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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#126 26/02/2015 18h04 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Je viens vers vous afin d’obtenir des avis concernant mon projet d’investissement en SCPI.
Je précise en préambule que les informations personnelles et concernant mon patrimoine sont accessible dans la rubrique présentation et que j’éviterais de tout répéter ici pour éviter les lourdeurs.

Je souhaite donc réaliser un investissement en SCPI dans une optique de diversification de mon patrimoine tout en profitant de ma capacité d’endettement. L’horizon de ce placement est à long voir très long terme puisqu’il s’agit de se constituer un petit patrimoine aidant a financer les études de mes futurs enfants et encore plus loin d’assurer des revenus complémentaires à la retraite en profitant d’un effort d’épargne limité et précoce.

Le projet est le suivant :

- 50 000€ investis à crédit dans des parts de la SCPI PFO 2 avec un crédit au taux de 2.15% sur 20 ans hors assurance et frais
-15 000€ en cash de parts de PIERVAL SANTE
-8 000€ en cash de parts de LFP opportunité immo

Mon objectif est de diversifier entre différente SCPI mais de concentrer le crédit sur une seule afin de limiter les frais.

Par ailleurs l’idée d’investir une partie en cash est de limite le flux de trésorerie sortant lors de la phase de crédit et provient de livrets défiscalisés ( LDD, LEP) qui seront reconstitués à brève échéance par ma capacité d’épargne ( environs 1000€ par mois a horizon 2 ans)

Merci d’avance de vos avis éclairés sur ce montage, je reste à votre disposition pour toute question.

Cordialement

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#127 26/02/2015 19h04 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Exige t on un apport pour pouvoir emprunter les 50k ? Quel est votre TMI ?
En fonction, il peut etre souhaitable de faire une opération 100% financée

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#128 26/02/2015 19h06 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

investir en cash n’est pas une mauvaise idée en soi. Par contre, avez-vous besoin (ou non) des revenus issus de ces SCPI ?
Comme vous le savez sans doute, les revenus fonciers sont imposés à votre tranche marginale d’imposition. Au vu de votre présentation, vous êtes à minima à la 14% (1900 nets/mois pour une part fiscale) + 15,5% de prélèvements sociaux.
Si vous n’avez pas besoin des revenus, vous pouvez envisager de souscrire uniquement la nue-propriété temporaire des parts de scpi (démembrement pour une durée d’au moins 10 ans). Vous ne touchez pas les revenus fonciers, mais en contrepartie, vous allez acquérir à un prix plus faible vos parts et celles-ci vont se revaloriser automatiquement chaque année avec la disparition progressive de l’usufruit temporaire de ces mêmes parts.

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#129 27/02/2015 17h53 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Merci de vos réponses , je n’ai pas un besoin réel des revenus l’idée étant que cela couvre une partie de mensualités.

On n’exige pas d’apport pour mon financement et mon profil est plutôt safe , car pas d’emprunt en cours épargne conséquente et statut de fonctionnaire.

Je suis effectivement dans la tranche à 14 %

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#130 27/02/2015 19h12 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Autre possibilité à envisager : plutôt que de souscrire en cash, souscrire via une AVie.

Mais je suis quasi-certain que PIERVAL SANTE et LFP opportunité immo sont inaccessibles par ce biais.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#131 05/03/2015 16h50 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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@lordbyron

Votre investissement en parts de scpi ne me paraît pas parfaitement bien ficelé.

Si votre objectif est la constitution d’un revenu complémentaire pour la retraite, pourquoi acheter dès à présent des parts en pleine propriété ? Cela aura pour conséquence de générer une imposition qu’il est assez aisé d’éviter dans un premier temps.

J’aurai plutôt tendance à vous conseiller :

1°/ d’acheter une première ligne à crédit pour bien comprendre les mécanismes en jeu. PFO2 est un bon choix pour un premier achat. Avec un crédit sur 20 ans au taux mentionné, cet achat sera une opération lucrative, surtout avec un TMI à 14% !

Je peux vous calculer le %TRI prévisionnel si vous me précisez toutes les caractéristiques de l’emprunt (frais de dossier, assurances, taux durée).

Cette première ligne va vous permettre de vous familiariser avec ce type d’investissement. Vous pourrez refaire une seconde ligne un peu plus tard, si votre capacité d’épargne le permet, et que la formule vous donne satisfaction.

