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Forums des investisseurs heureux

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#26 19/10/2010 19h17 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1309 

Kodar a écrit :

La preuve est que je suis toujours relativement intéressé par l’achat de parts de SCPI au comptant car je n’ai pas trouvé d’argument me laissant penser que l’investissement n’était pas intéressant. Il y a sans doute mieux mais ce n’est pas pour autant qu’il est mauvais non ?

Ça n’est quand même pas l’idéal. Les SCPI n’ont jamais été aussi chères, fiscalement elles sont peu intéressantes, mais si votre faibles TMI limite les dégâts.

Immorente a bien fait depuis 20 ans car elle est bien gérée et que la période a été particulièrement propice à partir du milieu des années 90.

Et encore si j’ai bien compris on peut réduire ça à 5% si on trouve le moyen de réaliser l’opération de gré à gré.

Plus facile à dire qu’à faire, surtout sur une SCPI à capital ouvert.

En fait, si votre objectif est de percevoir une rente immédiate, pourquoi pas.

Mais je trouve dommage de "griller" son capital en faisant un achat de SCPI comptant.

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#27 05/12/2010 09h35 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   -1 

Finalement je suis rentré sur des OPCVM via un PEA 0% …

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#28 11/05/2011 09h39 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

J’ai bien lu tous vos messages ainsi que le livre " L’investisseur heureux".

Je suis aussi dans le réflexion de l’achat de SCPI ( voir mon profil).

Mais dans mon cas, mon PEA sera déja au plafond ( 50% actions, 50% SIIC) Je n’ai pas besoin de revenus complémentaires, mon TMI est de 30%.

Je suis donc dans une orientation AV telle NORTHIA PANTHEA avec un contrat 40% SCPI et le reste en supports actions.

Le cout d’acquisition semble être non pas de 10% mais d’environ 5% .

Voyez vous une autre solution pour investir en pierre papier ?

J’ai environ 250.000€ à investir, ceci sans emprunter, suite à la vente d’un bien immobilier physique.

Merci pour vos conseils.

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#29 11/05/2011 17h28 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Avec votre TMI, une autre piste à étudier est l’acquisition de nue-propriété de SCPI (vous payez moins cher, mais renoncez aux revenus pendant les 10 premières années par exemple -ou 5 ou 15 ou autre durée-).

Vous échappez ainsi à l’impôt sur les revenus fonciers de ces SCPI pendant les premières années (et votre nue-propriété sort totalement de l’enveloppe à déclarer à l’ISF).

Vous avez des détails sur ceci dans SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI et le résultat de simulations qui montrent que le rendement obtenu (avec TMI 30%, sans ISF) est environ 1%/an meilleur (après fiscalité) qu’en achetant des SCPI au comptant.


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#30 12/05/2011 09h25 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   10 

Merci pour cette réponse intéressante.

Savez vous s’il y a un marché de la nue-propriété de SCPI : comment peut on concrètement en acquérir?

Et, question subsidiaire : y-a-t-il possibilité sur ce blog d’envoyer des messages privés ?

J’aurai bien aimé avoir votre mail ( ou un lien redirigeant), sans en abuser évidemment, vous êtes de très bon conseil …

Au plaisir de vous lire.

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#31 12/05/2011 15h51 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Pour envoyer un MP, cliquer sur le pseudo, puis depuis la page de son profil sur "Envoyer un courriel".

Il n’y a pas de marché organisé de la nue-propriété. Mais il y a l’un ou l’autre site internet qui aident à rapprocher les investisseurs en nue-prop et en usufruit (dont celui de "Stephane", actif sur ce forum, qui figure dans sa signature) et pas mal de CGP(I) sont aussi en mesure de rapprocher les investisseurs (au besoin, en faisant appel au réseau de leurs "collègues"). Quelques gestionnaires de SCPI s’en charge aussi (mais pas forcément à des prix très avantageux).


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#32 12/05/2011 16h35 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   10 

Merci, j’ai bien noté.

Cela dit, intuitivement, et d’après les différences de rentabilité entre un achat en nue-propriété sur 10 ans et en pleine propriété, avec un TMI de 30%, et d’après vos calculs présentés sur un autre post; je m’interroge sur l’oppurtunité d’un tel placement pour le nue-propriétaire.

