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#1 21/10/2012 18h03 → SCPI Logipierre1 (UFFI REAM) : 50% de décote ? (scpi logipierre décôte)

Membre
Réputation :   66 

Bonjour
Je possède quelques SCPI en PP (Buroboutic, Atl. Pierre, CIFOCOMA 4, Cristal Rente), d’autres en NP (Immofonds 4, Multicommence, C. Mutuel Pierre) et enfin Pierre 48 dans une AV.
Je regarde régulièrement les opportunités et je vois que Logipierre (marché secondaire) côte à preque 50% de sa VR).
Est-ce normal ? A priori oui sinon cette décôte se résorberait vite. Mais je ne comprends pas.
Quelqu’un peut m’aider ?
Merci à vous

Mots-clés : scpi logipierre décôte


Parasite assumé et partageur

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#2 21/10/2012 23h28 → SCPI Logipierre1 (UFFI REAM) : 50% de décote ? (scpi logipierre décôte)

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De quelle Logipierre parlez-vous ? (il y a Logipierre1, Logipierre3, Logipirre7, Logipierre6)

C’est sans doute Logipierre1 (282.33€ prix net acquéreur 28/09/2012, et 429€ de valeur de réalisation fin 2011), et dans ce cas, on peut remarquer (en analysant notamment le dernier rapport annuel et le dernier bulletin trimestriel, SCPI - LOGIPIERRE 1 : Locaux d’habitation Paris et sa région) que :
   - c’est une SCPI de type "habitation"
   - la forte décote du prix net acheteur sur la VR existe depuis longtemps
   - le rendement est faible : 4.09% distribué en 2011 (11.10€, soit 2.59% de la VR), et peu de perspectives dévolution (résultat courant 2011 : 11.09€/part)…
   - les recettes locatives brutes sont de 20.50€/part, soit 4.78% de rentabilité brute du parc, mais la commission de gestion (2.34€/part), l’entretien du patrimoine (3.76€/part) et les charges locatives non récupérables (3.21€/part) amputent cette rentabilité de près de 46% de sa valeur.
   - il y a des parts en attente de vente (0.42% des parts au 30/6/12, selon le bulletin trim. T2/2012)
   - les 3/4 du patrimoine a été acquis en région parisienne (et un peu à Rouen) entre 1978 et 1981, et le dernier 1/4 en 1997 surtout sur Paris
   - il ne semble pas y avoir de stratégie d’arbitrage, pour céder des biens à faible rentabilité (ancien, et avec fortes plus-values) pour les remplacer par des biens à meilleure rentabilité.
   - de grosses sociétés d’assurance (Aviva-Vie, ACM-Vie) sont présentent au Conseil de Surveillance (ce qui laisse penser que ces institutionnels pourraient avoir le contrôle "de fait" des Assemblées Générales).

Donc, rien ne permet de penser que les plus-values potentielles sur les immeubles seront externalisés prochainement, ni que la rentabilité pourrait s’améliorer.

Par ailleurs, il n’est pas garanti que même en cas de vente des immeubles (d’habitation), cette plus-value soit vraiment au rendez-vous : il faudra vendre souvent des biens occupés, avec priorité au locataire, et parfois les contraintes associées à une "vente à la découpe".

On pourrait peut-être même comparer cette SCPI à une SIIC positionnée sur l’immobilier d’habitation, avec une décote significative sur son ANR, une rentabilité faible, et peu de perspective de voir sa valeur converger prochainement vers son ANR (car société contrôlée par des institutionnels qui n’ont pas forcément de motivation pour réduire cette décote de sitôt).

Tout ceci permet de mieux comprendre le fait que les parts se vendent bien en-dessous de la Valeur de Réalisation.


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#3 22/10/2012 20h47 → SCPI Logipierre1 (UFFI REAM) : 50% de décote ? (scpi logipierre décôte)

Membre
Réputation :   66 

Oui il s’agissait bien de Logipierre 1
Merci pour votre éclairage qui va m’obliger à regarder comment est réparti le capital afin d’éviter de rester coller.
Si je pousse le raisonnement plus loin cela veut dire qu’il vaut mieux aller sur des scpi habitation décotées à durée limitée (ex scellier ou autres…)
Je vais chercher de ce côté voir si j’en trouve


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#4 22/10/2012 22h39 → SCPI Logipierre1 (UFFI REAM) : 50% de décote ? (scpi logipierre décôte)

Modérateur
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Non, ça veux surtout dire qu’étant donné leur rendement (2-3%), et le fait qu’on investisse dans une SCPi pour une longue durée (>15 ans), il est préférable d’éviter les SCPI d’habitation, et de choisir des SCPI de bureaux ou de murs de commerce (environ 5%), bien plus rentables.


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