Dans tous les cas, je vous recommande de sollicilter un petit différé d’amortissement (3 à 6 mois) sur votre emprunt, pour mieux supporter les décalages de trésorerie (délai de jouissance des parts et versement des loyers à trimestres échus).

2°/ De conserver vos disponibilités sur un support hors fiscalité tel que l’assurance-vie plutôt que sur des livrets faiblements rémunérés. Cet épargne peut être mobilisé au moyen d’un retrait programmé, si votre capacité d’épargne n’est pas suffisante pour soutenir le projet envisagé.

Vous pouvez également décider d’acheter le reste de votre portefeuille de SCPI en nue-propriété sur une durée de 15 ans. Ce faisant, vous bénéficierez d’un discount intéressant sur le prix de vos parts et vous n’aurez aucune fiscalité, sur cette partie de votre investissement, pendant toute la phase de démembrement.

Les deux scpi que vous citez (pierval santé et LFP opportunité) sont de création trop récente pour pouvoir se faire une juste idée sur la qualité des investissements et de la gestion.

Je pense que vous pourriez avoir intérêt à regarder des scpi un peu plus anciennes, qui ont fait leurs preuves : Immorente, Foncia Pierre rendement, Efimmo, Corum convictions, Primovie, Epargne foncière, etc…

Pouvez-vous préciser votre âge, votre situation de famille  et votre capacité d’épargne mensuelle ?

Dernière modification par stephane (05/03/2015 17h03)

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#132 17/11/2015 12h34 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour à tous,

Je me permets de venir poster sur ce forum qui est une mine d’informations, car j’aurais besoin de vos lumières pour un investissement futur. Mon problème actuel est que je ne trouve pas forcément les infos dont j’ai besoin, ou alors je lis tout et son contraire :-(

Depuis cette année, je souhaite investir dans les SCPI pour préparer tout doucement l’avenir, et me constituer un patrimoine important d’ici mes 50/60 ans.

Petite présentation rapide :

J’ai 28 ans, je travaille en Suisse et j’ai un salaire de 3 200€.
Mon mari a 26 ans et un salaire suisse de 3 000€.
Nous avons une petite fille :-)
Point important également : Nous ne payons pas d’impôt en France.

Actuellement, nous disposons d’une maison qui ne nous coute rien et nous avons donc la possibilité d’investir durant les prochaines années. Nous sommes cependant à la recherche d’une maison plus grande (j’attend un deuxième enfant), c’est pourquoi avec un prêt, nous limiterons notre investissement à 20 000€/an.

Cette année, nous avons déjà investi 30 000€ en cash dans la SCPI Immorente, en passant directement par eux. D’autres investissements (assurance vie, PEL, etc…) ont également été réalisés.
Pour les prochains investissements, est-ce vraiment intéressant de passer en direct ? Ou doit-on forcément passer par un conseiller (Limitation frais ?) ?

J’aimerais investir avant noel encore 15 000€ en cash dans la SCPI PFO 2 si possible, et puis d’ici janvier réaliser un prêt à ma banque pour un investissement de 150 000€ sur 20 ans, ou 100 000€ sur 15 ans.  Est-ce que les taux d’interets sont les même que pour un achat immobilier (Je suppose que oui, mais bon…je préfère demander) ? En ce moment, on peut partir sur une base de 2.30% sur 20 ans (vu sur meilleurtaux.com) ?

Ma première idée est l’investissement de 150 000€ sur 20 ans car il demande un effort moins important, mais est-ce le plus judicieux ? Sachant que je n’aurais un retour que d’ici 20 ans, ca parait loooooonnnnnng.

L’idée serait d’investir assez en cash (20 000€/an) pour combler un peu l’argent à sortir à chaque nouveau prêt. Dans mon idée, un prêt tous les 2 ans est jouable, mais peut-être pas acceptable par les banques ?

Ma seconde question serait de connaitre un peu l’impact d’un tel prêt SCPI sur mon futur prêt maison ? J’ai lu quelques fois que les banques ne prenaient que 75% des revenu SCPI en compte, ce qui pourrait augmenter mon taux d’endettement et donc revoir à la baisse mon budget maison, non ?

Pouvez-vous m’éclairer un peu sur ce sujet ?

D’avance merci,

Julie

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#133 17/11/2015 14h17 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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@Julie70, quelques éléments de réponses.
L’avantage du crédit est l’effet de levier.
Schématiquement, vous payez finalement 10 pour un objet valant 100.

Par contre, le taux de l’emprunt sera plus élevé car les prêts SCPI sont un peu plus élevé.
Même si ça reste du crédit immobilier.

