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#26 03/08/2014 08h25 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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pour ma part sur ce genre de produits on ne diversifie jamais assez…il est vrai que cela engendre bcp de paperasse pour un petit montant (encore que tout est relatif). Mais si votre optique est de pouvoir faire grandir chaque ligne au fur et a mesure -par ex pour lisser vos entrées sur une longue période-, pourquoi pas.

Dernière modification par goiz (03/08/2014 08h39)

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#27 03/08/2014 18h38 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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La banque ne m’a pas dit que panacher posait un problème ( l’autre banque m’a dit qu’on pourrait faire un prêt par ligne ….mais elle a pas du penser que je panacherais autant  )

Ça va faire plaisir à Goiz : j’ai bossé toute la matinée pour affiner

J’ai pris les comptes de résultat annuel des sociétés sélectionnées et d’autres non sélectionnées par la banque et recherché les ratios suivants :

Voici ma sauce :

loyers / capitalisation pour voir si la SCPI n’était pas trop chère
RAN  / loyers
PGR / loyers
le total des deux permettant de déterminer les réserves

j’ai remarqué que les SCPI avec  murs de commerce dont une bonne partie sur  Paris c’était pas mal
je vais changer ma liste et aussi privilégier deux  promoteurs qui me semble plus résiliant

Question : SOFIDY semble assez indépendante des banques , vous en pensez quoi ?

Dernière modification par Lavande63 (03/08/2014 20h43)

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#28 03/08/2014 22h16 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Question : SOFIDY semble assez indépendante des banques , vous en pensez quoi ?

http://i.imgur.com/nSBAFsf.gif
difficile de généraliser avec sofidy, car on y trouve tout et son contraire , e.g. cifocoma2 très "protégée" vs immorente, 25% du capital détenu par des assureurs. Mais ce n est pas une filiale de banque.

Dernière modification par goiz (03/08/2014 23h05)

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#29 04/08/2014 06h36 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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merci goiz .

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#30 05/08/2014 18h00 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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deux surprises de dernière minute :

pas possible de nantir parts de scpi par acte sous seing privé : 900 euros de caution à verser et 700 euros me seront reversée au terme
pas trop grave

par contre je dois ouvrir un compte titre facturé de mémoire 29 euros l’année + 3.80 e la ligne et 0.24 % du prix de chaque ligne
ca fait 183 euros par an tout de même

c’est toujours comme ca pour les SCPI ?

Dernière modification par Lavande63 (05/08/2014 18h01)

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#31 05/08/2014 18h11 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Jamais


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#32 05/08/2014 19h12 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Carpediem , qui conserve tes parts de SCPI ?

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#33 05/08/2014 20h25 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Lavande63 a écrit :

pas possible de nantir parts de scpi par acte sous seing privé
../….
je dois ouvrir un compte titre
…./…
c’est toujours comme ca pour les SCPI ?

NON. Je ne connais que des cas où le nantissement est inscrit dans les livres de la SCPI, gérés par la société de gestion (qui interdira tout transfert de la propriété des parts, tant que celui qui bénéficie du nantissement ne l’aura pas levé), bien plus simple et moins cher.

Mais je ne suis pas sur que ce soit vraiment plus simple si vous avez 10k€ dans 5 différentes SCPI (ce qui ressemble à un éparpillement).


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#34 06/08/2014 06h19 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Merci pour vos réponses.
Lénine, je me suis recentré sur 2 ou 3 scpi après étude plus poussée des rapports annuels.
Je vais lâcher cette banque ( malgré le bon taux proposé ) si c’est possible d’avoir des scpi conservées par le promoteur.

Je vais prendre le prêt d’une autre banque qui autorise des achats de scpi externes à condition qu’elles aient un bon historique même si son taux est a 0.2 point plus haut.

et contacter un courtier ( un m’avait dit qu’il était payé par le promoteur de scpi ) pour voir si il y a avec lui cette histoire de frais de garde.

Quelle histoire cet achat de SCPI tout de même !

Dernière modification par Lavande63 (06/08/2014 06h25)

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#35 06/08/2014 14h40 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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C’est surtout surprenant que votre banque vous demande de mettre ces parts sur un compte titre (ce qui semble tout à fait inutile dans le cas de titres non cotés). Vous devriez déjà en discuter avec cette banque…


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#36 06/08/2014 16h48 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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GBL, en temps habituel les titres sont conservés par qui ? par la SCPI elle-même ?

