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Forums des investisseurs heureux

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#26 21/10/2015 21h33 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Vm59, à mon avis, les SCPI ne sont pas particulièrement chargées en frais.
Je trouve que prélever 10% des loyers pour assurer toute la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI est correct.
Cela me choque moins que d’autres commissions, par exemple, l’empilement des frais sur unités de compte en assurance-vie ou la commission de 5% perçue par les CGPI lors d’achat de parts de SCPI.

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#27 22/10/2015 07h52 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour,
Je m’interesse pas mal aux SCPI et sait que leur patrimoine total est d’environ 35 milliards d’euros (en France uniquement?)
Qu’en est-il des SIIC, connait-on la valeur de leur patrimoine global? Est-il evalue par expertises comme sur des SCPI?
Merci

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#28 22/10/2015 10h01 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour Kc,

Le lien suivant évoque l’ordre de grandeur

Patrimoine Immobilier des grands investisseurs

Selon, l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) les SIIC gèrent un patrimoine de l’ordre de 100 milliards fin 2012.
Cela représenterait environ 41 % de l’immobilier d’investissement, sachant qu’ils estiment en France, ce marché à environ 241 milliards d’euros (fin 2012).

Les SCPI représentent effectivement environ 30 Milliards.

Les autres grands détenteurs restent les compagnies d’assurance.

Bonne journée

Crown

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#29 22/10/2015 11h28 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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D’accord avec vous sur beaucoup de points meme si j’ai toujours du mal à comprendre que le particulier voudrait que le CGPI travaille pour "peu" ou pas de commission. Si vous ne voulez pas qu’un intermédiaire prenne une commission (qui n’est pas en supplément) : achetez vos parts en direct.

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#30 22/10/2015 12h08 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Merci, autre question, sur les 100milliards que representent les SIIC, quelle est la part des bureaux, commerces, EPHAD, hotels (s’ils sont consideres comme autre chose que commerces)?

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#31 22/10/2015 14h37 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Kc,
Cela date un peu mais voila ce que j’ai pu trouver (et en espérant que le graphique s’insère comme il faut, car c’est ma "première fois").

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/354_siic_repartition_patrimoine.jpg

En espérant que cela vous soit utile

Crown

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#32 22/10/2015 14h43 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Super merci je vais etudier ca, c’est interessant.
Vous avez parle de 100milliards en SIIC, 30milliards en SCPI, il reste un peu plus de 100milliards d’immobilier detenu principalement en direct par des compagnies d’assurance ou en direct par les entreprises? Est-ce qu’un siege social detenu par l’entreprise mere est compte dans ces 100milliards?
A priori non car les 241 milliards correspondent a l’immobilier d’investissement c’est ca?
En sait-on un peu + sur la repartition de ces 100milliards?

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#33 22/10/2015 15h00 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Voici deux liens qui devraient vous permettre de rentrer un peu plus dans les détails et notamment sur les répartitions géographiques

Patrimoine immobilier des grands investisseurs -1

Patrimoine immobilier des grands investisseurs -2

Crown

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#34 22/10/2015 15h19 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Sur les OPCI, je cite l’article:

Créés en 2008, les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) Grand Public et Professionnels détiennent d’ores et déjà un patrimoine immobilier conséquent, estimé à 33 milliards d’euros fin 2013 (12 % du patrimoine investi). Majoritairement investis en bureaux (62 %), les OPCI détiennent une part non négligeable de résidentiel (18 %) et de commerces (17 %). En termes de localisation, comme pour les autres investisseurs étudiés, l’Île-de-France reste très majoritaire (71 %).

C’est pas plutot 3,3milliard (et non pas 33) pour les OPCI?

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#35 22/10/2015 15h27 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Non, non… Le marché est plus orienté institutionnels que particuliers mais il fait bien "déjà" plus de 30 milliards.

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#36 22/10/2015 15h35 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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D’accord comme quoi la presse generaliste induit en erreur, ils ne parlent que de ceux disponibles au grand public et j’avais ce chiffre en tete.
J’etudie tout ca et reviens si j’ai des remarques a faire. Avec les investissements a l’etranger cela va devenir complique de faire des comparaisons car les SCPI le font de + en + apres les SIIC. Ca explique une bonne partie de la hausse des dernieres annees.

