mesure des échéances, et qu’à la fin il devient prohibitif (comparé au montant que l’assurance payerait en cas de sinistre);
     - bien sur, on n’a intérêt à rembourser par anticipation que si on n’a pas un autre placement (ou un autre usage) avec un couple (rendement, risque) plus favorable, sachant que le risque pour un remboursement anticipé est nul. Actuellement, pour une personne qui hérite d’un petit capital, et cherche un placement sans risque, vaut-il mieux une AV à 3 ou 3.5% brut sur le fond €uros, ou rembourser par anticipation son emprunt même si le taux n’est que de 4% net ?
     - bien sur, il faut corriger le "coût" de l’emprunt des économies d’impôts que la déduction des intérêts dont il fait éventuellement bénéficier : avec un taux nominal de 5%, et la possibilité de déduire les intérêts des revenus fonciers à l’IR, et avec un TMI IR de 30%, tout se passe comme si l’emprunt avait en fait un coût de 3.50% (5% - 30% * 5%).

Par ailleurs, pour la majorité des personnes, juste propriétaire de leur Résidence Principale (et sans autre patrimoine conséquent), et qui déménagent pour en acheter une nouvelle (plus grande, mieux adaptée, localisée ailleurs, etc.), il n’y a souvent pas le choix : il faut vendre l’ancienne RP, rembourser le prêt associé, et souscrire un nouveau prêt pour financer la nouvelle RP. Seule une minorité (ceux qui disposent d’un certain capital, ou les investisseurs-bailleurs) a d’autres alternatives….


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#99 10/02/2012 14h34 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Vous etes d’accord sur le fait qu’une mensualité, au début du remboursement comprend plus de 60% d’intérêts alors qu’à la fin elle en compte plutôt 20%?

Le coût de mon crédit est donc bien plus fort au début qu’à la fin. Il n’est pas linéaire. Rembourser tôt revient à faire des économies, c’est évident. Mais rembourser tard peut revenir à se priver d’un capital à bas coût.


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#100 10/02/2012 14h42 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je suis d’accord avec vous ZX-6R mais cela ne semble pas être le cas de tout le monde.

Chacun ses arguments mais les faits sont là pour un crédit amortissable le coût des intérêts est maximale en début de remboursement.

Rembourser après la moitié de la durée du crédit revient à avoir payer un maximum d’intérêts et en plus à rembourser un grosse partie du capital.

Philippe


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