Pour les conseillers, j’avoue que l’avantage pour les SCPI ne m’a jamais paru évident, par contre pour l’emprunt, certains ont des contacts pouvant faciliter la souscription de l’emprunt.

Concernant la prise en compte des revenus des SCPI, c’est à mon sens un vrai bazar.
Ca va de 50% de prise en compte ("car bien moins sûr que l’immobilier direct qui est à 75%") à 100% ("car mutualisé") selon la banque.

Dans tout les cas, si vous prenez un emprunt, vous augmentez votre taux d’endettement, même si vos revenus augmentent suite au loyer lié à votre emprunt.
Là, il vous fait faire les calculs de taux d’endettement pour voir si ça reste raisonnable.

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#134 17/11/2015 15h31 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Passer par un conseiller ne change pas le prix que vous payez (passer en direct = la commission sera gardée par la société de gestion de la SCPI, au lieu d’être versée au conseiller) et il pourra vous aider, si vous en avez besoin, à choisir la SCPI ou à obtenir le financement (emprunt bancaire), entre autres.

Le taux des emprunts pour acheter des SCPI est souvent un peu plus élevé que pour un achat immobilier, certaines banques sont réticentes avec les SCPI (ou imposent les leurs), et la durée d’emprunt dépasse rarement 15 ans, voir SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ?

Si vous voulez vraiment investir dans les SCPI (c’est de toute manière un investissement long terme, voire "à vie"), il sera souvent plus avantageux d’investir avec un crédit, plutôt que 15 ou 20k€ au comptant chaque année : meilleure rendement (levier du crédit : vous emprunter à 2-3% pour acquérir ce qui rapporte 4-5%, donc gagnez aussi 2% sur l’argent qui n’est pas le votre, mais assumez aussi les risques associés) en général (exception : si la valeur des parts baisse beaucoup), et beaucoup moins de paperasses à faire (un dossier, au lieu d’un dossier chaque année).

Un prêt SCPI aura un impact sur un futur prêt maison, et chaque banque aura sa manière d’évaluer cet impact.


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#135 17/11/2015 16h25 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Merci pour ces premières réponses, c’est vraiment gentil :-)

Comme j’ai lu un peu sur le sujet "SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ?", on peu grosso-modo rajouter 0.50% sur le taux. C’est une idée, pour avoir un peu de repère face à mon banquier.

GoodbyLenine a écrit :

Si vous voulez vraiment investir dans les SCPI (c’est de toute manière un investissement long terme, voire "à vie"), il sera souvent plus avantageux d’investir avec un crédit, plutôt que 15 ou 20k€ au comptant chaque année : meilleure rendement (levier du crédit : vous emprunter à 2-3% pour acquérir ce qui rapporte 4-5%, donc gagnez aussi 2% sur l’argent qui n’est pas le votre, mais assumez aussi les risques associés) en général (exception : si la valeur des parts baisse beaucoup), et beaucoup moins de paperasses à faire (un dossier, au lieu d’un dossier chaque année).

Mon idée est surtout de faire les 2 : un investissement en cash chaque année de 15 000€ / 20 000€ + un investissement via un pret. Le but étant de générer un apport immédiat via l’investissement en cash pour combler un peu l’effort demandé via le prêt.

Pour mon investissement via le prêt, j’ai lu que la SCPI "RIVOLI Avenir Patrimoine" proposé par LCL était pas trop mal. Je pense aller les voir pour une première approche (je suis déjà cliente chez eux), vous en pensez quoi ?

Avez vous des conseillers à me…conseillers ? :-)

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#136 17/11/2015 16h32 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Julie,

pour info, je ne suis pas 100% convaincu par cette SCPI mais ils viennent de me proposer 1,7% sur 15 ans pour l’achat de cette scpi.

cordialement

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#137 17/11/2015 16h55 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Je n’ai pas trop de détails sur votre situation, mais il est sans doute préférable, pour la partie "investissement en cash chaque année de 15 000€ / 20 000€" de choisir autre chose que des SCPI.
Ca vous permettra de diversifier votre patrimoine, et vous avez pas mal de possibilités pertinentes : 3ème pilier en Suisse, contrats d’assurance-vie, actions (sur PEA ou similaire), apport pour la future maison, etc.

Si vos "salaires suisses" sont pérennes, vous pouvez même envisager d’emprunter en partie en CHF.

