Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#101 10/02/2012 15h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   60 

GoodbyLenine a écrit :

Que de fausses idées reçues !! La décision de rembourser ou non un emprunt par anticipation (comme celle d’acheter ou de vendre une action) doit se prendre en tenant compte de l’avenir, pas du passé. Donc :
     - la part du capital par rapport aux intérêt n’a guère d’importance : entre un emprunt de 100 k€ le lendemain du jour où ont l’a contracté, et un emprunt à 200 k€dont il reste 100 k€ à rembourser, si les durées résiduelles sont les mêmes, il n’y a aucune différence (sauf peut-être au niveau du coût de l’assurance s’il est basé sur le montant initial de l’emprunt). La durée restant à rembourser en a s’il faut payer ds IRA, car elle devra être assez longue pour amortir ces IRA.
     - ce n’est pas parce que "le plus difficile est passé" que la décision doit être influencée
     - il n’y a pas toujours à payer des pénalités pour rembourser par anticipation (ça peut se négocier, et les prêts à taux variable -même à taux capé- sont généralement sans IRA)
     - lorsque le coût de l’assurance est fixe, payé chaque mois, et basé sur le montant initial de l’emprunt, il faut être conscient que le coût réel de l’assurance augmente au fur et à mesure des échéances, et qu’à la fin il devient prohibitif (comparé au montant que l’assurance payerait en cas de sinistre);
     - bien sur, on n’a intérêt à rembourser par anticipation que si on n’a pas un autre placement (ou un autre usage) avec un couple (rendement, risque) plus favorable, sachant que le risque pour un remboursement anticipé est nul. Actuellement, pour une personne qui hérite d’un petit capital, et cherche un placement sans risque, vaut-il mieux une AV à 3 ou 3.5% brut sur le fond €uros, ou rembourser par anticipation son emprunt même si le taux n’est que de 4% net ?
     - bien sur, il faut corriger le "coût" de l’emprunt des économies d’impôts que la déduction des intérêts dont il fait éventuellement bénéficier : avec un taux nominal de 5%, et la possibilité de déduire les intérêts des revenus fonciers à l’IR, et avec un TMI IR de 30%, tout se passe comme si l’emprunt avait en fait un coût de 3.50% (5% - 30% * 5%).

Oui, il faut le rappeler : cette histoire de "on rembourse que des intérêts au début" est fausse.

La formule montre que, on paye, à tout moment, les intérêts correspondant au capital restant dû, point.

S’il est souvent moins avantageux d’acheter à crédit que de louer lorsque c’est pour une durée courte,  ce n’est pas à cause du tableau d’amortissement mais seulement à cause de frais fixes initiaux, par ex coûts de transaction, droits de mutation, etc.

Hors ligne

 

#102 10/02/2012 15h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   41 

il faut quand même faire une disctinction entre

- un crédit finançant une résidence principale, donc sans intérets déductibles: effectivement, dans ce cas, rembourser par anticipation, c’est s’assurer un bon rendement (= le taux de l’emprunt, net d’impot)

- un crédit finançant un investissement, avec donc des intérets déductibles: dans ce cas, effectivement, autant garder son emprunt en cours, et "utiliser" le capital restant du pour un autre investissement, de préférence un investissement difficile à faire fiancer par l’emprunt (achat d’action par exemple)

Hors ligne

 

#103 10/02/2012 15h17 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   69 

placementapapa31 a écrit :

Oui, il faut le rappeler : cette histoire de "on rembourse que des intérêts au début" est fausse.

fausse dans quelle mesure ? n’est-ce pas une question de proportions/ % ? on en rembourse plus au début qu’à la fin ? J’ai un souvenir d’un tableau d’amortissement qui le montrait bien; (mais c’était au millénaire dernier !)  peut-être que tout a changé dans ce bas monde !