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#37 24/10/2015 10h30 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Voici l’article en question:
Les OPCI : une belle alternative à la baisse des rendements des fonds en euros d?assurance vie - Yahoo Finance France
C’est malheureux que la presse soit si pauvre. Je lis celle specialisee sur les SCPI, c’est catastrophique, ce sont les SG qui ecrivent des articles sur leurs propres SCPI et la presse balance ca comme un article ecrit par des journaleux.

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#38 21/02/2016 15h18 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Il est imprudent de croire qu’investir dans des SIIC ou dans des SCPI relève de la même stratégie (investir dans l’immobilier). Là où les SCPI sont un produit purement immobilier, les SIIC ne présentent pas les même performances et risques.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/uploads/2016/02/SCPI-vs-SIIC.png

On voit bien sur ce graphique (extrait d’une étude de Frédéric PICARD), que les SIIC sont étroitement corrélées à la tendance boursière tandis que les SCPI ne le sont pas (ou trés peu).

Dernière modification par WhiteTiger (21/02/2016 15h20)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#39 23/02/2016 08h49 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Vous regardez le graph à partir de 2009 où l’un des principaux catalyseurs de la tendance haussière boursière a été  les taux bas (ce qui n’est pas le cas de chaque tendance haussière), qui avantagent aussi le modèle des foncières (une des différences étant qu’elles intègrent en général un levier considérable contre peu ou pas de levier pour les SCPI).

Sans nécessairement aller jusqu’à dire que les foncières n’ont aucune de corrélation avec la bourse, je pense que cette corrélation serait moins criante si vous preniez un graphique sur une échelle plus longue, 2 décennies par exemple.

Si on prend par exemple ce graph qu’a posté chlorate sur une autre file, on voit que les REIT étaient la classe d’actifs la plus performante en 2001, qui était loin d’être une année brillante pour les actions.

Bref tirer une telle conclusion du graph ci-dessus sur 7-8 ans sans la tempérer me semble un peu rapide, voire me fait penser aux subtils ajustement d’échelle de graphiques qu’on voit parfois dans certaines présentations.

C’est clair par contre que c’est plus volatil (pire année à -37 % pour les REITs sur ce même graph, alors qu’on peut difficilement imaginer que l’ANR d’expertise et/ou le prix de la part d’une SCPI soit revu à la baisse aussi brutalement en une année).

Dernière modification par julien (23/02/2016 17h06)

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#40 24/02/2016 02h41 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Désolé Julien, votre lien ne fonctionne pas. Vous n’êtes pas sans savoir non plus que les SIIC (équivalent des REITs) n’existe que depuis le début des années 2000.

Sur une échelle de temps plus grande, voici un graphe sur une plus longue période, qui compare les prix de l’immobilier avec l’index des SIIC France  et l’index SBF250. Je vous laisse apprécier par vous-même.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/uploads/2016/02/SCPI-vs-SIIC-2.png


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#41 27/02/2016 00h21 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Doit-on en conclure que les SIIC, c’est de la bourse? Beaucoup les comptabilisent en immobilier or on voit bien cette corrélation avec la bourse. Cet indice IEIF inclut-il des SIIC? On le dirait aussi en partie corrélé aux indices boursiers.

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#42 27/02/2016 02h05 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Oui, les 2 indicateurs concernent l’immobilier coté. Il y a aussi des SIIC dans l’IEIF Immobilier France mais pas seulement.

On voit bien que la corrélation des SIIC avec le SBF250 est totale ou presque. On peut obtenir la même chose avec l’index des REIT américaines et le S&P500. Je ne l’explique pas totalement, je fais juste le constat qu’avec un seul secteur, on peut répliquer un portefeuille bien plus diversifié tandis qu"avec n’importe quel autre secteur d’activité ce n’est a priori pas le cas.

En ce qui concerne les SCPI, j’ai des données depuis les années 1980, il faudrait que je les mettent en forme pour vous les présenter…mais, en gros, il y a beaucoup moins de volatibilité.