Pour le choix de SCPI ou de conseiller, je m’abstiens en général (sachez cependant qu’une autre SCPI de la même société de gestion (E…..mo) possède pas mal des récents locaux de de commerce du centre ville d’Annemasse, même si ça ne représente que 4-5% de son patrimoine).


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#138 17/11/2015 17h20 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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J’ajouterai un autre point à prendre en compte dans vote réflexion est la CMU des frontaliers.
Même s’il semble qu’une échappatoire est en train de se mettre en place, l’Etat français n’y renoncera pas et c’est quand même 8% de votre revenu fiscal de référence cela inclut donc les loyers versés par les SCPI même si vous n’êtes pas imposée en France.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#139 17/11/2015 17h42 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Julie70 a écrit :

Cette année, nous avons déjà investi 30 000€ en cash dans la SCPI Immorente, en passant directement par eux. D’autres investissements (assurance vie, PEL, etc…) ont également été réalisés.
Pour les prochains investissements, est-ce vraiment intéressant de passer en direct ? Ou doit-on forcément passer par un conseiller (Limitation frais ?) ?

Question que je me pose : Julie a acheté des SCPI cash, peut-elle vendre l’usufruit sur 5-10 ans maintenant que c’est fait ?

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#140 17/11/2015 17h49 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Elle peut (si elle trouve un acheteur), mais  l’intérêt est sans doute très limité pour elle, car le produit de la vente sera imposé pour elle comme un revenu foncier en France (et l’acheteur devra payer 5% de 23% de la valeur en pleine propriété au fisc, et 120€ttc à Sofidy).


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#141 17/11/2015 19h03 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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mercators a écrit :

Julie,

pour info, je ne suis pas 100% convaincu par cette SCPI mais ils viennent de me proposer 1,7% sur 15 ans pour l’achat de cette scpi.

cordialement

Pour quel montant ? Si ce n’est pas indiscret wink

Pour investir dans autres choses, en réalité je le fais déjà sous plein d’autres formes (notamment pour defiscaliser un maximum) : assurance vie, prévoyance vieillesse, PEL, etc…
Après effectivement je pourrais mettre un peu plus de coté pour l’apport de ma maison, mais j’ai vraiment l’envie d’investir sur les prochaines années (même si la maison est aussi un investissement, sous une autre forme).

Vous pensez que ce n’est pas possible d’investir chaque année par pret en SCPI, avec un placement parallèle pour augmenter les revenus ?

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#142 17/11/2015 19h44 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Je pense que c’est possible (d’investir chaque année par pret en SCPI, avec un placement parallèle pour augmenter les revenus), mais qu’entre les schémas suivants, c’est le (2) qui a toutes les chance de donner (de loin) le meilleur résultat, sans oublier que c’est le moins compliqué à faire :

   (1) J’investis chaque année 20 k€ en SCPI
   (1 bis) J’investis chaque année 20 k€ d’apport et un petit crédit bancaire en plus
   (2) J’investis une bonne fois une grosse somme en SCPI (pas forcément que sur une SCPI) avec un gros crédit sur 15 ans, en prévoyant de financer mes remboursements d’emprunt avec les revenus de la SCPI, et un peu moins que les 20 k€/an que je voulais investir dans le scénario (1), et je garde en plus quelques k€ de ces 20 k€ que je n’ai pas besoin d’y consacrer, que j’utiliserai pour "autre chose". L’écart entre la rentabilité actuelle des SCPI et le taux des emprunts est actuellement plutôt élevé, donc autant en profiter….   

Si vous ne voulez pas aujourd’hui partir sur une trop grosse somme (ce que je peux comprendre), faites le au moins pour une somme un peu plus modeste, correspondant aux 20k€ des 3 ou 5 ou 7 prochaines années. Comme ça vous vous serez simplifié la vie pour quelques années. Et rien ne vous empêche de refaire une opération similaire dans quelques années, si le contexte est alors toujours favorable. Mais chaque année, ça me semble un peu trop fréquent. Ou alors, pour investir chaque année sans crédit, essayez de trouver de bonne opportunités sur le marché secondaire de SCPI à capital fixe (mais c’est un peu un travail de bénédictin, pour pas forcément en retirer grand chose).


