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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/06/2011 15h54 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

Je suis assez tenté de prendre Cifocoma 3 une SCPI disponible au travers du contrat AV Mes-placementsliberté pour lequel je vais probablement souscrire aussi au fonds en euro.

Avez vous une opinion sur cette SCPI?

D’une façon générale, je cherche à acquérir, sans crédit et pour limiter la fiscalité, de la SCPI de bonne qualité à travers une AV et ceci sans passer par un CGPI qui viendra me faire l’article ( je ne supporte pas les commerciaux…).

Alors si vous connaissez quelque chose de bonne qualité, je suis prenneur…

Merci pour vos commentaires.

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#2 29/06/2011 18h09 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   211 

Patrick, il semblerait, sur le site internet, que la commercialisation de Cicofoma 3 est suspendue dans le contrat d’assurance-vie?

Y-a-il un intérêt réel à souscrire des parts de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie?

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#3 30/06/2011 09h31 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   10 

Il est possible que la commercialisation de Cicofoma 3 soit suspendue. Si je pose cette question c’est parce que le mensuel " Mieux Vivre votre Argent" de juillet-aout, que je viens de recevoir avant hier, évoque cette commercialisation. Le journaliste n’est peut être pas à jour…

Des SCPI dans une AV, c’est original. Cela à l’avantage d’avoir des frais de souscrition réduits et une imposition des revenus plus légère et c’est ce qui m’intéresse. Cela dit, comme évoqué plus haut sur ce forum, il y a très peu de choix, surtout si on ne passe pas par un CGPI, et souvent pas les plus intéressants..

Alors je me renseigne et verrai bien….

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#4 30/06/2011 09h53 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   211 

Il y en a deux nouvelles proposées dans le contrat ; Laffitte Pierre, Immobilière Privée France Pierre. (http://www.mes-placements.fr/assurance- … pi.php#2-3).

N’y a-t-il pas une multiplication de frais au final défavorable à l’investisseur?

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#5 30/06/2011 10h14 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Administrateur
Réputation :   1309 

Bonjour,

Sur les avantages/inconvénients de détenir des SCPI dans des assurances-vie, vous pouvez lire ces deux files, tirées du Best Of des forums :
SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…
SCPI et Assurance-vie : succès car lissage de la valeur de l’épargne ?

Concernant Cifocoma 3, la maison de gestion UFFI Ream, n’a pas la meilleure réputation.

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#6 30/06/2011 10h20 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   10 

J’avais bien vu ces deux nouvelles SCPI à la commercialisation. Mais ce qui m’inquiète, outre la valeur de la part à étudier, c’est le taux d’occupation. Laffite Pierre par exemple, espère un taux d’occupation supérieur à 90% pour 2011….Pas terrible par rapport à la concurrence.

Quant aux frais, ils sont de 2% à la souscription et 0.5% par an. Donc; si on suppose la valeur constante, sur 10 ans cela fait 7%. On rejoint globalement les frais de 10% pour de l’achat en  direct..

Reste la fiscalité…

Mais c’est vrai que sauf à vouloir diversifier, le choix par rapport à un placement intégral sur le fond en euro ne s’impose pas d’évidence.

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#7 30/06/2011 14h57 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   151 

PFO2 est maintenant accessible via le contrat d’assurance vie Panthéa de Nortia.

Il y a régulièrement de nouvelles offres de SCPI accessibles sur ce dossier, qui offre un vrai choix en la matière.

Sur cette SCPI, la vacance locative est aujourd’hui à 0% et une revalorisation me semble probable pour la fin de l’année, compte tenu des dernières expertises.

Malheureusement, il vous faudra passer par un CGPI si vous souhaitez accéder à cette offre, et donc "subir" l’argumentation commerciale qui va avec !

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#8 30/06/2011 15h11 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   401 

InvestisseurHeureux a écrit :

Bonjour,
Concernant Cifocoma 3, la maison de gestion UFFI Ream, n’a pas la meilleure réputation.

Sur quoi vous basez-vous pour lancer une telle affirmation? La seule opinion négative que j’ai lue sur UFFI, la société de gestion de Cifocoma 3, émanait d’un participant de ce forum (dans une autre discussion) et les deux seuls points négatifs objectifs qu’il citait étaient des points mineurs.