Dernière modification par WhiteTiger (27/02/2016 02h08)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#43 04/03/2016 15h55 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Voilà, comme promis, j’ai préparé les graphiques. J’ai considéré une période trés longue de 25ans, entre 1990 jusqu’à 2015. Je ne suis pas trop d’accord ce genre d’analyse sur une longue période pour les valeurs boursières car, la composition des indices varie pas mal avec le temps. A la fin, cela ne veut plus dire grand chose. C’est le cas avec les foncières, où les foncières d’il y a 25 ans, ne sont plus les foncières d’aujourd’hui… Mais certains sur le forum, y prête un grand intérêt alors …

Je n’ai pas pu tout mettre sur le même graphique alors je vous en ai préparé 2:
- Le premier mets en parallèle le comportement des foncières et la bourse en général (SBF250 devenu CAC All).
- Le second compare les foncières et les SCPIs.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/uploads/2016/02/SBF-vs-SIIC.png

Commentaire: On peut voir sur ce graphique que les foncières sont trés corrélées aux évolutions boursières. En 2000, la hausse n’a clairement concernée que les valeurs techno et l’époque n’était vraiment aux foncières. Elles sont restées à la traine pendant près de 12 ans, globalement. A l’époque, si ma mémoire est bonne, on considérait (à juste titre, amha) qu’une décote sur ANR de 30-40% était le juste valeur d’une foncière. Depuis le milieu des années 2000, on a commencé à réduite cette décote… jusqu’à touver maintenant normal qu’une foncière cote à son ANR.



Commentaire:
Ce graphique compare sur une longue période les SCPI et les foncières. A chaque fois, 2 indices sont considérés, l’un valeur nu, et l’autre dividende réinvesti. On peut noter la faible corrélation entre les variations importantes des foncières et la régularité des SCPIs. Clairement, à cette volatilité importante s’ajoute une prime plus importante. Les foncières semblent aussi en haut de cycle, qui doit aussi expliquer en partie le rattrapage de ces derniers mois… Les cycles des SCPIs semblent de beaucoup plus faible amplitude mais de période beaucoup plus longue. En d’autres termes, ces 2 produits financiers, en plus de ne pas avoir la même volatilité, ne suivent pas du tout les mêmes cycles.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#44 06/01/2017 15h44 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Voila une bonne file que je me permets de remonter. Il est dommage cependant que l’on ne puisse plus voir les derniers graphiques de white tiger. Mais bon ce lien  (Annual Asset Class Returns ? Novel Investor) permets de se rendre mieux compte de la corrélation ou pas avec le marché et de la volatilité.
Alors je lis que notre hôte n’aime pas le systeme de scpi que c’est archaïque et beaucoup de frais, et c’est vrai je tique un peu devant les frais d’entrées des meilleures scpi. Dans les 10% en gros, mais bon 10%  en bourse ca se perds vite aussi si le timing et le point d’entrée ne sont pas bon.
Sur le long terme les reits sont intéressantes, a  tête reposée en regardant de 2002 a aujourd’hui ca vaut le coup au final, mais bon une année a -15% et la suivante  a -37%faut savoir encaisser ne pas paniquer. C’est comme en bourse c’est facile en virtuel a tête reposée, beaucoup plus compliqué en le vivant et dur de rester discipliné, j’aurais surement paniqué ou fais une crise cardiaque.
A l’heure actuelle, 2017, est ce le moment d’investir sur ce type de supports ? Les reits sont elle  encore intéressantes, le dollar est a son plus haut et malheureusement je n’en ai pas. Les scpi sont  t’elles trop chères ?
Je m’intéresse de plus en plus à cela, car il me reste des fonds euros sur des vieux contrats  d’assurance vie CNP (j’étais jeune, naïf et ignorant), et j’aimerais placer l’argent sur quelquechose de plus rentable et moins moribond.

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#45 10/01/2017 21h56 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Il n’y a pas de solution idéale. Tout dépend de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation.

- Les SIIC européennes sont assez chères. Beaucoup surcotent franchement sur la valeur d’actifs. Je crains également l’impact négatif d’une éventuelle remontée des taux, dans ce compartiment.

- Les REIT américaines sembles un peu plus abordables, après la récente correction, mais la volatilité restera toujours de mise.

