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#26 20/09/2011 11h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Administrateur
Réputation :   1314 

Derival a écrit :

EDIT : je viens de voir qu’il s’agit de la même news que celle signalée par Romain, désolé pour cette redite. Il n’est plus possible de supprimer ses messages du forum ?

Non, j’ai désactivé cette fonction la semaine dernière.

Car quand qqun supprimait le premier message d’une file, il supprimait du même coup la file entière, même si les messages postérieurs n’étaient pas de son fait.

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#27 21/09/2011 14h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Je suis assez surpris car je ne me retrouve pas du tout dans les propos tenus dans cette file de discussion et c’est assez rare sur ce forum…

Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale mais ce n’est pas une stratégie d’investissement : c’est je ne peux pas l’être. Pour autant, j’espère y arriver dès que possible.

Je considère qu’aujourd’hui nous sommes certainement plutôt en haut de cycle mais d’une part, le marché est dopé par des mesures incitatives (PTZ+ notamment) et d’autre part, les taux sont extrêmement bas. A mes yeux, l’immobilier est « cher » (ie : je dois utiliser une forte part des mes revenus pour me loger) et j’ai tendance à croire que cela est entré de façon irrémédiable dans les mœurs.
A mes yeux, la résidence principale constitue quelque chose de « spécial ». Ce n’est peut-être pas le moment idéal pour acheter mais cela est-il vraiment important ? Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan. En effet, même si les prix baissent sensiblement, cet effet ne sera-t-il pas compensé par d’autres facteurs tels qu’une hausse des taux long, une hausse des marges bancaires ou des frais de notaires ? Dans un contexte baissier les biens de qualité seront-ils sur le marché ?
D’autre part, je suis surpris de constater que personne n’a évoqué l’inflation. C’est à mes yeux LA grosse inconnue lorsqu’on évoque ce sujet. De même l’évolution du prix des loyers est tout aussi difficile à anticiper (qui peut prédire l’évolution de l’IRL par rapport à une échéance en taux fixe ?). Le lien vers la calculette m’a bien fait rire. On additionne des euros de 2011 avec des euros de 2026 ou de 2031 sans se poser de question alors que 2,5% d’inflation sur 15 ans génèrent une différence de 45% !
De mon point de vue, les facteurs déterminants n’ont pas évolué et il ne sert pas à grand-chose de savoir s’il on est en haut ou en bas de cycle :
-    Vais-je rester pendant au moins 10 ans au même endroit. (si la réponse est négative, il faut louer). Forcément, quand on répond affirmativement à cette question, on prend un risque.
-    Ai-je un apport suffisant par rapport à ce je souhaite acheter pour emprunter sur une durée raisonnable (< 20 ans - idéalement 15 ans). Si ce n’est pas le cas, il faut louer et épargner.
-    Quand on passe à l’achat, bien regarder les trois principaux critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Quand la retraite arrive, les revenus baissent un peu pour les propriétaires et beaucoup pour les locataires. Une approche de bon père de famille me porte naturellement à acquérir ma résidence principale.

Dernière modification par Motus (21/09/2011 18h24)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#28 21/09/2011 19h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Motus a écrit :

A mes yeux, l’immobilier est « cher » (ie : je dois utiliser une forte part des mes revenus pour me loger) et j’ai tendance à croire que cela est entré de façon irrémédiable dans les mœurs.

J’en ai bien peur aussi. La bulle est horriblement "solide".

L’immobilier baissera, mais dans longtemps. De façon forcée. Par la déflation de l’activité. Déflation que la hausse incroyable de l’immobilier aura elle-même provoqué. La France sera cruellement et particulièrement touchée, car elle cumule deux handicaps majeurs : faible rentabilité des investissements productifs plus coût du logement. Tout est déjà inéluctablement programmé, et continue à se programmer à chaque fois qu’un crédit de longue durée est signé.

Dernière modification par placementapapa31 (21/09/2011 19h47)

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#29 22/09/2011 10h56 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Motus a écrit :

Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan. En effet, même si les prix baissent sensiblement, cet effet ne sera-t-il pas compensé par d’autres facteurs tels qu’une hausse des taux long, une hausse des marges bancaires ou des frais de notaires ? Dans un contexte baissier les biens de qualité seront-ils sur le marché ?