Dernière modification par Job (10/02/2012 15h18)


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne

 

#104 10/02/2012 15h36 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   60 

Exemple approximatif car sans formule, pour comprendre :

Vous empruntez 10 000 à 4% sur 2 ans, par annuité

- première annuité 5300 = capital 4900 + intérêts 400 (ces 400 sont 4% de 10 000, puisque vous devez 10 000)

- deuxième annuité 5300 = capital 5100 (restant dû, puisque vous avez déjà remboursé 4900) + intérêts 200 (4% du capital restant dû c’est à dire 5100 ce qui fait 200 en arrondissant)

bilan :

- capital remboursé = 4900 + 5100 = 10 000

- intérêts payés = 400 + 200 = 6000 (à peu près)

Hors ligne

 

#105 10/02/2012 16h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   41 

Si je peux me permettre:

1) on s’éloigne du sujet de départ (dégonflement de la bulle immo ?)

2) on s’engage dans un débat à deux balles (à mon avis): un tableau d’amortissement, c’est mathématique, c’est objectif… Ya rien de subjectif là dedans, on peut en dire ce que l’on veut, ce sera toujours le même.

:-)

Hors ligne

 

#106 10/02/2012 16h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   60 

Interview , Challenge 26 janvier :

Alain Dinin de Nexity a écrit :

"Nous ferons comme tous les promoteurs : nous plafonnerons nos marges. Et nous ferons comme tous les promoteurs : nous construirons moins. Du coup il se passera ce qu’il se passe dans ces cas-là : comme il y a toujours autant de demande, et que l’offre diminue, les prix remonteront rapidement. Car à l’inverse de l’Eespagne ou des EU, les promoteurs français ne construisent que ce qu’ils ont déjà largement vendu : il n’y a pas de stock. Ce n’est pas comme dans le logement ancien, où il y a un stock et dont les prix peuvent donc connaître des variations plus importantes."

Dernière modification par placementapapa31 (10/02/2012 16h25)

Hors ligne

 

#107 10/02/2012 16h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   41 

En effet… Je me souviens d’une interview de ce mec là sur BFM (ou de son prédecesseur, en tout cas, c’était le patron de Nixity), en novembre 2008, en pleine panique expliquant, assez sereinement, qu’il y avait en Espagne, 5 ou 6 ans de stocks de logements vacants, contre 3/4 mois en France…

Hors ligne

 

#108 10/02/2012 17h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   60 

J’ai envie de dire ceci : des manoeuvres diverses (promoteurs, institutions…) peuvent permettre artificiellement de ne pas dégonfler une bulle qui DOIT dégonfler (une bulle DOIT dégonfler). Mais, il y a pire que le dégonflement d’une bulle : le non-dégonflement de cette bulle!

Hors ligne

 

#109 10/02/2012 20h02 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   1083 

ZX-6R a écrit :

Vous etes d’accord sur le fait qu’une mensualité, au début du remboursement comprend plus de 60% d’intérêts alors qu’à la fin elle en compte plutôt 20%?

Le coût de mon crédit est donc bien plus fort au début qu’à la fin. Il n’est pas linéaire. Rembourser tôt revient à faire des économies, c’est évident. Mais rembourser tard peut revenir à se priver d’un capital à bas coût.

Je suis d’accord sur le fait qu’une mensualité, au début du remboursement (d’un emprunt amortissable à mensualités fixes) comprend plus d’intérêts qu’à la fin en valeur absolue (en €uros). Mais pas avec vos "60%" et vos "20%".

Je ne suis pas d’accord avec "Le coût de mon crédit est donc bien plus fort au début qu’à la fin. Il n’est pas linéaire. Rembourser tôt revient à faire des économies, c’est évident. Mais rembourser tard peut revenir à se priver d’un capital à bas coût."