J’ai pu lire récemment qu’un investissement fin 2010 en Cifocoma3 (revenus réinvestis, bien sûr) aurait dégagé un TRI d’un peu plus de 10%/an dix ans plus tard, fin 2010. Inutile de dire que c’est un excellent rendement en valeur absolue, et au dessus de la moyenne des autres SCPI, si on veut raisonner en relatif. Je ne suis pas en train de dire que Cifocomo3 est forcément la meilleure des SCPI. Mais cela a été un excellent produit d’épargne ces 10 dernières années.

Plus généralement, je pense que vous serez d’accord que des phrases vagues du type "n’a pas la meilleure réputation" sont à bannir de ce forum, sauf si:
- c’est accompagné de points objectifs
- et que ces points sont exposés en comparant avec d’autres SCPI et d’autres sociétés de gestion.

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#9 30/06/2011 15h42 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Administrateur
Réputation :   1309 

zParisien a écrit :

Sur quoi vous basez-vous pour lancer une telle affirmation?

Sur Cicofoma 1 et Cicofoma 2, anciennement gérées par UFFI Ream puis reprises par Sofidy.

Mais vous avez raison, ce type de phrase non factuelle n’a pas sa place sur le forum et je m’abstiendrai la prochaine fois si je n’ai pas de faits concrets pour l’étayer.

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#10 30/06/2011 17h44 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
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Comme j’avais déjà entendu cette histoire, j’avais interrogé UFFI par téléphone à ce sujet. Leur version est sensiblement différente (reprise ici sous toute réserve):

- Cifocoma 1 et 2 sont des SCPI qui n’ont rien à voir (à part des noms similaires) avec Cifocoma 3, la brillante SCPI d’UFFI. En effet, ce sont de petites SCPI (moins de 20 M€ à elles deux) contre plus de 100 M€ pour Cifocoma 3.
- Du coup, la petite taille rend la gestion de Cifocoma 1 et 2 coûteuse et moins performante (pas suffisamment de diversification possible en investissant sur beaucoup de bâtiments) tant pour UFFI la société de gestion que pour les associés de la SCPI
- Or parmi ces derniers, il y avait un certain nombre détenant la minorité de blocage et bloquant toutes les augmentations de capital qui auraient permis d’augmenter la taille des 2 SCPI

Du coup, UFFI n’a pas été fâchée de laisser son concurrent Sofidy récupérer ce cadeau empoisonné, d’autant que ces 2 SCPI perdues représentent juste 1% de l’encours géré par UFFI.

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#11 30/06/2011 22h35 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   197 

zParisien, voici des faits. Citation tirée du Rapport Annuel 2010 de Cicofoma 3, par le conseil de surveillance :

Conseil de Surveillance a écrit :

Nous souhaitons porter à votre connaissance un certain nombre d’évènements qui sont venus troubler
récemment les relations en votre conseil de surveillance et la société de gestion. En effet, nous avions
réussi à instaurer depuis quelques années un climat de confiance et de transparence avec notre
gestionnaire. Ce climat était tout à fait propice à une gestion sereine et dynamique avec les résultats
que vous pouvez constater.
Au mois de novembre 2010, le Président de la société de gestion, Frédéric PUZIN a été licencié par
l’actionnaire majoritaire.
Puis, plusieurs départs dans le personnel de l’équipe de Direction se sont succédés au cours de ces
dernières semaines. Ces évènements amènent votre Conseil de Surveillance à s’interroger sur les
moyens de la Société de gestion à réaliser sa mission dans de bonnes conditions et dénote pour le
moins un très mauvais climat au sein des équipes de gestion.
Autant de points de nature à renforcer les inquiétudes du Conseil de Surveillance.
Les membres de votre Conseil de Surveillance ont interrogé, en séance, le 23 mars dernier, la Société
de gestion sur un certain nombre de sujets (effectifs, trésorerie, contrôle de l’AMF,….) qui sont restés
pour la plupart sans réponse satisfaisante de la part du gérant ou pour lesquels nous avons obtenus,
très tardivement des éléments de réponses.
Cette non transparence et ces faits regrettables ont très largement obérés notre confiance dans le
gestionnaire.
Vous en trouverez le détail dans le courrier joint à cet envoi que nous vous invitons à lire
attentivement.
Pour ces raisons, nous vous demandons d’adopter les résolutions 1 et 2 et 4 à 14 et de rejeter la
résolution N° 3 qui donne le quitus sur sa gestion à UFFI REAM.
Pour l’Assemblée générale extraordinaire qui suivra l’Assemblée générale ordinaire, nous vous
demandons d’adopter la résolution n° 15 ce qui aura pour effet de rejeter les résolutions n° 16 et 17
qui étaient destinées à transformer notre SCPI en OPCI.
Par ailleurs nous vous demandons d’approuver la résolution n° 18 qui donne tous pouvoirs au porteur
d’une copie ou d’un extrait du procès-verbal de la présente Assemblée.
En refusant de donner le quitus à la Société UFFI REAM sur sa gestion, vous permettrez à votre
Conseil de surveillance de tenter d’obtenir la transparence demandée et ainsi de rétablir la confiance
sans laquelle aucune gestion sereine n’est possible.
Georges CALSINA
Président du conseil de surveillance"