D’autre part, je suis surpris de constater que personne n’a évoqué l’inflation. … Le lien vers la calculette m’a bien fait rire. On additionne des euros de 2011 avec des euros de 2026 ou de 2031 sans se poser de question alors que 2,5% d’inflation sur 15 ans génèrent une différence de 45% !

Je ne suis pas d’accord avec vos 2 remarques. Je précise que je suis bien infoutu de dire ce que vont faire les prix immmobilier : c’est plutôt votre logique de raisonnement qui me dérange.

Pourquoi la résidence principale n’est pas un comme un actif comme un autre ? si on enlève le coté purement affectif de la chose (être chez soi…), d’un point de vue purement financier, la résidence principale est un actif avec un TRI.

Et le timing pour le nouvel entrant n’est pas si anodin, surtout en haut de cycle. Exemple fictif : si vous achetez en haut de cycle une maison à 300 000 euros, qui ne vaut que 200 000 euros au moment de la revente. En admettant que vous ayez remboursé 80 000 euros de capital à la banque, il reste 220 000 euros à rembourser à la banque, donc 20 000 euros de votre poche…
Et je comprends pas les autres facteurs que vous évoquez qui viendraient atténuer une baisse (que vient faire la hausse des marges bancaires ?)
Effectivement cela dépend de beaucoup de paramètres et à chacun a ses convictions… mais la résidence principale n’a rien de "spéciale"

Et pour la calculette, je pense que vous n’avez pas bien compris le principe, l’inflation est intégrée de façon indirecte dans les paramètres pris en hypothèse :
- coté location, vous indiquez la revalorisation du loyer et le taux auquel est placé votre argent qui dépendent plus ou moins de l’inflation
- coté achat, vous indiquez le prix de revente du bien (mais pour le coup, c’est pas vraiment lié, il suffit de voir les 10 dernières années)

Bref cette calculette a le mérite, à mon sens, de comparer ce qui est comparable en échafaudant toutes les hypothèses possibles (krach immobilier, immobilier qui stagne, hyperinflation, durée de détention du bien, montant de l’apport, …)

Dernière modification par Pit (22/09/2011 10h59)

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#30 22/09/2011 16h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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L’immobilier français est l’un des seuls à avoir résisté à la crise de 2008.
L’une des raisons étaient les incitations fiscales.
Une autre, les taux incroyablement bas.
Une autre la peur des français pour l’avenir.
Une autre enfin, la valeur considérée comme refuge par certains investisseurs.

Les incitations fiscales ne sont plus là. Pire, celles qui semblaient bien établies sont supprimées.
Les taux ne sont plus incroyablement bas. Par ailleurs, les banques sont (je l’imagine) beaucoup moins prêteuses vu la situation dans laquelle elles se trouvent !
La peur des français, elle est toujours là en revanche. Néanmoins, je pense que ceux qui en avaient les moyens sont déjà passés à l’acte en 2009 lors de la petite baisse (-10%).
Les investisseurs ont profité des derniers scellier en 2010 (malgré la rentabilité ridicule).
La pierre est sans doute toujours considérée comme valeur refuge (vs actions/obligs) par certains investisseurs, mais est-ce suffisant avec tous les avantages fiscaux qui disparaissent ?
Certains vendeurs vont se précipiter pour mettre leur bien sur le marché pour profiter des anciens avantages fiscaux en vigueur jusqu’à fin 2011.

J’espère que cette crise de 2011 (+2012?) sera la bonne pour assainir ce marché immobilier qui favorise les déjà-riches et les héritiers, laissant de côté ou appauvrissant les primo-accédants (les + jeunes).
Aujourd’hui ce n’est plus le travail qui permet d’accéder à la propriété : c’est l’héritage des parents et/ou les + values immo spéculatives. Est-ce une situation saine ?
Bref, de mon point de vue (sans doute biaisé car je suis jeune), cela ne pourrait être qu’une bonne nouvelle pour l’avenir de la france.