Le coût du crédit (sans compter celui de l’assurance) est, dans le cas d’un crédit à taux fixe, exactement le même à tout moment par rapport au capital restant du à ce moment. Ce "capital restant du", c’est ce que vous devez à la banque, et ce pour quoi vous devez payer un "loyer" (les intérêts) à la banque. Ce n’est pas parce que ce "capital restant du" diminue (et donc que le montant des intérêts diminue) que le crédit devient moins cher.
Quand j’achète 2 pommes pour 2€, ça ne deviens pas moins cher lorsque j’achète 1 pomme à 1€.
Quand je loue un studio pour 500€, ça n’est pas moins cher que lorsque je loue 2 studios (tous identiques) pour 1000€ !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

En ligne

 

#110 10/02/2012 20h33 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   60 

GoodbyLenine a écrit :

Ce "capital restant du", c’est ce que vous devez à la banque, et ce pour quoi vous devez payer un "loyer" (les intérêts) à la banque. Ce n’est pas parce que ce "capital restant du" diminue (et donc que le montant des intérêts diminue) que le crédit devient moins cher.
Quand j’achète 2 pommes pour 2€, ça ne deviens pas moins cher lorsque j’achète 1 pomme à 1€.

Bravo! ça c’est bien formulé. J’aurais aimé tout à l’heure trouver une aussi bonne formulation, aussi pédagogique. Vous devriez être prof.

Ce qu’il est fondamental de comprendre en effet, c’est ceci : on ne s’enrichit pas parce qu’on a payé le crédit plus longtemps et donc qu’on a moins de capital restant à rembourser quand on le solde, mais au contraire plus on le solde tôt plus on s’enrichit.

SAUF SI, bien sûr, la rentabilité du placement réalisé avec le capital engagé (et emprunté) est supérieure au coût de ce capital. C’est l’effet de levier du crédit…

Et bien sûr aussi, le coût de ce capital peut être le coût d’opportunité si c’est un capital que l’on a en cash, donc qu’on le possède ou qu’on l’emprunte c’est le même problème : celui du coût du capital. Et on rejoint ici le problème du choix des investissements, qui suppose d’avoir au moins 2 choix (sinon pas de choix!), donc au moins UN coût d’opportunité à considérer.

Enfin je crois qu’on n’est pas hors sujet : même si on n’est pas capable de faire ces calculs financiers, si les "investisseurs" avaient fait quelques calculs arithmétiques de base sur un coin de table, je ne sais pas ce que vous en pensez GBL, mais peut-être n’y aurait-il pas de bulle immobilière…

Dernière modification par placementapapa31 (10/02/2012 20h48)

Hors ligne

 

#111 10/02/2012 20h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   41 

placementapapa31 a écrit :

J’ai envie de dire ceci : des manoeuvres diverses (promoteurs, institutions…) peuvent permettre artificiellement de ne pas dégonfler une bulle qui DOIT dégonfler (une bulle DOIT dégonfler). Mais, il y a pire que le dégonflement d’une bulle : le non-dégonflement de cette bulle!

A condition de considérer qu’il y a une bulle… Les prix sont hauts, certes, mais de là à dire de manière sure et certaine qu’il y a une bulle…

Hors ligne

 

#112 11/02/2012 08h43 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

Le prix des logements à augmenté nettement plus que les loyers; la rentabilité s’est effondrée (comme d’autres supports certes).
La plupart des gens serait incapable d’acheter leur propre maison aux prix actuels; les ingénieurs peinent à acheter les maisons des ouvriers des générations précédentes…

De plus il faudra bien rembourser la dette de l’État et la pression fiscale va augmenter dans un futur proche, diminuant d’autant le "reste à claquer" dans l’immo!

http://img191.imageshack.us/img191/4394/friggitjanv2012.png

http://www.cgedd.developpement-durable. … brique=138

Dernière modification par BNH (11/02/2012 08h44)


Buy N' Holder

Hors ligne

 

#113 11/02/2012 09h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   285 

Moi je suis globalement d’accord avec Friggit.

D’ailleurs; la base du capitalisme / de la finance c’est : la valeur d’un bien est la somme des flux futurs actualisés ; et donc l’immobilier est donc surévalué.

