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Forums des investisseurs heureux

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#101 06/10/2014 18h13 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Votre raisonnement comporte une (grosse) faille/erreur. Si les 14402€ d’intérêt du Cas1 sont comptés comme une dépense, et que vous incluez la totalité des 357.79€ de mensualité comme recette dans le Cas2, vous ne comparez pas avec des flux de trésoreries identiques…. et vous inversez le résultat.


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#102 06/10/2014 18h17 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   174 

Cela ne change pas fondamentalement le calcul mais 41 600 * 0.4397 de prélèvement donne 18 291 et pas 17 148€ si j’ai bien compris le tableau.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#103 06/10/2014 18h54 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   12 

Une question pour les experts des SCPI.

Je voudrais investir dans des SCPI. Achat via credit pour revente dans 10 ans. Etant expat, j ai entendu que la taxation sur la plus value est de 33%. Donc dissuasif. J’ai lu par ailleurs que impossible d’acheter une SCPI a credit via une assurance vie.

Question plus generale : n y a t il pas un produit financable a credit lorsqu on est expat et ou la fiscalite est reduite lorsqu on le revend ? Est ce le mouton a 5 pattes ?

Rob.

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#104 06/10/2014 19h46 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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- "investir dans des SCPI, pour revente dans 10 ans" en direct, ce n’est sans doute pas une bonne idée (il faut viser plus long sur 10 ans, sinon la différence entre prix net acheteur et net vendeur mangera une grosse partie du rendement).
- je ne connais pas d’investisseur ayant investi à crédit sur un contrat d’AV (le banquier refusera sans doute, la fiscalité semble rédhibitoire), mais rien n’est impossible.  (et sur un contrat d’A1V, vous n’achetez pas une SCPI, mais des parts d’une UC qui suit plus ou moins la valeur d’une SCPI, et les parts de SCPI appartiendront à la compagnie d’assurance).


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#105 06/10/2014 20h09 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bon, la question deviant comment trouver le bon banquier qui accepterait un tel plan :-/

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#106 06/10/2014 20h56 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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robert22 a écrit :

Bon, la question deviant comment trouver le bon banquier qui accepterait un tel plan :-/

AMHA, mission impossible… Il est déjà compliqué de trouver un banquier pour financer à crédit des SCPI de notre choix… alors pour investir en AVie, il ne reste que les prêts persos pour lesquels il n’est pas nécessaire de justifier l’usage des fonds…


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#107 06/10/2014 23h27 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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Merci pour vos différentes réponses.

Je vais essayer de répondre

DrFab a écrit :

il faut non seulement disposer de l’apport mais en plus en parallèle agir comme si on remboursait le crédit

C’est effectivement l’hypothèse que je travaillais, ayant le cash et pouvant rembourser/mettre de côté le montant équivalent aux mensualités.

MGA a écrit :

…semblent corrects à la fiscalité de l’AV près

J’avais zappé ce point effectivement… Pour "maximiser" le risque je vais imputer 7.5% d’imposition sur la totalité de la PV dans les dépenses dans les 2 cas avec 4,6k€ d’abattement. Pour mon 3% net-net de l’AV j’avais déjà inclus les prélèvements sociaux.
Les cas deviennent ceci et ça accentue encore l’écart en faveur du comptant

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_scpi_dep_retravail.jpg

Pour l’hypothèse de tout mettre en AV 50K€ dès le début +180 mensualités de 357.79€ + 1 an sans autre versement (pour comparer sur les 16 ans) et en appliquant l’impôt de sortie cela nous donne 161 159€ soit plus de 15K€ au dessus que le cas 2, on voit la puissance des intérêts composés !

Pour comparer ce qui est comparable peut-être qu’à ce niveau il faudrait inclure un taux de revalorisation pour les SCPI. Admettons 0.5%/an en étant déjà sans doute optimiste, sur 16 ans on est à 8.3% donc un global qui s’apprécie de 4K€ à 139 159€, toujours pas compétitif…

Pour la nue-propriété, il va falloir que je fasse mes devoirs smile mon niveau de connaissance n’est pas encore là ! Il me semblait me souvenir qu’aux travers des lectures que c’était surtout intéressant pour les personnes à fort TMI ou à l’ISF. Je plaide coupable de méconnaissance sur ce coup.

PierreP a écrit :

Pour comparer un achat à crédit avec un rendement sur Avie, ce simulateur est intéressant.