Car enfin, il n’y a que quelques dizièmes de pourcents d’écart de rentabilité entre les deux options avec en contrepartie : aucun cash pendant 10 ans, une cession plus que difficile en cas de besoin durant ces dix ans…

On est globalement sur du 4 à 4,5% net d’impôt, pas beaucoup plus qu’une AV en euros…

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#33 17/08/2011 00h06 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour comme je l’ai dit dans ma présentation les SCPI semblent être fait pour mon profil seulement comment choisir la bonne ?

les bonnes SCPI on justement leur capital fermé comment sait on si une ouverture de capital est prévu ?

est ce toujours un bon choix vu l’augmentation des taux d’emprunts et la stagnation diminution des rendements annuels ?

Merci pour vos réponses

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#34 17/08/2011 19h18 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Capital ouvert ou fermé ? Il n’y a pas de vérité absolue sur ce seul critère.

Certaines SCPI à capital ouvert sont bien meilleures que d’autres, à capital fermé…

Plusieurs indicateurs doivent retenir votre attention. Nous en avons déjà parlé plusieurs fois :

- Taux de vacance locative
- % Report à nouveau et son évolution
- Evolution de la distribution trimestrielle sur longue période
- Evolution du prix des parts
- Provision pour travaux
- Localisation des immeubles
- Ancienneté du portefeuille
- Positionnement des actifs (bureaux, boutiques, locaux d’activité etc…)

Tous ces paramètres peuvent être recherchés dans les rapports annuels et les lettres trimestrielles d’information.

Il est très difficile de prévoir l’ouverture du capital et les fenêtres de tirs se referment vite…

Pour que l’affaire soit intéressante, il faut un bon différentiel entre le TEG et le rendement des parts. 1,5% me semble être un minimum, et c’est assez difficile à obtenir en ce moment.

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#35 18/08/2011 01h26 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Merci de ces précisons, existe il des sites plus ou moins comparatifs qui présentent tous les critères que vous avez mentionnés ?

les indicateurs sur lesquels vous nous dites de faire attention, il faut également savoir les interpréter ?

Si j’ai bien compris dans les SCPI à capital fermé on peut quand même acheter des parts selon une procédure un peu plus spécifique que sur du capital ouvert, seulement peut on vraiment acheter le nombre part que l’on veut ?

Si on achète en capitale fermé cela veut donc dire que d’autres personnes on vendu ?

Désolé pour les questions de débutants et merci de vos réponses

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#36 18/08/2011 09h12 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1309 

giulian a écrit :

Merci de ces précisons, existe il des sites plus ou moins comparatifs qui présentent tous les critères que vous avez mentionnés ?

Il n’y en a pas. :-)

giulian a écrit :

les indicateurs sur lesquels vous nous dites de faire attention, il faut également savoir les interpréter ?

Nous en avons expliqué bcp dans cette file et d’autres files sur les SCPI sur ce forum !

giulian a écrit :

Si on achète en capitale fermé cela veut donc dire que d’autres personnes on vendu ?

Oui, sauf si vous participez à une augmentation de capital.

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#37 18/08/2011 09h39 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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giulian a écrit :

Merci de ces précisons, existe il des sites plus ou moins comparatifs qui présentent tous les critères que vous avez mentionnés ?

Dans les sites que j’avais pu regarder pour comparer, j’avais bien aimé primaliance et immobail.

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#38 18/08/2011 21h22 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   151 

En faite, vous avez deux façons de voir les choses : soit vous faites vous-même vos "devoirs" sur la base des critères que j’ai indiqué.

Il faut fouiller, chercher, comparer, regarder, bref, "s’investir avant d’investir". Le forum est fait pour cela, et je pense que nous avons déjà beaucoup échangé sur ce thème.

Ou alors, vous faites confiance à un professionnel qui fait ce travail pour vous, mais je pense que cela ne vous dispensera pas de faire un minimum de comparaisons par vous-même.