Mais il y a quand même des choses qui pourraient prouver le contraire :
- L’aspect affectif de certains actifs, comme l’art ; mais aussi c’est clair l’immobilier (jusqu’à quel point)
- La comparaison des risques sur l’actif et les flux futurs
- La fiscalité. La résidence principale est une niche fiscale de plus en plus avantageuse (on matraque de plus en plus le reste sans toucher à cela)
- La pression sociale pour acheter

Ces différents arguments me touchent et je pense que si de l’argent venait me tomber dessus (loto, héritage); il est probable que j’investisse dans l’immobilier même si je pense qu’il est surévalué.

Je ne sais pas si Friggit fais des colloques ouverts au public.

Mais IH pensez vous qu’il serait possible que vous fassiez un entretien de Friggit(un peu comme vous l’aviez fait sur la valorisation des foncière) ou une sortie collective pour aller l’interviewer ?

Hors ligne

 

#114 15/02/2012 18h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   60 

VerbalKint a écrit :

A condition de considérer qu’il y a une bulle… Les prix sont hauts, certes, mais de là à dire de manière sure et certaine qu’il y a une bulle…

Bien sûr vous avez raison : j’ai donné plus haut dans ce même sujet je crois mon autre "thèse", c’est à dire le retour durable à un ratio prix du logement/salaire digne du 19ème siècle, voir courbe de Friggit longue. Ce serait alors un retour en arrière structurel et lourd, un retour au temps où s’opposaient les propriétaires et les locataires habitant non pas en appartement mais dans des "galetas" (lire "L’Idiot" de Dostojewskij pour avoir une belle illustration de cette vie et des conditions d’habitat).

Cependant je vais moi-même essayer de démonter ma propre thèse, qui pourtant me séduit je l’avoue en tant que "punition salutaire de la cigale"…

PRIME DE RISQUE

Je ne suis pas expert sur ce point, mais il me semble qu’une prime de risque faible est la signature basique d’une bulle.

Après, la prime de risque immo est-elle faible?

Fructif a écrit :

Moi je suis globalement d’accord avec Friggit.

D’ailleurs; la base du capitalisme / de la finance c’est : la valeur d’un bien est la somme des flux futurs actualisés ; et donc l’immobilier est donc surévalué.

Cette remarque de Fructif m’amène à un document que j’avais cité sans donner le lien :

Hong Kong phew-whee | The Economist

THE ECONOMIST a écrit :

In theory, the price of a home should reflect the value of the services it provides.

Our index calculates the ratio of prices to rents in 20 economies.

Il faut voir que 3 pays se détachent, sur ce ratio : HONK KONG, AUSTRALIE, et… FRANCE (bravo la France au niveau de Honk Kong!)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1164_capp.jpg

Après, peut-être que la prime de risque ne doit pas être considére que par rapport au loyer. Progression du prix de revente? Hum…

Mais peut-être Fructif parlez-vous de ça (je suis curieux de comprendre ce que vous voulez dire) :

Fructif a écrit :

Mais il y a quand même des choses qui pourraient prouver le contraire :
- La comparaison des risques sur l’actif et les flux futurs

D’une manière générale et en conclusion, que penser de la prime de risque en matière d’immobilier aujourd’hui?

ENDETTEMENT DES AGENTS

A la lecture du document de Ray Dalio (entre autre), il apparaît qu’une bonne signature d’une période d’expansion par une bulle de crédit est le niveau d’endettement des agents à l’issue de cette période.

Or on voit bien aujourd’hui autour de nous que les acheteurs de logement ont un "fil à la patte" pour longtemps (à moins que l’inflation des salaires viennent rogner le poids de leurs annuités), ou ne peuvent acheter ce qui est équivalent. Je ne recherche pas de chiffres ici ni de document, chacun le fera s’il n’est pas convaincu…

LA SITUATION SPECIFIQUE DE LA FRANCE

Le lien de The Economist montre bien la situation spécifique de la France. On sait de plus que tous les pays ne sont pas dans la situation française : l’Allemagne n’a pas vu ses prix exploser, la Belgique idem, l’Espagne voit sa bulle éclater et les prix baisser, etc.

