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Forums des investisseurs heureux

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#151 23/02/2016 08h24 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

qui anticipe que le prix des parts ne baissera pas trop à l’avenir (si les taux devaient remonter) un

Juste pour être d’avoir compris cette phrase, une hausse des taux entrainerait une baisse des part SCPI?

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#152 23/02/2016 09h13 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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JBeurer a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

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#153 23/02/2016 09h14 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Pour clarifier, la théorie qu’il y a derrière ce qu’évoque GBL.

Potentiellement si les taux sont à 8% plutôt qu’à 2%, comme en théorie on espère d’un investissement dit risqué une petite prime de risque par rapport au taux sans risque, ça veut dire qu’il pourrait être attendu de l’immobilier un taux de rentabilité de 10% plutôt que de 5% comme actuellement.

Or, pour cela, il faudrait que les prix de l’immobilier baissent (et les prix des SCPI par ricochet).

Ce serait plus gênant pour celui qui n’a plus beaucoup de crédit en parallèle, car celui qui a conservé un crédit in fine à 2%, pourrait potentiellement dans un tel cas le rembourser en parallèle en monnaie de singe, ce qui pourrait atténuer la perte faite sur les SCPI

Dernière modification par julien (23/02/2016 09h15)

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#154 23/02/2016 20h14 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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gunday a écrit :

JBeurer a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

J’ai bien utilisé 1,69% net (l’équivalent de 2% brut) et bien inclus les frais dans la valeur du rendement.
Je ne vois pas comment vous trouver les SCPI dès la 5ème année.
Pourriez vous nous en donner les détails ?

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#155 24/02/2016 02h00 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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julien a écrit :

Pour clarifier, la théorie qu’il y a derrière ce qu’évoque GBL.

Potentiellement si les taux sont à 8% plutôt qu’à 2%, comme en théorie on espère d’un investissement dit risqué une petite prime de risque par rapport au taux sans risque, ça veut dire qu’il pourrait être attendu de l’immobilier un taux de rentabilité de 10% plutôt que de 5% comme actuellement.

Or, pour cela, il faudrait que les prix de l’immobilier baissent (et les prix des SCPI par ricochet).

Ce serait plus gênant pour celui qui n’a plus beaucoup de crédit en parallèle, car celui qui a conservé un crédit in fine à 2%, pourrait potentiellement dans un tel cas le rembourser en parallèle en monnaie de singe, ce qui pourrait atténuer la perte faite sur les SCPI

C’est un peu trop simpliste pour être exact….

Hausse des taux signifierait retour de l’inflation. Retour de l’inflation signifierait hausse des loyers. Et, hausse des loyers signifierait augmentation du rendement. Hausse des loyers et augmentation du rendement signifierait donc maintien (ou hausse) des prix de l’immobilier.  Donc maintien du prix des parts…

Historiquement, il y a toujours un gap entre les loyers et les taux d’intérêt. C’est ce qui permet aussi aux foncières de se développer. Une des différences avec les foncières est que les SCPI n’ont en général pas pour objectif à se développer en utilisant l’effet de levier du crédit. La majorité des scpi n’est que trés faiblement endettée. L’influence des taux d’intérêt est donc trés faible.

C’est pour cela que l’immobilier a toujours été considéré comme une valeur refuge. C’est grâce à cette capacité à maintenir un rapport toujours attractif sur le long terme (supérieur à l’inflation et au coût du crédit) et bien plus régulier que la moyenne des autres rendements.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#156 24/02/2016 09h04 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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JBeurer a écrit :

gunday a écrit :

JBeurer a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

J’ai bien utilisé 1,69% net (l’équivalent de 2% brut) et bien inclus les frais dans la valeur du rendement.
Je ne vois pas comment vous trouver les SCPI dès la 5ème année.
Pourriez vous nous en donner les détails ?