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#39 18/08/2011 22h12 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Ok merci je vais relire une nouvelle fois les sujets de cette rubrique pour cerner un peu plus les choses

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#40 14/09/2011 17h55 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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J’ai remarqué que beaucoup de personnes ont parfois du mal à se décider pour l’acquisition des
scpi.
Voici un site qui me semble assez intéressant à consulter pour faire nos propres analyses
( critères de sélection pour les scpi à prendre en compte au moment du choix).
Je sais, ce n’est pas parfait, mais c’est un bon point de départ!
par ailleurs, les autres parties du site ne sont pas mauvais non plus.

Comment choisir une SCPI de rendement ?

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#41 17/09/2011 18h08 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

J’ai 63 ans et 60000 Euros à placer. Nous rentrons, avec ma Douce, d’un long périple en voilier. L’automne approchant, nous commençons à songer à l’hiver… L’objectif est un complément de retraite le plus fiable possible (et le plus élevé possible évidemment…)

Je suis béotien en placement financier. Je cherche un placement qui ne trouble pas mon sommeil (Crash boursier etc…). (Oui InvertisseurHeureux, je vais acheter votre livre, promis !… :-)

Je pensais aux SCPI. Mon banquier (HSBC) me propose ce placement, une ouverture de capital étant en cours. Pour "entrer" dans le dispositif, il faut mettre 65000 Euros (Sglup)

1 - Cela vous paraît-il judicieux de mettre 65000 Euros sur un même "support" ?

2 - J’ai lu avec attention ce qu’écrit InvestisseurHeureux sur les avantages des SIIC vs SCPI. Mais les SIIC suivent les cours du marché, non ? Compte tenu de l’avenir radieux que nous sentons poindre, n’est-ce pas aller vers les insomnies dont je parlais ?

3 - Si je devais me décider (ma quête a commencer il y 90 minutes) quelles SCPI choisir ? Un premier clic et je trouve cela :

SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance

J’imagine qu’il ne faut pas se précipiter vers celles qui présentent le plus haut rendement ? Cela se saurait… Quels sont les critères de choix

Merci pour votre contribution
Sergio
Le tour du monde de l’Oie Sauvage

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#42 17/09/2011 18h47 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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Bienvenue Sergio,

Il faudrait d’abord déterminer si les SCPI sont adaptées pour vous. Ceci va dépendre de votre situation globale (objectif: juste un complément de retraite ou aussi préparer une succession ou autre chose ?, patrimoine et placements déjà existants,niveau de fiscalité : quel TMI à l’IR ?,  tolérance aux risques, etc.). Vous n’en dites pas assez à ce niveau pour pouvoir être aidé ici…

Les SCPI ne nécessitent pas de gestion active de votre part (hormis constater le versement trimestriel des "dividendes", déclarer les revenus avec l’IR, voire la lecture des bulletins trimestriels et du rapport annuel). Cependant, c’est de l’immobilier (bureau ou/et murs de boutique en général), avec ses caractéristiques : la valeur des parts peut baisser (même si ce sera moins volatil que la bourse) (et le marché est plutôt haut que bas, car ce placement fait un peu figure de "rescapé"), les "dividendes" peuvent baisser (même si là aussi il y aurait une grosse inertie, du fait des baux conclus pour d’assez longues années), un achat-vente rapide implique la perte de "frais" non négligeable (la différence entre le prix net acheteur et vendeur, environ 10%), et parfois (quand trop de vendeur et peu d’acheteurs) la liquidité peut ne pas être assurée.

Les rendements actuels sont voisins de 5% (du prix net acheteur). Mais certaines SCPI dopent leur rendement en consommant leur RAN (report à nouveau, bénéfices des exercices précédents mis en réserve, principalement pour doper/lisser le rendement plus tard), et leur rendement à de fortes chances de baisser à l’avenir.

Vous trouverez plein d’échanges sur les SCPI sur ce forum. Le lien que vous avez trouvé en qqs minutes fait partie des 5 ou 10 liens à consulter pour vous faire votre opinion.

Je suis surpris que votre banquier mette le minimum à 65 k€ (c’est du Elysée Pierre ou autre chose ?) et vous conseillerais plutôt de répartir 60k€ sur 2 SCPI différentes (et de 2 gestionnaires diffférents, pas forcément HSBC, et même pas forcément des banques…).