Donc si la France est dans une situation spécifique, alors que le reste de l’Europe est normal, alors elle est en bulle immo. Que cette bulle éclate ou pas ("bulle solide") ne change rien il me semble à la présence d’une bulle effective, qui se manifestera alors non par un éclatement mais par des conséquences peut-être plus dramatiques ("debt deflation", déplacement de la richesse…).

Voilà j’espère donner du grain à moudre…

Dernière modification par placementapapa31 (15/02/2012 18h34)

Hors ligne

 

#115 15/02/2012 21h47 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   128 

Fructif a écrit :

Mais il y a quand même des choses qui pourraient prouver le contraire :
- L’aspect affectif de certains actifs, comme l’art ; mais aussi c’est clair l’immobilier (jusqu’à quel point)
- La comparaison des risques sur l’actif et les flux futurs
- La fiscalité. La résidence principale est une niche fiscale de plus en plus avantageuse (on matraque de plus en plus le reste sans toucher à cela)
- La pression sociale pour acheter

Je ne suis pas non plus convaincu qu’il y ait une bulle. Tout le monde a envie "d’avoir sa maison", pour "préparer sa retraite", parce que "c’est un placement sûr", mais le but reste encore d’acheter un bien immobilier.

Dans l’histoire des bulles, il y a souvent eu l’apparition d’un marché parallèle qui a complètement emballé la spéculation. J’ai trois exemples en tête :

- bulle sur la Compagnie des mers du Sud, en 1720. A cette époque ont été fondées des sociétés dont l’unique but était de capter des capitaux pour les investir dans la Compagnie des mers du Sud.

- bulle immobilière des années 1990. Les acheteurs signaient une "promesse de vente" d’un immeuble à construire, à un certain prix. Du fait de la hausse rapide de l’immobilier à l’époque, l’immeuble avait déjà pris beaucoup de valeur avant même d’être fini. Les (futurs) propriétaires vendaient alors la promesse en réalisant une plus-value, le tout en ne déboursant que très peu, puisque la construction n’était pas terminée et que l’immeuble n’était pas livré.

- bulle des startups en 2000. Il y a eu à cette époque des "startups de startups" : des sociétés levant des fonds auprès de capitaux-risqueurs dans le but unique de l’investir dans à peu près n’importe quelle société de la "nouvelle économie". Ces meta-startups proposaient de luxieux bureaux équipés pour convaincre les startups de travailler avec elles plutôt que de chercher des capitaux auprès d’investisseurs "concurrents".

Je peux me tromper, mais je n’ai pas l’impression qu’il existe un tel phénomène avec l’immobilier aujourd’hui.

Bien sûr je pense aussi que les prix sont élevés, mais j’ai plutôt l’impression que cela traduit un changement économique plutôt qu’une bulle spéculative. Il y a 20 ans il était plus facile de s’acheter une maison, mais il fallait dépenser plusieurs mois de salaire de cadre pour acheter un ordinateur. Aujourd’hui, on trouve des ordinateurs pour moins qu’un demi-SMIC.

Hors ligne

 

#116 15/02/2012 22h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   14 

Je trouve votre analyse DERIVAL tout à fait intéressante.

Sous l’effet du renchérissement des énergies non renouvelables et de la recherche d’une proximité, nous constatons un rétrécissement des zones d’attractivité du marché. Les acheteurs se concentrent sur des biens quasi identiques et sur des zones limitées.

Il reste que le marché est sélectif. Ou plutôt les marchés.

Le marché Français présentait une décote importante dans un cadre désormais devenu européen et conccurentiel.