Je pense que la partie en gras est ce qui fait la différence.
De ce que j’ai compris, vous achetez une part de SCPI 100 avec un rendement de 5%, ce qui vous donne 5 par an.
Par contre si vous la revendez immédiatement, la part ne vaut que 90, mais le rendement est sur 100.
Par exemple, la part de PFO2 valait maintenant 184, le rendement de 5% permettait d’obtenir 9,25€
Avec l’augmentation de part d’octobre on est sous les 5% de rendement.
La part vaut maintenant 191 à l’achat, mais 175 à la revente.
Le rendement est calculé sur les 191, et non sur les 175.

D’où à mon sens l’écart dans les calculs : vous prenez le rendement calculé sur la valeur de souscription et l’utilisez sur la valeur de retrait. Ce qui explique l’écart.

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#157 24/02/2016 13h31 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Oups, en fait mon calcul est bien faux. Grosse erreur de manip sur mon tableau !
C’est déjà plus interessant

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#158 24/02/2016 13h55 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Vous allez refaire vos calculs j’espère big_smile Je veux le fin mot de cette histoire, j’hésite à investir dans les SCPI étant donné mon faible TMI  (14%) et comme j’ai actuellement un PEL à 2.5% brut.
Je pense que dans une optique long terme (>10ans) les SCPI sont supérieures et ce sans rester dans un cas utopique mais bon …

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#159 24/02/2016 13h56 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour

jBeurer, vous comparez 2 supports d’investissement qui n’ont pas le même objectif. Le PEL est capitalisant alors que les SCPI distribuent des revenus.

Vous devez faire votre choix en fonction de votre objectif, à savoir capitalier ou obtenir des compléments de revenus.


Parrainage Binck (100€)

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#160 29/02/2016 16h24 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%). Car j’ai lu partout que les parts avaient tendance à pas mal augmenter ces derniers temps mais cela reste l’un des placements les plus rentables et permet toujours de profiter de l’effet de levier.
Je sais que la somme parait risible pour la plupart d’entre vous mais dans mon cas ça ne l’est pas tant que ça tongue

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#161 29/02/2016 16h29 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

à priori vous ne pourrez pas prendre une crédit de 15 000€ car il faut investir au minimum 35k€ / SCPI.

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#162 29/02/2016 16h40 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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kezako a écrit :

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%).

Etant un support immobilier, le très long terme est recommandé.

A savoir que le rendement des parts a tendance à diminuer, et que le phénomène continuera potentiellement.
2 causes à cette baisse :
- le prix des parts augmente
- les loyers stagnent voire diminue.

Pour l’avenir, certains le juge négatif, d’autre positif. Si vous êtes optimistes, allez y! wink

@Momox75, à priori, il n’y a pas de limitation de montant! wink
Par contre avec 15k, difficile de panacher sur plusieurs SCPI, 35/40k permet de choisir 2 SCPI et donc d’être plus diversifié.

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#163 29/02/2016 16h41 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Vous allez avoir du mal à trouver un crédit pour ce montant.
Les organismes de crédit financent à partir de montant plus important en règle générale (quand ils veulent bien financer evidemment).
Il vous reste le credit conso mais les taux ne sont pas les memes.

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#164 29/02/2016 17h03 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Non pas forcément, le crédit foncier m’a financé 2 emprunts SCPI à 21k€ chacun.
Donc c’est faisable.
Mais pas toujours facilement! wink

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#165 29/02/2016 17h11 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Momox75 a écrit :

Bonjour,

à priori vous ne pourrez pas prendre une crédit de 15 000€ car il faut investir au minimum 35k€ / SCPI.

Jamais entendu parler de ça.

gunday a écrit :

Etant un support immobilier, le très long terme est recommandé.

A savoir que le rendement des parts a tendance à diminuer, et que le phénomène continuera potentiellement.
2 causes à cette baisse :
- le prix des parts augmente
- les loyers stagnent voire diminue.

Justement je suis dans cette optique de TLT étant donné que j’ai 21 ans et que je ne compte pas les revendre avant longtemps. Je ne suis pas de nature optimiste mais l’immobilier reste à mon avis ce qu’il est et même si le rendement tend à baisser il n’en reste pas moins intéréssant à mon sens.