- Les SCPI sont moins rentables que les SIIC, car elle ne mettent pas en jeu d’effet de levier en interne (généralement). Elles se caractérisent pas beaucoup moins de volatilité que les SIIC, ce que vous soulignez à juste titres, et des frais supérieurs.

Alors, que faut-il faire ? Il est difficile de répondre car vous ne précisez pas véritablement vos objectifs ni votre situation personnelle ou fiscale.

Avez-vous besoin de revenus immédiats ou votre investissement doit-il générer un revenu pour plus tard, et quand ? Etes-vous, au contraire, dans une logique de constitution de patrimoine, éventuellement à crédit ?

Quel est votre taux marginal d’imposition ? Quel est votre âge et votre situation de famille ?

Quelle est l’ancienneté de votre contrat CNP ? En cas de rachat, avez vous des impôts à payer ? Y a-t-il d’autres supports que le fonds en euros, sur lesquels vous pourriez éventuellement arbitrer ?

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#46 11/01/2017 02h15 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Merci  Stephane pour vos reponses. J’oublie donc  les SIIC européennes pour l’instant.J’en ai profité pour lire votre blog au sujet des REITS aussi.

Ma situation ? 40 ans  , célibataire , pas d’enfants, non imposé. Ce qui simplifie grandement la chose, je ne crains pas l’imposition sur les scpi et n’ai pas besoin du levier de crédit, auquel je n’aurais surement pas droit. Je ne crains pas non plus la fiscalité sur dividende  de la même manière au pire avec des performances extraordinaires je tutoierais la tranche  14%,  ce n’est pas pour aujourd’hui.

Les contrats CNP,(une partie seulement de mon épargne)  que je souhaite fermer sont  des contrats GMO et vivacio  de plus de huit ans( 42.5K et 18k).L’arbitrage est possible mais payant, lent , et avec un choix d’unité de compte misérable. On aurait pu croire que les meilleures UC de LBP y soient un jour mais même pas. Par contre elles y sont sur mon contrat suravenir  en ligne,  avec des conditions bien plus avantageuses, un comble !

Est ce que je paierais des impôts ?  Cela  dépend de combien je rachète cette année. Je sais que j’ai un abattement annuel  de 4600 euros sur les intérêts  et je peux déclarer le reste à l’impôt sur le revenu ou  évidemment  choisir  le pfl a 7.5%. Je préférerais éviter de payer ,je ne pourrais donc  surement pas tout fermer cette année  . Quand j’avais demandé a mon conseiller a la banque postale  l’an dernier combien il était possible de retirer sans dépasser l’abattement il est devenu soudain bien évasif…Raison de plus pour dégager ces contrats.

Pour l’instant rien d’urgent ,mais ça risque de le devenir dans le futur, mon but c’est de générer  un revenu  régulier.

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#47 07/02/2017 12h06 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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J’ai 100k à placer et je cherche à faire mes premiers investissements dans les SIIC/REITs suite à la lecture de l’ouvrage de notre hôte.

L’ouvrage étant sorti il y a quelques temps, je m’interrogeais sur sa pertinence au regard de la conjoncture actuelle. Votre message n’est pas très encourageant et me laisse perplexe.

Message édité par l’équipe de modération (07/02/2017 22h11) :
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#48 07/02/2017 13h41 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

Modérateur
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Je constate depuis quelques années, AG (et rapport annuel) après AG (et rapport annuel), que la quasi totalité des SCPI dégagent des résultats (et des recettes locatives à périmètre constant) qui baissent d’année en année. Les Sociétés de gestion l’expliquent par des baisses de loyer, une hausse de la vacance et l’obligation d’offrir des "mesures d’accompagnement" (= remises de loyer les premiers mois) aux nouveaux locataires.

Quand j’analyse les résultats de certaines foncières, comme Klépierre, Unibail, ou Foncière des Région (pour ne citer que les plus grosses cotées à Paris), sur les mêmes marchés, c’est différent : les recettes locatives à périmètre constant comme les résultats continuent d’être en hausse.