Tel que je tentais de l’expliquer j’ai comme hypothèse, une sorte de double placement puisqu’on prends le postulat qu’on a le cash et qu’on est capable d’économiser le montant d’un emprunt, donc que faire de cette double masse d’argent, plutôt qu’une seule.

A la lecture de plusieurs commentaires, j’ai dû sans doute manquer de pédagogie dans mes explications.

GoodbyLenine a écrit :

Votre raisonnement comporte une (grosse) faille/erreur. Si les 14402€ d’intérêt du Cas1 sont comptés comme une dépense, et que vous incluez la totalité des 357.79€ de mensualité comme recette dans le Cas2, vous ne comparez pas avec des flux de trésoreries identiques…. et vous inversez le résultat.

Je vais essayer de l’expliquer autrement car je ne pense pas avoir commis d’erreur puisque dans le cas 1 il y a crédit, dans le cas 2 il n’y en a pas.

Cas 1 j’achète pour 50K€ et j’en rembourse 64.4K€ j’en suis donc de ma poche pour 14.4K€ que je ne retrouve pas en capital
Cas 2 phase 1 j’achète pour 50K€ et je paye cash et pas de crédit du tout.
Cas 2 phase 2 en parallèle, puisque j’étais prêt à rembourser un crédit avec des mensualités de 357.79€, je les économise mois après mois et les places sur l’AV, j’ai bien donc un capital mis de côté de 64.4K€ et qui ne proviens pas d’un crédit.

Dans les 2 cas j’ai sorti de ma poche 180 mensualités de 357.79€ mais dans le 2ème cas tout est pour moi alors que dans le 1er j’en laisse 22.4% au banquier.

carpediem a écrit :

Cela ne change pas fondamentalement le calcul mais 41 600 * 0.4397 de prélèvement donne 18 291 et pas 17 148€ si j’ai bien compris le tableau.

Vous avez raison mais pour rester dans le comparable, on ne paye des impôts qu’à partir de l’année N+1 puisqu’on paye ses impôts sur les revenus de l’année précédente.

Peut-être devrais-je pousser le raisonnement bien au delà de cette durée symbolique de 15-16 ans.
Je me dis aussi du coup que de l’épargne au fil de l’eau rapporte plus (à priori dans mon hypothèse) qu’une somme qui procure un revenu régulier et identique.

Ça ne m’aide pas plus ! Je vais creuser la nue propriété pour me faire une opinion


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#108 07/10/2014 00h20 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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Je maintiens ma remarque :

Votre erreur est que ce que donnent ces 357.79€/mois, vous le comptabilisez en partie tantôt en recette, tantôt en dépense (vous mélangez les notions recettes/dépenses et actif/passif), et donc le résultat final est erroné.
-> Les 357.79€/mois du Cas1 deviennent le capital pour financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais)
        - 14 402€ (Rmbt Intérêts) … alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.
-> Les 357.79€/mois du Cas2 deviennent 64 402€ (Placement AV)
Certaines de ces erreurs se compensent (-4650 vs +4650), mais il reste 14 402€ de dépenses en trop dans le Cas1. Le résultat de calculs corrects indiquerait que le Cas1 est mieux que le Cas2 de 4 164€ (135 395 + 14402 - 145 633).   

Une autre manière de raisonner serait de calculer que :
   - soit vous gagnez 30 235€ d’intérêts, payez 14 402€ d’intérêts et 10 816 + 1923 d’impôts, (Cas1)
   - soit vous gagnez 17 010€ d’intérêts, payez 0€ d’intérêts et 17 148 + 931 d’impôts   (Cas2).
La aussi le Cas1 est mieux de 4 164€ ((30 235 - 14 402 - 10 816 - 1923) - (17 010 - 17 148 - 931)).

Une autre manière (peut-être la plus simple à comprendre)  serait de calculer que vos 50k€ du départ et vos 357.79€/mois deviennent au final des actifs valant :
   - soit 45 350 + 41 600 + 50 000 + 30 235 - 10 816 -1923 (=154 446)     (Cas1)
   - soit 45 350 + 41 600 + 64 402 + 17 010 - 17 148 -931   (=150 283)     (Cas2)
La aussi le Cas1 est mieux de 4 164€ (154 446 - 150 283).

Note : Ces calculs restent approximatifs, car les impôts ne sont pas à payer la 16ème années, mais un peu chaque année, pour des montants différents, et les euros en question n’ont pas la même valeur selon les années où ils sont à payer (vous pouvez placer la différence pendant qqs années). Mais cette approximation ne change guère le résultat, et le Cas1 reste largement favorable.