Vince775 a écrit :

Vous allez avoir du mal à trouver un crédit pour ce montant.
Les organismes de crédit financent à partir de montant plus important en règle générale (quand ils veulent bien financer evidemment).
Il vous reste le credit conso mais les taux ne sont pas les memes.

Vous avez raison j’ai déja regardé c’est pas mal compliqué. Il me semble par contre que le crédit conso est beaucoup moins intéréssant étant donné que les intérets d’emprunts ne peuvent êtres déduits des revenus fonciers. Mais je compte au moins essayer de voir avec la  banque.

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#166 29/02/2016 17h23 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Whitetiger a écrit :

C’est un peu trop simpliste pour être exact….

Il y a effectivement 2 forces antagonistes qui s’opposent sur les prix immobilier. Pour faire court, le coté "actif tangible" vers lequel une inflation forte peut provoquer un afflux de capitaux, et le coté "acheté souvent à crédit" qui lui confère un prix inversement proportionnel au taux.

Votre raisonnement est donc tout autant trop simpliste que le mien, qui n’était d’ailleurs là que pour répondre à la question de JBeurer et n’avait en aucun cas la prétention de refaire la file où est évoquée la relation entre taux et prix de l’immobilier.

Dernière modification par julien (29/02/2016 17h35)

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#167 29/02/2016 17h44 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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gunday a écrit :

Non pas forcément, le crédit foncier m’a financé 2 emprunts SCPI à 21k€ chacun.
Donc c’est faisable.
Mais pas toujours facilement! wink

Le Crédit Foncier a renforcé les conditions pour l’octroi de crédit mais qui ne tente rien n’a rien.
Ca ne coute rien d’essayer meme si cela me semble "hard"

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#168 01/03/2016 02h26 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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kezako a écrit :

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%). Car j’ai lu partout que les parts avaient tendance à pas mal augmenter ces derniers temps mais cela reste l’un des placements les plus rentables et permet toujours de profiter de l’effet de levier.
Je sais que la somme parait risible pour la plupart d’entre vous mais dans mon cas ça ne l’est pas tant que ça tongue

Bonjour,
Vous pouvez tout a fait envisager une tel montage pour cet investissement. La seule SCPI qui a ma connaissance impose un minimum d’investissement conséquent est Elysees Pierre (80k). Pour les autres a partir de 5000euros aucun probleme.
Il n’y a rien de risible a investir 15k rassurez-vous, vous débutez. La seule chose qui interpelle est vote age, soyez sur que cela ne vous bloquera pas lors d’investissements futurs. Cet argent sera bloqué au moins 10-15 ans pour que cela soit valable a cause des frais de 10%.
Les prix de part augmentent ces temps-ci et semblent continuer leur hausse mais quelqu’un qui investi aujourd’hui ne peut savoir a quoi s’en tenir lorsqu’il s’agira de revendre, le risque existe a long terme.
Avez-vous déja fait un choix de SCPI? Il est important de bien se documenter avant de faire un choix.
Pour ce qui concerne le crédit, est-ce votre banque qui vous propose ce montage?

Dernière modification par kc44 (01/03/2016 02h27)


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#169 01/03/2016 23h35 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Kezako, je ne pense pas qu’une banque pourra vous accorder un crédit immobilier pour seulement 15 K€.

Il faudra certainement passer par un crédit à la consommation (affecté pour pouvoir déduire les intérêts de l’emprunt) ou un crédit étudiant (qui comporte souvent un différé d’amortissement pour plusieurs années), si vous être encore étudiant…

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#170 02/03/2016 15h10 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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kc44 a écrit :

Il n’y a rien de risible a investir 15k rassurez-vous, vous débutez. La seule chose qui interpelle est vote age, soyez sur que cela ne vous bloquera pas lors d’investissements futurs. Cet argent sera bloqué au moins 10-15 ans pour que cela soit valable a cause des frais de 10%.
Les prix de part augmentent ces temps-ci et semblent continuer leur hausse mais quelqu’un qui investi aujourd’hui ne peut savoir a quoi s’en tenir lorsqu’il s’agira de revendre, le risque existe a long terme.
Avez-vous déja fait un choix de SCPI? Il est important de bien se documenter avant de faire un choix.
Pour ce qui concerne le crédit, est-ce votre banque qui vous propose ce montage?