J’ai un peu de mal à trouver une explication :
  Ça ne semble pas le recours au levier (les SCPI en usent aussi, même si c’est à plus petite dose).
  Les foncières (avec des projets à financer) ont aussi recours à des augmentations de capital.
  Certaines SCPI (mais pas toutes) font des investissements discutables, au moins à court terme (par ex : achat d’un immeuble dégageant 4% de rentabilité quand la SCPI distribue déjà 4.5% ou 5%, et qu’il faudra bien rémunérer la société de gestion; je suppose qu’ils espèrent générer une plus-value à terme…).

Quelles sont les différences qui expliquent ces résultats différents ? Le management ?
Quels sont les indicateurs à scruter, qui en rendent compte ?

Message édité par l’équipe de modération (07/02/2017 22h13) :
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#49 07/02/2017 14h22 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Réflexion très intéressante GBL. Pour avoir des SCPI et des foncières (beaucoup), je perçois évidemment la même chose. Comme vous, je n’ai pas de réponse définitive, voici toutefois quelques réflexions en vrac :

1. Si la SIIC font des augmentations de capital, elles contrôlent quand, c’est-à-dire (on l’espère) lorsqu’elles ont une bonne opportunité pour investir l’argent levé. À l’inverse, les SCPI à capital variable (mais nombre de SCPI à capital fixe enchaînent les augmentations de capital…) doivent investir l’argent au fil des souscriptions. Rien ne dit que cet argent arrive au bon moment. C’est un peu le même problème que les fonds actions qui collectent quand ça monte et décollectent quand ça baisse.

2. Le point précédent est renforcé par le taux de distribution souvent très élevé des SCPI. Il faut investir vite le cash pour qu’il travaille au plus vite. C’est d’ailleurs ce qu’attendent la majorité des investisseurs en SCPI : de l’immobilier « presque » en direct.

3. Le recours important au crédit est quand même un sacré avantage pour les foncières ! Les résultats de nombreuses SIIC ont été boostés par la baisse des coûts financiers ces dernières années. Les SCPI ne peuvent jouer sur ce levier avec cette force alors même que les rendements des immeubles dans lesquels elles investissent ont baissé à cause des taux bas dont elles ne profitent pas.

4. Les foncières, notamment du fait de la maîtrise de leurs augmentations de capital, me semblent agir avec plus de souplesse. Quelles SCPI peuvent, en ce moment avec la collecte qui est la leur, repositionner leurs patrimoines, pratiquer des arbitrages stratégiques importants ?

5. Le management n’est pas forcément moins bon pour les SCPI, mais son intérêt n’est pas aligné sur celui des associés. Collecter est souvent le premier objectif, on en revient encore au point numéro 1.

6. Le fait d’être coté expose davantage à la critique. Lorsqu’une foncière annonce de mauvais résultats, des investisseurs vendent dans la minute, le cours baisse, la presse en parle, etc. Du coup, le management dort beaucoup moins bien et, pour peu s’il soit investi, il devra reporter la construction de sa piscine. Le Drame. Le management des SCPI est beaucoup plus tranquille en cas de mauvais résultats.

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#50 07/02/2017 15h40 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Très intéressé aussi par ce débat : foncières vs SCPI !
Il pourrait mériter une discussion dédiée.

J’ajouterais 2 points qui sont en faveur des foncières.

Etre une société cotée en bourse, le cas échéant faisant partie du CAC40 (Unibail et Klépierre) ou du SBF120, implique des contraintes réglementaires.
Le résultat est une communication financière complète et structurée. Un document de référence d’une foncière est plus riche que le rapport de gestion d’une SCPI.
De plus, cette communication est reprise par des « analystes ».

Point rappelé par l’actualité : une foncière peut faire l’objet d’une OPA, avec une prime conséquente.
Exemple d’hier : PAREF qui cotait sous 60 euros.  La foncière a accordé à Fosun Property Holdings Limited une période d’exclusivité. Cette acquisition serait suivie du dépôt d’un projet d’offre publique d’achat simplifiée au prix de 75 euros par action (dividende 2016 attaché).
Ou il n’y a pas si longtemps Foncière de Paris.
Les SCPI peuvent faire l’objet de fusions, mais sans prime notable.


Dif tor heh smusma

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