Je ne crois pas à une contraction forte du marché. Je pense que le marché va se consolider sous l’effet de la raréfaction des volumes de prêts accordés, du renforcement de la fiscalité. Nous allons constater une temporisation des évolutions. Mais certainement pas une baisse car personne n’y a vraiment intêrêt.


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

Hors ligne

 

#117 15/02/2012 22h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   16 

Je suis curieux de savoir ce que vous entendez par "changement économique". J’ai envie de le rapprocher de ce qu’écrit placementapapa31, c’est à dire que la courbe de friggit tend vers le niveau du XIX siècle. De même, il semble que les inégalités tendent vers celles du XIX siècles (faudrait que je vérifie). J’ai tellement envie de voir une tendance, que je finis peut être par en voir une là il n’en existe pas. Ainsi, juste, je me demande de quel changement économique vous parlez.

Hors ligne

 

#118 15/02/2012 22h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   143 

Derival a écrit :

Fructif a écrit :

Mais il y a quand même des choses qui pourraient prouver le contraire :
- L’aspect affectif de certains actifs, comme l’art ; mais aussi c’est clair l’immobilier (jusqu’à quel point)
- La comparaison des risques sur l’actif et les flux futurs
- La fiscalité. La résidence principale est une niche fiscale de plus en plus avantageuse (on matraque de plus en plus le reste sans toucher à cela)
- La pression sociale pour acheter

Je ne suis pas non plus convaincu qu’il y ait une bulle. Tout le monde a envie "d’avoir sa maison", pour "préparer sa retraite", parce que "c’est un placement sûr", mais le but reste encore d’acheter un bien immobilier.

Dans l’histoire des bulles, il y a souvent eu l’apparition d’un marché parallèle qui a complètement emballé la spéculation. J’ai trois exemples en tête :

- bulle sur la Compagnie des mers du Sud, en 1720. A cette époque ont été fondées des sociétés dont l’unique but était de capter des capitaux pour les investir dans la Compagnie des mers du Sud.

- bulle immobilière des années 1990. Les acheteurs signaient une "promesse de vente" d’un immeuble à construire, à un certain prix. Du fait de la hausse rapide de l’immobilier à l’époque, l’immeuble avait déjà pris beaucoup de valeur avant même d’être fini. Les (futurs) propriétaires vendaient alors la promesse en réalisant une plus-value, le tout en ne déboursant que très peu, puisque la construction n’était pas terminée et que l’immeuble n’était pas livré.

- bulle des startups en 2000. Il y a eu à cette époque des "startups de startups" : des sociétés levant des fonds auprès de capitaux-risqueurs dans le but unique de l’investir dans à peu près n’importe quelle société de la "nouvelle économie". Ces meta-startups proposaient de luxieux bureaux équipés pour convaincre les startups de travailler avec elles plutôt que de chercher des capitaux auprès d’investisseurs "concurrents".

Je peux me tromper, mais je n’ai pas l’impression qu’il existe un tel phénomène avec l’immobilier aujourd’hui.

Bien sûr je pense aussi que les prix sont élevés, mais j’ai plutôt l’impression que cela traduit un changement économique plutôt qu’une bulle spéculative. Il y a 20 ans il était plus facile de s’acheter une maison, mais il fallait dépenser plusieurs mois de salaire de cadre pour acheter un ordinateur. Aujourd’hui, on trouve des ordinateurs pour moins qu’un demi-SMIC.

Les ordinateurs étaient un bien de luxe, et maintenant, c’est à la portée de tous.
Je pense qu’il faut comparer ce qui est comparable. On peut aussi comparer la voiture entre 1900 et maintenant.

Les techniques de construction se sont également améliorées (même si la main d’œuvre est plus chère et certains matériaux aussi, il y a un gain sur la productivité, on peut aussi dire que les normes sont plus difficiles, donc les coûts augmentent…).

Ainsi, je ne trouve pas du tout intéressante la comparaison avec les ordinateurs (changement des mentalités, fabrication en masse, etc…).