Pas besoin de cet argent dans l’immédiat. J’envisage d’acheter ma RP d’ici au minimum 4 ans. J’ai déja de l’épargne de précaution un PEL qui se remplit un PEA et une AV 100%fonds euros donc cela aurait été un plus. Risqué mais sur du TLT (genre 20/30 ans ?) même si l’immobilier s’écroule et que les rendements baissent d’ici la ça aura été amorti non ? big_smile En ce qui concerne le choix comme ce n’est pas encore fait je me suis renseigné un peu et PFO2 me semble indiqué pour l’instant.

Vince775 a écrit :

Le Crédit Foncier a renforcé les conditions pour l’octroi de crédit mais qui ne tente rien n’a rien.
Ca ne coute rien d’essayer meme si cela me semble "hard"

Pour l’instant ce n’est encore qu’un projet donc je n’ai rien vu avec la banque même si je sais bien que c’est de plus en plus dur d’avoir ce genre de financement.

stephane a écrit :

Kezako, je ne pense pas qu’une banque pourra vous accorder un crédit immobilier pour seulement 15 K€.

Il faudra certainement passer par un crédit à la consommation (affecté pour pouvoir déduire les intérêts de l’emprunt) ou un crédit étudiant (qui comporte souvent un différé d’amortissement pour plusieurs années), si vous être encore étudiant…

Pou

Kezako, je ne pense pas qu’une banque pourra vous accorder un crédit immobilier pour seulement 15 K€.

Il faudra certainement passer par un crédit à la consommation (affecté pour pouvoir déduire les intérêts de l’emprunt) ou un crédit étudiant (qui comporte souvent un différé d’amortissement pour plusieurs années), si vous être encore étudiant…

Et non je ne suis plus étudiant même si quitté il y a peu. J’ai lu que les crédits à la consommation ne permettaient pas de déuire les intérets. Rien sur les crédits affectés malgré pas mal de recherches la seule chose que j’ai cru comprendre c’est que les taux étaient moins intéréssant.

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#171 02/03/2016 15h16 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Ca me fait penser que j’ai un crédit sur achat de SCPI qui est un pret conso. Le conseiller m’avait fait ce montage car c’était plus simple pour lui, le taux était de 2,7% donc les banques font bien ce qu’elles veulent. Je lui ai posé la question "mais pourrais-je quand meme déduire les intérets d’emprunt?" a laquelle il a répondu "oui sans probleme dans la mesure ou le pret est justement pour de l’achat de SCPI". Ca peut se prouver par les dates des opérations bancaires mais en cas de controle je me doute qu’il y aura une question des impots, pensez-vous que ca passe?


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#172 02/03/2016 16h42 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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@kc44, le prêt est il affecté ?
C’est à dire marqué dans l’offre, "pour l’achat de part de SCPI" ?

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#173 02/03/2016 16h48 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Si le pret est non affecté, cela ne va pas etre possible de déduire. Ah les conseillers bancaires ……

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#174 02/03/2016 16h52 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Dans la rubrique "OBJET DU FINANCEMENT"
Il est inscrit "achat de 1000 parts de SCPI sans attribution NAMI…" sans autres précisions.
Rassurez-vous je n’en ai pas acheté 1000.
Ensuite on voit 100k dans le montant du programme financier dont 50k d’apport et 50k le pret.


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#175 02/03/2016 20h24 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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bonsoir j’ai investi dans 5 scpi financé à crédit 100% montant 9;14;2x20 et 25000€ Ce sont 5 crédits immo.donc pas de minimum pour moi.

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