Que le CS demande de ne pas donner quitus à la société de gestion n’est pas anodin. Cela ne remet pas en cause le travail passé d’UFFI, les chiffres parlent d’eux mêmes, mais enfin…

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#12 01/07/2011 10h18 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Membre
Réputation :   401 

N’étant ni salarié d’UFFI ni associé d’une SCPI d’UFFI, je ne connaissais pas ces éléments que vous citez.

Cela étant, et sous réserve d’éventuels développements ultérieurs négatifs, je pense qu’à ce stade il ne faut pas y attacher une grande importance:

- le seul élément concret du texte que vous citez est apparemment  l’inquiétude du conseil de surveillance suite notamment au licenciement de l’ancien dirigeant d’UFFI. So what? Ce qui est bien avec les foncières cotées (les SIIC) et les SCPI, c’est que leur valeur dépend à 99% de la valeur patrimoine immobilier et à 1% des dirigeants de la société.
InvestisseurHeureux a ainsi récemment exprimé sa confiance dans la foncière allemande Gagfah, car le délit d’initié reproché à son président, à supposer qu’il est prouvé, n’affecte en rien la valeur des immeubles de Gagfah en Allemagne.

- de toute manière, si Cifocoma 3 était mal gérée, elle n’aurait pas des TRI aussi excellents sur 3, 5, 7 et 10 ans.

Mais bon, il est certain que si j’étais associé de Cifocoma 3, je suivrais attentivement tous les développements relatifs à cette SCPI,  pour voir s’il y a réellement des faits concrets à impact négatif. Le départ d’un dirigeant n’en étant pas.

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#13 01/07/2011 10h26 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

Kiceca
Invité

zParisien a écrit :

"Le départ d’un dirigeant n’en étant pas…."

Il ne s’agit visiblement pas du départ d’un dirigeant mais de son licenciement.

Associé à un refus de donner quitus pour la gestion, voila qui n’est franchement pas rassurant et incite à la plus grande prudence.

De plus, pour reprendre la formule consacrée : “Les performances passées ne présagent pas des performances futures”

PS : je ne suis comme vous pas salarié d’UFFI et ne détient aucune part de la SCPI mentionné.

Dernière modification par Kiceca (01/07/2011 10h27)

 

#14 01/07/2011 11h45 → Cicofoma 3 : SCPI UFFI Ream dans AV Mes Placements liberté ?

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Réputation :   197 

zParisien a écrit :

Mais bon, il est certain que si j’étais associé de Cifocoma 3, je suivrais attentivement tous les développements relatifs à cette SCPI,  pour voir s’il y a réellement des faits concrets à impact négatif. Le départ d’un dirigeant n’en étant pas.

Il y a eu plusieurs départs dans les équipes UFFI et on est en droit de s’interroger sur la qualité de leurs remplaçants : il faudra qu’ils fassent leurs preuves, on ne sera fixé que dans plusieurs années.

Je ne partage pas votre avis sur le faible impact des dirigeants sur la performance de ce type de supports. Il y a clairement différentes philosophies d’investissement, portées par des personnes plus ou moins talentueuses, qui se traduisent par des profils dissemblables et des performances qui finissent par diverger. En tant qu’associé, je me sens beaucoup plus à l’aise avec les équipes de Sofidy (pour ne citer qu’un exemple), très à l’écoute de leurs associés y compris dans la gestion de leurs SCPI, qu’avec la situation actuelle chez UFFI, source d’incertitudes dans un placement qui demande de la sérénité.

Ceci étant dit, je ne veux pas donner l’impression de m’acharner sur UFFI, ils ont des produits que je suis de près.

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