[ce post et le précédent sont peut-être à déplacer dans un "Présentation : Sergio"]

Joli blog Sergio ! Ca me donne presque envie de devenir skipper un jour smile

Dernière modification par GoodbyLenine (17/09/2011 18h51)


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#43 18/09/2011 14h35 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

Merci à GoodbyeLenine pour sa réponse rapide. (GoodbyeLenine sur un site financier, j’adore)

J’ai placé mon profil détaillé sur « Présentation des membres »

Je rappelle que mon objectif est un complément de retraite pour nous deux et, plus tard pour mon épouse, lorsque je serai au paradis des navigateurs. J’ai lu avec beaucoup d’intérêt le contenu de ce forum. Etant complètement ignare en la matière, j’y vois un peu plus clair, mais je me pose encore des questions.

1 – Compte tenu de mon profil et de mon objectif, recommanderiez-vous d’autres choix de placement ? Pensez-vous que je doive arbitrer sur mes contrats ?

2 – J’avais tout d’abord pensé à résilier mon contrat Fortuneo pour me placer en SCPI. (60000 Euros). En lisant ce forum, je vois que ces SCPI sont chères actuellement et que ce n’est peut-être pas le bon moment de les acheter cash. Je n’ai pas bien saisi l’intérêt de les acheter à crédit, compte tenu du faible écart entre le taux de crédit actuel et la rentabilité.

3 - Si j’ai bien compris, les foncières cotées (SIIC) suivent les cours de la bourse. Est-ce une bêtise de dire que c’est le bon moment pour se placer.

Je suis ouvert à tous conseils.

Merci pour vos contributions
A+ Sergio

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#44 18/09/2011 17h10 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
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Sergio a écrit :

En lisant ce forum, je vois que ces SCPI sont chères actuellement et que ce n’est peut-être pas le bon moment de les acheter cash.

Certaines SCPI à capital fixe surcotent nettement en effet.

Par contre, les SCPI à capital variable de par leur fonctionnement cotent à leur ANR.

Sergio a écrit :

Je n’ai pas bien saisi l’intérêt de les acheter à crédit, compte tenu du faible écart entre le taux de crédit actuel et la rentabilité.

Au-delà de l’effet de levier, c’est aussi pour optimiser sa fiscalité quand on a un gros TMI.

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#45 18/09/2011 17h28 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Merci cher Administrateur pour la réponse,

Je suis débutant, désolé si la question a été mille fois posée : Je lis de partout sur ce forum l’expression "effet de levier"…

Qu’est-ce que cela signifie exactement ?

Sergio

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#46 18/09/2011 17h35 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Je dirais que c’est le fait de faire un credit pour investir dans quelque chose qui nous rapportera à long terme, le tout sans trop touché à nos actifs.
Ou wikipedia :

L’effet de levier (financier) est l’effet sur la rentabilité financière d’un recours plus ou moins important à l’endettement, à partir d’une rentabilité économique donnée.

Sinon je viens de lire un article sur le site sur l’intérêt d’avoir un CEL/PEL pour acquérir des SCPI, qu’en pensez vous ?

Et comment se passe la revente de SCPI ? (mode de revente,fiscalitée…)

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#47 16/12/2011 17h25 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour à tous,

Tout d’abord, il est probable que certaines de mes interrogations aient été déjà discutées, mais après avoir fait quelques recherches je n’ai réussi à trouver que quelques informations partielles et pas toujours adaptées à mon cas.

Donc afin de diversifier mon patrimoine, je souhaitais acquérir à crédit quelques part de SCPI. Mon objectif n’est pas d’obtenir une rente immédiatement mais plutôt d’augmenter mon patrimoine et d’acquérir des actifs. J’ai déjà une TMI de 30%.

Je pense donc solliciter un crédit de 50000€ (Je dispose par ailleurs d’une somme identique sur une AV sur fond euros) afin de les investir sur une SCPI qui a retenu mon attention : PFO2 de Perial.