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#109 07/10/2014 00h55 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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GoodbyLenine a écrit :

Dans le Cas1, vous payez 357.79€/mois …. qui deviennent le capital ayant permis de financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais Achat SCPI) - 14 402€ (Rmbt Intérêts) ….. alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?
Pour moi ces 2 sommes ne rentrent pas dans ma poche et la valeur en fin d’opération de mes parts de SCPI (hors potentielle revalorisation) sera bien de 45350. Quand je paye un crédit pour ma maison et des frais de notaire, une fois mon crédit remboursé ma maison ne vaut pas pour autant sa valeur initiale + tout ces frais.
Je ne dois pas avoir la même compréhension que vous de ce qu’est le capital. Peut-être que sous le terme recette j’aurais dû mettre valeur à la fin me revenant. Mon objectif n’était pas d’établir un document comptable au sens strict de ces termes.


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#110 07/10/2014 06h59 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Ledep a écrit :

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?

Je suis entièrement d’accord avec GBL… je ne l’avais pas vu mais sur votre 1er tableau, la ligne « - 14 402 » doit être supprimée.

Nous ne disons pas que c’est du capital, mais c’est une dépense qui permet au final de se constituer un capital.

Pour vos calculs, prenez votre flux de trésorerie et faites le fructifier selon vos 2 hypothèse et voyez simplement le capital disponible au bout de 16 ans…


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#111 07/10/2014 08h11 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Ledep a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Dans le Cas1, vous payez 357.79€/mois …. qui deviennent le capital ayant permis de financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais Achat SCPI) - 14 402€ (Rmbt Intérêts) ….. alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?
Pour moi ces 2 sommes ne rentrent pas dans ma poche et la valeur en fin d’opération de mes parts de SCPI (hors potentielle revalorisation) sera bien de 45350. Quand je paye un crédit pour ma maison et des frais de notaire, une fois mon crédit remboursé ma maison ne vaut pas pour autant sa valeur initiale + tout ces frais.
Je ne dois pas avoir la même compréhension que vous de ce qu’est le capital. Peut-être que sous le terme recette j’aurais dû mettre valeur à la fin me revenant. Mon objectif n’était pas d’établir un document comptable au sens strict de ces termes.

Difficile de comparer un achat à crédit de SCPI et un achat à crédit de sa résidence principale.

Les intérêts payés sur la RP représentent de la pure perte depuis qu’il n’existe plus de déduction automatique pour les particuliers (primo-accédants, par exemple).

Ceux payés pour un investissement vous servent à constituer un capital sans consommer le vôtre.

J’avais fait quelques simulations l’an passé, dans aucun des cas le paiement cash en plein-propriété ne m’était favorable par rapport à un achat à crédit, sur base d’un prêt immo.


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#112 07/10/2014 08h23 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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@  Ledep : il me semble que vous ignorez le principe de l’effet de levier du crédit, et l’intérêt qu’il peut y avoir à prendre un tel crédit.

L’idée qui sous-tend la démarche est la suivante : vous empruntez à un taux inférieur au taux de rendement des parts de scpi. Chaque euro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte. La différence, après paiement de l’impôt sur le revenu (selon votre TMI), sert à rembourser une partie de l’emprunt souscrit. Le reste est financé par votre effort d’épargne.

La bonne méthode pour apprécier la pertinence d’une telle opération, comparativement avec une autre, est de faire un calcul à partir d’une feuille excel.

Voici un exemple ici : simulations_1_do.pdf

Je pense que le meilleur résultat, au cas particulier, consiste à placer en assurance-vie votre apport, d’en nantir une partie pour garantir l’emprunt,  de souscrire un prêt in fine pour faire l’acquisition de parts de scpi, et de placer, chaque trimestre, la différence entre le loyer et le coût du crédit sur votre assurance-vie.

Dans un tel schéma, et en fonction de votre date probable de départ en retraite, vous pourriez avoir intérêt à prolonger un peu la durée du crédit in fine, sur 15 ans par exemple.

Si vous ne souhaitez pas avoir recours à l’emprunt, je pense que le meilleur résultat sera obtenu en faisant l’acquisition de parts de scpi en nue-propriété.

Si vous achetez de la nue-propriété, avec une durée de démembrement de 10 ans, vous bénéficiez d’un discount sur le prix d’achat de vos parts d’environ 32% à 35%.

