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#1 10/05/2016 07h32 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Bonjour,

J’habite au Vietnam (cf ma presentation) et j’observe de loin ll’evolution de l’immobilier. Et en particulier depuis quelques mois, ma femme travaillant maintenant dans ce secteur, a Saigon.
Apres une petite déprime (2012-2015), nous sommes repartis comme en 14. Les chantiers poussent comme des champignons, des projets grandioses sortent de terre (10,000 aparts d’un coup par ici, 3000 par la). Evidemment, il n’y a pas de statistiques, mais a premiere vue, il y a plus de condos en construction qu’en usage. Comment tout cela va finir ?

- Il y a quand même un vrai besoin, en tous cas sur les segments abordables (sans piscine). Saigon est surpeuplée, engorgée et hors de prix, on y étouffe et la construction récente de quelques infrastructures permettent enfin de construire de l’autre cote du fleuve. Pour la classe moyenne / supérieure, cela fait sens d’échanger une maison tunnel au fond d’une ruelle dans le centre contre un apartment avec de l’air et de la lumière naturelle dans chaque pièce.

- Le marché a été ouvert aux étrangers résidents. C’est du reste pour son anglais que ma femme a été embauchée a l’origine. Parler coréen aurait été un gros plus.

- Comme en Chine, l’immobilier est le seul placement accessible. Les économies en VND sortent difficilement du pays, la bourse est vraiment pour les cœurs bien accrochés. Et puis pour les vietnamiens, la pierre, comme l’or, c’est solide.

- Dans le segment haut de gamme, beaucoup d’unités sont de petite taille (1-2 chambres). En général, l’idée est d’en faire un investissement locatif. Les résidences principales ont besoin de plus d’espace, 3 voire 4 chambres (parents, 2 enfants, 1 grand-mère). Hors, peu de jeunes vietnamiens seraient intéressés par une location haut de gamme. Ils préfèrent se serrer la ceinture jusqu’à ce qu’ils puissent acheter une unité familiale. En fait, les investisseurs comptent beaucoup sur la communauté expat. Pas certain que cela suffise.

- Le marché est très spéculatif. Beaucoup de petites unités (ticket abordable)… les banques prêtent facilement (mais à 8-9% fixe)… les reventes sont rapides. Beaucoup n’achètent que pour revendre. On voit passer des acheteurs avec objectif de revente a moins de 6 mois. Voire moins de 2 mois. Et çà marche (pour le moment) ! Exemple de scénario :
* Réservation d’un T2, valeur 200k$, deposit 10k$. A ce stade, certains revendent déjà leur réservation aux retardataires, plus value environ 10k$ (!)
* Paiement d’environ 20% en cash dans les 2 mois suivants. A partir de là, les banques prennent le relais.
* Emprunt à taux élevés mais 2 ans de différé de remboursement et d’intérêts.
… ce qui donne 2 ans pour revendre un bien dont on n’à payé que 30%. Les plus values espérées sont de 10 à 20% pour les plus optimistes.

Personnellement, je vois une belle bulle monter. Ça tiendra peut-être 1-2 ans avant de crever et s’aplatir… sans pour autant produire des villes fantômes comme en Chine.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par stefvn (10/05/2016 07h39)

Mots-clés : immobilier, revente, vietnam

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#2 10/05/2016 07h51 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Bonjour stefv, je croyais avoir lu dans une première version de votre message que vous aviez cédé à la spéculation, ce qui aurait été bien imprudent vu le marché que vous décrivez (à moins bien entendu de vouloir habiter le bien acheté).

Il semble que tous les investissements au Vietnam soient destinés aux coeurs bien accrochés ?

Il arrive souvent que la spéculation immobilière soit nourrie par du blanchiment d’argent, pensez-vous que c’est aussi le cas au Vietnam ? Ou les autorités fiscales sont-elles assez efficaces pour rendre les Vietnamiens vertueux ?

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#3 10/05/2016 11h21 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Décidé : oui mais non, je n’ai pas encore fait le mouvement mais j’avoue y être presque. L’idée, c’est petit bien, revente au plus rapide - nous sommes encore au début de la bulle et les aparts partent très vites.

Il semble que tous les investissements au Vietnam soient destinés aux coeurs bien accrochés ?

La spéculation, oui bien entendu et les vietnamiens aiment jouer. C’est un pays extrêmement optimiste - donc bullish. Dans mon milieu (café), beaucoup ont spéculé sur les cours (avec effets de levier) et y ont laissé toutes leurs plumes.

Sur l’immobilier, il y a eu des creux et des replats - mais au long cours, toujours bénéficiaire. Par exemple, nous avons bâti a Hanoi sur 36 m2 (!) acheté environ 1000$/m2 (!) en 2008. Le terrain a grimpé jusqu’à 2500$ vers 2010-2011, a redescendu mais finalement vaut encore le double du prix d’achat aujourd’hui.
En locatif, les grands aparts (comme celui que je loue) rapportent encore 5% environ mais ça devrait baisser.