Hors ligne

 

#119 16/02/2012 08h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Administrateur
Réputation :   1307 

@Derival,

De tout temps aussi, à chaque "bulle", on a trouvé des arguments pour justifier cette bulle ("c’est différent cette fois"). ;-)

Après, peut-être que là où le Nasdaq avait perdu 80%, les logements en France ne baisseront que de 30%, donc le terme bulle est peut-être excessif et il faudrait parler de surévaluation plutôt que bulle.

Hors ligne

 

#120 19/02/2012 11h27 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   285 

Oui Placementpapa, je considère qu’il suffit de regarder le mutliple de loyers pour savoir l’évaluation des biens (et en ajoutant de la finesse - le taux d’emprunt , la hausse des loyers préc … - je ne suis pas sûr que l’on gagne beaucoup)

Mais en discutant de ci et de là je me suis appercu que j’étais contradictoire avec moi même !

J’investis en action en sachant qu’il est impossible de prévoir le marché ; et si je suis convaincu que l’immo est surévalué c’est que je suis convaincu de pouvoir "prévoir le marché".

J’ai donc 2 façons de prendre les choses :
1 - En général, le marché n’est pas prévisible mais parfois c’est manifeste - quelque soit le marché (cas de la bulle techno, de l’immobilier actuellement etc.)
2 - Il n’est pas possible de prévoir correctement le marché immobilier et donc de rentrer correctement sur le marché ; la seule solution est de rentrer au fur et à mesure sur le marché. (comme l’investissement programmé sur les actions).

Mais je n’ai pas trouvé la solution miracle pour l’investissement progressif :
- Les SIIC : pas la joie fiscalement (cf file sur le sujet) et l’immobilier d’entreprise n’est pas correlé par le résidentiel
- Acheter au fur et à mesure des studios, puis tout revendre pour acheter l’ "appartement familial" : peut être la solution mais frais de transaction élevés et revenus locatifs pas supers intéressants.

A quand un tracker sur l’immo parisien ? ;-)

PS : J’ai hésité à poster dans la file sur l’évolution des SIIC en réponse à la question de Jean sur l’allocation d’actif.

Hors ligne

 

#121 20/02/2012 14h44 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   60 

Derival a écrit :

Je peux me tromper, mais je n’ai pas l’impression qu’il existe un tel phénomène avec l’immobilier aujourd’hui.

Bien sûr je pense aussi que les prix sont élevés, mais j’ai plutôt l’impression que cela traduit un changement économique plutôt qu’une bulle spéculative.

Que voulez vous dire "traduit un changement économique"?

Et que penser des promesses des candidats Sarkozy et Hollande en matière de crise immobilière : 700 000, 1 million de logements construits, les immeubles se multiplient comme les pains!

cristalline a écrit :

Mais certainement pas une baisse car personne n’y a vraiment intêrêt.

Pouvez-vous développer votre idée?

Dernière modification par placementapapa31 (20/02/2012 14h46)

Hors ligne

 

#122 20/02/2012 15h28 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   128 

placementapapa31 a écrit :

Que voulez vous dire "traduit un changement économique"?

Je veux dire par là qu’un logement est désormais un bien "haut de gamme" et que cela pourrait persister, au delà d’une simple montée passagère "bullesque".

Sûrement à cause de la peur grandissante des gens, la peur de ne pas avoir assez de revenus à la retraite, la peur de perdre son argent à la banque, ou tout ce qu’on peut imaginer et qui fait les choux gras des journaux.

Les bulles sont davantage animées par l’enthousiasme que par les peurs. Dans le même ordre d’idée, je pense qu’il n’y a pas de bulle sur l’or, et que la montée des prix est essentiellement due aux grandes incertitudes économiques, lesquelles risquent de persister pas mal de temps … L’or restera donc quelque chose de "cher".