Dans tous les cas, il convient de vérifier que ces différentes solutions concordent avec vos objectifs patrimoniaux, car il ne sert à rien de réfléchir aux différentes options, si vous n’avez pas d’abord mis au clair vos objectifs et votre projet patrimonial.

Dernière modification par stephane (07/10/2014 14h28)

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#113 07/10/2014 14h51 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Merci pour vos différents commentaires qui m’aide à mieux comprendre, je suis tel Saint Thomas, j’ai besoin de voir pour croire et pas seulement entendre que c’est une vérité absolue et qu’il faut la prendre telle qu’elle. J’ai besoin de modéliser et de refaire les calculs moi-même afin d’en comprendre la mécanique.

Merci Stephane de pointer mon ignorance, qu’il l’est mais pas au point de ne pas connaître le principe de l’effet de levier de crédit (mais l’explication est très claire pour ceux qui ne connaissent pas). Je ne cherchais pas à mettre en évidence la notion d’effort d’épargne etc.. que je comprend.
Je reconnais tout de même mon aversion envers le mot intérêt lorsque c’est moi qui les paye !

Quasi partout dans mes recherches, j’ai vu la comparaison de "j’achète à crédit et je place mon cash" Vs "j’achète comptant", on ne peut pas comparer convenablement ces 2 cas, si je place 2 fois plus d’argent forcément, ça me rapporte plus…

Encore une fois, j’avais besoin de coucher noir sur blanc.

J’ai donc refait les simulations selon les commentaires et retravaillé celle en In Fine que je n’avais pas publié initialement, j’ai d’ailleurs un doute sur cette dernière concernant le sort de la dernière mensualité, dois-je la retirer à un moment ?
Que dire également de je place mon cash en AV et au fur et à mesure l’équivalent d’une mensualité aussi en AV.
Pour la nue-propriété, je n’ai pas encore fait mon travail, il faut d’abord que je me documente.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_retravail_scpi_2.jpg


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#114 07/10/2014 16h15 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Le cas "in fine" me semble ici démesurément supérieur aux autres. Je soupçonne que vous avez oublié de rembourser les 50k du prêt in fine à la fin.


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#115 07/10/2014 17h55 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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+1 avec namo   (pour calculer votre "enrichissement", il faut retirer de la valeur finale 114402€ dans Cas1-2-4, 164402€ dans Cas3)

Les Cas 1 à 3 sont aussi à corriger, en augmentant les 41600€ de revenus brut des SCPI, car cet argent sera aussi investi quelque part où il génèrera des intérêts.

Avec vos hypothèses, le Cas3 sera le mieux, suivi du Cas2.
Dans la réalité, le taux du crédit in-fine (et le taux de l’assurance associée, normalement plus élevé en in-fine qu’en amortissable, car le capital assuré est plus élevé) sera sans doute plus élevé, diminuant l’avantage du Cas3.


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#116 08/10/2014 22h04 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Je continue mes devoirs d’algèbre financière et bancaire smile

Tel que je m’en étais douté, il y a un loup sur la cas in fine, je me demandais si je devais retirer les 50K€ de remboursement de dernière échéance. Vous avez fini de m’enlever ce doute.
Je l’enlève donc sur ma partie valeur fin opération et on obtient donc un total de 157 974.

Pour les taux in fine j’avais fait un peu au pif car j’avais cru lire ces écarts quelque part mais j’étais loin d’être sûr, n’ayant pas de proposition concrète devers moi. En cherchant mieux (y compris dans mon historique lors de ma SCPI Scellier) l’écart de taux serait plutôt de 0.6pt (donc 3.6%) et l’assurance monterait à 0.56%. Suis-je toujours dans le vrai ?

Pour aller encore plus loin, je prends le point du placement des revenus de la SCPI (tant qu’à faire dans la même AV…) mais j’en déduis l’imposition et je place au fur et à mesure chaque trimestre.

Je pourrais aussi inclure la sortie de la SCPI mais pas de raison d’en sortir, tout comme je continue le raisonnement de ne pas inclure de revalorisation des parts.

Voici une fois remouliné
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_scpi_3.jpg

Le CAS 1 (crédit amortissable) ressort comme le plus favorable, quasi équivalent avec le cas 3 de l’In Fine. Peut-être qu’en jouant sur les taux cela serait favorable mais il faudrait aussi rajouter les frais de nantissement.