Dernière modification par pug (22/09/2011 16h53)

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#31 22/09/2011 18h02 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Petrus a écrit :

Un article interessant Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

En conclusion la journaliste garde comme scenario de Friggit le plus probable :"un scénario lent ou les prix de l’immobilier résidentiel se maintiendraient en monnaie courante"

Oui en effet très intéressant ce travail de Friggit. C’est du beau boulot.

Il me semble que deux idées ne sont pas prises en compte :

- un argument en faveur de la baisse des prix de l’immo : la baisse progressive mais inéluctable (sauf si progression des salaires, mais peut-on l’attendre?) de la demande qui va commencer dans quelques années, à cause de la charge du poste logement dans le budget des ménages, cette situation devrait peser lourdement sur le volume global de l’activité

- un argument en faveur de la hausse : la "myopie" des investisseurs dont parle Friggit peut durer très longtemps, si les actions et obligations se maintiennent bas longtemps, genre 15 ou 20 ans, encourageant les placements conservateurs

Il me semble que ces deux idées sont liées : la faiblesse de l’activité ne va-t-elle pas entretenir la faiblesse des marchés actions?

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#32 27/09/2011 21h18 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je vous invite à lire ce discours d’un membre de la banque centrale japonaise, qui relie le prix des actifs (en particulier l’immobilier) au vieillissement de la population via le ratio de dependance (nombre d’actifs par inactif), en partant de principe que les actifs achetent des biens en empruntant et que ils les revendent une fois a la retraite pour financer leur perte de revenu.

Speech by Deputy Governor Nishimura at the University of Cambridge (Population Ageing, Macroeconomic Crisis and Policy Challenges) F“ú–{‹âs Bank of Japan

C’est assez dense et technique, mais regardez les graphiques a la fin, qui montrent par pays l’evolution des prix de l’immobilier et le ratio de dependance, c’est assez frappant.

Selon l’insee, le ratio de dependance de la france augmente fortement à partir de cette décennie avec le depart a la retraite des baby boomers.

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#33 28/09/2011 08h07 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Merci.

Voici le graphique pour le japon :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ageing_population_and_property_prices_japan.gif
On voit bien la corrélation entre le ratio et les prix de l’immobilier.

Pour la France et d’autres pays d’Europe :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ageing_population_and_property_prices_france.gif
Si la corrélation marche aussi pour la France, on voit que le ratio de dépendance est anticipé à la baisse fortement à partir de 2010 et donc l’immobilier devrait suivre.

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#34 28/09/2011 12h36 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
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Il y a tellement de paramètres qui entrent en jeu, pour déterminer la valeur de l’immobilier, que je suis toujours surpris de voir des présentations de personnes supposées pro et averties, qui prétendent avoir trouvé un modèle aussi simpliste.

Je ne nie pas que le fait d’avoir plus de personnes assez agées, susceptibles de céder leur résidence principale, et moins de jeunes actifs, susceptibles de vouloir acquérir leur résidence principale, est un facteur qui peut avoir une influence.
Mais il existe une multitude d’autres facteurs, dont certains peuvent tout autant expliquer la courbe des prix de l’immo au Japon, par exemple : spéculation trop forte (avec des emprunts sur 2 générations) pendant (et surtout vers la fin) de la période d’expansion forte et continue au Japon avant la stagflation commencée un peu après 1990, taux de natalité très bas au Japon, évolution du mode de vie (habitat en famille à n génération au départ, puis individualisme…. qui ne peut pas continuer éternellement d’augmenter la demande en nombre de logements), etc.
Ces facteurs (et bien d’autres) ne peuvent pas s’appliquer à tous les pays de manière simpliste.

De la même manière, je ne pense pas que l’explosion annoncée du nombre de personnes agées en situation de plus ou moins grande dépendance, pour les prochaines années (en France), impliquera nécessairement une explosion des prix des actifs de type EHPAD (même si les vendeurs de ce type de produit mettent cet argument en avant). C’est certes un facteur favorable, mais bien d’autres paramètres vont évoluer aussi…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#35 02/10/2011 01h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Le graphe du ratio de dependance de la France selon l’insee :

http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1320/img/graphique4.jpg

qui est different de celui de l’etude japonaise.