Il arrive souvent que la spéculation immobilière soit nourrie par du blanchiment d’argent, pensez-vous que c’est aussi le cas au Vietnam ? Ou les autorités fiscales sont-elles assez efficaces pour rendre les Vietnamiens vertueux ?

Ca ne sert pas seulement a blanchir (pour le blanchiment de haut vol, le cafe est plus intéressant car ramène des $), ca crée aussi beaucoup d’argent sale. Tous ces gros projets se montent sur des terrains publiques vendus a des compagnies privées. Le moins que l’on puisse dire, c’est que ces transactions sont très opaques.

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#4 10/05/2016 12h40 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Est ce qu’on peut payer au Vietnam un appartement en cash ? ( je veux dire en liquide )
Est ce qu’il y a un cadastre et un droit immobilier qui garantit les droits des propriétaires ?

Les pays qui permettent les paiements en cash et les achats faits par les étrangers deviennent vitre une blanchisserie pour les mafias du monde entier et tout le monde en profite : les fonctionnaires corrompus, le secteur du bâtiment … jusqu’au jour où la bulle explose sad

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#5 10/05/2016 13h07 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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SerialTrader pourra commenter.

De mon coté, je vois beaucoup de similitudes avec l’Inde. Les builders sont extrêmement riches, la construction permet de faire baisser le chômage, les politiques en profitent pour blanchir leur argent, donc tous les puissants s’arrangent pour que le jeu continue.
Sauf que : le nombre d’appartements invendus n’en finit plus d’augmenter. Ce reportage photo sur le monde est intéressant.
Les prix au mètre carré semblent s’y stabiliser depuis un an (-4% tout de même), mais pas de crash en vue, sinon pour des quartiers spécifiques.

Après, le Vietnam, ce n’est pas l’Inde, les spécificités locales sont probablement très différentes !

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#6 11/05/2016 03h20 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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ZeBonder a écrit :

Est ce qu’on peut payer au Vietnam un appartement en cash ? ( je veux dire en liquide )

Traditionnellement oui, après tout le gros de l’économie est encore informelle. Ceci dit, les comptes bancaires ne sont pas plus contrôlé donc cela n’à plus d’intérêt.
Le boum actuel est différent : le gros des achats sont à crédit et les banques prêtent très facilement. Même à 9% fixe, les taux sont attractifs. Les vietnamiens ont toujours vécu dans l’inflation…

Est ce qu’il y a un cadastre et un droit immobilier qui garantit les droits des propriétaires ?

Bien plus qu’en Chine en tous cas. Les terrains sont bien délimités, surtout en ville ou chaque mm compte. La "nue propriété" appartient toujours a l’état, avec des "titres de propriété" allant de 50 ans (étrangers) a perpétuité. Le titre lui meme se comporte comme une propriété et peut se vendre, louer, hypothéquer.

Les pays qui permettent les paiements en cash et les achats faits par les étrangers deviennent vitre une blanchisserie pour les mafias du monde entier

Je ne sais pas si le Vietnam soit intéressant pour du blanchiment international. C’est beaucoup plus facile d’y faire rentrer de l’argent que de l’en sortir. Et a mon avis, l’immobilier crée plus d’argent sale qu’il n’en blanchit.

chlorate a écrit :

De mon coté, je vois beaucoup de similitudes avec l’Inde. Les builders sont extrêmement riches, la construction permet de faire baisser le chômage, les politiques en profitent pour blanchir leur argent, donc tous les puissants s’arrangent pour que le jeu continue.
Sauf que : le nombre d’appartements invendus n’en finit plus d’augmenter.

Tout ce qui est construit dans les grandes villes est plein car il y a quand même un vrai besoin. Il n’y a pas encore de "villes nouvelles" coupées de tout et pas d’effet ghetto sans emplois ni services.
Par contre, les residences montées en province (villes <100khabs) ou trucs de vacances (plage / montagne) sont sans espoir.

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#7 11/05/2016 09h33 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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A quand les publicités spams du genre : "investir au Vietnam, un placement sûr et qui rapporte 15% sans aucun risque" smile

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#8 11/05/2016 10h12 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Tiens, en voila une bonne idée d’entreprise a monter ! On pourrais enregistrer une boite (sous prête-nom, sinon c’est pas drôle) et collecter des fonds pour acheter et revendre des appartements à la volée.

Plus sérieusement, il n’y a pas de structure du genre SCPI au Vietnam et c’est bien dommage (cadre légal entre autre ?). Ca pourrait être intéressant sur certains types d’assets avec objectif locatif : entrepôts, etc… C’est pas facile de trouver un bon entrepôt et les loyers sont cher pour ce que ça côute.

Message édité par l’équipe de modération (11/05/2016 12h33) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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