Mon autre réflexion se porte aussi sur le fait qu’il n’y a que 2.4K€ d’écart entre l’achat de SCPI Vs le CAS 4, placement total sur AV du cash dispo et de l’équivalent des mensualités.
2.4K€ sur 16 ans, on parle de 150€ par an avec d’un côté, nombre de dossiers, déclarations, suivis et mouvements à prévoir Vs un simple virement mensuel. Cela fait 2.1% d’écart sur 16 ans… Sur des gros montants ça jouerait sans doute plus du fait de la valeur absolue que cela représenterait.

J’ai refait également la simulation avec des taux plus en phase avec le marché avec 2.5% en amortissable et 3.4% en in fine, le résultat reste approximativement le même.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_scpi_4.jpg

Je comprends bien que l’objectif d’investissement n’est pas le même et que selon son profil fiscal, on peut y rechercher autre chose. De même, c’est plus la fiscalité qui donne un certain avantage à l’AV et que nous ne sommes pas à l’abri que cela change à l’avenir. Il s’agirait d’un choix de diversification.

Au bout du bout, merci de m’avoir aider à comprendre les mécanismes qui me permettent de confirmer que l’achat à crédit est plus intéressant que l’achat comptant !


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#117 08/10/2014 22h30 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonsoir,
En bilan, si j’ai bien compris, on peut résumer les simulation de Leped et les précisions de GoodbyLenine par :
l’enrichissement est : 
    - cas 1 : 40044€,
    - cas 2 : 38323€,
    - cas 3 : 43572€,
    - cas 4 : 46756€,
C’est bizarre, mais le cas 4 est donc le plus favorable, les SCPI à crédit ou en cash sont-elles vraiment intéressantes ?
En fait sans doute parce que les 41600€ de revenus ont sans doute été placé au fur et à mesure de leur obtention (sur AV à 3% soit environ 9000€ de revenus en plus).
Mais j’ai quand même deux remarques/questions :
    1. Si on inclus le cas 4 dans la comparaison, je pense qu’il faut rajouter les frais d’achat des SCPI, soit 4650€, non utilisé en cas de placement en AV.
    2. Les hypothèses de rendement des SCPI (message un peu plus ancien de cette discussion) sont de 5,2% sur 50000€ sur 16 ans ce qui donne 41600€. Mais dans ses simulations il achète en fait pour 45350€ avec 4650€ de frais, donc les 5,2% devraient être calculés sur 45350€, ce qui donne  plutôt 37731€ de revenus au lieu des 41600€.


L'art de la prophétie est extrèmement difficile, surtout en ce qui concerne l'avenir. Mark Twain

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#118 08/10/2014 23h03 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Regardez ma dernière MAJ juste au dessus votre message, j’ai tout remis d’aplomb !! (enfin normalement)

Pour répondre à vos 2 questions, il y a toujours 50K€ dans chacun des cas, les frais d’achat sont inclus dedans.
Les taux de rendement donnés par les SCPI sont toujours sur la base du prix de souscription et pas uniquement sur la valeur de la part. Tout comme sur les SCPI fiscales qui permettent la déduction sur le total de souscription.


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#119 09/10/2014 00h22 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Les tableaux du message #116 me semblent à présent cohérents, et ne plus comporter de grosses erreurs (je n’ai pas refait tous les calculs en détails).

Vous pourriez aussi ajouter deux autres CAS :
  - achat avec 50k€ (ou moins, pour acheter le même nb de parts que dans les Cas1-2-3) de nue-propriété de parts de SCPI , et placement des autres flux sur AV.
  - achat de 50k€ comptant (comme Cas2) mais sur un contrat d’AV.

Bien entendu, la réalité sera différente de ces simulations, car en particulier :
    - le taux des fonds €uros peut varier dans le temps;
    - le dividende des SCPI peut varier  dans le temps;
    - la fiscalité peut évoluer (et votre TMI peut changer, en 16 ans ils s’en passe des choses !);
    - la valeur dans 16 ans des parts de SCPI peut avoir varié;
    - les taux des financements qui vous seront proposés seront sans doute différents des taux simulés;
    - le fait d’avoir ou pas un emprunt en cours peut "gêner" ou pas un autre projet lucratif.
Chacun de ces facteurs peut avoir un impact sur votre enrichissement d’ici 16 ans, bien supérieur à la différence entre les différents Cas simulés.
Donc le choix optimum dépend aussi beaucoup de vos anticipations sur ces facteurs….