Il est evident qu’il y a beaucoup de parametres qui enrtent en compte, mais je pense que le choc demographique qui se produit actuellement (depart a la retraite des baby boomers) est d’une ampleur telle que l’equilibre offre/demande pourrait etre completement perturbe. Peut etre pas directement au niveau des prix nominaux, mais certainement au niveau du ration prix/revenus.
Et cela sera renforce dans quelques annees par le retournement du ratio de dependance des pays asiatiques, qui avaient participe a la hausse de l’immobilier "prime".

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#36 02/10/2011 09h26 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Un article intéressant sur le sujet : L’immobilier, nouveau coffre-fort

Et un autre ratio de Friggit qui laisse penser que nous sommes dans une bulle :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1202_friggit-septembre-2011-evolution-prix-loyer.png

Il parait relativement peu sain qu’une hausse des prix ne soit pas suivi par une hausse des loyers (cf. débat plus haut sur louer vs acheter).

Si on fait le lien avec la méthode de Jean-Marc (comparaison des rendements), il est clairement temps d’arbitrer vers d’autres actifs plus rentables…

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#37 02/10/2011 12h16 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Sauf que si l’on peut allonger la durée des emprunts pour avoir une mensualité similaire mais uned uration plus longue, on ne peut pas le faire sur les loyers. Donc je doutes que les loyers augmentent de 10% par an sur les prochaines années pour rattraper les prix.

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#38 02/10/2011 17h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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il faut de plus ajouter que les loyers sont actuellement soutenus par la participation de l’état (APL) et que celle ci devrait diminuer dans les prochaines années car elle coute très cher et contribue significativement à la dette .

il est donc clair que les loyers ne peuvent pas suivre la hausse mirobolante de l’immo de ces 15 dernières années (doublé voir triplé ) .

Quand l’état sciera toutes ces béquilles (APL, PTZ, Scellier and co ) la baudruche va fortement se dégonfler.

L’économiste du programme "hollande 2012" a d’ailleurs déclaré que si on réglemente les loyers (loyers capés au m² ) on n’a plus besoin d’APL , ce qui représente 15 milliards d’euros par an .

Un autre phénomène récent que je constate dans mon entourage (fonction public ) est que les fonctionnaires sont de plus en plus réticent à acheter dans un marché incertain

en effet on leur demande de plus en plus souvent de muter (moyenne de 4 ans dans les corps types armée gendarmerie, 8 ans dans l’enseignement etc ) et il est de plus en plus dur de revendre leur RP sans perdre de plume.

j’ai pas mal de collègues coincés depuis plusieurs mois avec des RP sur l’ancien lieu de travail invendable au prix d’achat et souvent même difficilement vendable au capital restant du ( l’effet des prêts qui s’allongent y est aussi pour beaucoup ) .

Du coup une partie importante de fonctionnaires ne préfère plus acheter et reste locataire. 
Alors que les fonctionnaires étaient en général de très bon acheteur ( solvabilité oblige )

ce que je décris là n’est à mon avis pas encore chiffré mais réel.
des sites d’entre-aides (du type : Logement Fonctionnaire ) fleurissent.

Tout cela plaide pour une décote future de l’immo qui a à mon avis atteint son apogée . Reste a savoir si cela va être violent ou délicat.

Dernière modification par snoobrouf (02/10/2011 18h06)

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#39 02/10/2011 20h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Vu de l’intérieur par une AI du coté de Toulouse : http://immobilier-revelateur-de-la-natu … r-blog.com (c’est bien écrit)

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#40 03/10/2011 13h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Un autre point de vue de la bulle possible à travers le SCELLIER : Le dispositif SCELLIER est la cause d&rsquo;une survalorisation de 25% à 35% des prix de l&rsquo;immobilier neuf

En fait ce qui est dommage dans cette histoire d’immobilier, c’est le coté improductif de la chose. Tout cet argent immobilisé qui ne sert à rien, qui ne produit rien …

Je trouve l’article du monde intéressant sur ce point, il compare d’ailleurs l’immobilier (en tant que placement) à l’or.
Je crois que le sujet a déjà été abordé mais personnellement, je pense qu’il faudrait arrêter toutes les aides sur ce secteur qui ne font que perturber la loi de l’offre et de la demande, pour un résultat absolument inefficace.