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#143 19/11/2015 10h43 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Merci GoodbyLenine pour cette réponse smile

GoodbyLenine a écrit :

Je pense que c’est possible (d’investir chaque année par pret en SCPI, avec un placement parallèle pour augmenter les revenus), mais qu’entre les schémas suivants, c’est le (2) qui a toutes les chance de donner (de loin) le meilleur résultat, sans oublier que c’est le moins compliqué à faire :

   (1) J’investis chaque année 20 k€ en SCPI
   (1 bis) J’investis chaque année 20 k€ d’apport et un petit crédit bancaire en plus
   (2) J’investis une bonne fois une grosse somme en SCPI (pas forcément que sur une SCPI) avec un gros crédit sur 15 ans, en prévoyant de financer mes remboursements d’emprunt avec les revenus de la SCPI, et un peu moins que les 20 k€/an que je voulais investir dans le scénario (1), et je garde en plus quelques k€ de ces 20 k€ que je n’ai pas besoin d’y consacrer, que j’utiliserai pour "autre chose". L’écart entre la rentabilité actuelle des SCPI et le taux des emprunts est actuellement plutôt élevé, donc autant en profiter….

Mon idée de base était d’emprunter chaque année par exemple 100 000€ sur 15 ans, ce qui me demanderais un effort de placement d’environ 250€, comblé de 100€ via le placement des 25 000€/an, et le reste par des augmentations planifiées dans mon contrat (+/- 200€/an).

L’enchainement des prets ne se ferait que si la situation est stable bien entendu, donc il est possible que certaines années il ne se passe rien, mais dans l’idée même si je fais 8 prets au lieu de 10 sur les 10 prochaines années, j’arrive à : (100 000€ x 8 ans) + (20 000€ de placement / an x 8 ans) = 960 000€.

Ais-je mal compris votre solution (2) du coup ? Je pourrais bien sur emprunter 2 x 500 000€ à 5 ans d’intervalle, et pour chaque pret ça me demanderais donc un effort de 1 300€, mais dans ce cas je dépasserais la limite des 33% pour le prêt maison (même si les 33% sont fictifs, on peut monter à 40% selon les banquiers que j’ai déjà rencontrés).

Salaire : 6 200€
Effort Pret SCPI (500 000€) : 1 300€
------------------------------------------
Reste donc = 4 900€

Pret maison 33% = 1 620€
Pret maison 40% = 1 960€

2000€ / mois pour le prêt maison serait de toute facon notre limite, nous n’avons pas besoin de plus. Reste à le faire accepter par la banque.

Par contre, je ne sais pas si il serait facile d’obtenir le second prêt de 500 000€ d’ici 5 ans ? Sachant que nous auront 1 000€ de revenu en plus, le taux d’endettement serait néanmoins trop important, non ?

La solution (1 bis) ne semble pas être plus flexible ? Ou quelque chose m’échappe ?

Encore merci pour votre aide.

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#144 19/11/2015 15h08 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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L’impact sur votre solvabilité sera le même, que vous empruntiez une fois 500 k€ et ou cinq fois 100 k€. Si vous trouvez des impacts très différents, c’est que vous avez fait une erreur de raisonnement.

Mais dans votre situation, un investissement de 500k€ en SCPI me semble bien trop gros, si vous voulez pouvoir financer votre maison dans quelques temps. Voici le calcul que la plupart des banques feront :
   Salaire = 6 200€
   Revenus de 500k€ investis en SCPI = 2 000 € (mensuel), mais seulement une partie prise en compte
      (n’oubliez pas qu’il y aura des impôts à payer sur ces revenus, et que ces revenus ne sont pas fixes !)
   Total Revenus pris en compte vers 7 700€  (6200 + 2000*75%)
   Avec un taux d’endettement de 40% : 3080 € (7700 * 40%) de mensualité possible
   Mensualité pour emprunt 500 k€ SCPI : 3300€  (ça laisse un "reste à vivre" de 4 400€)
   Reste pour l’emprunt de la maison : rien !
Même si vous trouvez une banque qui raisonne différemment (ça existe), c’est bien vous qui serez dans une situation à risque. Imaginez que vos SCPI ne distribuent plus 2000€ (mais 1500€ ou moins), que l’un d’entre vous perde son travail (ou que le CHF baisse), ou une séparation : comment ferez-vous face aux échéances ?