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#120 13/10/2014 17h26 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

- "investir dans des SCPI, pour revente dans 10 ans" en direct, ce n’est sans doute pas une bonne idée (il faut viser plus long sur 10 ans, sinon la différence entre prix net acheteur et net vendeur mangera une grosse partie du rendement).
- je ne connais pas d’investisseur ayant investi à crédit sur un contrat d’AV (le banquier refusera sans doute, la fiscalité semble rédhibitoire), mais rien n’est impossible.  (et sur un contrat d’A1V, vous n’achetez pas une SCPI, mais des parts d’une UC qui suit plus ou moins la valeur d’une SCPI, et les parts de SCPI appartiendront à la compagnie d’assurance).

Tu dis que dans une AV les parts de SCPI ne sont pas à ton nom ? T’es certain Lénine ?

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#121 13/10/2014 20h37 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Lavande63 a écrit :

Tu dis que dans une AV les parts de SCPI ne sont pas à ton nom ? T’es certain Lénine ?

Rien de ce qui est inscrit sur une AVie n’est à notre nom… Pour preuve, nous faisons notre versement (par exemple, par chèque) au nom de l’assureur.
Nous souscrivons une assurance sur la vie. Celle-ci peut être constituée d’UC qui reflètent le cours d’OPCVM, OPCI, SCPI…
Je suppose que l’assureur possède à son nom la contrepartie mais ce n’est probablement pas une obligation…

Dernière modification par PierreP (13/10/2014 20h39)


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#122 13/10/2014 20h43 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Je suis certain : en investissant dans une UC d’un contrat d’AV, on n’est pas associé de la SCPI. C’est l’assureur qui est associé, et qui aura les voix dans l’AG de la SCPI.

Merci, Lavande63, de ne pas déformer mon pseudo, et de ne pas me tutoyer (je ne me souviens pas d’avoir gardé les cochons avec vous).


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#123 13/10/2014 21h30 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Et on peut ajouter (une fois de plus…) que, suivant les contrats d’AV,
l’assureur vous restitue 100%, ou seulement 85%, des revenus qu’il touche de la SCPI,
d’où l’intérêt de lire l’avenant que l’assureur vous fait signer pour investir en SCPI dans une AV :-)

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#124 15/12/2014 12h12 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour à  tous,

Après avoir longtemps parcouru le forum et posté ma présentation, je lance une nouvelle discussion sur les spci pour tenter d’avoir votre avis.

J’ai besoin de quelques conseils concernant mon premier investissement.
Voici mon profil : 28 ans, chargé d’étude en biodiversité, je suis imposé sur la base de 23k€ en 2014, pour l’instant locataire, pas d’enfant, un "petit apport" constitué, assurance vie, compte titre et pel ouverts…

Je souhaiterais investir dans les SCPI mais après avoir beaucoup lu (rapports d’activité, articles forum….), je reste assez indécis pour les raisons suivantes :
- augmentation des impôts
- marché immobilier au plus haut, donc risque de baisse des prix donc de la valeur des parts scpi
- travaux de rénovation énergétique imposés dans les prochaines années donc gros travaux pour les scpi à prévoir.

Cependant, voici les avantages que j’y vois :
- diversification du capital
- pas de gestion en direct (ça évite beaucoup de gros soucis)
- une fois le crédit remboursé, revenu annuel supplémentaire
- je ne prévois pas d’acheter dans l’immédiat mon logement principal (raison : mobilité)

Mon projet :
investir 30000€ / 40 000€ dans une ou deux SPCI sur 10 ans :

- PF02 (ma préférence à ce jour).
- accimmo ? (je ne lis que des avis négatif  au niveau des rendements mais j’ai vu un point fort : certains des immeubles sont aux normes énergétiques)
- immorente …
- efimmo…
- … Autre ?

Que pensez vous du projet ? Viable ? Sinon quelles sont les "meilleurs" scpi du moment selon vos analyses ? Quelles sont les banques qui prêtent pour un projet SCPI ?

Fred - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

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#125 15/12/2014 12h25 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Je suis exactement dans votre cas. Aucune banque ne suit pour ces montants, et, surtout, pour des SCPI externes.

Il vous faudra certainement avoir recours à un courtier ou à un cabinet spécialisé comme Primaliance ou Lonlay ou Hedios (aucune recommandation, il doit en exister bien d’autres). Sinon un bon CGPI peut vous aider dans vos démarches.

Tous, ou presque, passent ensuite par le Crédit Foncier (vous pouvez peut-être essayer en direct auprès d’eux).


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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