La vraie solution (à mon sens mais je suis pas un expert) serait justement d’agir sur l’offre (pour la demande, c’est un peu plus compliqué ;-) ) pour "forcer" :
- la densification "intelligente" (la maison pour tous, dans des régions tendues -en Ile de France- est un rêve illusoire, ou au prix de conditions de transport invivables),
- la décentralisation (un modèle à l’Allemande serait tout de même plus appréciable d’un point de vue qualité de vie = pas de concentration de 15 millions d’habitant, beaucoup de ville de taille "moyennes")

Dernière modification par Pit (03/10/2011 13h53)

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#41 05/10/2011 14h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Un article qui reprend un peu tous les points évoqués sur la file : Immobilier : la bulle et la bourse

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#42 10/10/2011 02h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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La réforme de 2012 sur la taxation des PV ne va pas favoriser l’échange de biens immobiliers sur le marché actuel.

Perdre 30% ou garder un bon rendement ne va pas favoriser la baisse des prix de vente à mon avis.
Bien évidemment cela ne concerne pas les RP mais le % de biens concernés ne doit pas être négligeable.

Les prix sont indexés avant tout selon la demande.
Alors oui, il y a les taux d’emprunt plutôt bas et des aides favorisant à l’accession mais si il y a moins de vendeurs…

Tout ce qui est rare, est cher.

Dernière modification par OneMillion (10/10/2011 02h42)

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#43 10/10/2011 13h29 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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L’offre et la demande est un débat récurrent sur l’immobilier et qui reste fondé car à la base de la formation de tout prix.

Mais même si on tient compte des changements de style de vie (divorce, famille mono-parentale, …) , est ce que l’on peut raisonnablement penser que la demande (= nombre de foyer devant se loger) a doublé entre 2000 et 2010 par rapport à l’offre (=nombre de logement disponible) justifiant le doublement du prix ? (j’ai bien conscience que je fais un raccourci sur la corrélation prix et offre/demande)

Après, nous pouvons débattre de façon plus détaillée sur la typologie de l’offre et de la demande qui ne sont pas forcément en adéquation, mais sur le fond, sauf exception locale, je ne crois pas à cette explication.

D’autant plus que justement les loyers n’ont pas explosé et sont aussi le reflet de l’offre et la demande immobilière.

J’attends d’ailleurs avec impatience la livraison de tous les scellier vendu pour voir l’effet que cela pourra avoir…

Dernière modification par Pit (10/10/2011 13h33)

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#44 10/10/2011 15h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pit a écrit :

Mais même si on tient compte des changements de style de vie (divorce, famille mono-parentale, …) , est ce que l’on peut raisonnablement penser que la demande (= nombre de foyer devant se loger) a doublé entre 2000 et 2010 par rapport à l’offre (=nombre de logement disponible) justifiant le doublement du prix ? (j’ai bien conscience que je fais un raccourci sur la corrélation prix et offre/demande)

doublé non mais les biens de type T1 ou T2 sont les meilleurs affaires car ils sont idéales pour les jeunes couples , les divorcées avec ou sans enfants et il y a de la demande , il suffit de passer une annonce et je peux vous dire qu’il y a des appels

Pit a écrit :

J’attends d’ailleurs avec impatience la livraison de tous les scellier vendu pour voir l’effet que cela pourra avoir…

L’effet sera visible dans 9 ans en fin de défiscalisation mais au niveau des loyers aucune différence car le besoin de logement existe de façon criante justement par les changements de société et des jeunes qui ont besoin de se loger.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#45 10/10/2011 17h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je n’ai pas dit qu’il n’y avait pas de demande, je voulais juste signifier que cette demande n’est plus rationnelle (tout comme l’or)… tout le monde veut acheter parce que la croyance populaire dit que l’immobilier ne peut pas baisser.
Si je prends mon cas (vous l’aurez deviné je suis locataire), ce n’est absolument pas rentable d’acheter le bien que je loue. Je paierais bien plus d’intérêt à la banque que mon loyer… On en revient à la fameuse courbe du dessus.