N’oubliez pas :
  - la valeur des parts de SCPI n’est pas garantie (elle peut baisser : les parts de la plupart des SCPI on perdu plus de 30% dans les années 199X, certaines étant invendables pendant plusieurs années; Une SCPI a fait une augmentation de capital en 2010 au prix de 320€ et ses parts se vendent actuellement vers 200€),
  - les montants distribués peuvent varier : la distribution de certaines SCPI a baissé de plus de 20% entre 2010 et 2015, parfois de bien plus.
Vous ne devez pas assimiler une part de SCPI à une obligation dont on connait le coupon, et pour laquelle le risque se limite à la solvabilité de l’émetteur. Vous devez impérativement conserver une solide marge de sécurité, si vous avez des échéances à rembourser.

A votre place, je tacherais de faire maintenant un emprunt (unique) pour investir dans des SCPI, en choisissant le montant maximum (ça doit avoisiner 200 k€ empruntés) qui n’empêche pas le financement de la future maison. J’oublierais le plan "refaire chaque année un investissement SCPI avec un emprunt". Dans quelques années, il sera toujours possible d’envisager un autre investissement, si votre situation financière d’alors le permet. Evitez cependant de concentrer tout votre patrimoine en SCPI (ce n’est ni sans risque, ni avec une liquidité garantie).


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#145 22/02/2016 23h11 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Après plusieurs semaines de réflexion sur l’achat cash de quelques part SCPI, j’en suis arrivé à la conclusion que ce n’est pas interessant par rapport à un PEL à 2% brut et garantie.

Voici pourquoi: En étant très optimiste et en considérant que l’immobilier ne bouge pas et en partant sur l’idée qu’on arrive à un dividende net de 3,5% (ce qui corresponds + ou - à un TMI de 14%)

En comparant une somme de départ de 4000 euros, je perds 10% avec la SCPI dès le départ. Il faudra 4 ans pour revenir à mon capital initial.

Entre temps, le capital initial de mon PEL a 2% brut aura pris de la valeur. Ce n’est qu’à la 10ème année (!!!) que la SCPI rattrape son retard.

Tout cela en restant très optimiste, en sachant qu’on est dans une période où le dividende baisse régulièrement
Mon calcul vous semble juste?

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

4000                    3600
4067,6            3726
4136,34244    3846
4206,246627    3966
4277,332195    4086
4349,619109    4206
4423,127672    4326
4497,87853    4446
4573,892677    4566
4651,191463    4686

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#146 22/02/2016 23h16 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Depuis le 1er février 2016, le taux du PEL est 1,5 %

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#147 22/02/2016 23h24 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,
Pour rappel à tous, il n’est pas intéressant d’investir dans les SCPI lorsque son TMI est élevé >=41%.
N’est ce pas ?

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#148 22/02/2016 23h44 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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En effet, avec un TMI de 41%, mieux vaut bien souvent investir dans de la nue-propriété de parts de SCPI (sur une durée longue, si possible similaire à celle pendant laquelle on pense rester à TMI 41%) ou des UC SCPI sur contrat AV (en calculant bien le rendement net à terme selon le contrat d’AV, car les prix de vente et d’achat des UC équivalents à une part de SCPI peuvent varier, l’assureur peut ne distribuer qu’une partie des distributions de la SCPI, la distribution ira sur le fond euros ou ira augmener le nombre de parts de l’UC de la SCPI, et les frais annuels dimunueront le nombre d’UC détenues), mais tout ceci suppose en général un investissement sans emprunt.

Mais pour celui qui veut investir à très long terme, avec un emprunt, qui pense rester très très longtemps à un TMI 41%, et qui anticipe que le prix des parts ne baissera pas trop à l’avenir (si les taux devaient remonter) un investissement avec un crédit in-fine (sous reserve que le taux ne soit pas trop élevé, et que le coût de l’assurance reste modeste) en parts de SCPI en pleine propriété peut quand même s’envisager, et des calculs précis doivent montrer que ça reste (avec ces hypothèses) préférable à un PEL (à 1.5%).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#149 23/02/2016 00h02 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Avec le PEL, on compare 2 choses non comparables !

En particulier :
. Montant maximal du PEL : 61 200 € (hors intérêts capitalisés) / no limit pour les SCPI
. Les intérêts  du PEL sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à la veille du 12e anniversaire.

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#150 23/02/2016 03h21 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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De plus comparer les SCPI avec un autre placement en donnant l’autre placement gagnant sur moins de 10ans est l’évidence meme, un achat de SCPI nécessitant justement une duree de détention de 10 ans minimum pour etre rentable et a envisager meme sur 15 - 20 ans. Ce critere permet de les éliminer dans bien des situations personnelles, a l’inverse ca deviendra une évidence dans d’autres cas notamment avec la possibilité de NP.


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