Dernière modification par Derival (20/02/2012 15h30)

Hors ligne

 

#123 20/02/2012 15h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   41 

Il serait interessant de comparer les prix de l’immobillier non pas en euros, mais en kilo d’or… Je vais essayer de regarder ça…

Hors ligne

 

#124 20/02/2012 16h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
Réputation :   1083 

cristalline a écrit :

Je ne crois pas à une contraction forte du marché. Je pense que le marché va se consolider sous l’effet de la raréfaction des volumes de prêts accordés, du renforcement de la fiscalité. Nous allons constater une temporisation des évolutions. Mais certainement pas une baisse car personne n’y a vraiment intêrêt.

J’ai l’impression que votre raisonnement est bancal : le prix du marché ne résulte pas de "l’intérêt" des personnes, mais plutôt de la confrontation de l’offre et de la demande à court terme, et de l’utilité réelle des biens à plus long terme.

Si ce n’était pas le cas, il suffirait d’interdire toute vente à découvert pour que le marché boursier ne puisse plus baisser (aucun actionnaire n’y aurait intérêt, ni aucun autre acteur de l’économie car ils profiteraient indirectement de l’enrichissement apparent des actionnaires).

Si demain la population cherchant à se loger en France venait à diminuer (en tendance à long terme), nul doute que la demande baisserait, et la valeur de l’immobilier finirait par baisser avec (voir par ex le marché immo au Japon, voire plus près de nous en Allemagne). De même si demain il se construisaient de multiples logements qu’un sympathique mécène vendrait ou louerait à bas prix. De même si demain le revenu disponible de la population cherchant à se loger devait diminuer significativement (j’imagine que les prix de l’immobilier en Grèce ne sont pas à la hausse). De même si demain les taux d’intérêt devaient significativement augmenter en France.
A l’inverse, si plus de population cherche à se loger, s’il n’y a pas assez de logements construits, si le revenu disponible augmente, si les taux baissent, etc., les prix de l’immobilier devraient avoir tendance à augmenter.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

En ligne

 

#125 22/02/2012 11h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   65 

Petites constatation :

Quand je travaillais chez un notaire de ROUEN en 2010 et 2011, les prix sortaient d’une correction de l’ordre de 5% pour le haut de gamme, 10% pour l’ordinaire et 15 à 20% pour le moyen moyen, mal placé ect… Depuis avril/mai 2011 les prix sont repartis proche des plus haut, particulièrement les petites surfaces de moins de 30m² on est sur des niveaux record, proche de 2700/ 3000€/m².

Actuellement je suis en campagne, proche de Pont l’Evèque, Lisieux et Beuzeville, dans une zone rurale mais proche de l’autoroute A13 et de la cote, Honfleur, trouville… donc beaucoup de résidences secondaires de parisiens.
Le très haut de gamme, plus de  600 000€ est stable depuis 2007.
Le haut de gamme (la longère normande à 250 000€ / 400 000€ est en baisse de l’ordre 5 à 10% depuis le pic de 2007.
Le courrant : la maison ou pavillon de moins de 250 000€ est en baisse de 15/20% depuis 2007.
Dans les successions, les maisons qui étaient en vente en 2007 et début 2008 à 160 000€ sont aujourd’hui en vente autour de 130 000€ et partent moins vite.
Sur les pressoirs anciens, à restaurer pour partie la chute des prix est vraiment importante, plus de 30% de baisse.
Dans une succession, j’avais un pressoir pour lequel un compromis a été signé à 140 000€, depuis il est caduc et l’affaire n’a pas été régularisée, aujourd’hui les héritiers se disent que s’ils en tirent 90 000€ ce sera bien et certain veulent bien descendre le prix jusque 60 000/ 70 000€…

Les seuls biens qui sont en hausse dans mon secteur sont les terres agricoles, les bois et les terrains à bâtir de petite superficie. Les terrains à bâtir de taille importante (+ de 2 000m²) eux sont en légère baisse en terme de prix/m².

Max

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech