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#151 19/03/2012 10h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   65 

ZX-6R a écrit :

Il faut tout faire pour éviter la requalification, qui vous coutera au minimum la TVA sur toutes vos opérations.

Le problème est qu’il n’y a pas de règles.

Un agent immo m’a dit 4 opérations par an, ça passe. Perso j’ai du mal à y croire. Il faut qu’il y ait intention de plus value de manière récurrente pour être requalifié. Un LMNP comme Philippe30 ou moi même, avec 7 ou 8 biens, pouvons à mon avis revendre un bien par an (en moyenne) sans être inquiétés. Il s’agit de la gestion de notre patrimoine. Et tant que l’essentiel reste loué, on prouve notre volonté d’être loueur meublé. Nos ventes sont des "arbitrages" sur notre patrimoine. On peut vendre un bien en montrant qu’il est moins rentable, et que la vente finance de toute facon l’achat d’un nouveau bien…

Toutes les opérations soumises à la TVA ? NON

Sauf erreur de ma part, depuis la loi du 11 mars 2010 portant réforme de la TVA immobilière, lorsque l’on fait des opérations de marchand de biens sur des immeubles anciens, le régime normal désormais et pas de TVA (article 261 5 du CGI) il est ensuite possible d’opter soit pour la TVA sur la marge ou sur le pris total, l’option doit être prise dans l’acte de revente.

4 opérations par ans, ça ne passe pas, il n’y a qu’à voir la jurisprudence sur ce sujet…

Max

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#152 19/03/2012 10h47 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   65 

Philippe30 a écrit :

Pouvez-vous détaillez et expliquez la phrase :
"si vous souhaitez faire ce genre d’opération pensez a effectuer toutes les démarches légales."

Philippe

Si l’on souhaite faire des opérations de marchand de biens, il faut avant tout s’immatriculer au RCS, le cas échéant constituer une société. (pas obligatoire bien entendu)
Faire une déclaration d’assujetti à la TVA, remplir toutes obligations déclaratives à ce sujet pour bénéficier des dispositions de l’article 1115 du CGI (taux réduit lors de l’achat à 0,715% + 0,10% salaire du conservateur des hypothèques)

Tenir une comptabilité commerciale,

Avoir les assurances pro

Max

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#153 19/03/2012 12h31 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   82 

"L’intention de revendre fait dès lors ressortir le désir d’accomplir un bénéfice qui est le propre de l’activité commerciale. Si ce dessein n’existe pas, l’opération conserve un caractère civil (Cass, 3e chambre civile, 14 juin 1989)." Trouvé sur le net.  Si quelqu’un a l’arrêt en question je suis preneur.

La requalification est jurisprudentielle, si l’on est en limite, on peut toujours se défendre.

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#154 19/03/2012 12h38 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   317 

Notariat76 a écrit :

Si l’on souhaite faire des opérations de marchand de biens, il faut avant tout s’immatriculer au RCS, le cas échéant constituer une société. (pas obligatoire bien entendu)
Faire une déclaration d’assujetti à la TVA, remplir toutes obligations déclaratives à ce sujet pour bénéficier des dispositions de l’article 1115 du CGI (taux réduit lors de l’achat à 0,715% + 0,10% salaire du conservateur des hypothèques)
Tenir une comptabilité commerciale,
Avoir les assurances pro
Max

D’accord mais la volonté n’est pas de faire des opérations de marchands de biens mais de ne pas être requalifié lors de revente de biens.
Merci pour votre réponse

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#155 19/03/2012 12h53 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   60 

Notariat76 a écrit :

bénéficier des dispositions de l’article 1115 du CGI (taux réduit lors de l’achat à 0,715%)

Voulez-vous dire que la TVA déductible est à 0,715%?

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#156 19/03/2012 13h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   65 

Non, ce n’est pas ça.

Ce que je veux dire c’est que quand on est un particulier qui achète dans de l’ancien on paye :
Les émoluments du notaire,
Les droits d’enregistrement au taux de droit commun (article 1594 D du CGI) au taux de 5,09%
Le salaire du conservateur des hypothèques au taux de 0,10%
Soit sur un bien à 100 000e 7,5% environ de frais d’acte

Quand on achète en tant que pro et que l’on prend l’engagement de revendre dans le délai de 5 ans on paye :
Les émoluments du notaire,
Une taxe de publicité foncière au taux de 0,715%
Le salaire du conservateur des hypothèques au taux de 0,10%
Soit sur un bien à 100 000e à peine 2% de frais d’acte.

Précision, la TVA payée sur les émoluments du notaire sera déductible de la TVA collectée lorsque l’on opte pour la TVA sur la marge ou le prix total (dans l’ancien).

Voilou

Max

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#157 19/03/2012 13h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Philippe30 a écrit :

D’accord mais la volonté n’est pas de faire des opérations de marchands de biens mais de ne pas être requalifié lors de revente de biens.
Merci pour votre réponse
Philippe

Si vous devez faire des opérations assez souvent et ne pas être requalifié, il faut à mon gout :
mettre en location nue pendant au moins 5/6 ans pour mettre en avant la démarche locative de l’opération (attention, la location meublée est une activité commerciale).
Et mettre en avant la démarche patrimoniale donc ne pas hésiter à constituer une SCI familiale avec les enfants, même très minoritaires, vous pourrez facilement plaider la transmission de patrimoine, la gestion en bon père de famille…

Mais il ne faut pas croire aux miracles, si vous avez l’habitude d’acheter, louer une courte période, faire des travaux et revendre avec une jolie plus value et que vous réalisez ça tous les ans le fisc ne va pas laisser passer très longtemps ce petit jeux.

Le fisc regarde aussi la situation géographique des opérations, si vous faites cela dans votre commune de résidence c’est moins voyant que si vous réalisez ces opérations un peu partout en france…

Max

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#158 19/03/2012 14h01 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour que ce soit vraiment rentable, l’activité de marchands de biens nécessite d’être sacrément dans le jus.

Il faut avoir un trés bon réseau d’informateurs aussi divers que variés, et un bon cash flow/banquier pour jamais rater d’occasions.

Et j’ai vu certains MDB être complétement dans la mouise sur une seule opération ratée, appartement qu’il n’arrivait pas à vendre et qu’ils ont gardé  bien plus de temps que prévu lors du montage papier.

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#159 19/03/2012 14h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   317 

Notariat76 a écrit :

Si vous devez faire des opérations assez souvent et ne pas être requalifié, il faut à mon gout :
mettre en location nue pendant au moins 5/6 ans pour mettre en avant la démarche locative de l’opération (attention, la location meublée est une activité commerciale).
Et mettre en avant la démarche patrimoniale donc ne pas hésiter à constituer une SCI familiale avec les enfants, même très minoritaires, vous pourrez facilement plaider la transmission de patrimoine, la gestion en bon père de famille…

Mais il ne faut pas croire aux miracles, si vous avez l’habitude d’acheter, louer une courte période, faire des travaux et revendre avec une jolie plus value et que vous réalisez ça tous les ans le fisc ne va pas laisser passer très longtemps ce petit jeux.

Le fisc regarde aussi la situation géographique des opérations, si vous faites cela dans votre commune de résidence c’est moins voyant que si vous réalisez ces opérations un peu partout en france…

Max

Merci pour vos réponses très claires , j’avais réagi sur votre phrase concernant "es démarches légales."
Mais je n’ai nullement l’intention de devenir marchand de bien d’autant plus que mes souvenirs sont exacts cette activité a changée récemment.

Je suis bien d’accord avec vous qu’il faut acheter , rénover , louer et revendre en fin de crédit.
C’est ce que je commence à faire , je suis tranquille du coté requalification car je suis "sans reproche".

Philippe


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#160 11/07/2012 18h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour,

Je viens de tomber par hasard sur le forum Boursorama sur une contribution intéressante. Le fait est suffisamment rare en soi pour que je puisse vouloir la faire partager !

Bien que non spécialiste de l’immobilier, je l’ai trouvé très réfléchie sur les causes de l’augmentation des prix de l’immobilier depuis 15 ans (à part quelques inexactitudes qui ne remettent pas en cause la pertinence d’ensemble) et sur l’inefficacité probable de la mesure récente d’encadrement des loyers. Il faut lire le (long) texte et se reporter aux questions/réponses également.

Les causes structurelles de l’augmentations des prix sont ailleurs

Qu’en pensez-vous ?

mots-clés : encadrement des loyers, bulle immobilière, crédit immobilier

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#161 11/07/2012 19h31 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Cet article mêle des réflexions intéressantes (mais peu originales) et quelques"bêtises" comme : 
   - proportionnalité des loyers par rapport au prix d’achat de l’immobilier;
   - indexation des APL sur le montant des loyers payés;
   - PEL/CEL responsable de la hausse de l’immo depuis 2000 (de quand datent les PEL/CEL ?)
   - les gens se rapprochent des centre-villes à cause de l’augmentation du prix du carburant

Les powerpoint de Friggit sont basés sur des argumentaires bien plus solides.


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#162 24/07/2012 21h01 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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avec la crise des dettes qui embrase l’Europe, on voit un peu partout les payes des fonctionnaires baisser.
si la contagion gagne la France (je dis bien si parce qu’on en est encore loin avec une OAT à taux négatif) ne va t-on pas assister à ce même phénomène ? 

et si cela arrive, un des derniers piliers de soutien de l’immobilier français (la forte solvabilité des fonctionnaires français sur le très long terme ) pourrait ainsi disparaitre.

je pense même qu’il ne suffirait d’une très légère baisse des salaires ( 5% par exemple) pour que les banques reconsidèrent ces dossiers anciennement "bénis" qui bénéficiaient  d’une possibilité  d’endettement supérieur au 30% raisonnable . (source : pas mal de mes amis et collègues fonctionnaires ont des taux avoisinant les 40 voir 50% parfois…)

J’aimerais d’ailleurs savoir (si des gens ici ont les réponses ) si les banques françaises respectent désormais scrupuleusement les 30% (hérité de Bâle III ).
notamment pour les fonctionnaires. (sur les dossiers récents tout du moins )

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#163 25/07/2012 02h26 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Modérateur
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Il n’est pas impossible que les fonctionnaires en France voient un jour leur salaire (net) baisser. Mais je pense que l’Etat préfèrera le laisser stagner tant que ce sera possible, en ne compensant que partiellement ou pas du tout l’inflation. Et même alors : beaucoup de fonctionnaire continueront de progresser quasi automatiquement à l’ancienneté (certes lentement) compensant un peu.

Je ne suis pas (du tout) convaincu que la stabilité des salaires nets des fonctionnaires soit "un des derniers piliers de soutien de l’immobilier français". Avez-vous des études ou des informations statistiques allant dans ce sens (autre chose que des impressions issues de votre entourage, forcément assez peu représentatif) ?

Même un taux d’endettement de 40 ou 50% n’entrainera pas forcément beaucoup d’insolvabilité, quand on considère que le salaire continuera de tomber, que le "reste à vivre" est suffisant, ou que les emprunts sont presque tous à taux fixe (avec possibilité de négocier un allongement de durée).
Par ailleurs, j’ai l’impression (et aucune étude pour le confirmer) que les fonctionnaires ont généralement un tempérament qui ne les incite pas à s’endetter au delà du raisonnable (y a-t-il des études sur le % de fourmis/cigale chez les fonctionnaires et chez les "autres" ?).
En tout cas, d’autres parties de la populations semblent avoir des profils bien plus vulnérables.

A ma connaissance, il n’y a aucun "30% (hérité de Bâle III)" (lisez Bâle III ? Wikipédia) et les banques évaluent toujours les dossiers de demande de prêt avec les mêmes outils (montant de l’apport, ratio d’endettement, reste à vivre, historique du client, etc.), mais je n’ai jamais participé  à l’évaluation d’un tel dossier, encore moins de fonctionnaire(s).


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#164 25/07/2012 08h31 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

Il n’est pas impossible que les fonctionnaires en France voient un jour leur salaire (net) baisser. Mais je pense que l’Etat préfèrera le laisser stagner tant que ce sera possible, en ne compensant que partiellement ou pas du tout l’inflation. Et même alors : beaucoup de fonctionnaire continueront de progresser quasi automatiquement à l’ancienneté (certes lentement) compensant un peu.

c’est déjà le cas depuis quelques années. mon salaire n’a pas bougé d’un iota depuis 2009. par contre effectivement j’attends des rappels liés à mon ancienneté et mon grade qui a progressé

GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas (du tout) convaincu que la stabilité des salaires nets des fonctionnaires soit "un des derniers piliers de soutien de l’immobilier français". Avez-vous des études ou des informations statistiques allant dans ce sens (autre chose que des impressions issues de votre entourage, forcément assez peu représentatif) ?

je n’ai pas d’étude précise effectivement mais il me parait évident (à tord? ) que les banquiers prêtent plus facilement aux fonctionnaires qu’à d’autres parties de la population. Notamment il me semble que le dépassement des 33% (une loi? une simple règle bancaire ? ) est plus facilement accordé à un fonctionnaire (source : mon banquier perso … c’est bien pour cela que je demande si d’autres personnes ici ont des infos concomitantes smile  )

GoodbyLenine a écrit :

A ma connaissance, il n’y a aucun "30% (hérité de Bâle III)"

j’ai effectivement lu l’article de wikipedia sur Bâle 3 et il n’en fait pas du tout question. Cependant je lis un peu partout des articles dans la presse économiques(les Echos, Challenge etc etc ) où des spécialistes du prêt immobilier prétendent que la nouvelle réglementation bancaire resserre énormément les possibilité de prêt qu’ont les banques. Ce qui d’après eux, serait la principale  cause de baisse de l’immobilier que l’on voit actuellement .

Dernière modification par snoobrouf (25/07/2012 08h32)

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#165 25/07/2012 13h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Les fonctionnaires présentent de toute évidence moins de risques que les autres, en moyenne, et il n’est donc pas surprenant que les banques leur prêtent un peu plus facilement. Même si la situation des fonctionnaires dans certains pays en crise en Europe a empiré, elle me semble néanmoins demeurer avec moins de risques en moyenne que celle des non-fonctionnaires dans ces même pays.

De puis que j’ai lu le livre  Ce que les banques vous disent et pourquoi il ne faut presque jamais les croire de Pascal Canfin  (évoqué Vos livres préférés (finance, développement personnel…) ? (6/16)), je suis encore plus circonspect avant de croire lorsque je lis "un peu partout des articles dans la presse économiques (les Echos, Challenge etc etc )" et où des "spécialistes" évoque les impacts supposés de "la nouvelle réglementation bancaire". Récemment, encore, les impacts supposés du relèvement du plafond du livret A en ont donné un nouvel exemple flagrant.

Dernière modification par GoodbyLenine (25/07/2012 13h21)


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#166 25/07/2012 14h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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le 33% d’endettement est je trouve un peu a la tete du client.

je ne suis pas fonctionnaire, mais si je prends les chiifres "brut de fonderie" je suis plutot proche des 45%. pour le dernier achat, et pour que le dossier passe, la "combine" de mon conseiller a été de lisser le taux d’endettement sur la durée du nouveau credit, soit 20 ans.

vous avez donc un fort taux au depart, mais comme certains credits s’arretent (12 ans, 17 ans, etc…), vous avez alors un taux moyen aux alentours des 35%. et la, ils sont OK, et le credit a été obtenu sans soucis…

a la tete du client quoi…

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#167 25/07/2012 15h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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jeamb a écrit :

le 33% d’endettement est je trouve un peu a la tete du client.

vous avez donc un fort taux au depart, mais comme certains credits s’arretent (12 ans, 17 ans, etc…), vous avez alors un taux moyen aux alentours des 35%. et la, ils sont OK, et le credit a été obtenu sans soucis…

Les calculs des banques en se font pas à la tête du client mais ces calculs différent en fonction des établissements.

La fameuse règle des 33 % s’applique aux emprunts dont vous la charge directe du remboursement sur deniers personnels.

Dans le cadre d’achat locatif les banques comptent en général 80 % des revenus locatifs les 20 % restants sont à votre charge et s’ajoute à votre endettement personnel.
Ce fonctionnement n’est pas immuable en fonction des périodes de l’année , des objectifs à réaliser , de la conjoncture , des banques et même des agences d’un même groupe bancaire.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#168 25/07/2012 15h47 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GoodbyLenine a écrit :

De puis que j’ai lu le livre  Ce que les banques vous disent et pourquoi il ne faut presque jamais les croire de Pascal Canfin  (évoqué Vos livres préférés (finance, développement personnel…) ? (6/16)), je suis encore plus circonspect avant de croire lorsque je lis "un peu partout des articles dans la presse économiques (les Echos, Challenge etc etc )" et où des "spécialistes" évoque les impacts supposés de "la nouvelle réglementation bancaire". Récemment, encore, les impacts supposés du relèvement du plafond du livret A en ont donné un nouvel exemple flagrant.