Pour l’effet scellier, je voulais parler des effets sur les loyers : plus d’offre locative = prix à la location tirés vers le bas, surtout si tous les locataires cherchent à acheter…

Philippe30 a écrit :

…car le besoin de logement existe de façon criante justement par les changements de société et des jeunes qui ont besoin de se loger.

Je n’en suis pas convaincu, hors cas spécifique local, les loyers par rapport au revenu sont pratiquement identiques entre aujourd’hui et 2000 (cf. courbe du haut). Donc il n’y a pas de vraie pénurie, sinon les les loyers auraient explosés. Non ?

Dernière modification par Pit (10/10/2011 17h21)

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#46 10/10/2011 17h36 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Administrateur
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Récemment il avait été posté sur ce forum des slides de M. Friggit :
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-finance-friggit.pdf

Page 54 : Comment expliquer l’envolée de 2000-2010 ?

Voici les 4 axes étudiés :
• Offre-demande de service logement ?
• Effet inflationniste des aides publiques ?
• Autres explications hors environnement financier ?
• Environnement financier ?

Et effectivement, un déséquilibre Offre/Demande n’est pas envisagé car les loyers n’ont pas augmenté en proportion.

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#47 10/10/2011 17h56 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Page 54 : Comment expliquer l’envolée de 2000-2010 ?

- liquidités ayant quitté la Bourse suite au krach ? (pour 2000/2003)

- arrivée progressive à l’âge de la retraite des baby/boomers d’après-guerre qui investissent dans la pierre comme bailleurs ou proprios ?

- ne pas comparer non plus Paris et le reste du pays !

Dernière modification par Job (10/10/2011 17h57)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#48 11/10/2011 11h21 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 a écrit :

doublé non mais les biens de type T1 ou T2 sont les meilleurs affaires car ils sont idéales pour les jeunes couples , les divorcées avec ou sans enfants et il y a de la demande , il suffit de passer une annonce et je peux vous dire qu’il y a des appels
Philippe

Idéal pour les jeunes couples ? Du point de vu du vendeur surement !
S’il y’a de la demande pour les T1 et les T2, c’est à mon avis seulement parce que la demande est encore solvable sur ces niveaux prix.

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#49 11/10/2011 15h09 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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actions a écrit :

Idéal pour les jeunes couples ? Du point de vu du vendeur surement !
S’il y’a de la demande pour les T1 et les T2, c’est à mon avis seulement parce que la demande est encore solvable sur ces niveaux prix.

Je m’excuse , je n’ai pas été clair je pensais surtout à l’aspect location pour ce commentaire.

Mais c’est aussi vrai pour l’achat pour des jeunes couples , il faut commencer à acheter petit dans un premier temps.
Je sais certain vont me rétorquer que les prix sont haut   , qu’il y a une bulle immobilière , qu’il est préférable de louer etc …
Sauf que si vous devez déménager au lieu de revendre il suffit de mettre le bien en location et c’est alors le locataire qui paye le crédit et vous pouvez repartir sur une autre achat soi dans une autre ville soi un achat plus grand.
Bien si vous achetez pour revendre 2 ans après c’est pas intéressant.

J’ai moi même procéder comme cela il y a quelques années et au bout du compte j’ai revendu des appartements éloigné géographiquement pour faire un apport sur une maison.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#50 11/10/2011 15h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour Philippe30,
Je ne cherche pas à vs contredire à tout prix, mais je ne peux m’empêcher de réagir.

Quand on voit que le rendement brut d’un tel investissement est vers 2-3%, je ne vois pas l’intérêt. Sans parler des frais d’entrée (frais de notaires) et du coût du crédit. Ni des vacances locatives, des impayés, des charges d’immeubles, etc.

Cela a peut être fonctionné pour vous en tombant à la bonne période. Quand les prix sont orientés à la hausse, on bénéficie de l’effet de levier du crédit. Mais quand les prix stagnent ou baissent, c’est une tout autre histoire.

Enfin, chez les cinquantenaires/soixantenaires de mon entourage, je ne connais personne qui ait commencé "petit". A l’époque il semble que les prix permettaient l’achat d’une maison ou d’1 4P au 1er achat. Ne parle t-on pas d’ailleurs de "l’achat d’une vie" ?

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