Quelques questions :

- A votre avis (évidemment subjectif, je sais que vous n’avez pas la science infuse smile ) est-ce une bonne idée d’investir dans une SCPI vu l’état de l’immobilier physique en ce moment? (tout simplement inabordable à Paris)
- J’ai pu lire qu’il valait mieux prendre un crédit sur 20 que sur 15ans même s’il faut le rembourser sur 15ans, pourquoi?
- Est ce PFO2 vous parait être une des meilleures SCPI ou y’a t-il des choix plus judicieux?
- Est ce que je peux revendre facilement / rapidement mes parts de SCPI si je veux placer mon capital ailleurs?
- Est ce que les banques acceptent de prêter sans aucun apport pour ce genre d’investissement ? (objectif financement à 108%)
- Comment calculer les dividendes / loyers perçus trimestriellement de la SCPI ? L’idée est bien sur d’équilibrer l’équation afin de limiter au maximum l’effort mensuel.
- Comment calculer la déduction des intérêts du crédit contracté?

Merci à tous pour votre aide,

Dernière modification par ryanroll (16/12/2011 17h27)

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#48 16/12/2011 18h35 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
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Bonjour Ryanroll,

Nous avons répondu à ces questions récurrentes de nombreuses fois…

PFO2 est proposée par le partenaire du site, Hedios, qui peut vous aider gratuitement dans votre investissement et financement SCPI : Investissez facilement dans les SCPI.

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#49 18/12/2011 23h58 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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L’investissement en parts de SCPI répond à un objectif de long terme, tout comme l’immobilier en direct. Vous ne devez pas envisager d’investir en parts de SCPI si votre horizon d’investissement est inférieur à 15 ans.

PFO2 est une SCPI qui a la particularité d’investir en immeubles de bureaux et en locaux d’activités notamment sur la base de critères environnementaux, ce qui permet d’éviter les "éparves thermiques" typiques des années 1960/1970. Le taux de remplissage de cette SCPI est actuellement de 100% (ou très proche). C’est donc une possibilité intéressante, même s’il y en a d’autres…

La politique de PERIAL consiste, en parallèle à la distribution d’un dividende trimestriel de bon niveau, de développer rapidement un fond de réserve conséquent, pour faire face à une éventuelle augmentation de la vacance locative dans les années à venir.

PERIAL va revaloriser le prix des parts de PFO2 au 1er février 2012, de 178 à 182 euros.

Certaines banques acceptent de prêter à 100% pour l’acquisition de parts de SCPI, mais cela est fonction de votre profil de risque.

Par exemple, S’agissant du financement de vos SCPI, je viens d’obtenir pour un de mes clients, un prêt sur 10 ans au taux de 3,8% l’an, sans aucun apport et avec un différé d’amortissement de 6 mois, ce qui donne un différentiel positif entre le taux de l’emprunt et le dividende espéré. Sur une durée plus longue, c’est un peu plus compliqué en ce moment.

Quelle que soit la durée choisie, vous devrez toujours faire un effort d’épargne, et je pense qu’une bonne façon de calculer votre enveloppe d’investissement est de partir de votre capacité d’épargne disponible.

Les dividendes versés sont fixés par la société de gestion, en accord avec le conseil de surveillance.

La valeur des parts, comme le montant des distributions est susceptible de varier, à la hausse comme à la baisse. Comme tout placement dans l’immobilier locatif, ce placement n’est pas à capital garanti !

Les intérêts déductibles se calculent à partir du tableau d’amortissement fourni par la banque.

Tenant compte de votre TMI, déjà élevé, vous pourriez avoir intérêt à faire l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété, pour éviter un traitement fiscal pénalisant.

Vous pourriez par exemple, demander une avance sur votre contrat d’assurance-vie et utiliser l’argent pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans, avec un discount d’environ 36% sur le prix d’achat de vos parts (à condition que le taux de l’avance soit raisonnable).

Le remboursement de cette avance pourrait être fait grâce à votre capacité d’épargne, comme s’il s’agissait d’un crédit bancaire… sans avoir aucun dossier bancaire à monter.

Si votre assureur est réactif, cela pourrait même se faire avant la hausse du 1er février 2012.

Tout cela demande, bien sûr, à être étudié de manière plus approfondie…

Dernière modification par stephane (19/12/2011 00h08)

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#50 03/07/2012 08h05 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour Stéphane,
J’ avais lu il ya quelque temps,que l’achat de parts via un contrat d’assurance vie n’ était pas forcément plus rentable que l’achat à crédit.
Mon TMI est de 30%, qu’en pensez vous?
Si des études chiffrées ont été faites, pouvez vous m’indiquer les liens?

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