Bonne lecture sur les pratiques bancaires et le mode de fonctionnement des banques qui va à l’encontre de  l’économie et l’investissement mais sert uniquement les actionnaires , valable dans les autres secteurs d’activité

Philippe


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#169 25/07/2012 19h17 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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snoobrouf a écrit :

j’ai effectivement lu l’article de wikipedia sur Bâle 3 et il n’en fait pas du tout question. Cependant je lis un peu partout des articles dans la presse économiques(les Echos, Challenge etc etc ) où des spécialistes du prêt immobilier prétendent que la nouvelle réglementation bancaire resserre énormément les possibilité de prêt qu’ont les banques. Ce qui d’après eux, serait la principale  cause de baisse de l’immobilier que l’on voit actuellement .

Je crois qu’actuellement le comportement des banques en matière de resserrement du crédit immobilier se traduit essentiellement par une réduction de la durée du crédit (conduisant mécaniquement à une baisse de la somme empruntable, à mensualité constante).

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#170 26/07/2012 22h10 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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J’ai regardé le Friggit de fin juin : la baisse me paraît timide, pas de quoi conclure quoi que ce soit, non?…

http://www.immobilier-danger.com/IMG/fr … t-2012.png

Il y a aussi ça, sur la légère réduction de l’écart prix-loyer (cependant insuffisante pour faire vraiment remonter les rentabilités locatives) :

http://www.immobilier-danger.com/IMG/fr … -loyer.png

IMMO DANGER a écrit :

À l’heure où l’on parle de blocage des loyers, il est intéressant de constater que les prix des locations continuent à légèrement augmenter par rapport aux revenus des Français :
Évolutions différentes pour les prix de l’immobilier et les loyers

Après une baisse des prix pour les achats immobiliers, cette nouvelle progression des loyers vient accentuer la réduction de l’écart entre les loyers et les prix.

Il en faudra malgré tout bien plus pour retrouver des niveaux comparables et redonner des rentabilités locatives plus importantes pour les investisseurs.

Sur du court et moyen terme, la location l’emportera toujours autant sur l’achat comme le montre les simulations "acheter ou louer".

Dernière modification par placementapapa31 (26/07/2012 22h16)

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#171 27/07/2012 06h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Le dernier indice IRL à pris en variation annuelle 2,2 %

Insee - Bulletin statistique - Indice de référence des loyers (IRL) - Base 100 4ème trimestre 1998

Depuis 2010 le % de la hausse annuelle augmente de 0,5 % à une hausse de 2,2 % qui semble se tasser un peu.

Philippe


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#172 01/08/2012 15h41 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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J’ai reçu un bulletin d’information de la part d’Arkéon (cabinet proposant de la gestion de patrimoine, mais principalement des actions sur des smalls caps), la fin de la bulle immobilière est annoncée avec un chute de 30% à 40%. Les arguments sont classiques : hausse trop forte, baisse de la demande, pyramide des ages, crédits plus difficules à obtenir…

Ils déconseillent également les actions !

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#173 01/08/2012 15h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Super_Pognon a écrit :

J’ai reçu un bulletin d’information de la part d’Arkéon (cabinet proposant de la gestion de patrimoine, mais principalement des actions sur des smalls caps), la fin de la bulle immobilière est annoncée avec un chute de 30% à 40%. Les arguments sont classiques : hausse trop forte, baisse de la demande, pyramide des ages, crédits plus difficules à obtenir…

Ils déconseillent également les actions !

Ils conseillent quoi alors ?
Leurs produits ?

Ils ont des paniers Or mais n’est-ce pas un peu tard pour miser sur l’or qui est une valeur refuge et qui est actuellement très haute ?
http://www.arkeonfinance.fr/paniers-or- … patrimoine

Philippe


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#174 01/08/2012 20h51 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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#175 01/08/2012 21h39 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Une question, Super-Pognon : considérez-vous que les fonds en euros sont des "placements monétaires ou équivalents"? (question abordée dans une autre discussion, et que j’aimerais aussi vous poser à vous)

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