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#37 06/08/2014 17h14 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Comme toutes les sociétés non cotés : dans les livres de la société elle-même.
A priori, mettre ce genre de chose sur un compte-titre, ça ne sert à rien (il faudra toujours faire le transfert au niveau des livres de la société en cas de cession, il n’y a pas de chambre de compensation comme pour les titres cotés sur un marché réglementé), et peut juste couter divers types de frais.

C’est la même chose pour les parts d’une SCI que je créerais avec qqs amis.


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#38 06/08/2014 20h15 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Je confirme que les parts de SCPI n’ont pas à figurer dans un compte titres.

La réglementation des conservateurs titres imposent d’ailleurs à ceux-ci de sortir l’ensemble des "titres" pour lesquels les prix de revient et valeurs de parts ne peuvent résulter des "prix de marché" vérifiables par eux.

Le CA par exemple, dont je suis client a sorti, l’ensemble des parts sociales de coopératives, SCI, SCPI etc… des CTO.

En revanche le coût d’un nantissement de parts de SCPI ne sera pas moins élevé en direct chez l’émetteur (car c’est le préteur qui fera inscrire le nantissement et répercutera les frais d’huissier).

A mon avis, il est indispensable (vue préteur compte tenu de la jurisprudence actuelle) qu’il soit signifié par acte d’huissier = 900 € environ (même en parts c’est de l’Immobilier, et voir le monopole et les tarifs des professions juridiques dont on parle en ce moment).

La "solution" du CTO sert sans doute à éviter (provisoirement) ce surcout.

Cordialement


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#39 06/08/2014 20h35 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Maintenant sur le fond : quelles SCPI choisir ?

Je connais bien EDISSIMMO pour en avoir commercialisé et en avoir été actionnaire (au moment du plongeon des SCPI, sous des noms différents alors).

Malgré les réserves données par les liens de GBL (que je partage) elle offre l’avantage de son inconvénient : un des leaders sur le marché, groupe promoteur solide et avec le souci des relations commerciales de ce groupe.

A ne pas forcément écarter donc, si le "climat" des SCPI de bureaux devenait moins favorable dans l’avenir.

Pour SOFIDY, j’en suis actionnaire (Immorente et Efimmo), sincèrement mon expérience personnelle avec cette société est très positive.

A vos devoirs (et à vous de voir).

Cdt


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#40 26/08/2014 17h05 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Bonjour à tous,

D’abord un grand merci à tous les intervenants pour votre aide car j’arrive au bout de mon affaire.

Le point le plus difficile de mon projet était le financement , celui-ci est bouclé .

Ensuite il y a eu le fait qu’on voulait me faire prendre un compte titre , c’est aussi réglé il y aura un nantissement chez les promoteurs.

Pour ceux que ça intéresse voici le montage teg de 2.53 % pour 15 ans.

En gros , je mets aucun apport , je rembourse 420 e/mois et les scpi me rapportent nettes 200 e / mois.

Au final sur 180 mois , j’aurais remboursé 75600 e et perçu 36000 e de loyers

Soit un coût net d’achat des SCPI de 39600 e contre une valeur des scpi de 60 000 e à ce jour.

Même si le rendement baisse le matelas est confortable je trouve.

La banque accepte 3 scpi soit 3 emprunts de 20 k.

le dernier point c’est le choix des SCPI et là j’ai encore besoin de vous.

Après quelques arbitrages et sachant que le choix qui m’est offert est limité je me retrouve avec les SCPI suivantes : immorente , effimo, sofypierre et épargne foncière.


Comment vous panacheriez votre achat ?

merci encore.

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#41 26/08/2014 19h26 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Sofipierre serait assez tentante si elle n etait pas autant endettée, ce qui représente pour moi un risque, pour d autres un levier interessant.

Je vous rappelle le peu de conviction que j avais sur Epargne Fonciere (en reponse a votre 1er post), autant sur les resultats que sur la politique de gestion (sans compter l historique de certaines de ses scpi). A savoir que la société de gestion envisage désormais d investir dans l UE.

Effimmo bof, résultats peu encourageants (en régression légère mais continue d’exercice en exercice), difficile de prévoir l’avenir, comme pour beaucoup de scpi de bureaux actuellement pour lesquels les renegociations des loyers sont à la baise.

Comment vous panacheriez votre achat ?

Pour votre montant personnellement je mettrais plutôt le paquet sur Immorente. Mais si vous positionner sur une seule scpi vous chagrine ou si votre banquier vous l impose dans le montage, alors plutôt le min sur Epargne Fonciere pour la diversification vers les bureaux et le max sur Immorente.

Bon choix !

-------------------------------------------------------------------------------------------

Sinon vous avez eu un bon taux (assurance externe?), vous etes parti avec quelle banque finalement ?

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#42 26/08/2014 20h19 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Lavande63 a écrit :

La banque accepte 3 scpi soit 3 emprunts de 20 k.

Question : pourquoi cette limite de 60k? D après votre capital courant, votre capacite a rembourser ?

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#43 26/08/2014 20h37 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Merci goiz

Non je peux tout mettre sur immorente mais je suis un peu frileux de tout mettre sur un seul support.

C’est mon plus gros coup immobilier !

Juste pour parler un peu auparavant j’ai fait des petits coups :

J’ai acheté  quelques terrains en friches non constructibles à 250 mètres de la zone urbaine de ma commune.

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#44 27/08/2014 08h23 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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ok.

vous avez eu un bon taux global. Assurance externe? Vous etes parti avec quelle banque finalement ?

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#45 27/08/2014 15h46 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Svp, pouvez-vous nous dire qu’elles sont les banques consultées et les proposition faites, contre parties: cela pourrait aider bcp de personnes. Merci

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#46 01/10/2014 06h16 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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goiz a écrit :

ok.

vous avez eu un bon taux global. Assurance externe? Vous êtes parti avec quelle banque finalement ?

goiz j’attendais la fin des négociations pour te répondre
le taux final est de 2.3 % mais si on ajoute l’assurance décès interne sur deux têtes + une caution d’un organisme avec qui la banque bosse pour ses prêts immo classiques ça monte à 2.7 % ….
la banque a fait un effort car en échange nous la prenons comme banque principale et j’apporte une somme importante de placements réglementés.
les titres immorente , épargne foncière ( il semble c’était le dernier moment pour en prendre car l’appel est l’épargne s’interrompe  ) er sofypierre

je donne pas de nom mais c’est une grande banque mutualiste.

j’espere que ca marchera mieux que mes arcp smile et smile

Dernière modification par Lavande63 (01/10/2014 06h17)

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#47 01/10/2014 07h27 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Il y a bien d’autres dossiers qui peuvent retenir votre attention :

- Corum convictions, par exemple, qui a pour objectif de distribuer 6% par an,
- PFO2, la scpi verte du marché,
- Ficommerce, la scpi de commerce de Fiducial

- Buroboutic, une scpi diversifiée de Fiducial
- Capiforce Pierre
- etc…

Je ne comprends pas bien ce qui vous oblige à restreindre votre choix ? Qui vous limite à ce point ?

En ce qui concerne Epargne Foncière, je n’ai pas trop apprécié la fusion "cosmétique" qui s’est opérée avec "Muticommerce". C’est, apparemment, une mauvaise habitude chez les gros gestionnaires : lorsqu’un produit déraille, on le fait disparaître le mauvais historique de performance en fusionnant avec un autre produit de la gamme.

Dernière modification par stephane (01/10/2014 07h29)

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#48 01/10/2014 14h42 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Lavande63, merci pour le retour.

Vous avez eu de bonnes conditions.

Lavande63 a écrit :

épargne foncière ( il semble c’était le dernier moment pour en prendre car l’appel est l’épargne s’interrompe  )

Savez vous pourquoi ? Blocage du marché des parts depuis X mois ou simplement "prise d air" pour la réalisation des nouveaux investissements ?

@Stephane : "objectif 6%". Corum est jeune (prometteuse) et peut se le permettre aujourd hui. Je ne dis pas qu elle n y arrivera pas dans 20 ans, mais j attends un peu qu elle se stabilise avant de crier victoire. Je pense qu on sera vite fixé au rythme ou elle croit.

Dernière modification par goiz (01/10/2014 14h46)

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#49 01/10/2014 15h49 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Je pense qu’effectivement, dans 20 ans, elle ne sera plus à 6%…

Parce que cette scpi est récente et encore petite, elle peut sélectionner des achats de petites tailles, plus rentables, tout en affichant un taux de vacance locative à 0% (achat d’immeubles avec baux fermes de longue durée).

Ce faisant, elle permet à ses porteurs de bénéficier d’une distribution intéressante pour soutenir un achat à crédit, au moins sur les premières années du crédit. Est-ce un mal ?

Mais, ce que j’aime surtout dans cette scpi, c’est la qualité de sa communication et surtout son coté didactique et pédagogique pour l’investisseur (voir le rapport annuel 2013).

Dernière modification par stephane (01/10/2014 15h52)

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#50 01/10/2014 16h36 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Je pense aussi que le plus dur va commencer pour Corum vu la collecte
L’objectif de 6% sur le prix moyen acquéreur sera surement tenu en 2014
Peut etre plus difficilement après, non ?

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